TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

Loyers commerciaux

N° RG 23/15333

N° Portalis 352J-W-B7H-C3NEZ

N° MINUTE : 3

Assignation du :

23 Novembre 2023

Jugement avant dire droit

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

Expert : [R] [K][2]

[2]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

JUGEMENT

rendu le 01 Août 2024

DEMANDERESSE

S.A.R.L. HOTEL DE PARIS

[Adresse 9]

[Adresse 9]

représentée par Maître André GUILLEMAIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDEURS

Monsieur [A] [N]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

Monsieur [S] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

représentés par Maître Nicolas SIDIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0047

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 21 Juin 2024 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 février 1981, la société SCI DE LA MONTAGNE, aux droits de laquelle se trouvent M. [A] [N] et M. [S] [O] (ci-après les consorts [N]-[O]) a donné à bail commercial à la société HOTEL DE PARIS des locaux dépendant d’un immeuble situé à [Adresse 9], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 1973 et l’exercice de l’activité d’hôtelier.

Le bail a été renouvelé à plusieurs reprises et pour la dernière fois le 1er avril 2019, à la suite d’un congé avec offre de renouvellement délivré par les bailleurs le 2 août 2018, pour une durée de neuf ans et un loyer annuel fixé à la somme de 110.000 euros hors taxes et hors charges par un jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 11 avril 2023 dont la société HOTEL DE PARIS a interjeté appel le 25 mai 2023, la procédure étant actuellement pendante devant la cour.

Parallèlement, par actes d’huissier de justice signifiés les 14 et 27 avril 2022, la société HOTEL DE PARIS a sollicité des bailleurs la révision du loyer en application des articles L.145-37 et L.145-38 du code de commerce, en raison d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation à la baisse de la valeur locative de plus de 10%, et sa fixation à la valeur locative de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Par mémoire préalable en date du 27 mars 2024, la société HOTEL DE PARIS a sollicité la fixation du loyer annuel révisé au 14 avril 2022 à la somme de 56.000 euros, puis à la somme de 47.000 euros par mémoires des 8 novembre 2023 et 27 mars 2024.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié les 23 et 24 novembre 2023, la société HOTEL DE PARIS a assigné les consorts [N]-[O] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 21 juin 2024 à laquelle la société HOTEL DE PARIS et les consorts [N]-[O] étaient représentés par leur avocat.

Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié, la société HOTEL DE PARIS demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le loyer du bail révisé au 14 avril 2022 à la valeur locative ;

— fixer dans ces conditions le loyer du bail révisé au 14 avril 2022 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 47.000 euros ;

— juger que les trop-versés de loyers et du dépôt de garantie produiront intérêts à compter de la demande en justice et qu’ils seront capitalisés lorsqu’ils seront dus pour plus d’une année entière ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’instruction et dans ce cas fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 60.000 euros à compter du 14 avril 2022 ;

En toute hypothèse,

— débouter les consorts [N]-[O] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner in solidum les consorts [N]-[O] aux entiers dépens.

La société HOTEL DE PARIS expose qu’en application de l’article L.145-38 du code de commerce, lors de la révision triennale, le déplafonnement ne peut intervenir qu’en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant par elle-même entraîné une modification de 10% de la valeur locative. Elle indique qu’en l’espèce la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité doit être intervenue entre le 1er avril 2019 et le 14 avril 2022. Elle prétend que durant cette période l’épidémie de covid-19 a entraîné la fermeture des commerces, un couvre-feu, des suppressions de trains et d’avions, la fermeture des frontières, la désertification des bureaux par l’avénement du travail à distance qui caractérisent incontestablement des modifications matérielles des facteurs locaux de commercialité ayant conduit à une baisse significative des valeurs locatives des commerces, notamment hôteliers, dans le quartier des locaux loués.

Elle explique que les modifications matérielles ont effectivement eu pour effet une baisse certaine de la fréquentation du quartier des locaux loués et en conséquence de la valeur locative des locaux loués puisque celle-ci dépend du prix que doit raisonnablement percevoir l’exploitant et du taux d’occupation de l’établissement. Elle en déduit que le loyer révisé au 14 avril 2022 doit être fixé à la valeur locative. En ce qui concerne le montant de la valeur locative, la société HOTEL DE PARIS l’évalue à 46.993,56 euros, qu’elle arrondit à 47.000 euros, après avoir fixé la recette théorique à 670.140 euros compte tenu d’un RMC de 54 euros, appliqué un taux de remise de 15% en raison du contexte sanitaire, retenu un taux d’occupation de 55% au vu des restrictions de déplacement de la population puis un taux de recettes de 15%.

Selon leur dernier mémoire régulièrement notifié, les consorts [N]-[O] demandent au juge des loyers commerciaux de :

— débouter la société HOTEL DE PARIS de ses demandes ;

— fixer le loyer révisé au 14 avril 2022 à la somme annuelle de 172.003,47 euros hors taxes et hors charges ;

A titre subsidiaire,

— ordonner une mesure d’expertise ;

— désigner à cet effet tel expert qu’il plaira ;

— juger que la consignation des frais à valoir sur la rémunération de l’expert sera à la charge de la société HOTEL DE PARIS ;

— fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance a la somme annuelle de 118.058,32 euros hors taxes et hors charges à compter du 14 avril 2022 ;

En tout état de cause,

— condamner la société HOTEL DE PARIS à leur payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce inclus les coûts d’expertise judiciaire, qui pourront étre recouvrés conformément aux articles 695 à 699 du code de procédure civile.

En vertu de l’article L.145-38 du code de commerce, les consorts [N]-[O] exposent que les assertions de la société HOTEL DE PARIS sont insuffisantes pour établir une modification des facteurs locaux de commercialité depuis le 1er avril 2019. Ils considèrent qu’elle se limite pour l’essentiel à des considérations générales et qu’elle oublie qu’à compter de 2022 l’activité économique et touristique a repris, retrouvant son niveau d’avant 2020. Ils évaluent la valeur locative au 1er avril 2019 à 160.263 euros en fixant, au vu des rapports établis par M. [C] [P], Mme [F] [Y] et M. [W] [B], experts, la recette théorique annuelle d’hébergement à 1.116.900 euros compte tenu d’un prix moyen de 90 euros, puis en appliquant un taux d’occupation de 75% et un taux de remise de 10%, soit une recette théorique de 143.242,43 euros, et la recette théorique des petits-déjeuners à 238.885,20 euros compte tenu d’un prix praticable de 9,09 euros, puis en appliquant un taux d’occupation de 75%, un taux de concrétisation de 50% et un taux sur recettes de 19%, soit une recette théorique de 17.020,57 euros. Ils la comparent ensuite au loyer révisé au 14 avril 2022 qu’ils évaluent à 172.003,47 euros. Ils en déduisent que le loyer révisé au 14 avril 2022 doit être fixé à 172.003,47 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé

En application de l’article L. 145-37 du même code, les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État.

En vertu de l’article R. 145-20, la demande de révision des loyers prévue à l’article L. 145-37 est formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Elle précise, à peine de nullité, le montant du loyer demandé ou offert. À défaut d’accord, la demande est jugée dans les conditions prévues aux articles L. 145-56 à L. 145-60. Le nouveau prix est dû à dater du jour de la demande.

Selon l’article L. 145-38, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision.

De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Selon l’article R.145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

Enfin, selon l’article L 145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R 145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L 145-33 et R.145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Il est acquis qu’en présence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer du bail révisé doit être fixé à la valeur locative, quel que soit le montant de celle-ci, même si ce dernier est inférieur au loyer en vigueur, et indépendamment du sens de la variation de l’indice. En l’absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative, le loyer révisé doit être fixé soit au montant du plafond résultant de la variation indiciaire lorsque la valeur locative est supérieure à celui-ci, soit à la valeur locative lorsque celle-ci se situe entre le montant du loyer en cours et celui du plafond résultant de la variation indiciaire, soit au montant du loyer en cours lorsque la valeur locative est inférieure à celui-ci, de sorte qu’il appartient au juge de rechercher en tout état de cause le montant de la valeur locative.

En l’espèce, les parties sont liées par un contrat de bail commercial renouvelé le 1er avril 2019 pour une durée de neuf ans et c’est par acte d’huissier de justice signifié le 14 avril 2022 que la société HOTEL DE PARIS a sollicité la révision triennale du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 60.000 euros hors taxes et hors charges.

Il convient dès lors de rechercher s’il y a eu une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de la valeur locative entre le 1er avril 2019, date d’effet du bail renouvelé, et le 14 avril 2022, date de la demande de révision du loyer.

Les parties s’opposent tant sur l’existence d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, que sur l’évaluation des valeurs locatives au 1er avril 2019 et au 14 avril 2022.

Il est constant que durant la période considérée les mesures gouvernementales prises pour lutter contre l’épidémie de covid-19, telles que la fermeture des frontières, la fermeture des commerces non essentiels, l’instauration d’un couvre-feu et les restrictions des déplacements invoquées par la société HOTEL PARIS ont entraîné une diminution des mouvements de population ainsi que de la fréquentation des sites touristiques et des hôtels.

Il y a lieu dès lors de déterminer si ces mesures ont entraîné durant la période considérée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité et de déterminer l’incidence de cette éventuelle modification matérielle sur la valeur locative.

S’agissant de l’appréciation de la valeur locative, les parties s’accordent sur l’application de la nouvelle méthode hôtelière.

En l’état des pièces produites par les parties, le juge des loyers commerciaux ne dispose pas des éléments nécessaires pour statuer. Il convient de rechercher et rassembler les éléments d’appréciation des faits invoqués par les parties. Ces éléments ne peuvent résulter des vérifications personnelles du juge ou d’un constat.

Par conséquent, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R 145-30 du code de commerce, selon les modalités fixées au dispositif et aux frais avancés dela société HOTEL DE PARIS qui sollicite la fixation judiciaire du loyer révisé.

En outre, au regard de la nature du litige, il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure de médiation leur offrant la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée ; il convient en conséquence de la leur proposer. Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l’acceptation d’une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, en application de l’article 124-1 du code de procédure civile et selon les modalités prévues au dispositif.

En application de l’article L. 145-57 du code de commerce, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la société HOTEL DE PARIS pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges.

Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant après débats publics, par jugement contradictoire et avant dire-droit, mis à disposition au greffe,

Ordonne une mesure d’expertise ;

Désigne pour y procéder :

M. [R] [K]

[Adresse 5]

[XXXXXXXX01] – [Courriel 7]

expert près la cour d’appel de Paris,

avec mission de :

— convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

— visiter les locaux litigieux situés à [Adresse 9], et les décrire,

— entendre les parties en leurs dires et explications,

— donner son avis sur une éventuelle modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative qui serait intervenue entre le 1er avril 2019 et le 14 avril 2022 ;

— rechercher la valeur locative des locaux loués au 1er avril 2019, d’une part, et au 14 avril 2022, d’autre part, au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des articles L145-36 et R145-10 du code de commerce,

— déterminer le montant du loyer révisé au 14 avril 2022 suivant les indices applicables en précisant les modalités de calcul,

— rendre compte du tout et donner son avis motivé,

— dresser un rapport de ses constatations et conclusions ;

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 12 septembre 2025 ;

Fixe à la somme de 6.000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la société HOTEL DE PARIS à la régie du tribunal judiciaire de Paris (Tribunal de Paris, atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) au plus tard le 30 octobre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision ;

Dit que l’affaire sera rappelée le 20 décembre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation ;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise ;

Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer dû en principal, outre les charges ;

Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :

Monsieur [U] [M]

[Adresse 4]

[XXXXXXXX02] – [Courriel 8]

Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé qu’il a adressé aux parties sa note de synthèse ;

Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise ;

Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :

* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,

* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure ;

Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission ;

Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :

* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,

* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige ;

Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues ;

Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant ;

Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront ;

Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert ;

Réserve les dépens.

Fait et jugé à PARIS, le 1er août 2024.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER