N° RG 26/00246 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UYKQ

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 26/00246 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UYKQ

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

à M^e Jacques LEVY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS MN GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Jacques LEVY, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. BSF PROMOTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 12 février 2026

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, délibéré initialement prévu au 20 mars 2026 et prorogé successivement jusqu’au 10 avril 2026

N° RG 26/00246 – N° Portalis DBX4-W-B7K-UYKQ

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS

Suivant les termes d’une assignation en date du 13 janvier 2026 à laquelle il convient de se reporter pour plus ample exposé, la partie requérante, en l’occurrence le Syndicat des copropriétaires [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS MN GESTION IMMOBILIERE, a saisi la juridiction des référés, au visa de l’article 145 du code de procédure civile, au contradictoire de la S.A.R.L. BSF PROMOTION pour solliciter une expertise du fait de désordres de fragilité d’ossature de la façade arrière, d’absence de résistance mécanique du poteau porteur, d’humidité importante dans les caves, de dégradation de briques, d’infiltrations affectant un immeuble, sis [Adresse 4], et ce en suivant de l’acquisition d’un ensemble immobilier ensuite divisé en lots dans les années 2020 et 2021.

La S.A.R.L. BSF PROMOTION, régulièrement assignée, s’est opposée à la demande et fait valoir des protestations et réserves d’usage subsidiairement outre 2 500 euros sur la base de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR QUOI,

La mesure sollicitée est conforme au fondement de l’article 145 du code de procédure civile qui dispose que peuvent être ordonnées en référé toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

Les photographies insérées dans le diagnostic technique global du 24 novembre 2019 montrent un immeuble fortement dégradé et vétuste (plafond de la cour intérieure, revêtement de sol de la cour recouvert de mousse, revêtement de sol PVC au 3ème niveau vieillissant et déchiré, marches de l’escalier commun vétustes avec tomettes descellées ou fissurées, murs et plafonds des parties communes vétuste, fissurés et troués,).

Le constat d’huissier du 10 septembre 2020 présente des photographies de caves avec traces importantes d’humidité. L’état des divers appartements est visiblement dégradé comme notamment l’appartement n° 11qui présente déjà un mur souillé de moisissures, avec fissuration sur toute la hauteur, au sol une arrivée d’eau et une évacuation présentes.

L’expert en 2025 rapproche de photographies de façade ossature prise en 2020 sur cet appartement et observe que les désordres étaient déjà présents notamment sur l’appartement 11 mais estime que le diagnostic de 2019 n’a pas donné d’éléments précis sur la vétusté de la paroi ni son mode estimatif de réparation.

Ces éléments invitent globalement à penser que l’état de dégradation, d’humidité, de vétusté du bien étaient tout à fait apparents au moment de la vente et pouvaient conduire les acquéreurs à faire procéder à plus amples vérifications et évaluations du coût des travaux de remise en état.

Toutefois, le défendeur se borne à soutenir avoir réalisé de simples travaux de compteurs, notamment, sans pièces justificatives claires. Manifestement des travaux ont été réalisés sur cet immeuble et ont contribué à la survenance ou à l’aggravation de désordres. Le rapport d’expertise du 7 octobre et 20 juin 2025 explique en effet l’état de la façade arrière par le système constructif de l’époque, mais également par l’altération des matériaux présentant des dégradations plus ou moins importantes (fissurations et tassement) liées notamment à une reconstruction de certaines parties de l’édifice et aux transformations.

Dans ces conditions, l’expertise judiciaire a précisément pour objet de préciser la cause technique des désordres, de rechercher les causes des sinistres, à ce jour non identifiée de façon certaine.

Aussi, sera t il fait droit à la demande de référé expertise.

Les dépens seront provisoirement à la charge de la partie requérante afin d’assurer l’efficacité de la mesure, rappelant en outre que le fondement de l’action s’analyse comme une recherche probatoire au bénéfice de la partie qui en prend l’initiative, justifiant qu’elle en assume la charge dans un premier temps.

Toute demande, fondée sur l’article 700 du Code de Procédure Civile, est prématurée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole LOUIS, Vice-Président, statuant en référé, par ordonnance contradictoire en premier ressort et exécutoire par provision, rendue publiquement par mise à disposition au greffe,

VU l’article 145 du code de procédure civile,

VU les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties défenderesses de leurs protestations et réserves.

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Ordonnons en tant que de besoin la production aux débats de tous justificatifs d’assurances,

Ordonnons l’organisation d’une mesure d’expertise commune et contradictoire à l’endroit du Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et de la S.A.R.L. BSF PROMOTION et commettons pour y procéder un expert inscrit sur la liste de la Cour d’Appel de [Localité 1], en la personne de :

[X] [K]

SAS [Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 2]

Tél : [XXXXXXXX01]

Port. : 06.29.76.47.59 Mèl : [Courriel 1]

à défaut

[W] [C]

[Adresse 7]

[Localité 3]

Tél : [XXXXXXXX02] Fax : [XXXXXXXX02]

Port. : 06.76.77.77.61 Mèl : [Courriel 2]

avec mission de :

prendre connaissance de tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, des conventions intervenues entre les parties,

visiter les lieux, les parties en présence des parties dument convoquées, leurs conseils avisés ;

vérifier le cadre administratif, réglementaire et contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

décrire les ouvrages,

dire si des travaux ont été effectués et préciser leur date et leur ampleur,

dire si l’immeuble présente les désordres et malfaçons précisément invoqués dans l’assignation ou tout document de renvoi à l’exclusion de tous autres non définis,

dans l’affirmative, en indiquer la nature et l’étendue en précisant s’ils peuvent compromettre la stabilité ou la solidité de l’immeuble ou le rendre impropre à l’usage auquel il est destiné en l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement,

dire quelles sont les causes de ces désordres et malfaçons en précisant s’ils sont imputables à une erreur de conception, à une faute d’exécution, à la mauvaise qualité des matériaux mis en œuvre, à une erreur d’utilisation de l’ouvrage, à un défaut d’entretien par son propriétaire, ou à toute autre cause qui sera indiquée, notamment une catastrophe naturelle reconnue par l’administration,

dans l’hypothèse d’un caractère évolutif des désordres, préciser à quel terme et dans quelle mesure l’ouvrage sera affecté,

dire si les désordres et malfaçons identifiés sont apparus avant ou après la réception de l’ouvrage et s’ils étaient ou non apparents lors de la réception,

rechercher tous les éléments techniques qui permettront à telle juridiction de déterminer les responsabilités respectives éventuellement encourues,

indiquer les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, malfaçons ou non conformités, en apprécier le coût et la durée d’exécution au vu des devis remis par les parties,

préciser si après exécution des travaux de remise en état, les locaux seront affectés d’une moins-value et la quantifier dans l’affirmative,

indiquer les préjudices éventuellement subis,

présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

A l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents

— énumérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— présenter les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise

([Courriel 3]),

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions. Pour les dossiers complexes, et obligatoirement en matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons à la partie requérante, le S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS MN GESTION IMMOBILIERE, de consigner à la régie du tribunal une somme de 3 000, 00 € dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’elle est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX01]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique, éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties ;

Laissons les dépens à la charge de S.D.C. [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, la SAS MN GESTION IMMOBILIERE

Déboutons de toute demande d’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi rendu les jour, mois et an indiqués ci-dessus, et signé du président et du greffier.

Le Greffier, Le Président,