TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 24/07861 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2YM

Minute : 25/267

S.C.P. VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE

Représentant : M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 145

C/

Monsieur [U] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Mars 2025 par Monsieur Patrick HEFNER, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Anne Sophie BASSETTE , greffier ;

Après débats à l’audience publique du 30 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.P. VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, demeurant [Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Maxime TONDI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [U] [M],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2013 et avenants en date du 19 février 2019 et du 26 juillet 2019, la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, a donné à bail à Monsieur [U] [M] des locaux à usage d’habitation, [Adresse 11] sis [Adresse 3] à [Localité 6] et un box situé [Adresse 2] dans la même commune, moyennant un loyer mensuel actualisé d’un montant de 548,83 euros et 183,26 euros de charges.

La SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a fait signifier le 15 mars 2024 un commandement de payer à Monsieur [U] [M] visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 771,51 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 5 mars 2024.

Les clauses de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le délai imparti.

La Caisse des Allocations Familiales de la Seine-Saint-Denis a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 14 mars 2024.

Par exploit d’huissier, en date du 30 août 2024, la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE a fait assigner Monsieur [U] [M] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du RAINCY, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— Constater que la partie en défense n’a pas réglé le montant du commandement de payer dans le délai imparti, comme il en a été fait obligation et constater par voie de conséquence que la clause résolutoire est acquise,

— Subsidiairement, considérant que Monsieur [U] [M] n’est pas occupant de bonne foi du logement et de ses annexes, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,

— Ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [U] [M] des lieux qu’il occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Dire que la sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner Monsieur [U] [M] à payer à la bailleresse la somme de 4 085,81 euros correspondant aux loyers impayés, terme de juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 771 euros et pour le surplus à compter de la présente assignation, ainsi qu’au paiement des loyers et charges échus, jusqu’à la date du jugement à intervenir,

— Condamner Monsieur [U] [M] à payer à la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant au loyer et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— Condamner le locataire à la somme de 450 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner le locataire à la somme de 450 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [U] [M] aux entiers dépens, en ce compris notamment, le coût du commandement de payer du 15 mars 2024.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 9] par voie dématérialisée, avec un accusé de réception en date du 2 septembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 30 janvier 2025.

A l’audience, la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré des loyers et des charges à la somme de 2 830,75 euros, arrêtée au 21 janvier 2025, échéance du mois de décembre 2024 incluse.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 15 mars 2024. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement du locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise que les deux derniers loyers précédant l’audience n’ont pas été honorés. Elle s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.

Monsieur [U] [M] dûment assigné à étude ne comparaît pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [U] [M] régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis le 2 septembre 2024, soit 6 semaines avant l’audience du 30 janvier 2025.

Par ailleurs, la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE justifie avoir saisi la Caisse des Allocations familiales de la Seine-Saint-Denis le 14 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du Code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail et ne peut avoir pour effet d’entrainer leur réfaction

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 5.6 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Monsieur [U] [M] le 15 mars 2024, pour la somme de 771,51 euros, arrêtée au 5 mars 2024.

L’acte vise le délai de deux mois prévus à l’article 24, dans la version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, ce délai étant conforme au délai prévu dans le contrat de bail.

Il ressort du dernier décompte versé aux débats, édité le 21 janvier 2025 que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 29 janvier 2013 avec ses avenants du 19 février 2019 et du 26 juillet 2019, à compter du 16 mai 2024.

En application de l’article 24-V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le loca-taire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notam-ment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement au locataire. Par ailleurs, il s’impose de constater, à l’examen de son relevé de compte, que Monsieur [U] [M], d’une part, n’a pas honoré ses derniers loyers précédant l’audience, et d’autre part, que non comparant, il ne justifie de sa capacité à éteindre sa dette locative, pour répondre aux exigences des articles sus-mentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à compter du 16 mai 2024, Monsieur [U] [M] est désormais occupant sans droit ni titre et faute pour lui de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Monsieur [U] [M], sera condamné à verser à la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE ladite indemnité à compter du 1er janvier 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE verse aux débats un décompte arrêté au 21 janvier 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 830,75 euros, dont il convient de déduire 79,41 euros de frais de contentieux, mois de décembre 2024 inclus.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [U] [M] à verser à la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ ILE DE FRANCE la somme de 2 751,34 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 15 mars 2024 sur la somme de 771 euros, à compter de l’assignation du 30 août 2024 sur la somme de 3 235,40 euros (4 085,81 euros, dette à l’assignation – 79, 41 euros de frais de contentieux apparu sur le décompte en date du 30/4/2024 – 771 euros = 3 235,40 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du Code civil prévoit que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Monsieur [U] [M], qui succombe à la présente instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance comprenant, notamment, les frais du commandement de payer du 15 mars 2024.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Monsieur [U] [M] sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 300 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 29 janvier 2013 et ses avenants du 19 février 2019 et du 26 juillet 2019, entre la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE, d’une part et Monsieur [U] [M] d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation, logement n° 34 sis [Adresse 3] à [Localité 6] et un box situé [Adresse 2] – dans la même commune, sont réunies à la date du 16 mai 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [U] [M], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais du locataire expulsé, en un lieu que celui-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation au locataire expulsé d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [U] [M] qui réside à l’adresse susmentionnée à payer à la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ ILE DE FRANCE la somme de 2 751,34 euros (deux mille sept cent cinquante et un euros et trente-quatre centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 21 janvier 2025, mensualité de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 mars 2024 sur la somme de 771 euros, à compter de l’assignation du 30 août 2024 sur la somme de 3 235,40 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [U] [M] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Monsieur [U] [M] à verser à la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE ladite indemnité mensuelle à compter du

1er janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE, Monsieur [U] [M] à payer à la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE la somme de 300 euros (trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Monsieur [U] [M] aux entiers dépens de l’instance en ce compris, notamment, le coût du commandement de payer du 15 mars 2024 ;

DEBOUTE la SA coopérative de production HLM VALOPHIS LA CHAUMIERE DE L’ILE DE FRANCE de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT