TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/02754 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UMU2

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 06 Février 2026

S.C.I. FONCIERE DI 01 2007

C/

[L] [K]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e BARTHET

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 06 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 21 Novembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. FONCIERE DI 01 2007, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Michel BARTHET, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [L] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Adiouma BA, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI FONCIERE DI 01/2007 a donné à bail à Monsieur [D] [K] un appartement à usage d’habitation (n°A06) et un parking (n°12) situés [Adresse 6] à Toulouse (31000) par contrat en date du 21 novembre 2013, moyennant un loyer de 260,67 euros pour le logement, de 29,31 euros pour le parking et une provision pour charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI FONCIERE DI 01/2007 lui a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 10 avril 2025 pour un montant en principal de 931,74 euros.

La SCI FONCIERE DI 01/2007 a ensuite fait assigner Monsieur [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de TOULOUSE statuant en référé le 16 juillet 2025.

Aux termes de l’assignation, elle a sollicité de :

— constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 juin 2025,

— ordonner l’expulsion sans délai de Monsieur [D] [K] et de tout occupant de son chef,

— le condamner à lui régler à titre provisionnel la somme de 1.573,58 €, selon décompte provisoirement arrêté au 17 juin 2025 à valoir sur les loyers échus et indemnités,

— condamner Monsieur [D] [K] à lui régler une indemnité provisionnelle d’occupation au moins égale au montant des sommes dues mensuellement outre révisions, taxes et charges telles que prévues par le contrat de bail s’il s’était poursuivi et jusqu’à la reprise des lieux par le bailleur,

— le condamner au paiement de la somme de 960€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et le coût des dénonces faites par l’huissier auprès de la CCAPEX.

Après renvoi, à l’audience du 21 novembre 2025, la SCI FONCIERE DI 01/2007, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son exploit introductif d’instance et a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 3.651,94 € selon décompte en date du 13 novembre 2025.

Monsieur [D] [K] a comparu représenté par son conseil qui n’a pas contesté la dette et a sollicité des délais de paiement et de l’autoriser à régler sa dette locative par mensualités de 50 euros par mois en sus des loyers et charges en cours.

A titre subsidiaire, il a demandé à être autorisé à régler la dette locative selon les mensualités qui seront déterminées.

En tout état de cause, il a demandé de dire que l’effet de la clause résolutoire de plein droit est suspendu et de débouter “les requérants” du surplus de leurs demandes fins et prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la HAUTE-GARONNE par la voie électronique le 17 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il est par ailleurs justifié du signalement du commandement de payer à la CCAPEX en date du 12 avril 2025 soit plus de deux mois avant la date de la délivrance de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail litigieux contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [D] [K] le 10 avril 2025 pour un montant en principal de 931,74 euros.

Au vu du décompte versé aux débats, il convient de constater que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 11 juin 2025.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La SCI FONCIERE DI 01/2007 produit un décompte en date du 13 novembre 2025 justifiant d’un arriéré locatif d‘un montant de 3.553,18 euros, mensualité d’octobre 2025 incluse et frais de poursuites déduits.

Monsieur [D] [K] n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 3553,18 euros.

III – SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT ET DE SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

Monsieur [K] a formé une demande de délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative et de suspension de la clause résolutoire.

Il convient de rappeler que l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi

n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que :

V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

En l’espèce, Monsieur [K] ne justifie pas du paiement du loyer courant qui demeure impayé depuis mai 2025.

Sa demande de délais de paiement est donc irrecevable.

Il sera en conséquence débouté de sa demande de suspension de la clause résolutoire.

L’expulsion de Monsieur [D] [K] sera donc ordonnée sans que les délais prévus par les dispositions des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution soient supprimés, sa mauvaise foi n’étant par démontrée ; en outre, en sa qualité de locataire, il n’a pu entrer dans les lieux par voies de fait, manoeuvres, contrainte ou menaces.

Monsieur [D] [K] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant depuis la résolution du bail.

L’arriéré est compris dans la somme provisionnelle déjà ordonnée.

Les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du

30 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [D] [K], partie perdante, supportera la charge des entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI FONCIERE DI 01/2007, Monsieur [D] [K] devra lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail en date du 21 novembre 2013 conclu entre la SCI FONCIERE DI 01/2007 d’une part et Monsieur [D] [K] d’autre part concernant un appartement à usage d’habitation (n°A06) et un parking (n°12) situés [Adresse 6] à Toulouse (31000), sont réunies à la date du 11 juin 2025 ;

DECLARONS irrecevable la demande de délais de paiement de Monsieur [D] [K] ;

Le DEBOUTONS en conséquence de sa demande de suspension de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [D] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à supprimer les délais des articles L412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS en conséquence qu’à défaut pour Monsieur [D] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans le délai précité, la SCI FONCIERE DI 01/2007 pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 à titre provisionnel la somme de 3553,18 euros, selon décompte en date du 13 novembre 2025, mensualité d’octobre 2025 incluse ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] à payer à la SCI FONCIERE DI 01/2007 à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 juin 2025 dont l’arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l’indemnité courra du 30 novembre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] à verser à la SCI FONCIERE DI 01/2007 une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [D] [K] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente