TRIBUNAL JUDICIAIRE,

[Adresse 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 1]

NAC: 72A

N° RG 25/00586 – N° Portalis DBX4-W-B7J-TZEY

JUGEMENT

N° B

DU : 26 Mars 2026

Syndicat des copropriétaires DE LA, [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet MIDI HABITAT ADB, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

C/

,

[L], [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le

à Me, [Localité 2]-REY

Expédition délivrée

à toutes les parties

JUGEMENT

Le Jeudi 26 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Camille COLLOMB, Vice Présidente, au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en matière civile, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 27 Janvier 2026, a rendu la décision suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires DE LA, [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet MIDI HABITAT ADB, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège., dont le siège social est sis, [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M., [L], [G], demeurant, [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur, [L], [G] est propriétaire des lots n°207 et 418 au sein de la copropriété de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8].

Des charges de copropriété étant demeurées impayées, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8], agissant par la société MIDI HABITAT ADB, a fait délivrer à Monsieur, [L], [G] plusieurs mises en demeure et une sommation de payer. En vain.

C’est dans ces circonstances que le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8], agissant par la société MIDI HABITAT ADB, a fait assigner Monsieur, [L], [G] en paiement devant le tribunal judiciaire de TOULOUSE par acte de commissaire de justice du

28 décembre 2024.

Après deux renvois, à l’audience du 27 janvier 2026, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8], agissant par la société MIDI HABITAT ADB – représenté par son conseil – reprend les termes de son assignation et sollicite l’actualisation de la créance au jour de l’audience pour demander de condamner Monsieur, [L], [G] à lui régler la somme de 8725,71€ avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 6 décembre 2023; de le condamner à lui verser également la somme de 1000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût de la sommation de payer du 6 décembre 2023.

En son assignation, le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8] indiquait initialement poursuivre le recouvrement des charges échues et impayées au 1er janvier 2025 pour un montant de 5876,31€. Il est constaté à la lecture des pièces que cette somme comprend des frais de recouvrement pré-contentieux à hauteur de 244,80€.

Bien que présent lors du renvoi contradictoire prononcé à l’audience du 4 novembre 2025, Monsieur, [L], [G] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA CONDAMNATION AU PAIEMENT DES CHARGES :

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8] justifie que Monsieur, [L], [G] est bien propriétaire des lots n° 207 et 418 au sein de la copropriété.

Il verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale ordinaire du 20 juillet 2022, du 8 novembre 2023 et du 11 décembre 2023, approuvant les comptes de l’exercice clôturé, donnant quitus au syndic, ajustant le budget de l’exercice en cours, approuvant le budget prévisionnel, déterminant le montant de la cotisation au fonds de travaux et votant les travaux ; le relevé général des charges ; les différents appels de charges envoyés à Monsieur, [L], [G] ; et un extrait du compte de copropriété avec décompte arrêté à la date du 1er janvier 2025, ainsi qu’un extrait de compte arrêté à la date du 26 janvier 2026.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application des articles 16 et 68 (2ème alinéa) du code de procédure civile, si, bien que régulièrement assigné, le défendeur ne comparaît pas, le demandeur ne peut, en son absence, modifier ou accroître ses prétentions sans que cette modification lui soit spécialement notifiée dans les formes prévues pour l’introduction de l’instance.

En l’espèce, la dette s’étant aggravée, il convient de constater que la demande en paiement des sommes postérieures à l’assignation constitue bien une nouvelle demande.

Le syndicat des copropriétaires n’a pas signifié à Monsieur, [L], [G] dans les mêmes formes que l’introduction de l’instance l’actualisation de la dette qu’il fait pourtant valoir à l’audience. Il est en effet produit la transmission d’un courriel par le demandeur à Monsieur, [L], [G] lui adressant la veille de l’audience le dernier décompte de charge, sans qu’il soit précisé à destination de Monsieur, [G] que le demandeur entendait solliciter l’actualisation de la demande à hauteur du montant figurant dans le dernier décompte. En tout état de cause, aucun élément ne permet de retenir la transmission par mail comme une notification valable de la nouvelle demande dès lors qu’aucun élément n’atteste de sa réception et que les formes introductives de l’instance imposaient une signification par commissaire de justice.

La demande d’actualisation de la créance principale est donc irrecevable, en ce qu’elle ne permet pas au défendeur défaillant de connaître le montant exact de la somme qui lui est réclamée.

Toute demande excédant celles mentionnées dans l’assignation du 28 décembre 2024 est donc irrecevable à l’égard de Monsieur, [L], [G].

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur, [L], [G] reste débiteur des sommes suivantes au titre des charges de copropriété arrêtées à la date du 1er janvier 2025 comprenant le 1er trimestre de 2025: 5631,51€.

Monsieur, [L], [G] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8] la somme totale de 5631,51€, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023, date du commandement de payer, sur la somme de 3356,50€ et à compter du 28 décembre 2024, date de l’assignation, pour le surplus.

II. SUR LES INTERETS ET FRAIS DE RECOUVREMENT :

L’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

— sur les frais de relance :

Les frais de relance antérieure à la mise en demeure ne sont pas des frais nécessaires. Les frais de relance postérieurs à la mise en demeure sont, quant à eux, parfaitement inutiles.

Enfin, il n’est pas nécessaire de multiplier les mises en demeure, de sorte que seule la mise en demeure du 24 janvier 2023 et le commandement de payer du 6 décembre 2023 doivent être comptabilisées au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

— sur les honoraires du syndic :

Le syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8] a comptabilisé dans le compte de charges des honoraires de suivi du dossier (132 € au titre de la « mise au contentieux).

Il convient toutefois de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base.

Le syndicat ne justifie pas que le syndic ait été contraint, pour recouvrer l’arriéré de charges de Monsieur, [L], [G], à engager des diligences exceptionnelles au sens du contrat-type figurant en annexe 1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires de l’activité de recouvrement des charges n’en change pas la nature. Dès lors, les frais d’ouverture du dossier contentieux, les honoraires de suivi de dossier (vacation temps passé ALUR), les frais de préparation de pièces pour assignation, perçues au titre de prestations particulières ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité, exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement d’une créance à l’encontre d’un copropriétaire.

Ces frais seront, par leur nature, traités au titre des demandes de l’article 700 du code de procédure civile.

En tant que de besoin, il conviendra de se reporter aux recommandations de la commission des clauses abusives qui a estimé que constituent des clauses abusives celles qui ont pour effet de restreindre la notion de gestion courante par l’accumulation de prestations particulières telles que celle, notamment, qui fait supporter au copropriétaire défaillant une rémunération au profit du syndicat l’occasion de frais de relance et de recouvrement.

Monsieur, [L], [G] sera donc condamné uniquement au paiement de la somme de 179,61€ au titre des frais pré-contentieux, correspondant au coût de la première mise en demeure et du commandement de payer avec les intérêts au taux légal à compter du

6 décembre 2023, date du commandement de payer.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur, [L], [G], partie perdante, supportera la charge des dépens et sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8] une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que le coût du commandement de payer du 6 décembre 2023 a été pris en compte au titre des frais nécessaires au paiement desquels Monsieur, [L], [G] est condamné, de sorte qu’il n’y a lieu de l’inclure dans les dépens.

L’exécution provisoire est de droit et il n’y a lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur, [L], [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8], agissant par la société MIDI HABITAT ADB, les sommes de :

—  5631,51€, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 sur la somme de 3356,50€ et à compter du 28 décembre 2024 pour le surplus, au titre des charges et provisions impayées au 1er janvier 2025 (appel provisionnel du 1er trimestre 2025 inclus),

—  179,61€ au titre des frais de recouvrement pré-contentieux, avec les intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [G] à verser au syndicat des copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8], agissant par la société MIDI HABITAT ADB, une somme de 300€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat de copropriétaires de la, [Adresse 7] située, [Adresse 8] de ses autres demandes ;

CONDAMNE Monsieur, [L], [G] aux dépens.

La greffière, Le juge