N° RG 25/00609 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2S5 du 06 Novembre 2025

N° RG 25/00609 – N° Portalis DBYS-W-B7J-N2S5

Minute N° 2025/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 06 Novembre 2025

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[X] [L]

[C] [U]

C/

S.A.S. MAESTRO SYNDIC

[O] [B] épouse [G]

S.A.S. MERVANE

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copie exécutoire délivrée le 06/11/2025 à :

la SELARL BRG – 206

la SELARL CABINET CIZERON – 257

M^e Sébastien CHEVALIER – 256

la SELARL CVS – 22A

copie certifiée conforme délivrée le 06/11/2025 à :

dossier

MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES

([Localité 7]-Atlantique)

_________________________________________

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_________________________________________

Président : Pierre GRAMAIZE

Greffier : Eléonore GUYON

DÉBATS à l’audience publique du 16 Octobre 2025

PRONONCÉ fixé au 06 Novembre 2025

Ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe

ENTRE :

Madame [X] [L], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [C] [U], demeurant [Adresse 3]

Rep/assistant : Maître Sébastien CHEVALIER, avocat au barreau de NANTES

DEMANDEURS

D’UNE PART

ET :

S.A.S. MAESTRO SYNDIC (SIREN N°453339897), dont le siège social est sis [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Guillaume CIZERON de la SELARL CABINET CIZERON, avocats au barreau de NANTES

Madame [O] [B] épouse [G], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : Maître Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, avocats au barreau de NANTES

Rep/assistant : Maître Myriam ROUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX

S.A.S. MERVANE (RCS RENNES n°488761693), dont le siège social est sis [Adresse 5]

Rep/assistant : Maître Laurence CADENAT de la SELARL CVS, avocats au barreau de NANTES

DÉFENDERESSES

D’AUTRE PART

PRESENTATION DU LITIGE

Mme [X] [L] et M. [C] [U] sont propriétaires d’un appartement et d’un grenier formant le lot n° 11 dans un immeuble en copropriété situé [Adresse 4], ce grenier se trouvant au droit de l’appartement dont les époux [G] sont propriétaires au 5ème étage.

Se plaignant de la réalisation de travaux à la demande de leur voisine pour remplacer un sanibroyeur par un WC dont la canalisation d’évacuation passe dans leur grenier pour rejoindre la colonne d’eaux usées, Mme [X] [L] et M. [C] [U] ont fait assigner en référé Mme [O] [G] selon acte de commissaire de justice du 22 mai 2025 afin de solliciter l’enlèvement de la canalisation mise en œuvre sans autorisation dans leur grenier sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance, avec condamnation de la défenderesse aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [O] [B] épouse [G] a appelé en cause la S.A.S. MAESTRO SYNDIC, syndic de la copropriété, et la S.A.S. MERVANE, maître d’œuvre des travaux, par actes de commissaire de justice des 28 et 29 juillet 2025 pour réclamer leur condamnation in solidum à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées contre elle et de toutes conséquences de ces condamnations, et notamment à lui payer la somme de 230 € par semaine soit 920 € par mois jusqu’à la parfaite exécution des travaux de reprise du réseau d’évacuation du WC et sa mise en service, en réparation du préjudice de jouissance subi, et à prendre en charge les frais de reprise de l’évacuation de modification de la salle d’eau et de remise en état du grenier de ses voisins, avec condamnation in solidum des mêmes aux dépens et à lui payer une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions, Mme [X] [L] et M. [C] [U] maintiennent leurs prétentions initiales fondées sur les articles 835 du code de procédure civile au titre du trouble manifestement illicite et 545 du code civil, en soulignant que :

— les installations litigieuses portent atteinte à leur propriété et aucun accord n’a pu être trouvé à l’amiable,

— la défenderesse leur reproche à tort d’avoir laissé les entreprises exécuter les travaux dans leur grenier, l’architecte part du postulat erroné qu’ils ont autorisé les travaux et le syndic prétend qu’ils ne subissent aucun trouble illicite, arguments qui sont tous inacceptables,

— ils ignoraient la présence initiale d’un gros tuyau noir passant dans un coffrage le long du rampant de l’immeuble, alors que leur titre ne mentionne aucune servitude,

— ils se sont conformés aux instructions du syndic pour favoriser l’accès aux entreprises sans être informés des travaux envisagés dans leur lot et n’ont obtenu des explications qu’après,

— les travaux votés en assemblée générale portaient uniquement sur les colonnes, sans indication de modification du raccordement existant, et le syndic leur avait indiqué qu’il n’y aurait pas de remplacement du sanibroyeur et que si tel était le cas, il n’y aurait pas de bâti-support dans leur grenier,

— les réseaux ont finalement été modifiés dans le tracé et le diamètre des canalisations des WC et eaux usées, sans qu’ils n’en soient informés, alors que ces canalisations empiètent sur la surface du grenier.

Mme [O] [B] épouse [G] conclut au débouté des demandeurs avec condamnation de ceux-ci à régulariser une convention de servitude notariée ainsi qu’à lui payer une somme de 2 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et maintient à titre subsidiaire ses prétentions formulées contre les sociétés appelées en cause, en répliquant que :

— elle est propriétaire avec son mari d’un l’appartement au 5ème étage de l’immeuble depuis le 1er mars 2022,

— dans le cadre de travaux de réfection des évacuations d’eaux pluviales et eaux usées décidés par la copropriété, il leur a été demandé de se positionner sur le changement du type de WC situé dans leur logement, parce que le règlement d’assainissement de [Localité 8] METROPOLE interdit les sanibroyeurs,

— ils ont opté pour un WC standard plutôt qu’un WC suspendu qui impliquait un empiétement chez leur voisin,

— les voisins ont laissé exécuter les travaux et ont réclamé ensuite la régularisation d’une servitude et le règlement d’une somme de 4 000 € de dommages et intérêts, ce qu’ils ont refusé dans la mesure où ils avaient eux-mêmes été contraints de faire les travaux,

— il n’y a pas de trouble manifestement illicite, alors que les demandeurs ont volontairement laissé l’accès à leur grenier en vue de l’exécution des travaux d’installation de la canalisation dont ils se plaignent aujourd’hui,

— il n’est pas sérieux de soutenir que les demandeurs auraient laissé l’accès sans s’informer sur la nature des travaux concernés dont ils ont suivi la conception et l’exécution au fur et à mesure, et les travaux ont été acceptés en toute connaissance de cause d’autant plus qu’ils font partie du conseil syndical,

— les demandeurs ont toujours su que les équipements sanitaires de son appartement traversaient leur grenier pour être raccordés aux réseaux,

— l’enlèvement de la canalisation aurait des conséquences excessives et l’intention est malveillante, puisque la première demande consistait à réclamer une indemnisation,

— le syndic a engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, en tenant des propos contradictoires sur la possibilité de conserver ou non le sanibroyeur,

— le maître d’œuvre a engagé sa responsabilité délictuelle au regard de son obligation de s’informer sur les difficultés éventuelles d’implantation des réseaux.

La S.A.S.U. MAESTRO SYNDIC conclut au débouté des consorts [L] [U], subsidiairement de Mme [G], et très subsidiairement demande la condamnation de la société MERVANE à la garantir de toute condamnation et de toute conséquence financière contre elle, avec en tout état de cause condamnation de Mme [G] aux dépens et à lui payer une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en soutenant que :

— il n’y a pas de trouble manifestement illicite, faute de création d’un passage des tuyaux dans le grenier et alors que le raccordement est mentionné dans un acte modificatif du règlement de copropriété du 2 octobre 1986,

— un plan permet de constater que la canalisation traversait nécessairement le lot n° 11,

— les demandeurs ne peuvent prétendre avoir ignoré l’ampleur des travaux, alors qu’ils sont membres du conseil syndical et ont été associés à leur préparation,

— la demande ne pourrait pas résulter d’une obligation de faire, étant donné l’existence d’une contestation sérieuse rendant aussi le juge des référés incompétent,

— sa responsabilité en qualité de syndic peut être engagée à l’égard d’un copropriétaire non pas sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 mais sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui oblige à la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité, ce que le juge des référés n’est pas en mesure d’apprécier alors que la faute est contestée et qu’elle n’a fait qu’exécuter la décision de l’assemblée générale de la copropriété,

— elle n’a pas pris la décision de supprimer le sanibroyeur ni de déterminer l’évacuation à mettre en place, a transmis les informations dont elle disposait, et elle n’avait pas à intervenir dans les relations entre copropriétaires,

— les devis transmis par la société MERVANE ne correspondaient pas exactement à ce qui était attendu en urgence par les copropriétaires, à savoir la réfection des réseaux [Localité 6] avant les réseaux EP,

— la configuration des lieux n’a pas été étudiée sérieusement par le maître d’œuvre et l’entreprise chargée du lot plomberie n’a pas visité l’immeuble avant de faire son devis,

— ce manquement dans la conception des travaux a eu pour conséquence de ne pas identifier la problématique liée au changement des WC dans l’appartement de Mme [G] et son incidence sur le passage des canalisations passant par le grenier.

La S.A.S. MERVANE conclut au rejet des prétentions formées contre elle et à la condamnation des consorts [L] [U] à lui payer une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, en objectant que :

— l’article 34-2 du règlement d’assainissement collectif de [Localité 8] METROPOLE prévoit la suppression des sanibroyeurs en cas de rénovation ou réhabilitation des immeubles,

— il ressort de l’acte modificatif du règlement de copropriété du 2 octobre 1986 que la servitude de passage de canalisation existait déjà au profit du lot n° 41, et, comme le fait observer le syndic au vu du plan que selon la configuration des lieux, la canalisation traverse nécessairement le grenier n° 11,

— les travaux n’ont pas créé de réseau mais modifié l’existant,

— dans un email du 1er octobre 2023, les demandeurs ont accepté le remplacement de la canalisation dans leur grenier et ils ne peuvent ignorer la nature des travaux, puisqu’ils sont membres du conseil syndical,

— il n’y a ni trouble manifestement illicite ni préjudice,

— l’enlèvement de la canalisation aurait pour effet de rendre l’appartement de Mme [G] inhabitable,

— elle n’a en tout état de cause commis aucune faute, alors qu’elle a régulièrement informé le syndic de la tenue des travaux dans les greniers et a demandé l’accès à ceux-ci pour réaliser les travaux,

— c’est le syndic qui a donné une information erronée aux demandeurs en leur indiquant que le plombier avait confirmé que Mme [G] pouvait conserver son sanibroyeur, alors que pour sa part elle a bien informé le syndic de la nécessité de se conformer au règlement d’assainissement,

— c’est en connaissance de cause que les demandeurs ont libéré leur grenier pour l’exécution des travaux et ce n’est qu’après leur exécution qu’ils ont réclamé la suppression de la canalisation.

MOTIFS DE LA DECISION

Mme [X] [L] et M. [C] [U] fondent leur demande de suppression d’une canalisation dans leur grenier sous astreinte sur l’existence d’un trouble manifestement illicite.

Or, ils ne produisent pas leur acte de propriété en intégralité mais seulement une attestation notariée, ce qui ne permet pas de vérifier l’absence alléguée de « servitude ».

Cependant, la copie du règlement de copropriété qu’ils versent aux débats mentionne, après le cahier des charges du 8 mars 1957, une modification de l’état descriptif de division reçu le 2 octobre 1986 publié au bureau des hypothèques de [Localité 8] le 20 novembre 1986 et un acte de cession d’usufruit reçu par Me [H] le 14 décembre 1990 rapportant une décision d’assemblée générale de copropriété du 31 mai 1985 autorisant le passage entre les lots 9 et 10, devenus à ce jour la propriété des époux [G], d’une canalisation d’évacuation des eaux usées aux waters closets du cinquième étage traversant notamment le lot n° 13.

Or le plan produit montre que le lot n° 13 est dans le prolongement du lot n° 11 des demandeurs, dont il est séparé par le lot n° 12, sur le trajet entre l’appartement des époux [G] et la colonne d’évacuation des eaux usées de l’immeuble.

Les demandeurs ne peuvent contester l’existence licite de la canalisation qui préexistait aux travaux et qui était visible dans leur grenier.

Or la nécessité du remplacement de la canalisation du sanibroyeur par une canalisation d’évacuation d’un WC procède d’une obligation réglementaire, puisque l’article 34-2 du règlement d’assainissement collectif de [Localité 8] METROPOLE impose le remplacement des sanibroyeur en cas d’opération de rénovation ou de réhabilitation, opération qui a été engagée par la copropriété sur décision de l’assemblée générale.

Il s’ensuit que Mme [X] [L] et M. [C] [U] ne pouvaient pas s’opposer au remplacement du tuyau par une canalisation et qu’ils ne rapportent pas la preuve d’un trouble manifestement illicite indépendamment de la question d’une éventuelle indemnisation de la prétendue aggravation des contraintes liée à la présence de cette canalisation plus volumineuse.

Il convient donc de débouter les demandeurs.

Mme [O] [B] épouse [G] ne peut obtenir la condamnation des demandeurs à régulariser une « convention de servitude » en référé alors que le fondement de cette prétention fait défaut et que le passage d’une canalisation dans une partie privative au sein d’une copropriété ne procède pas d’une servitude.

Etant déboutés, les demandeurs devront supporter la charge des dépens.

La bonne foi des demandeurs est pour le moins douteuse au vu de l’indemnisation manifestement disproportionnée qu’ils ont réclamée après avoir laissé exécuter les travaux sans émettre la moindre protestation, et alors qu’ils ne daignent pas démontrer les conséquences pratiques du remplacement du tuyau par la canalisation dans leur grenier au titre de l’utilisation de celui-ci.

Il est donc équitable de fixer à 1 500 € l’indemnité qu’ils devront verser à Mme [G] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est équitable de pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice d’une autre partie, étant souligné qu’en qualité de professionnels, le syndic et le maître d’œuvre auraient dû s’assurer plus sérieusement du consentement préalable des copropriétaires concernés par les travaux, avant leur exécution dans les parties privatives.

DECISION

Par ces motifs, Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Déboutons Mme [X] [L] et M. [C] [U] de leur demande,

Les condamnons à payer à Mme [O] [B] épouse [G] une somme de 1 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejetons toutes autres prétentions plus amples ou contraires,

Condamnons Mme [X] [L] et M. [C] [U] aux dépens.

Le greffier, Le président,

Eléonore GUYON Pierre GRAMAIZE