REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SAINT-AVOLD

[Adresse 1]

N° RG 25/00123 – N° Portalis DBZK-W-B7J-D2SI

Minute n°

ORDONNANCE DE REFERE

du 16 Avril 2026

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 1], dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jean-christophe DUCHET, avocat au barreau de METZ

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [D] [B], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats :

Président : Michaël CHAN

Greffier : Sabine DE FRANCESCO

DÉBATS A L’AUDIENCE PUBLIQUE DU : 12 février 2026

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire, en premier ressort

Prononcée par mise à disposition au greffe le 16 Avril 2026 et signée par Michaël CHAN, juge des contentieux de la protection, assisté de Daniel HELFENSTEIN, greffier

EXPOSE DU LITIGE :

Par un contrat du 1er septembre 2009, la société anonyme [Localité 1] (ci-après « [Localité 1] ») a donné à bail à Madame [D] [B] un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2].

Par un contrat du 10 février 2023, [Localité 3] GROUPE CDC HABITAT a donné à bail à Madame [D] [B] un garage n°[Adresse 5] à [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice délivré le 25 septembre 2025, [Localité 1] a vainement fait signifier à Madame [D] [B] un commandement de payer la somme principale de 890,56 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 28 août 2025, visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats.

SAINTE-BARBE GROUPE CDC HABITAT a fait assigner en référé Madame [D] [B] par acte de commissaire de justice délivré le 1er décembre 2025, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold aux fins notamment de voir :

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail conclu entre [Localité 4] CDC HABITAT et Madame [D] [B], portant sur les locaux d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 2],

constater l’acquisition de la clause résolutoire visée au contrat de bail conclu entre [Localité 4] CDC HABITAT et Madame [D] [B], portant sur le garage n°[Adresse 6] [Adresse 7] à [Localité 2],

ordonner l’expulsion de Madame [D] [B], ainsi que de tous occupants de son chef, de l’appartement situé [Adresse 4] à [Localité 2], au besoin avec le concours de la force publique et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du commandement de quitter les lieux,

condamner à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à [Localité 1] une somme de 1 564,89 euros relative à la dette locative arrêtée au 6 novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2025 et de l’assignation pour le solde, outre les mensualités postérieures jusqu’à la décision à intervenir,

condamner à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu’à évacuation complète et définitive des lieux,

déclarer et juger que l’indemnité d’occupation sera majorée à compter de la résiliation du bail jusqu’au complet délaissement des lieux par Madame [D] [B] de 50 % pour les 3 premiers mois, 100 % du 4ème au 6ème mois, 150 % du 7ème au 12ème mois et de 200 % au-delà du 12ème mois,

condamner Madame [D] [B] au paiement de la somme de 38,52 euros au titre de la clause pénale afférente au contrat de location du garage du 10 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 5 septembre 2025,

condamner la locataire au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

condamner Madame [D] [B] en tous les frais et dépens, en ce compris le coût du commandement visant la clause résolutoire et les frais et honoraires d’exécution, ainsi qu’à un montant de 1000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit.

À l’audience du 12 février 2026, [Localité 1] a repris les termes de son assignation en date du 1er décembre 2025 tout en actualisant le montant dû au titre de l’arriéré locatif à la somme de 2 724,21 euros au 31 janvier 2026.

Madame [D] [B], bien que régulièrement assignée par dépôt en l’étude du commissaire de justice, n’était ni comparante, ni représentée.

À l’audience, le magistrat a soulevé d’office le caractère illicite des clauses pénales prévues aux contrats de location.

MOTIFS :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité :

Les conditions de recevabilité édictées par l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ont été respectées par [Localité 3] GROUPE CDC HABITAT.

La demande est donc régulière et recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs ont vocation à s’appliquer « aux locations de locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale ainsi qu’aux garages, places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur ».

L’article 24 de la même loi dispose que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ».

Les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, les contrats de location conclus entre les parties prévoient des clauses résolutoires de plein droit en cas de non-paiement des sommes dues à [Localité 1], loyers ou charges régulièrement appelés, produisant effet :

— deux mois après un commandement de payer resté infructueux, s’agissant du bail du 1er septembre 2009,

— un mois après un commandement de payer resté infructueux, s’agissant du bail du 10 février 2023.

Il y a lieu de relever que les contrats de location sont tous deux soumis à la loi du 6 juillet 1989 en sa version antérieure au 27 juillet 2023 et partant, les clauses résolutoires ne peuvent produire effet au plus tôt que deux mois après signification d’un commandement de payer, et non un mois.

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, [Localité 4] CDC HABITAT a fait délivrer à Madame [D] [B] un commandement de payer les loyers arriérés s’élevant à 890,56 euros, somme arrêtée au 28 août 2025.

Madame [D] [B] n’a pas payé à [Localité 1] la somme visée au commandement de payer dans le délai de deux mois après sa signification.

Dès lors, il convient de constater que les effets des clauses résolutoires stipulées par les baux conclus le 1er septembre 2009 et 10 février 2023 entre [Localité 1] et Madame [D] [B] ont été acquis le 25 novembre 2025.

Depuis l’acquisition des clauses résolutoires le 25 novembre 2025, Madame [D] [B] est devenue occupante sans droit ni titre des lieux loués.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [D] [B] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que du garage n°[Adresse 5] à [Localité 2], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux.

Il y a lieu de rappeler que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le concours de la [Localité 5] Publique étant suffisamment comminatoire, il y a lieu de rejeter la demande d’astreinte de la bailleresse.

Sur la demande en paiement d’indemnités d’occupation :

L’occupation illicite des lieux par Madame [D] [B] cause un préjudice à [Localité 1] qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en cas de non-résiliation des baux, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’au départ effectif des lieux.

Dès lors, il convient de condamner à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à [Localité 4] CDC HABITAT des indemnités d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges tels qu’ils auraient été dus si les contrats n’avaient pas été résiliés, à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux.

L’article 4 de loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, les clauses pénales prévues aux contrats de location du 1er septembre 2009 et du 10 février 2023 et dont se prévaut la bailleresse, seront réputée non écrites et par conséquent, les demandes de majoration des indemnités d’occupation seront rejetées.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

L’article 1728-2° du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 énoncent que le preneur est tenu de payer le prix du bail et les charges récupérables aux termes convenus.

[Localité 4] CDC HABITAT expose que Madame [D] [B] reste lui devoir la somme de 2 724,21 euros au 31 janvier 2026.

La défenderesse ne justifie ni d’un paiement libératoire qui n’aurait pas été pris en compte par la demanderesse, ni de l’existence d’un fait susceptible de la libérer de son obligation au paiement des loyers et des charges.

Il convient dès lors de condamner à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à [Localité 4] CDC HABITAT la somme de 2 724,21 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2026.

Sur la demande de dommages et intérêt de la bailleresse :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, [Localité 1] ne justifie d’aucun préjudice venant justifier sa demande d’indemnisation à hauteur de 800 euros.

Par ailleurs, la seule résistance au paiement du locataire ne saurait être analysée en une résistance abusive en ce qu’il n’est pas démontré d’attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol.

Par conséquent, la demande en dommages et intérêts de [Localité 6] HABITAT sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Madame [D] [B] qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 25 septembre 2025. Le cas échéant, les frais d’exécution forcée seront recouvrés conformément aux dispositions des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

L’équité et la situation économique des parties justifient en l’espèce de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La demande de la bailleresse sera rejetée sur ce point.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, la nature du litige et la situation du défendeur ne justifient pas que l’exécution provisoire soit écartée.

Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Avold, statuant publiquement en référé, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

DÉCLARE la demande régulière et recevable ;

CONSTATE que les effets de la clause résolutoire stipulée par les contrats de bail conclu le 1er septembre 2009 et le 10 février 2023 entre la société anonyme [Localité 1] et Madame [D] [B] ont été acquis le 25 novembre 2025 ;

ORDONNE l’expulsion de Madame [D] [B] de corps et de biens, ainsi que celle de tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 2] ainsi que du garage n°[Adresse 5] à [Localité 2], si besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique et d’un serrurier, à défaut d’exécution volontaire de sa part dans le délai légal de deux mois à compter de la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux ;

RAPPELLE que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte de la société anonyme [Localité 1] ;

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à la société anonyme [Localité 1] des indemnités d’occupation mensuelle égales au montant des loyers et des charges tels qu’ils auraient été dus si les contrats de bail n’avaient pas été résiliés, à compter du 25 novembre 2025 et jusqu’au départ effectif des lieux ;

RÉPUTE non-écrites les clauses pénales prévues aux contrats de location du 1er septembre 2009 et 10 février 2023 ;

REJETTE la demande en majoration des indemnités d’occupation de la société anonyme [Localité 1] ;

CONDAMNE à titre provisionnel Madame [D] [B] à payer à la société anonyme [Localité 1] la somme de 2 724,21 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 31 janvier 2026 ;

REJETTE la demande en dommages et intérêts de la société anonyme [Localité 1] ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société anonyme [Localité 1] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [D] [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer signifié le 25 septembre 2025 ;

DIT que le cas échéant, les frais d’exécution forcée seront recouvrés conformément aux dispositions des articles L. 111-7 et L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE qu’en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi ordonné par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection