TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03743

N° Portalis DBX4-W-B7J-UUWG

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 05 Février 2026

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social,

C/

[R] [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 05 Février 2026

à la S.A. PROMOLOGIS

Copie certifiée conforme délivrée le 05/02/26 à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 05 Février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 09 Décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. PROMOLOGIS, agissant poursuites et diligences de son directeur général en exercice et domicilié à cet effet audit siège social, dont le siège social est [Adresse 4]

représentée par Madame [U] [H], chargée de contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDERESSE

Madame [R] [J]

demeurant [Adresse 5]

[Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 2]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 18 mai 2022, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a donné à bail à Madame [R] [J] un appartement à usage d’habitation n°9 situé [Adresse 8] à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 562,75 euros et une provision sur charges mensuelle de 92,04 euros.

Le 26 juin 2023, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a fait signifier à Madame [R] [J] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

La S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juillet 2025, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS a ensuite fait assigner Madame [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] statuant en référé pour :

— constater la résiliation de plein droit du contrat de bail par le jeu de la clause résolutoire insérée dans le bail,

— constater que Madame [R] [J] est occupante sans droit, ni titre à compter de l’application de la clause résolutoire en vertu de l’article 24 2° de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989,

— ordonner en conséquence, l’expulsion de Madame [R] [J] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— condamner Madame [R] [J] par provision, au paiement de la somme de 2.991,28 euros correspondant aux loyers et charges impayés échus au 26 juin 2025, somme qui sera réévaluée le jour de l’audience, outre les intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du Code Civil à compter de la présente assignation,

— de condamner Madame [R] [J] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer mensuel charges comprises et ce, jusqu’à votre départ effectif des lieux, ainsi que ce lui de tout occupant de votre chef,

— de condamner Madame [R] [J] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, le fait de recourir à la justice entraînant des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de lui laisser supporter,

— de condamner Madame [R] [J] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de sa dénonce à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, le coût de la présente assignation et ce lui de sa notification à la préfecture conformément à l’article 696 du Code de procédure civile,

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 juillet 2025.

A l’audience du 9 décembre 2025, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS, valablement représentée, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 1.954,49 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de novembre 2025 comprise. Elle sollicite également l’octroi de délai de paiement à hauteur de 100 euros par mois, en sus du loyer, et la suspension de la clause résolutoire tant que ces mensualités sont réglées.

Madame [R] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l’arriéré. Elle indique qu’elle est ASH en bloc opératoire en CDI et qu’elle perçoit un salaire mensuel de 1.400 euros.Elle ajoute qu’elle vit avec deux enfants de 17 et 19 ans, et qu’elle ne perçoit pas d’aides.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LA RÉSILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 7 juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, La S.A D’H.L.M PROMOLOGIS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 juillet 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu électroniquement le 18 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 4-7-1 « Résiliation pour non-paiement » ) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 3.054,63 euros a été signifié le 26 juin 2023, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [R] [J] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 433,84 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2023.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

La S.A D’H.L.M PROMOLOGIS produit un décompte du 9 décembre 2025 démontrant que Madame [R] [J] reste devoir la somme de 1.780,03 euros, mensualité de novembre 2025 comprise et après soustraction des frais de procédure (174,46 euros)

Madame [R] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.780,03 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025, date de délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [R] [J], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 17 mensualités de 100 euros chacune et d’une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

En outre, la demande de Madame [R] [J] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de Madame [R] [J], et compte tenu de la reprise du paiement des loyers courants par la locataire avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [R] [J] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [R] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS, Madame [R] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 18 mai 2022 entre la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS et Madame [R] [J] concernant un appartement à usage d’habitation n°9 situé [Adresse 9] à [Localité 3] sont réunies à la date du 27 août 2023 ;

CONDAMNONS Madame [R] [J] à verser à la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS à titre provisionnel la somme de 1.780,03 euros (décompte arrêté au 9 décembre 2025, incluant une dernière facture de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 4 juillet 2025;

AUTORISONS Madame [R] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 17 mensualités de 100 euros chacune et une 18ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [R] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

* que Madame [R] [J] soit condamnée à verser à la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [R] [J] à verser à la S.A D’H.L.M PROMOLOGIS une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [R] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa dénonciation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente