TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/03405

N° Portalis DBX4-W-B7J-URP6

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 24 Février 2026

[L] [Z] veuve [N]

[I] [V], mandataire à la protection des majeurs, en sa qualité de curateur de [L] [Z] veuve [N]

C/

[U] [A]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 24 Février 2026

à la SELARL ALMUZARA-MUNCK

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 24 février 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 19 décembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSES

Madame [L] [Z] veuve [N]

demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [I] [V], mandataire à la protection des majeurs, en sa qualité de curateur de Madame [L] [Z] veuve [N]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Nicolas MUNCK de la SELARL ALMUZARA-MUNCK, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [U] [A]

demeurant [Adresse 6]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Madame [L] [Z] veuve [N] a donné à bail à Monsieur [U] [A] un appartement à usage d’habitation (n°33) et un emplacement de parking (n°33) situés [Adresse 7] à [Localité 2] par contrat signé électroniquement prenant effet au 14 septembre 2022, moyennant un loyer initial mensuel de 417,43 euros et 51 euros de provision sur charges, conclu pour une durée initiale de 3 ans reconductible tacitement.

Madame [L] [Z] veuve [N] a par ailleurs été placée sous curatelle renforcée par le juge des tutelles du Tribunal judiciaire de Toulouse en date du 21 novembre 2023 désignant Madame [I] [V], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, en qualité de curateur.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Madame [L] [Z] veuve [N] assistée de sa curatrice, Madame [I] [V], a fait délivrer congé à Monsieur [U] [A] aux fins de vente avec effet au 13 septembre 2025 sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, comprenant offre de vente pour le prix de 70.000 euros.

Par ailleurs des loyers étant demeurés impayés, Madame [L] [Z] veuve [N] représentée par son curateur Madame [I] [V] a fait délivrer un commandement de payer le 13 mai 2025 à Monsieur [U] [A] pour un montant en principal de 2.211,11 euros.

Monsieur [U] [A] n’ayant pas quitté les lieux à la date d’effet du congé, par acte de commissaire de justice en date du 16 septembre 2025, Madame [L] [Z] veuve [N] et Madame [I] [V], en sa qualité de curateur, ont donc fait assigner Monsieur [U] [A] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE statuant en référé.

Aux termes de l’assignation, elles ont sollicité de :

A titre principal :

— prononcer la validité du congé pour vendre du 24 février 2024,

— constater que le bail liant Madame [L] [Z] veuve [N] à Monsieur [U] [A] est résilié le 13 septembre 2025 par l’effet du congé pour vendre ;

A titre subsidiaire ;

— constater que le bail liant Madame [L] [Z] veuve [N] à Monsieur [U] [A] est résilié le 13 juillet 2025 par acquisition de la clause résolutoire ;

En toute hypothèse :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [A] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 7] à [Localité 2] avec si besoin le concours de la force publique ;

— fixer une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de provision sur charges (501,74 euros par mois à la date de l’assignation), à régler à l’échéance normale du loyer, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

— condamner Monsieur [U] [A] au paiement de ladite indemnité jusqu’à la libération effective des lieux ;

— condamner Monsieur [U] [A] à payer à Madame [L] [Z] veuve [N] la somme provisionnelle de 1.702,14 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtée au mois de septembre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner Monsieur [U] [A] à payer à Madame [L] [Z] veuve [N] la somme de 800 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire, du signalement du commandement à la CCAPEX et de la dénonce l’assignation à la préfecture.

A l’audience du 19 décembre 2025, Madame [L] [Z] veuve [N], et Madame [I] [V], représentées par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance et actualisé la dette locative à la somme de 1.557,36 euros en deniers ou quittances compte tenu d’un règlement d’ALS en attente.

Elle ont précisé également que le juge des tutelles avait autorisé par ordonnance en date du 23 octobre 2025 à vendre les locaux litigieux.

Monsieur [U] [A] a comparu en personne.

Il a confirmé qu’il n’avait pas fait d’offre pour acheter les locaux litigieux, qu’il avait payé sa dette la veille de l’audience et qu’il allait faire les démarches nécessaires pour quitter les lieux.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2026 et le conseil des demanderesses a été autorisé à adresser à la présente juridiction un décompte actualisé de la dette.

Par courrier en date du 22 décembre 2025, un décompte arrêté à cette date a été communiqué établissant que la dette locative avait été soldée le 22 décembre 2025 par le versement par ALS de la somme de 1.055,62 euros et que ne restait dû que le montant de l’indemnité d’occupation courante soit la somme de 501,74 euros.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I. SUR LE CONGE

L’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

II – Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification (…)

Une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire est jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement. Un arrêté du ministre chargé du logement, pris après avis de la Commission nationale de concertation, détermine le contenu de cette notice.”

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet le 14 septembre 2022 pour une durée de trois ans reconductible tacitement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025, Madame [L] [Z] veuve [N] et Madame [I] [V] es-qualités ont fait délivrer un congé aux fins de vente avec effet au 13 septembre 2025 sur le fondement de l’article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 à Monsieur [U] [A].

Ce congé, délivré 6 mois avant la fin du bail, mentionne en outre les dispositions de l’article 15- II de la loi du 6 juillet 1989, contient la notice d’information et indique clairement son motif et le prix de vente proposé pour les locaux litigieux.

Il est constant par ailleurs que Monsieur [A] n’a pas fait d’offre d’achat, n’a contesté ni le fond ni la forme du congé.

Ce congé régulier en la forme et au fond sera en conséquence validé.

Depuis le 13 septembre 2025, Monsieur [U] [A] s’est cependant maintenu dans les lieux.

Il est donc occupant sans droit ni titre depuis le 14 septembre 2025.

Son expulsion sera en conséquence ordonnée.

Monsieur [U] [A] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 septembre 2025 afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le vendre.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

Au vu du décompte versé aux débats arrêté au 22 décembre 2025, il convient de condamner Monsieur [U] [A] à ce titre et à titre provisionnel au paiement de la somme de 501,74 euros.

Pour le futur les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [U] [A], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [L] [Z] veuve [N], Monsieur [U] [A] devra lui verser une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

VALIDONS le congé délivré par Madame [L] [Z] veuve [N] et Madame [I] [V] es-qualités de curateur à Monsieur [U] [A] par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2025 avec effet au 13 septembre 2025 en la forme et au fond ;

CONSTATONS que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 13 septembre 2025 ;

CONSTATONS que depuis le 14 septembre 2025, Monsieur [U] [A] est occupant sans droit ni titre des locaux litigieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [U] [A] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [U] [A] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [L] [Z] veuve [N] et Madame [I] [V] es-qualités pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à verser à Madame [L] [Z] veuve [N] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 14 septembre 2025 et ce jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer, calculé tel que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à ce titre et à titre provisionnel à payer à Madame [L] [Z] veuve [N] la somme de 501,74 euros, selon décompte arrêté au 22 décembre 2025 ;

DISONS que pour le futur les indemnités d’occupation s’ajoutant au montant provisionnel courront à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] à verser à Madame [L] [Z] veuve [N] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Madame [L] [Z] veuve [N] de toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS Monsieur [U] [A] aux entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la CCAPEX, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le Greffier La Première Vice-Présidente