Tribunal Judiciaire de Toulouse, Procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/03779

TJ Toulouse 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, procedures simplifiees, 26 mars 2026, n° 25/03779
Numéro(s) :	25/03779
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	3 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	François MOREAU
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' immeuble CALYCE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/03779 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UM7H

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALYCE, représenté par son syndic, la société FONCIA, [Localité 2] ayant son siège, [Adresse 2]

[D], [O],

[N], [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e MOREAU

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble CALYCE, représenté par son syndic, la société FONCIA, [Localité 2] ayant son siège, [Adresse 2], dont le siège social est sis, [Adresse 3]

représentée par M^e François MOREAU, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Mme, [D], [O], demeurant, [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

M., [N], [B], demeurant, [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] sont propriétaires des lots n°47 et 166 au sein de la copropriété de l’immeuble CALICE situé, [Adresse 3].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], a fait délivrer à Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 3] situé, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], a fait assigner Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] en paiement devant le tribunal judiciaire de, [Localité 2] par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025.

Après un renvoi, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 3] situé, [Adresse 3], agissant par la société FONCIA, [Localité 2]- représenté par son conseil – s’en rapport aux termes de son assignation et maintient ses demandes. Aux termes de l’assignation, il est sollicité la condamnation solidaire de Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] au paiement de la somme de 3231, 77 €, somme à parfaire à l’audience, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 15 avril 2025; leur condamnation à verser également les sommes de 300 € à titre de dommages-intérêts et de 1000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il ressort de la lecture du décompte actualisé au 1er janvier 2026, produit par le syndicat des copropriétaires à l’audience, que la somme réclamée s’élève désormais à 1052,65€, suite à un paiement partiel intervenu le 4 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 3] situé, [Adresse 3] poursuit le recouvrement des charges échues et impayées incluant le

1er trimestre 2026 pour un montant de 1052,65€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 742,95€.

Bien que convoqués par acte de commissaire de justice remis à étude le 15 avril 2025, Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] ne sont ni présents ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé, [Adresse 3] justifie que Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] sont bien propriétaires des lots n°47 et 166 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du 16 février 2023,18 avril 2023, 21 mai 2024, et 28 mai 2025, notifiés à Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] par lettre recommandée avec avis de réception, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] ; un extrait du compte de copropriété arrêté au 1er avril 2025, ainsi qu’un extrait du compte de copropriété arrêté au 1er janvier 2026.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] restent débiteurs des sommes suivantes au titre des charges de copropriété: 309,70€.

Le syndicat sollicite la condamnation solidaire des copropriétaires indivis. Cependant, la solidarité ne se présume pas et doit être prouvée.

Or, le syndicat ne produit aucune pièce en ce sens et notamment le règlement de copropriété. Les débiteurs seront donc condamnés conjointement et non solidairement.

Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] seront condamnés conjointement à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 3] situé, [Adresse 3] la somme totale de 309,70€, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II. SUR LES INTERETS ET LES FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 21 août 2023 et le commandement de payer du 6 novembre 2023 doivent être comptabilisés au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé, [Adresse 3] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier à hauteur de 420€.

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] seront donc condamnés uniquement au paiement de la somme de 186,48€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure et du commandement de payer, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025, date de l’assignation.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement des copropriétaires défaillants est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Monsieur, [B] et Madame, [O]. Il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct. La demande au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O], parties perdantes, supporteront la charge des dépens et seront condamnés à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Localité 3] situé, [Adresse 3] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Eu égard à la qualification du jugement, rendu en dernier ressort, il n’y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE conjointement Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé, [Adresse 3], [Localité 2], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], les sommes de :

—  309,70€ au titre des charges et provisions impayés au 1er janvier 2026 (1er trimestre 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

—  186,48€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 15 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé, [Adresse 3], [Localité 2], agissant par la société FONCIA, [Localité 2], une somme de 300 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 5] situé, [Adresse 3] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [N], [B] et Madame, [D], [O] aux dépens.

La greffière, Le juge