TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [T] [W]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05669 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHD

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 23 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS,

[Adresse 1]

représentée par M^e Marie BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [T] [W],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 23 janvier 2025 par Anne ROSENZWEIG, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/05669 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 26 octobre 2008, la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a consenti un bail d’habitation à Mme [T] [W] sur des locaux situés au [Adresse 3] (2ème étage, gauche), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 100 euros et d’une provision pour charges de 95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 10 229,94 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [T] [W] le 6 février 2024.

Par assignation du 23 avril 2024, la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [W] sous astreinte de 50 euros par jour de retard et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,8 594,27 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.Subsidiairement, elle demande à ce que soit prononcée la réalisation du contrat de bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 6 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 24 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue le 26 novembre 2024.

À l’audience du 26 novembre 2024, la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANÇAIS, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 25 novembre 2024, s’élève désormais à 7 520,60 euros. Elle déclare, par ailleurs, s’en rapporter à la décision de juge concernant le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle expose que le loyer actuel est de 1 545,69 euros et que Mme [T] [W] a effectué un virement de 1 800 euros le 6 novembre 2024.

Mme [T] [W], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 254 euros, en plus du loyer courant.

Elle expose qu’en 2023, elle a commencé à connaître des difficultés de paiement à la suite d’un licenciement.

Mme [T] [W] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [T] [W] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dès lors que le contrat de bail a été reconduit tacitement postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, c’est alors ce délai de six semaines qui s’applique et non plus celui de deux mois, quand bien même ce dernier délai de deux mois était initialement prévu dans la clause résolutoire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 5 février 2024 et la somme de 10 229,94 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 19 mars 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [T] [W] a bien repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience puisqu’elle a effectué un virement de 1 800 euros le 6 novembre 2024. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment du diagnostic social et financier, que les revenus du foyer de Mme [T] [W], soit environ 3 418 euros, lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 254 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, Mme [T] [W] lui devait la somme de 7 520,60 euros.

Mme [T] [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [T] [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1 542,19 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 19 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [T] [W], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 26 octobre 2008 entre la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS, d’une part, et Mme [T] [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] (2ème étage, gauche) est résilié depuis le 19 mars 2024,

CONDAMNE Mme [T] [W] à payer à la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS la somme de 7 520,60 euros (sept mille cinq cent vingt euros et soixante centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 25 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISE Mme [T] [W] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 30 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 254 euros (deux cent cinquante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [T] [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 19 mars 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [T] [W] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [T] [W] sera condamnée à verser à la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE Mme [T] [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 février 2024 et celui de l’assignation du 23 avril 2024,

DÉBOUTE la S.A L’HABITAT SOCIAL FRANCAIS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 23 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge