TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 24/05663 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TUL6

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

Syndicat des copropriétaires DE L IMMEUBLE DES, [Adresse 4], représenté par son Syndic en exercice, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est, [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

C/

,

[G], [S], [H], [J]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à M^e RAISON

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE L IMMEUBLE DES BASTIDES DU, [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, dont le siège social est, [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis, [Adresse 7]

représentée par M^e Manuel RAISON, avocat au barreau de PARIS substitué par M^e Céline ABRATE-LACOSTE, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme, [G], [S], [H], [J], demeurant, [Adresse 8]

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [G], [S], [H], [J] est propriétaire des lots n°3 et 6 au sein de la copropriété de l’immeuble DES BASTIDES DU LAC VILLAS 6 A 9 sis, [Adresse 9].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9], agissant par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, a fait délivrer à Madame, [G], [S], [H], [J] plusieurs mises en demeure. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9], agissant par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, a fait assigner Madame, [G], [S], [H], [J] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du 17 décembre 2024.

Après trois renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9], agissant par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation pour demander de condamner Madame, [G], [S], [H], [J] à lui régler la somme de 2596,26€ avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 5 mars 2024; de la condamner à lui verser également les sommes de 2500€ à titre de dommages-intérêts et de 1782 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9] indique que la somme de 2596,26€ comprend le recouvrement des charges échues et impayées au 4 décembre 2024 pour un montant de 2218,26€, et les frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 378€.

Bien que convoquée par acte de commissaire de justice déposé à étude le 17 décembre 2024, Madame, [G], [S], [H], [J] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9] justifie que Madame, [G], [S], [H], [J] est bien propriétaire des lots n°3 et 6 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux des assemblées générales du 27 décembre 2022, du 15 mai 2023 et du 17 avril 2024, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Madame, [G], [S], [H], [J] et un extrait du compte de copropriété avec décompte arrêté à la date du 4 décembre 2024.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relatives à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Madame, [G], [S], [H], [J] reste débitrice des sommes suivantes au titre des charges de copropriété : 2218,26€.

Madame, [G], [S], [H], [J] sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9] la somme totale de 2218,26€ avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024, date de la seconde mise en demeure.

II. SUR LES INTERETS ET FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la première mise en demeure du 23 novembre 2023 doit être comptabilisée au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les frais d’huissier et les honoraires d’avocat :

Le syndicat des copropriétaires a comptabilisé des frais d’honoraires d’avocat à hauteur de 198€. Les honoraires des avocats et huissiers relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, tandis que les débours tarifés des huissiers sont indemnisés au titre des dépens lorsqu’ils sont des préalables nécessaires à l’instance. Il sera donc statué sur ces demandes au titre des demandes accessoires ci-après.

Madame, [G], [S], [H], [J] sera donc condamnée uniquement au paiement de la somme de 150€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024.

III. SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS :

L’article 1231-6 du code civil pose le principe que « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ».

Eu égard à l’absence d’un précédent défaut de paiement sanctionné par une action judiciaire, le seul défaut de paiement du copropriétaire défaillant est insuffisant pour caractériser la mauvaise foi de Madame, [G], [S], [H], [J]. En outre, il n’est pas démontré l’existence d’un préjudice distinct.

La demande formée au titre des dommages et intérêts sera donc rejetée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame, [G], [S], [H], [J], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Madame, [G], [S], [H], [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9], agissant par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, les sommes de :

—  2218,26€ avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024, au titre des charges et provisions impayées au 4 décembre 2024 (appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus),

—  150,00 € au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 5 mars 2024,

CONDAMNE Madame, [G], [S], [H], [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9], agissant par la société ALTAREA GESTION IMMOBILIERE, une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de l’immeuble, [Adresse 10] sis, [Adresse 9] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Madame, [G], [S], [H], [J] aux dépens.

La greffière, Le juge