TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Chambre 02

N° RG 24/04235 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YEPG

JUGEMENT DU 10 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

S.C.I. GAMBETTA

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Christophe PAUCHET, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [K] [E]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Claire MARCHALOT, Vice Présidente, statuant en qualité de Juge Unique, en application de l’article R 212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire,

Greffier : Dominique BALAVOINE, Greffier

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 03 Juillet 2024 ;

A l’audience publique du 11 Mars 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que le jugement serait rendu le 10 Juin 2025.

JUGEMENT : réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 10 Juin 2025, et signé par Claire MARCHALOT, Présidente, assistée de Dominique BALAVOINE, Greffier.

La SCI [Adresse 8] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 5]. Cet immeuble est mitoyen avec l’immeuble de M. [K] [E] situé au [Adresse 3].

Le 23 février 2023, un procès-verbal de conciliation a été signé entre le gérant de la SCI [Adresse 8] et M. [E], prévoyant le retrait du lierre de la façade de l’immeuble et la remise en état des dégradations intervenues.

Le 7 juin 2017, la SCI [Adresse 8] a fait dresser un procès-verbal de constat d’huissier. Puis le 14 juin 2017, les deux parties ont été convoquées par le conciliateur de justice du tribunal d’instance de Lille, M. [E] ne s’est pas présenté.

Par acte d’huissier en date du 22 septembre 2017, la SCI [Adresse 8] a assigné en référé M. [E] devant le tribunal de grande instance de Lille et par ordonnance du 17 octobre 2017, le juge des référés a ordonné une expertise, puis par ordonnance en date du 2 mai 2018, l’expertise a été confiée à M. [T]. Le rapport d’expertise a été déposé le 29 novembre 2018.

Par acte d’huissier en date du 16 mai 2019, la SCI [Adresse 8] a fait assigner en référé, M. [E] devant le tribunal de grande instance de Lille. Par ordonnance du 23 juillet 2019, le juge des référés a notamment renvoyé les parties à se pourvoir sur le fond du litige et par provision a condamné M. [E] à intervenir dans un délai d’un mois à compter de la décision pour réaliser les travaux de défrichage du terrain de M. [E] par engin mécanique, de ramassage des végétaux coupés, de taille et d’enlèvement des lierres en pieds de murs, de mise en décharge et ce sous astreinte dont il s’est réservé la liquidation.

Par assignation en date du 15 avril 2024, la SCI [Adresse 8] a fait assigner M. [E] devant le tribunal judiciaire de Lille.

Par conclusions notifiées à M. [E] par procès-verbal d’huissier le 26 novembre 2024, conformément à l’article 659 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 8] demande à M. [E], de :

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 58.608,31 € à titre de dommages et intérêts au titre des travaux qui sont à réaliser pour remédier aux désordres résultant de la carence de M. [E] dans l’entretien de son terrain,

— condamner M. [E] à lui payer la somme de 36.480 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour elle de la perte de loyers imputable à la carence de M. [E] dans l’entretien de son terrain,

— l’autoriser à faire pénétrer toute entreprise de son choix dans le jardin de M. [E], situé [Adresse 3] à [Localité 9], contigu à son immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9], pour procéder au ravalement et la mise en étanchéité du mur pignon de celui-ci,

— condamner M. [E] à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [E] aux entiers frais et dépens de la procédure, en ce compris notamment les frais d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par la SCI [Adresse 8], il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

M. [E] n’a pas constitué avocat. En conséquence, il sera statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, il sera rappelé les termes de l’article 750-1 du code de procédure civile qui dispose que « En application de l’article 4 de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage. (…) 3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ; (…). ».

En l’espèce, force est de constater que la SCI [Adresse 8] a fait convoquer en 2011 et en 2017, M. [E] devant le conciliateur de justice. De plus, à la lecture de l’acte de signification des conclusions en date du 26 novembre 2024, il convient de constater que malgré les nombreuses recherches effectuées par le commissaire de justice, ces diligences n’ont pas permis de retrouver M. [E]. Le recours à un mode de résolution amiable mentionné à l’article 750-1 du code de procédure civile est rendu impossible.

La demande de la SCI [Adresse 8] est donc recevable.

Sur les demandes principales de la SCI [Adresse 8]

Sur l’existence de troubles anormaux du voisinage

Aux termes de l’article 544 du code civil, « la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».

Il est constant que le trouble de voisinage est un préjudice en soi supportable et que, par conséquent, un trouble normal n’ouvre pas droit à réparation. Le trouble anormal est celui d’une certaine intensité, qui outrepasse ce qui doit être usuellement supporté entre voisins, le caractère excessif du trouble n’exigeant pas une continuité ou une répétition, ni une permanence et pouvant ainsi provenir d’un dommage accidentel.

L’article 1253 du code civil dispose que « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. (…) ».

La SCI [Adresse 8] soutient que le défaut total d’entretien du jardin par M. [E] a eu pour conséquence la prolifération de lianes de lierre, qui ont envahi le mur séparant sa propriété de la sienne et qu’en procédant à l’arrachage des lianes sans prendre de précaution, M. [E] a endommagé gravement le mur et altéré sa capacité d’étanchéité. Elle souligne qu’il s’est rendu coupable d’une négligence fautive en ne lui permettant pas d’accéder à son terrain pour lui permettre de pallier sa carence et mettre en œuvre les mesures conservatoires qui auraient permis d’éviter les dégradations ou du moins leurs aggravations.

L’expert judiciaire décrit le jardin de M. [E] comme étant « une zone non entretenue où s’est naturellement développée une végétation rampante et grimpante invasive, notamment sur les murs mitoyens avec le N°22. ». Il constate comme l’huissier dans le procès-verbal de 2017, que le lierre est mort, arraché des parois, mais observe le reste d’un lierre grimpant sur le mur mitoyen en maçonnerie de briques et de parpaings, au niveau de la terrasse du logement duplex situé sur la propriété de la SCI [Adresse 8], des traces de végétation sur la rive du chéneau et au niveau de la rive de toiture centrale en partie cassée, avec des débris secs dans des joints de la maçonnerie. Il précise que les débris de cette végétation grimpante sont observables jusqu’au faîte de la rive de toiture centrale et celle du chéneau.

Il conclut que le lierre litigieux s’est développé sur une hauteur non admise, sur des parties de chéneau et de toiture, les dégradant par pénétration et développement indu, créant les bases de défaut d’étanchéité sur ces parois.

Il apparaît que le lierre n’est pas en soit immédiatement à l’origine des désordres en maçonnerie, mais sur ceux au niveau du chéneau et de la rive de toiture. Concernant les maçonneries, leur état d’ancienneté, notamment la dégradation des joints a contribué à générer des sources d’humidité dans les logements, alors même que le lierre en état de pousse avait une capacité de protection. Ainsi lors de son arrachage et des coupes, la maçonnerie est apparue à nue, sans protection et que dès lors le déjointement déjà amorcé dans le temps, a été accentué par la pénétration des lianes, leur disparition ayant contribué à la mise en exposition radicale de la maçonnerie ancienne.

Le non entretien du jardin de M. [E] a conduit au développement des plantes grimpantes (lierre) qui ont généré des désordres sur la propriété de la SCI [Adresse 8], cette dernière n’a pu de surcroit accéder au terrain de M. [E] pour la réalisation de travaux et dès lors les dégradations des joints de maçonnerie se sont accentuées.

En l’état de l’ensemble de ces éléments et constatations, il est démontré l’existence d’inconvénients d’une importance telle qu’ils excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire à l’origine du trouble, responsables de plein droit.

En l’espèce il convient de constater que M. [E] est responsable du trouble anormal du voisinage subi par la SCI [Adresse 8].

Sur les demandes en réparations

La SCI [Adresse 8] sollicite la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 58.608,31 € à titre de dommages et intérêts au titre des travaux qui sont à réaliser pour remédier aux désordres résultant de la carence de M. [E] dans l’entretien de son jardin.

Si la SCI [Adresse 8] soutient que le rapport d’expertise a mis en évidence, que des travaux d’un montant total de 58.608,31 € devaient être entrepris, cependant l’expert n’a pas évalué la reprise à cette somme. Il fixe le coût des travaux devant être mis à la charge de M. [E] à la somme de 30.716 €, ce prix comprenant la préparation du terrain, les échafaudages, la réfection des joints de maçonnerie en brique (une partie restant à la charge de la SCI [Adresse 8]), la reprise des rives et faîtages outre l’hydrofugation.

Les devis sur lesquels s’appuient les demandes de la SCI [Adresse 8] sont en date de décembre 2018. Il appartenait à la demanderesse de les remettre à l’expert judiciaire dans le cadre des opérations d’expertise, pour lui permettre, ou non, d’en tenir compte. Il convient donc de les écarter.

Il y a lieu de condamner M. [E] à verser la somme de 30.716 € à la SCI [Adresse 8], sous déduction de la somme de 1.500 €, somme accordée à la SCI [Adresse 8] par l’ordonnance de référé du 23 juillet 2019.

Sur la demande au titre du préjudice lié à la perte de loyers

La SCI [Adresse 8] sollicite la condamnation de M. [E] à lui payer la somme de 36.480 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice résultant pour elle de la perte de loyers imputable à la carence de M. [E] dans l’entretien du jardin.

Elle fait valoir que du fait des dégradations générées sur son immeuble, un phénomène d’humidité s’est développé rendant impossible la location du logement n°6, habituellement loué 640 € par mois. Elle précise que le logement est vacant depuis le 19 octobre 2018.

L’expert judiciaire affirme dans son rapport qu’un « lierre ne peut augmenter globalement le taux d’humidité près des murs » il précise également qu’il apparaît dans l’immédiat peu de désordre lié à l’humidité, dont il ne retient pas qu’elle puisse être la conséquence du lierre.

La SCI [Adresse 8] produit une attestation d’agence immobilière attestant que « les appartements situés [Adresse 4] à Haubourdin sont inlouables compte tenu des problèmes d’humidité récurrents en provenance du mur mitoyen ». Nonobstant le fait que l’expert ne retient pas l’humidité, toutefois ce seul document ne permet d’établir que le logement ne peut être loué depuis octobre 2019 comme la SCI le soutient et encore moins le montant de l’éventuel loyer.

Il convient de débouter la SCI [Adresse 8] de sa demande au titre de la perte de loyers.

Sur la demande de tour d’échelle

La SCI [Adresse 8] sollicite à être autorisée à faire pénétrer toute entreprise de son choix dans le jardin de M. [E] pour procéder au ravalement de l’immeuble et à la mise en étanchéité du mur pignon.

Le propriétaire d’un fonds qui justifie de travaux à accomplir, qui nécessitent de pénétrer sur le fonds voisin, est en droit de solliciter du juge une autorisation provisoire de tour d’échelle pour pénétrer sur la propriété voisine et lui permettre d’effectuer sur son immeuble des travaux indispensables qui ne peuvent être effectués par un autre moyen, qu’il s’agisse de travaux de réparations ou d’entretien. Les intérêts des parties doivent être mis en balance pour fixer des modalités proportionnées à l’exercice de ce tour d’échelle donnant lieu à une indemnisation du propriétaire du fonds sur lequel l’accès temporaire est admis.

Il convient d’autoriser cette servitude temporaire pour permettre à la SCI [Adresse 8] de faire réaliser les travaux de réparation.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [E], succombant à la procédure, sera condamné aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même, d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, décider qu’il n’y a lieu à condamnation.

M. [E] sera condamné à payer à la SCI [Adresse 8] la somme de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe de la juridiction, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable les demandes de la SCI [Adresse 8] à l’encontre de M [K] [E] ;

CONDAMNE M. [K] [E] à verser la somme de 30.716 € à la SCI [Adresse 8], sous déduction de la somme de 1.500 €, somme accordée à la SCI [Adresse 8] par l’ordonnance de référé du 23 juillet 2019, à titre de dommages et intérêts relatifs aux travaux de reprise ;

DEBOUTE la SCI [Adresse 8] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la perte des loyers ;

AUTORISE une servitude temporaire pour permettre à la SCI [Adresse 8] de faire réaliser les travaux de réparation, en pénétrant sur la propriété de M. [K] [E] ;

CONDAMNE M. [K] [E] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

CONDAMNE M. [K] [E] à payer la somme de 1.500 € à la SCI [Adresse 8] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Dominique BALAVOINE Claire MARCHALOT