Tribunal Judiciaire de Toulouse, Jcp referes, 26 mars 2026, n° 25/04095

TJ Toulouse 26 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Toulouse, jcp réf., 26 mars 2026, n° 25/04095
Numéro(s) :	25/04095
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	8 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Laetitia EL GHANANE
Cabinet(s) :	DBA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04095

N° Portalis DBX4-W-B7J-UXXU

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 26/

DU : 26 Mars 2026

[F] [T]

[C] [D]

[N] [G]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 26 Mars 2026

à la SELARL DBA

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 26 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [F] [T]

demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Laetitia EL GHANANE de la SELARL DBA, avocats au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSES

Madame [C] [D]

demeurant IMMEUBLE [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

Madame [N] [G]

demeurant [Adresse 6] (MARTINIQUE)

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 août 2020, Monsieur [F] [T] a donné à bail à Madame [C] [D] un appartement à usage d’habitation n°12 et un emplacement de stationnement n°23 situés [Adresse 7] pour un loyer mensuel de 525 euros et une provision sur charges mensuelle de 55 euros.

Madame [N] [G] s’est portée caution solidaire de Madame [C] [D] au titre des obligations du bail du 24 août 2020.

Le 29 août 2025, Monsieur [F] [T] a fait signifier à Madame [C] [D] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Ce commandement a été dénoncé à Madame [N] [G] le 2 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 et 17 novembre 2025, Monsieur [F] [T] a ensuite fait assigner Madame [C] [D] et Madame [N] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 2] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion sans délai de la locataire et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, la prise en charge de ses meubles conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédure civile d’exécution, et leur condamnation solidaire au paiement :

— de la somme de 1.903,78 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 30 octobre 2025, somme à parfaire au jour de l’audience, avec les intérêts conformément au bail et pour le surplus au taux légal à compter de l’assignation,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, soit 644,81 euros, avec révision annuelle conforme au bail, jusqu’à la libération effective du logement,

— d’une somme de 765 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 novembre 2025.

A l’audience du 30 janvier 2026, Monsieur [F] [T], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 841,21 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de janvier 2026 comprise.

Convoquées par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice respectivement le 14 et 17 novembre 2025, Madame [C] [D] et Madame [N] [G] ne sont ni présentes ni représentées.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

A la suite de l’audience, Madame [C] [D] a envoyé un courriel en indiquant qu’elle avait rencontré des difficultés financières pour la première fois depuis son entrée dans les lieux, que le bailleur avait préféré faire une procédure judiciaire plutôt qu’un accompagnement social et lui avait indiqué que la procédure d’expulsion serait maintenue même si elle réglait la totalité de ses dettes avant le procès et qu’elle entendait quitter les lieux au 30 juin 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 18 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 août 2020 contient une clause résolutoire (article 2.11. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.497,50 euros a été signifié le 29 août 2025, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [C] [D] et Madame [N] [G] n’ont réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 922 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 octobre 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, que le juge ne peut plus accorder d’office en l’absence du locataire à l’audience, la résiliation est intervenue le 30 octobre 2025 et Madame [C] [D] est depuis occupante sans droit ni titre.

Il lui sera ordonné de quitter les lieux dans les deux mois d’un commandement de quitter les lieux, rien ne justifiant de supprimer ce délai légal, compte-tenu du règlement de la quasi-totalité de la dette locative et de la bonne foi manifeste de la locataire. Faute de comparution à l’audience et de demande en ce sens, le juge ne peut lui accorder de délai supplémentaire pour quitter les lieux. A défaut de départ volontaire, l’expulsion de Madame [C] [D] sera ordonnée, au besoin avec assistance d’un serrurier et de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [F] [T] produit un décompte du 30 janvier 2025 démontrant que Madame [C] [D] et Madame [N] [G], en sa qualité de caution, restent devoir la somme de 607,72 euros, mensualité de janvier 2026 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Madame [C] [D] et Madame [N] [G] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elles seront ainsi condamnées solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 607,72 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2025, faute de prévision du bail sur les intérêts.

Madame [C] [D] et Madame [N] [G] seront également condamnées solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 30 octobre 2025 au 31 janvier 2026 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [C] [D] et Madame [N] [G], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [F] [T], Madame [C] [D] et Madame [N] [G] seront condamnées in solidum à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 août 2020 entre Monsieur [F] [T] et Madame [C] [D] concernant un appartement à usage d’habitation n°12 et un emplacement de stationnement n°23 situés [Adresse 7] sont réunies à la date du 30 octobre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [C] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

REJETONS la demande de suppression du délai légal pour quitter les lieux ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [C] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [F] [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Madame [C] [D] et Madame [N] [G] à verser à Monsieur [F] [T] à titre provisionnel la somme de 607,72 euros (décompte arrêté au 30 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2026 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2025 ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] et Madame [N] [G] à payer à Monsieur [F] [T] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] et Madame [N] [G] à verser à Monsieur [F] [T] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [C] [D] et Madame [N] [G] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 26 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Ariane PIAT, juge des contentieux de la protection, et par Madame Maria RODRIGUES, greffière.

La greffière, Le juge,