N° RG 25/01356 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UINQ

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/01356 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UINQ

NAC: 50D

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN

à la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES

à M^e Frédéric LANGLOIS

à M^e Céline NOUAILLE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 JANVIER 2026

DEMANDEURS

Mme [Z] [R], demeurant [Adresse 11]

représentée par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [G] [L], demeurant [Adresse 11]

représenté par Maître Isabelle CANDELIER de la SCP CANDELIER CARRIERE-PONSAN, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEURS

Société VEOLIA EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Céline NOUAILLE, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.R.L.U PRO INVEST, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Julie SALESSE de la SCP D’AVOCATS SALESSE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

M. [W] [B], demeurant [Adresse 10]

représenté par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [J] [T], demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Frédéric LANGLOIS, avocat au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 décembre 2025

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Carole LOUIS, Vice-Président

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Par actes de commissaire de justice du 10 juillet 2025 et du 15 juillet 2025, auxquels il convient de se reporter pour plus ample exposé, Madame [Z] [R] et Monsieur [G] [L] ont fait assigner la S.A.R.L PRO INVEST, Monsieur [W] [B] et Madame [J] [T] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, du fait de désordres affectant un immeuble sis [Adresse 11].

Cette procédure a été inscrite sous le RG n°25/01356.

Puis, par acte de commissaire de justice du 15 septembre 2025, auquel il convient de se reporter pour un plus ample exposé, la S.A.R.L PRO INVEST a fait assigner la SOCIETE VEOLIA EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulouse, pour que les opérations d’expertise lui soient rendues communes et opposables, sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

Cette procédure a été inscrite sous le RG n°25/01661.

Une ordonnance de jonction a été prononcée en date du 16 octobre 2025 ordonnant la jonction de la cause inscrite sous le n°RG 25/01661 avec celle inscrite sous le RG n°25/01356, l’affaire étant désormais appelée sous ce seul et dernire numéro.

Suivant leurs dernières conclusions, Monsieur [W] [B] et Madame [J] [T] font connaître qu’ils ne s’opposent pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage. En outre, ils sollicitent que la mission de l’expert soit complétée de la manière suivante :

“- dire si le bien vendu par la société PRO INVEST à Madame [T] et Monsieur [B] était au moment de la vente affecté d’un vice caché s’agissant de la configuration du réseau d’assainissement non collectif ;

— dans l’affirmative, décrire les travaux nécessaires pour y remédier, en chiffrer le coût et en préciser la durée ;

— dire si le bien acquis par Madame [T] et Monsieur [B] souffrira d’une moins-value une fois lesdits travaux effectués ;

— donner tous éléments à la juridiction éventuellement saisie du fond du litige de nature à lui permettre d’évaluer le préjudice subi par Madame [T] et Monsieur [B].”

Suivant ses dernières conclusions, la S.A.R.L PRO INVEST fait connaître qu’elle ne s’oppose pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage.

N° RG 25/01356 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UINQ

A l’audience du 4 décembre 2025, la SOCIETE VEOLIA EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX a fait connaître qu’elle ne s’opposait pas à l’expertise, en faisant valoir les protestations et réserves d’usage.

SUR QUOI, LE JUGE,

* Sur la demande d’expertise judiciaire

Suivant l’article 145 du code de procédure civile, peuvent être ordonnées en référé, toutes mesures légalement admissibles chaque fois qu’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec.

En l’espèce, la S.A.R.L PRO INVEST a vendu deux parcelles de terrain, formant auparavant un unique bien. En effet, le 26 décembre 2023, Madame [Z] [R] et Monsieur [G] [L] ont acquis un immeuble auprès de la S.A.R.L PRO INVEST. Monsieur [W] [B] et Madame [J] [T] sont les propriétaires de l’immeuble voisin qu’ils ont acquis également auprès de la S.A.R.L PRO INVEST.

Les pièces produites aux débats (notamment le rapport de visite de la société RESEAU 31 en date du 29 juillet 2024, le rapport de contrôle de la qualité de l’air intérieur du 22 novembre 2024, le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 31 octobre 2024, le rapport d’expertise n°2 du 4 février 2025 et le rapport d’expertise n°3 du 10 avril 2025), rendent vraisemblables les désordres allégués par les demandeurs, tels que l’écoulement des eaux usées dans un regard de collecte d’eaux pluviales, la non-conformité des réseaux de collecte d’eaux pluviales et des eaux usées, le dysfonctionnement du système d’assainissement autonome commun aux deux habitations se matérialisant par des refoulements et des mauvaises odeurs, la présence de moisissures ainsi que l’altération de la lisse basse des murs en bois du cabanon.

Concernant le dysfonctionnement des réseaux d’eaux pluviales et d’eaux usées, il doit tout d’abord être souligné qu’il s’agit d’une installation d’assainissement non collective reliée aux deux logements. Ainsi, au sein du rapport d’expertise amiable n°3 du 9 avril 2025, l’expert conclut que les réseaux de collecte d’eaux pluviales et eaux usées ne sont pas dissociés au sein de la propriété des demandeurs et sont donc non conformes. Toutefois, le rapport de diagnostic de VEOLIA du 8 juillet 2022, réalisé avant les différentes ventes, concluait à l’absence de non-conformités de l’installation d’assainissement non collectif.

Concernant l’apparition des moisissures, le rapport de contrôle de la qualité de l’air intérieur du 22 novembre 2024 relève que les taux d’humidité relatifs relevés au niveau de tous les locaux sont supérieurs à la limite haute de l’intervalle de confort préconisé. Selon le rapport, ces taux d’humidité peuvent être la cause directe ou indirecte de développement de moisissures dans l’habitation. De plus, le rapport d’expertise n°3 du 9 avril 2025, l’expert souligne que les débits d’extraction d’air sont insuffisants et la circulation des flux d’air viciés issus des pièces humides n’est pas correcte.

Concernant l’état du cabanon, l’expert constate qu’aucun dispositif de protection contre les remontées d’humidité n’est observé. L’expert souligne qu’une atteinte à la solidité du cabanon est engagée avec risque d’effondrement.

La demande d’expertise peut donc prospérer à l’endroit de la S.A.R.L PRO INVEST et de la SOCIETE VEOLIA EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX compte-tenu du fait que les désordres sont manifestement apparus peu de temps après la vente.

Toutefois, concernant Monsieur [W] [B] et Madame [J] [T] , l’existence d’un motif légitime pour ordonner l’expertise judiciaire à leur contradictoire n’est pas étayée dès lors que si l’expertise judiciaire sert notamment à établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, en l’espèce, aucune pièce ne permet de justifier de l’existence d’un litige ou d’une future action en justice entre les demandeurs et Monsieur [W] [B] et Madame [J] [T] et, partant, justifier que les opérations d’expertises leur soient contradictoires.

S’il s’agit de passer par leur propriété pour réaliser l’expertise sans qu’il ne soit envisagé que la cause des désordres puisse provenir des voisins en partie (travaux, non entretien etc…), ces derniers peuvent être simples sachants dans l’affaire.

Force est de constater par ailleurs que Monsieur [W] [B] et Madame [J] [T] sollicitent une extension de la mission qui vise en réalité à étendre les opérations d’expertise judiciaire à leur immeuble de sorte que l’on comprend qu’ils ont plutot intérêt à intervenir volontairement en demande ou, beaucoup plus valablement, à réclamer une expertise de leur côté (même si elle devait être connexe au besoin).

Monsieur [W] [B] et Madame [J] [T] développent une possible action en vice caché contre leur vendeur qui justifierait, le cas écheant, qu’ils figurent en demande d’expertise en effet.

* Sur les autres demandes

Les dépens seront partagés par moitié entre les demandeurs, Madame [Z] [R] et Monsieur [G] [L] et la S.A.R.L PRO INVEST, dans la mesure où il appartient à la partie qui procède à une demande d’expertise ou à un appel en cause d’en assumer la charge dans un premier temps.

PAR CES MOTIFS

Nous, Carole Louis, vice-présidente du Tribunal judiciaire de Toulouse, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, publiquement, par mise à disposition au greffe, en premier ressort et par décision exécutoire par provision,

Vu l’article 145 du code de procédure civile,

Vu les articles 263 et suivants du code de procédure civile,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme ils en aviseront,

Mais, sans délai,

Tous droits et moyens étant réservés sur le fond,

Rejetant toutes autres conclusions contraires ou plus amples,

Donnons acte aux parties comparantes ou concluantes de leurs protestations et réserves,

Ordonnons une expertise au contradictoire des seuls Madame [Z] [R] et Monsieur [G] [L] , S.A.R.L PRO INVEST et SOCIETE VEOLIA EAU – COMPAGNIE GENERALE DES EAUX et commettons en qualité d’expert :

[N] [C]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Port. : [XXXXXXXX02] Mèl : [Courriel 15]

ou en cas d’indisponibilité

[Y] [P]

PB Expert [Adresse 4]

[Localité 7]

Fax : [XXXXXXXX01]

Port. : [XXXXXXXX03] Mèl : [Courriel 13]

Avec mission de :

— visiter les lieux, sis [Adresse 11], en présence de toutes parties intéressées,

— procéder à l’audition de tout sachant,

— vérifier le cadre contractuel dans lequel la situation est intervenue ainsi que les conditions d’assurance,

— décrire l’immeuble,

— dire s’il est affecté des désordres évoqués dans l’acte introductif d’instance ou le constat qui s’y rapporte et si ces derniers constituent une simple défectuosité, des malfaçons, des non-conformités aux documents contractuels ou aux règles de l’art ou des vices graves ou cachés ou encore des vices d’exécution,

— préciser s’ils sont susceptibles de mettre l’immeuble en péril ou bien le rendre impropre à sa destination,

— dire quelle pourra être l’évolution des désordres à plus ou moins long terme dans l’hypothèse d’un caractère évolutif,

— déterminer leur origine,

— dire si les vices en question existaient au moment de la vente et s’ils étaient connus du vendeur, s’ils étaient apparents ou répertoriés dans les différents diagnostics ou autres documents d’information et si un acheteur normalement vigilant ou assisté de professionnels pouvait s’en convaincre,

— dire si l’existence, la nature ou l’importance des vices ont été sciemment camouflées aux acquéreurs,

— dire si le vice en question rend l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné ou en diminue tellement cet usage que l’acquéreur ne l’aurait pas acquis ou n’en n’aurait donné qu’un moindre prix si elle l’avait connu,

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues,

— fournir les documents permettant de déterminer s’ils proviennent d’une erreur de conception, d’un vice de construction, d’un vice des matériaux, d’une malfaçon dans leur mise en oeuvre, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ou de toute autre cause,

— déterminer les modes et le coût de leur reprise,

— indiquer les préjudices éventuellement subis,

— rechercher les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

— à l’issue de la première réunion d’expertise sur les lieux, rédiger une note succincte :

— en indiquant les premières constatations opérées, les questions à traiter et notamment les travaux confortatifs urgents,

— en numérant les travaux de remise en l’état sans incidence sur le déroulement de l’expertise,

— en donnant un premier avis, non définitif, sur l’existence, la nature, les causes de désordres ainsi qu’une première approximation du coût des éventuels frais de remise en conformité,

— en présentant les éléments chiffrés permettant l’apurement des comptes entre parties.

MODALITES TECHNIQUES

Rappelons à l’expert qu’il doit, dès sa saisine, adresser au greffe de la juridiction l’acceptation de sa mission et un engagement d’impartialité. Tout refus ou tout motif d’empêchement devra faire l’objet d’un courrier circonstancié, adressé dans les 8 jours de sa saisine.

Demandons à l’expert de s’adresser à la boite structurelle de la juridiction dédiée à l’expertise ([Courriel 12]).

Indiquons à l’expert qu’il devra procéder à la première réunion dans un délai maximum de 45 jours, à charge pour les parties de lui adresser spontanément leurs pièces et conclusions.Pour les dossiers complexes, et obligatoirementen matière de construction, patrimoniale ou comptable, l’expert adressera à son issue au juge chargé de la surveillance des expertises, une fiche récapitulative établie et adressée en la forme simplifiée, reprenant tous les points ci-dessous visés, en vue d’assurer un déroulement efficace de ses opérations.

Invitons instamment les parties à adresser, spontanément et dans les délais les plus brefs, et dès avant la première réunion, à l’expert les pièces répertoriées suivant bordereau d’accompagnement.

Ordonnons par ailleurs en tant que de besoin la communication de renseignements et le versement de toutes pièces utiles à l’expertise judiciaire, détenus par des tiers ou organismes de gestion, et notamment en application de l’article L 143 du livre des procédures fiscales.

Fixons à l’expert un délai maximum de NEUF MOIS à compter de sa saisine (date figurant sur l’avis de consignation du greffe) pour déposer son rapport accompagné seulement des pièces complémentaires recueillis par ses soins ou auprès de tiers, sauf prorogation accordée.

Ordonnons aux demandeurs, Madame [Z] [R] et Monsieur [G] [L], de consigner à la régie du tribunal une somme de 3.000,00 euros dans le mois de l’avis d’appel de consignation notifié par le greffe (sauf à justifier qu’il est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle), sous peine de caducité de la présente désignation conformément à l’article 271 du code de procédure civile. Il est rappelé que l’avance des frais ne préjuge pas de la charge finale du coût de l’expertise qui peut incomber à l’une ou l’autre des parties en la cause.

La consignation initiale et les éventuelles consignations complémentaires devront se faire par virement bancaire auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal, en indiquant en début d’intitulé du virement le numéro RG du dossier, sur le RIB suivant :

IBAN (International Bank Account Number) : [XXXXXXXXXX014]

BIC (Bank Identifier Code) : TRPUFRP1

Indiquons que l’expert, dès sa saisine, précisera sans délai aux parties le calendrier de ses opérations, le coût prévisible de sa mission sous réserve de l’évolution de celle-ci et de la décision finale du juge taxateur. Il devra au fur et à mesure de sa mission solliciter les provisions nécessaires à fin que celles-ci soient le plus proche possible du coût final.

Disons que l’expert devra procéder dans le respect absolu du principe du contradictoire, établir un inventaire des pièces introduites entre ses mains ainsi que des documents utilisés dans le cadre de sa mission et répondre aux dires que les parties lui communiqueront en cours d’expertise ou avant le dépôt du rapport final, dans le cadre du pré-rapport qu’il établira de façon systématique,éventuellement en la forme dématérialisée pour éviter un surcoût, en rappelant aux parties qu’elles sont irrecevables à faire valoir des observations au-delà du délai fixé.

Rappelons que, selon les nouvelles modalités de l’article 276 du code de procédure civile : “Lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui auraient été faites après l’expiration de ce délai, à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas, il en fait rapport au juge. Lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qu’elles ont présentées antérieurement. A défaut, elles sont réputées abandonnées par les parties. L’expert doit faire mention, dans son avis, de la suite donnée aux observations ou réclamations présentées”.

Demandons à l’expert de vérifier le contenu de sa mission, la qualité des parties et des intervenants aux opérations ainsi que la nécessité de provoquer dans les plus brefs délais la mise en cause éventuelle d’autres acteurs, à la diligence des parties, sous le contrôle, le cas échéant, du magistrat chargé de la surveillance des expertises. Ce magistrat sera notamment informé de toutes difficultés affectant le bon déroulement de la mesure. Il accordera, à titre exceptionnel, toute prorogation du délai imparti sur demande motivée de l’expert. Le magistrat fixera, s’il y a lieu, toute provision complémentaire. Il sera saisi de toute demande particulière conditionnant, au niveau matériel ou financier, la poursuite de l’expertise. Il décidera aussi, saisi sur incident et après note spéciale de l’expert, de l’exécution de travaux urgents, au besoin pour le compte de qui il appartiendra.

Autorisons l’expert, en vertu de l’article 278 du code de procédure civile, à s’adjoindre tout technicien ou homme de l’art, distinct de sa spécialité.

Rappelons que l’expert n’autorise aucun travaux de reprise, sauf urgence, après débats éventuels devant le juge chargé du suivi des expertises ou de la mise en état, selon le cas.

Soulignons qu’il n’entre pas dans la mission de l’expert de diriger ou de contrôler l’exécution des travaux dont la bonne fin est réceptionnée conformément au cadre légal.

Dans le but de limiter les frais d’expertise, invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE. Cette utilisation se fera dans le cadre déterminé par le site http://www.certeurope.fr et sous réserve de l’accord exprès et préalable de l’ensemble des parties.

Invitons le demandeur à communiquer sans délai à l’expert une version numérisée de son assignation.

Rejetons toute autre demande,

Condamnons Madame [Z] [R] et Monsieur [G] [L] au paiement des entiers dépens.

La minute a été signée par le président et le greffier aux jours mois et an énoncés en en-tête.

La greffière, Le président,