TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’EVRY

3ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Décembre 2024

AFFAIRE N° RG 21/06694 – N° Portalis DB3Q-W-B7F-OH2L

NAC : 50F

CCCRFE et CCC délivrées le :________

à :

M^e Saman SAFATIAN,

la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND

Jugement Rendu le 16 Décembre 2024

ENTRE :

Monsieur [F] [Z]

né le 28 janvier 1991 à [Localité 8] (ALLEMAGNE),

demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant

Madame [U] [D],

née le 20 février 1992 à [Localité 5] (37),

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE plaidant

DEMANDEURS

ET :

Monsieur [C] [X], né le 29 septembre 1965 à [Localité 6],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Saman SAFATIAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS plaidant

Madame [G] [S], née le 25 mai 1977 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Saman SAFATIAN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS plaidant

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge, siégeant à Juge Rapporteur avec l’accord des avocats ;

Magistrats ayant délibéré :

Président : Sandrine LABROT, Vice-Présidente,

Assesseur : Laure BOUCHARD, Juge,

Assesseur : Béatrice MARTIN DE MEREUIL, Juge,

Assistées de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière lors des débats à l’audience du 09 Septembre 2024 et lors de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 12 Mars 2024 ayant fixé l’audience de plaidoiries au 09 Septembre 2024 date à laquelle l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 16 Décembre 2024.

JUGEMENT : Rendu par mise à disposition au greffe,

Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié dressé par Maître [I], notaire à [Localité 3], le 19 août 2021, Monsieur [Z] et Madame [D] ont acquis auprès de Monsieur [X] et Madame [S] une maison d’habitation située à [Localité 4] pour la somme de 560.000 euros.

Trois jours après leur entrée dans les lieux, les acquéreurs ont constaté une défaillance dans le fonctionnement de la chaudière.

Le 9 septembre 2021, la SARL CONFORT SERVICE a établi un devis de remplacement de la chaudière pour un montant de 10.709,31 euros.

Ladite société a indiqué aux consorts [Z] [D] qu’elle avait entretenu régulièrement cette chaudière et prévenu au mois de décembre 2020 Monsieur et Madame [X] de la nécessité d’envisager rapidement son remplacement.

Le 11 octobre 2021, Monsieur [Z] et Madame [D] ont adressé par courrier recommandé avec accusé de réception une mise en demeure à Monsieur et Madame [X] de régler la somme de 10.709,31 euros correspondant au coût du remplacement de la chaudière.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 8 novembre 2021, Monsieur [X] et Madame [S] ont refusé de prendre en charge le coût de remplacement de la chaudière.

C’est dans ces conditions que Monsieur [Z] et Madame [D] ont fait assigner les vendeurs devant le Tribunal judiciaire d’Evry, par exploits d’huissier en date des 22 et 24 novembre 2021.

Par dernières conclusions n°3 notifiées le 12 décembre 2023, Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] demandent au tribunal de :

DECLARER irrecevables Monsieur et Madame [X] en leurs demandes plus amples ou contraires.

DECLARER recevables et bien fondés monsieur [Z] et madame [D] en leurs demandes

Y FAISANT DROIT CONDAMNER in solidum monsieur [C] [X] et madame [G] [S] à régler :

Au titre des travaux de remplacement de la chaudière une somme de 7445,14 €

Au titre du préjudice de jouissance une somme de 3000 €

CONDAMNER in solidum monsieur [C] [X] et madame [G] [S] à régler une somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 CPC

LES CONDAMNER in solidum aux entiers dépens

Monsieur [Z] et Madame [D] s’appuient sur la garantie des vices cachés et sur l’obligation d’information en arguant que les vendeurs ont délibérément caché le défaut affectant la chaudière au jour de la vente. Ils estiment avoir été trompés par Monsieur [X] et Madame [S] qui ont omis d’apporter une information déterminante, à savoir que le remplacement de la chaudière était nécessaire, ce alors qu’ils en avaient été avertis par la SARL CONFORT SERVICES en décembre 2020.

Par conclusions en réponse et récapitulatives n°2 en date du 11 mars 2024, Monsieur [C] [X] et Madame [G] [S] demandent au tribunal de :

JUGER Monsieur [F] [Z] mal fondés en leur action,

JUGER que l’existence d’un vice caché préalable à la vente n’est pas rapportée, pas plus que la prétendue dissimulation volontaire du vice allégué,

JUGER que Monsieur [C] [X] et Madame [G] [S] ont parfaitement tenu informés Monsieur [F] [Z] sur l’état de la chaudière litigieuse, et n’ont pas failli à leur devoir d’information,

En conséquence,

REJETER purement et simplement l’intégralité des demandes fins et conclusions de Monsieur [F] [Z],

En toute hypothèse,

JUGER que les préjudices allégués par Monsieur [F] [Z], ne sont justifiés ni en leur principe ni en leur quantum,

En conséquence,

REJETER les demandes indemnitaires présentées par Monsieur [F] [Z],

Reconventionnellement,

JUGER Monsieur [F] [Z] ont manifestement commis un abus de droit en initiant la présente procédure,

En conséquence,

CONDAMNER Monsieur [F] [Z] à verser 10.000 € à titre de dommages-intérêts à Monsieur [C] [X] et Madame [G] [S],

CONDAMNER Monsieur [F] [Z] à verser 4.500 € à Monsieur [C] [X] et Madame [G] [S], au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Monsieur [C] [X] et Madame [G] [S] font valoir que la vétusté normale d’une chaudière ne constitue pas un vice caché préalable à la vente, que la chaudière fonctionnait au départ des vendeurs, que le diagnostic du chauffagiste n’est pas contradictoire et que la chaudière était en fin de vie. Ils affirment avoir informé les demandeurs de l’état de vétusté de la chaudière et de son ancienneté, ce qui ressortait au demeurant des diagnostics.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.

La clôture est intervenue le 12 mars 2024 et l’affaire fixée pour être plaidée le 9 septembre 2024. Le dépôt de dossier a été autorisé.

Les parties présentes ont été avisées lors de la clôture des débats de la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur la garantie des vices cachés

L’article 1641 du Code Civil dispose que : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus ».

L’article 1643 du code civil précise que : « le vendeur est tenu des vices quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Les clauses restrictives de garantie sont valables dans la mesure où le vendeur est de bonne foi, c’est-à-dire qu’il ignorait lui-même l’existence d’un vice pour lequel il a stipulé la non-garantie.

Il appartient aux demandeurs d’apporter la preuve de plusieurs éléments pour invoquer la garantie des vices cachés à savoir l’existence d’un vice préalable à la vente, que ce vice était caché au moment de la vente et que ce vice était de telle importance que l’acheteur n’aurait pas acquis le bien litigieux ou à un moindre coût.

En l’espèce, Monsieur [Z] et Madame [D] invoquent l’existence d’un vice caché, considérant que la panne de la chaudière, élément d’équipement de l’habitation, justifie l’exercice de leur action estimatoire et la condamnation des vendeurs au paiement de la nouvelle chaudière outre des dommages intérêts pour préjudice de jouissance.

Aux termes de l’acte de vente, « l’acquéreur prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents

Des vices cachés

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ; »

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’au moment de la vente, la chaudière fonctionnait.

Madame [M], agent mandataire IAD France, atteste qu’au cours de la première visite de la maison, elle a présenté la chaudière en précisant aux demandeurs que celle-ci avait été installée en 2006, qu’elle était donc d’occasion, qu’elle avait été révisée et nettoyée tous les ans et que des problèmes techniques pouvaient survenir mais qu’en règle générale, il était possible de changer les pièces.

Elle indique encore que suite à une deuxième visite, Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] ont formulé une offre tenant compte des travaux qu’ils comptaient faire dans la cuisine et dans la salle de bain, et qu’elle a défendu cette offre auprès des vendeurs en rappelant notamment qu’il y aurait des choses à changer comme la chaudière. Elle précise que les vendeurs ont accepté l’offre et qu’elle a pris soin ensuite de préciser aux acheteurs que leur offre avait été acceptée en raison des points qu’elle avait évoqués avec les vendeurs.

Elle poursuit que lors de la contre-visite avant signature de l’acte authentique, la chaudière fonctionnait parfaitement et précise qu’à cette occasion, Madame [X] a indiqué aux acheteurs qu’elle avait rencontré un souci récemment avec la chaudière et que le technicien lui avait dit que la chaudière fonctionnait mais « qu’elle ne tiendrait pas des années ».

En outre, les consorts [X] apportent aux débats l’acte de vente accompagné des diagnostics attestant de l’ancienneté de la chaudière puisque datant de 2006.

Il résulte de ces éléments que Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] étaient parfaitement informés de la vétusté de la chaudière, et que celle-ci serait à remplacer dans les prochaines années sans qu’il ne soit possible de déterminer exactement à quel moment.

Au demeurant, l’attestation versée par les acquéreurs émanant de la SARL CONFORT SERVICES ne contredit pas ces constats puisqu’il est indiqué que le technicien intervenu en décembre 2020 avait prévenu Monsieur [C] [X] et Madame [G] [S] qu’il « faudrait commencer à envisager » le remplacement de la chaudière. Cet état de fait n’a pas été caché au cours des visites de la maison, ni par l’agent immobilier et ni par les défendeurs qui ne pouvaient pas savoir qu’immédiatement après la vente, le ballon de la chaudière serait percé rendant nécessaire son remplacement.

La SARL CONFORT SERVICE indique d’ailleurs dans une autre attestation du 20 janvier 2024, produite en défense, que :

« La chaudière a été correctement et régulièrement entretenue, les pièces d’usure ont été remplacées et au jour de la vente de la maison de Madame [S]-[X] à Madame [D] rien ne pouvait laisser présager que cette chaudière allait tomber en panne, sans possibilité de réparation quelques mois plus tard, sauf son ancienneté ».

Il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’aucun vice affectant la chaudière n’a été caché aux acquéreurs.

Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] seront déboutés de leur demande fondée sur la garantie des vices cachés.

Sur l’obligation d’information

Aux termes de l’article 1112-1 du Code civil, la partie qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit en l’informer dès lors que légitimement cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Il apparait que Monsieur [Z] et Madame [D] étaient informés de l’état de la chaudière et de sa nécessité de la remplacer à court terme. Ces informations ont été portées à leur connaissance par l’agent immobilier, par les vendeurs et par le diagnostic.

Pourtant, aucune violation de l’obligation d’information ne peut être relevée.

Monsieur [F] [Z] seront donc déboutés de leur demande fondée sur l’obligation d’information.

Sur le préjudice de jouissance

Compte tenu de ce qui précède, Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] ne peuvent se prévaloir d’un préjudice de jouissance et seront déboutés de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes de l’article 32-1 du code de procédure civile : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

Le droit d’agir en justice ne dégénère en abus et ne peut donner lieu à indemnisation que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol,

En l’espèce, il n’apparait pas manifeste que les consorts [Z] [D] ont commis une faute.

Si leur demande n’a pas abouti, ils n’ont pas pour autant intenté une action de manière abusive.

L’action en justice intentée par Monsieur [Z] et Madame [D] ne peut donc être regardée comme malveillante ni même de mauvaise foi.

Les demandeurs seront donc déboutés de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [Z] et Madame [D], qui succombent, seront condamnés aux entiers dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Monsieur [Z] et Madame [D] seront condamnés à payer à Monsieur [X] et Madame [S] la somme de 1 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] de leurs demandes d’indemnisation formées au titre des travaux de remplacement de la chaudière et du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [C] [X] et Madame [G] [S] de leur demande d’indemnisation pour procédure abusive,

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] à payer à Monsieur [X] et Madame [S] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [F] [Z] et Madame [U] [D] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et rendu le SEIZE DECEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, par Sandrine LABROT, Vice-Présidente, assistée de Tiphaine MONTAUBAN, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,