REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT QUENTIN

[Adresse 9]

MINUTE N° : CIV

DOSSIER N° : N° RG 24/00570 – N° Portalis DBWJ-W-B7I-CZVI

EXP délivrée le :

GROSSE délivrée le :

à

M^e Frédéric MANGEL

M^e Francis SONCIN

copie dossier

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2026

LE JUGE : Isabelle DELCOURT, juge

LE GREFFIER LORS DES DEBATS: Karine BLEUSE

LE GREFFIER A LA MISE A DISPOSITION: Céline GAU, Greffier

DEMANDEUR

M. [Z] [W]

né le 22 Décembre 1979 à [Localité 11]

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Francis SONCIN, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

S.A.S. ACDEMES (Accompagnement Compétences Développement Metiers de la Solidarité) immatriculée au RCS de ST QUENTIN sous le n° 949 184 766

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Frédéric MANGEL, avocat au barreau de SAINT-QUENTIN (postulant) et par M^e Stéphanie CLAVEL-DELACOURT, avocat au barreau de PARIS (plaidant)

La cause ayant été débattue à l’audience ordinaire et publique du 01 décembre 2025 du tribunal judiciaire de SAINT-QUENTIN, (Aisne), présidée par Isabelle DELCOURT, juge, statuant à juge unique et assistée de Karine BLEUSE, Greffier.

Isabelle DELCOURT, juge, après avoir entendu les conseils des parties présentes en leurs observations, les a avisés que la décision serait rendue le 26 janvier 2026, prorogé au 30 janvier 2026, par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile.

Le juge, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort, a rendu le jugement suivant:

EXPOSE DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

M. [Z] [W] est propriétaire d’un immeuble situé [Adresse 6]).

Par un contrat du 12 mai 2023, et prenant effet le 1er septembre 2023, M. [W] a donné à bail professionnel l’immeuble sus-cité à la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité, ci-après dénommée la SAS ACDEMES, constituée de M. [T] [C], Président et associé unique, moyennant un loyer mensuel de 2450 euros, outre 395 euros de charges mensuelles, soit 2845 euros.

A compter du mois de novembre 2023, des premiers incidents de paiement des loyers sont intervenus, M. [C] faisant état des difficultés financières rencontrées par la SAS ACDEMES en raison de non-paiement par des organismes et d’absence de subvention des collectivités locales.

Par SMS du 16 février 2024, M. [C] a indiqué à son bailleur qu’il était préférable que la SAS ACDEMES quitte la ville de [Localité 10] pour se relocaliser.

A la fin du mois de février 2024, M. [C] a indiqué par SMS à M. [W] que la SAS ACDEMES pourrait libérer les lieux le 21 avril 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception, envoyée le 22 février 2024 par le défendeur, réceptionnée le 28 février 2024, la SAS ACDEMES a informé M. [W] de son congé et a fixé son départ à la fin du mois d’avril 2024.

Par un courriel du 7 mars 2024, M. [C] a fait au bailleur une proposition d’échéancier de règlement de la dette locative de la SAS ACDEMES ne permettant pas d’apurer totalement ladite dette.

Le 20 mars 2024, une réunion dans les locaux de l’immeuble loué a été fixée à laquelle étaient présents M. [W], son épouse et M. [C], qui a dû être interrompue et qui n’a pas trouvé d’issue amiable.

Par courrier du 25 mars 2024, M. [W] a fait une contre-proposition d’échéancier afin d’assurer un règlement amiable du litige et l’apurement de la dette locative.

La SAS ACDEMES a finalement quitté l’immeuble le 21 avril 2024 sans participer à la procédure d’état des lieux de sortie.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, signifié à étude, M. [W] a fait assigner la SAS ACDEMES devant le tribunal judiciaire de Saint-Quentin aux fins de constater la résiliation du bail commercial conclu le 12 mai 2023 et de condamner ladite société en paiement des arriérés locatifs.

La clôture a été fixée au 4 novembre 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été retenue à l’audience du 1er décembre 2025, lors de laquelle elle a été mise en délibéré, par mise à disposition au greffe le 26 janvier 2026. Le délibéré a été prorogé au 30 janvier suivant.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 2 octobre 2025, M. [W] sollicite du tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— Constater la résiliation du contrat de bail professionnel du 12 mai 2023 au 28 août 2024, date de fin du délai de préavis contractuellement prévu ;

— Condamner la société ACDEMES à lui payer la somme de 25 575 euros au titre des arriérés de loyers dus jusqu’à la fin du délai de préavis ;

— Condamner la société ACDEMES à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts contractuels ;

— Condamner la société ACDEMES à lui payer la somme de 3 813 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Débouter la société ACDEMES de l’intégralité de ses demandes contraires.

Au soutien de sa demande visant à constater la résiliation du contrat de bail professionnel, M. [W] se fonde sur le contrat de bail conclu le 12 mai 2023 entre les parties stipulant des clauses classiques en matière de durée, renouvellement, révision des loyers et résiliation. Il précise que la SAS ACDEMES n’a pas respecté ses obligations contractuelles en ne respectant pas le contrat de bail qui prévoyait une résiliation par lettre recommandée avec avis de réception avec un délai de préavis de 6 mois et que la société ACDEMES se devait de régler les loyers dus durant la période de préavis ainsi que les arriérés de loyers. M. [W] ajoute que la SAS ACDEMES a unilatéralement fixé son départ de l’immeuble au 20 avril 2024, en violation des dispositions contractuelles relatives au délai de préavis.

A l’appui de sa demande de condamnation de la SAS ACDEMES à lui payer la somme de 25 575 euros au titre des arriérés de loyers, M. [W] se fonde sur les articles 1210, 1217 et 1231-1 du code civil. Il fait valoir que le contrat de bail a été signé avec la SAS ACDEMES le 12 mai 2023, qu’il prenait effet le 1er septembre 2023 et que les premiers incidents de paiements sont intervenus à compter du mois de novembre 2023, en ne versant que des loyers partiels à hauteur de 1 450 euros en novembre 2023 et 1 425 euros pour le mois de décembre 2023. A compter du mois de janvier 2024 jusqu’à son départ des locaux, la SAS ACDEMES n’a honoré aucun paiement au titre de ses obligations locatives relatives aux loyers et provisions sur charges mensuelles. M. [W] ajoute avoir tenté de trouver une solution amiable avec M. [C] qui a reconnu ses difficultés financières. En outre, M. [W] indique que la SAS ACDEMES a souhaité échapper à la cessation de paiements en quittant les locaux tout en promettant de régler la dette locative. Par ailleurs, M. [W] explique que la SAS ACDEMES a donné son congé par lettre recommandée réceptionnée le 28 février 2024, en fixant un départ anticipé au 21 avril 2024, sans respecter le délai de préavis de 6 mois prévu par le contrat de bail. M. [W] estime donc que la résiliation d’un bail professionnel implique le respect de ce délai et qu’en l’espèce, le délai de préavis courait jusqu’au 28 août 2024. Par conséquent, le demandeur soutient que la SAS ACDEMES n’a respecté ni le délai de préavis contractuellement prévu ni le paiement des loyers et charges jusqu’à cette date. De plus, M. [W] précise s’être montré bienveillant avec la SAS ACDEMES en accordant des délais de paiement et en échangeant régulièrement sur les activités de l’entreprise. Il indique que la SAS ACDEMES ne s’est pas souciée des conséquences de la réduction du préavis à l’égard du propriétaire de l’immeuble et que l’arriéré locatif lui cause un préjudice financier non négligeable. Enfin, le demandeur fait valoir que la SAS ACDEMES a quitté les lieux sans prendre part aux opérations d’état des lieux de sortie et qu’elle a rendu les lieux dans un état pitoyable et irrespectueux, lui causant à nouveau un préjudice.

Au soutien de sa demande d’indemnisation de son préjudice, M. [W] se fonde sur l’article 1231-1 du code civil. Il fait valoir que les parties au contrat de bail étaient tenues à une obligation de bonne foi contractuelle et qu’en dépit des nombreuses relances et de sa bienveillance, la SAS ACDEMES n’a fait aucun effort dans l’exécution de ses obligations. M. [W] explique s’être trouvé dans une situation délicate dans la mesure où il a perdu une part considérable de ses revenus par le non-paiement des loyers et que ses charges relatives au remboursement du crédit immobilier afférant à l’immeuble n’ont pas diminué. Il ajoute que la SAS ACDEMES lui a délibérément porté atteinte en ne respectant pas de délai de préavis contractuellement prévu et qu’elle l’a unilatéralement réduit. Il indique que ce comportement l’a placé dans une situation de précarité, qu’il a dû solliciter la suspension des échéances de quatre prêts mais que la banque ne lui a accordé que deux suspensions. Il ajoute avoir dû formuler deux demandes de déblocage de fonds de son épargne salariale afin de faire face aux impayés de la SAS ACDEMES et explique que son épouse a dû solliciter une indemnisation forfaitaire de trente jours sur compte épargne temps. En outre, M. [W] indique que les impayés ont entraîné une majoration de 10% de la taxe foncière car il n’a pas pu la régler à temps et que les différentes annulations de remboursements de prêt ont entraîné d’importants frais bancaires. M. [W] met alors en avant les manœuvres frauduleuses employées par la SAS ACDEMES. De plus, M. [W] souligne avoir dû nettoyer les locaux avec des amis à la suite du départ de la SAS ACDEMES en raison de leur état de saleté car il n’avait pas les moyens financiers d’embaucher un prestataire professionnel et qu’il a été contraint de réaliser d’importants travaux pour remettre le bien en état. Il indique par ailleurs que M. [C] s’en est pris verbalement et physiquement à lui. Le demandeur affirme que la qualité des locaux loués n’est en rien responsable de l’échec de l’activité de la SAS ACDEMES mais que M. [C] tente d’imputer ses propres manquements à ses différents interlocuteurs. Il fait état d’allégations fantaisistes et mensongères de M. [C] qui tente d’impliquer son épouse, Mme [W], dans l’échec de son activité. Par ailleurs, M. [W] indique que la SAS ACDEMES a connu une augmentation de capital de 6000 euros en janvier 2024 alors qu’à cette même période M. [C] prétendait être en difficulté financière, ce qui témoigne de sa mauvaise foi et du manque de sérieux de la SAS ACDEMES dans le cadre de l’exécution de son bail commercial.

En réponse aux demandes reconventionnelles de la SAS ACDEMES, M. [W] affirme que les locaux loués étaient conformes à l’arrêté du 21 juillet 2016, que tous les organismes de contrôle ont attesté de la régularité des aménagements et qu’à la suite d’un avis formulé par la sous-commission départementale pour l’accessibilité des personnes handicapées, le Préfet de l’Aisne avait fait droit à la demande de dérogation tendant à substituer la mise en place d’une rampe amovible avec une pente réglementaire par une sonnette d’appel, une rampe et une aide à la personne. Il poursuit en expliquant qu’un arrêté du Maire de [Localité 10] avait marqué l’accord pour la réalisation des travaux préconisés et que ces travaux étaient à la charge du preneur comme stipulé dans le contrat de bail. De plus, M. [W] explique que le projet de la SAS ACDEMES avait toujours été d’accueillir 15 personnes simultanément dans le local et qu’à la signature du bail, M. [C] était conscient des limites des locaux qu’ainsi il s’était engagé en toute connaissance de cause. M. [W] estime qu’il appartenait à la SAS ACDEMES d’effectuer des travaux afin d’augmenter la capacité d’accueil mais que rien ne justifiait de tels travaux car la SAS ACDEMES n’avait identifié que 12 candidats. Par ailleurs, M. [W] relate que la SAS ACDEMES loue actuellement des locaux de 50m2, démontrant que l’immeuble litigieux permettait une plus grande capacité d’accueil. Enfin, M. [W] indique être un propriétaire respecté, toujours présents pour ses locataires et qu’il n’aurait jamais laissé les locaux dans une situations irrégulière. Il ajoute en outre que le contrat de bail opérait un transfert de la charge des travaux. Il estime que la SAS ACDEMES n’est pas fondée à soulever une prétendue non-conformité du bien.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, la société ACDEMES sollicite à titre reconventionnel du tribunal de :

— Dire et juger M. [W] mal fondé en ses demandes ;

— Déclarer non conformes les locaux professionnels, sis [Adresse 5], pour l’activité de centre de formation pour adultes, tel que visée par arrêté du 21 juillet 2016

— Annuler le contrat de bail professionnel du 12 mai 2023 y afférent ;

— Débouter M. [W] de l’ensemble de ses demandes ;

— Condamner M. [W] à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [W] aux dépens.

Au soutien de sa demande de non-conformité du local professionnel loué, la SAS ACDEMES se fonde sur les articles 1184, 1603 et 1719 du code civil ainsi que sur l’arrêté du 21 juillet 2016. Elle fait valoir que les locaux loués n’ont jamais été conformes à la règlementation en vigueur, s’agissant de sites où sont dispensées les formations et sessions d’examen, nécessitant l’agrément du ministère du Travail. La société ajoute que la prise de possession des lieux s’est déroulée dans l’urgence et dans un contexte de mise en confiance des bailleurs et d’attribution de diverses aides de l’Etat. De plus, il explique que les travaux [Localité 8] et accès handicapé n’ont finalement jamais été réalisés par les propriétaires malgré les promesses et engagements de ces derniers. La SAS ACDEMES indique que la mise aux normes du local, eu égard à l’activité exercée était considérable donc qu’il n’était pas immédiatement exploitable. En outre, elle ajoute que les travaux réalisés par M. [C] n’avaient pour objectif que de permettre l’obtention d’une autorisation provisoire permettant l’accueil de 19 personnes, dans l’attente de la réalisation de travaux de façade et de menuiseries intérieures par les propriétaires. De plus, la SAS ACDEMES indique que si les propriétaires se sont engagés à réaliser la mise en conformité, en dépit du bail qui les en exonérait, c’est en raison de la réglementation en matière d'[Localité 8] qui les rend débiteurs de cette obligation. La partie défenderesse explique que ce sont l’incertitude permanente sur les travaux à la charge du bailleur et l’annonce de la mise en vente du bien qui ont empêché la stabilisation de l’installation. La SAS ACDEMES souligne que M. [C] n’a jamais validé les lieux mais a souligné au contraire les non-conformités. Concernant la capacité d’accueil des locaux, la SAS ACDEMES fait valoir une volonté d’extension et de montée en charge rapide du projet démontrant que le projet était progressif et conditionné aux travaux de mise en conformité. Elle explique que les locaux qu’elle occupe aujourd’hui représentent une surface de 150 m2, permettant d’accueillir dans des conditions optimales les parcours de formations désormais agréés. De plus, la SAS ACDEMES explique que son projet de formation repose sur plusieurs groupes simultanées de stagiaires et non pas sur un unique groupe de 12 personnes. Par ailleurs, elle fait valoir que le contrat de bail faisait mention d’un local d’une surface de 329 m2 sur cinq niveaux alors qu’une seule partie était réellement exploitable les étages supérieurs n’étant pas accessibles au public car non conformes aux normes [Localité 8] et PMR. En outre, la SAS ACDEMES indique que le bailleur n’avait aucunement l’intention de réaliser les travaux car il a mis en vente l’immeuble au mois de janvier 2024 et donc que la location ne pouvait être que très provisoire. Elle ajoute que si M. [C], Président de la SAS ACDEMES avait eu connaissance de ces différentes informations avant la signature du bail, il n’aurait pas procédé à la signature dudit contrat.

Au soutien de sa demande de nullité du contrat de bail professionnel du 12 mai 2023, la SAS ACDEMES estime que la limitation de la jauge à 19 personnes rendait impossible l’exploitation de l’activité, ce qui constitue une inexécution contractuelle imputable à M. [W] justifiant de prononcer la nullité du bail aux torts du bailleur.

En défense, et concernant la demande de condamnation en paiement des arriérés locatifs formulés par M. [W], la SAS ACDEMES indique s’être trouvée face à un certain nombre de difficultés indépendantes de sa volonté, l’empêchant de pouvoir payer ses loyers et charges jusqu’à la date de sortie, fixée d’un commun accord au 21 avril 2024. La SAS ACDEMES indique avoir toujours essayé de sortir amiablement de cette situation, dans l’intérêt des deux parties mais qu’il a fait face au comportement menaçant et violent de M. [W]. Enfin, la SAS ACDEMES estime que la somme de 8540 euros versée à M. [W] au titre des mois de septembre, octobre 2023 puis partiellement pour les mois de novembre et décembre 2023 apparaît suffisamment satisfactoire au regard de l’usage plus que limité du bien durant la période locative.

Afin de s’opposer à la demande d’indemnisation du préjudice subi formulée par M. [W], la SAS ACDEMES indique que celle-ci doit être considérée comme une double demande d’indemnisation avec la demande de versement des loyers et que le demandeur ne démontre pas de préjudice distinct de celui résultant de l’absence de versement des loyers. Elle ajoute que M. [W] et son épouse ont commis des manquements dans le cadre du contrat de bail professionnel donc que le demandeur ne saurait être indemnisé d’un quelconque préjudice qu’il prétend avoir subi.

*

Le tribunal se référera aux écritures susvisées, en application de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens et prétentions des parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, le tribunal précise qu’il ne sera pas répondu dans les présents motifs aux demandes de « juger que », « constater que », « prendre acte que » qui ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, du code de procédure civile, mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions.

Sur la demande en résiliation du contrat de bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil le preneur est tenu de deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément aux dispositions des articles 1224 à 1230 du code civil, la condition résolutoire résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Avant de faire droit à la demande de résiliation, il appartient au juge de vérifier si l’éventuel manquement est isolé ou répété et quelle en est la cause.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail professionnel versé aux débats qu’il a été signé le 12 mai 2023 entre M. [W] et la SAS ACDEMES concernant l’immeuble appartenant à M. [W] et situé [Adresse 5].

Ledit contrat stipule par ailleurs qu’il prendra effet à compter du 1er septembre 2023.

Le loyer contractuellement fixé entre les parties est de 2 450 euros mensuels auquel s’ajoute 395 euros de charges locatives.

En outre, le bail prévoit en son article 12 une clause résolutoire comme suit : « à défaut du paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou d’exécution d’une seule condition du présent bail, sans aucune formalité juridique et un mois après un simple commandement de payer rappelant la présente clause résolutoire et resté sans effet durant ce délai, le présent bail sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, et l’expulsion du preneur pourra avoir lieu en vertu d’une simple ordonnance de référé, sans préjudice de tous dépens et dommages et intérêts, et sans que l’effet de la présente clause puisse être annulé par des offres réelles, passé le délai sus-indiqué ».

Il ressort des quittances de loyers de septembre 2023 à décembre 2023 éditées à chaque fin de mois correspondant, que les loyers et charges des mois de septembre et octobre 2023 ont été payés en intégralité.

Toutefois, il apparaît que pour le mois de novembre 2023, la SAS ACDEMES a payé la somme de 1425 euros et de 1450 euros pour le mois de décembre 2023.

Il n’est par ailleurs pas contesté qu’à compter du mois de janvier 2024, la SAS ACDEMES n’a procédé à aucun paiement de loyers et charges à M. [W], et ce jusqu’à la libération effective des lieux au 21 avril 2024.

Pour autant, la SAS ACDEMES ne peut se prévaloir d’une quelconque mauvaise foi ou malveillance de M. [W] qui par le biais de son épouse a envoyé plusieurs courriels et SMS à M. [C], associé unique de la SAS ACDEMES afin de trouver une solution amiable pour le règlement des loyers et qui lui a fait part des difficultés rencontrées avec la banque en raison du non-paiement.

C’est dire qu’à compter du mois de novembre 2023, la SAS ACDEMES n’a pas satisfait à ses obligations contractuelles en ne réglant pas l’intégralité au demandeur les loyers et charges contractuellement prévues.

De plus, l’article 2 dudit bail prévoit qu’il pourra notamment être résilié par le preneur, sous réserve de prévenir le bailleur six mois à l’avance.

Par SMS du 16 février 2024, la SAS ACDEMES par le biais de son associé unique M. [C] a fait savoir au bailleur son souhait de quitter la commune de [Localité 10] et par conséquent les locaux donnés à bail.

Dans un SMS du 19 février, la partie défenderesse a fait savoir au bailleur qu’elle souhaitait quitter les locaux le 21 avril 2024.

Toutefois, par un courriel du 21 février 2024, Mme [W], épouse du demandeur a rappelé à M. [C] les termes du contrat de bail et notamment la nécessité de donner son congé par lettre recommandée avec avis de réception et de respecter un délai de 6 mois de préavis, ce qui n’était pas le cas avec la date proposée par SMS par M. [C], à savoir le 21 avril 2024.

En outre, aucune partie ne conteste le fait que la SAS ACDEMES a envoyé un courrier recommandé avec accusé de réception à M. [W] afin de l’informer de sa volonté de quitter les locaux litigieux le 20 avril 2024.

Néanmoins, l’accusé de réception n’est versé par aucune des parties.

Dans la mesure où la partie défenderesse indique avoir envoyé ledit courrier le 22 février 2024 et qu’elle ne conteste pas que le demandeur l’ait réceptionné le 28 février 2024, il sera donc considéré que le délai de préavis de 6 mois a commencé à courir à compter du 28 février 2024, jour de la réception du courrier par M. [W].

Après avoir reçu le courrier sus-cité, M. [W] a envoyé un courrier à la SAS ACDEMES le 29 février 2024 afin de lui faire savoir qu’il avait bien pris acte de sa volonté de quitter les locaux donnés à bail mais il lui a rappelé la nécessité de respecter le délai de préavis de 6 mois, justifiant encore qu’il n’était pas d’accord avec la date proposée.

Contrairement aux affirmations de la SAS ACDEMES, il ne ressort pas des éléments du dossier que M. [W] a accepté de réduire le délai de préavis au bénéfice de la SAS ACDEMES.

Il convient donc de considérer que la SAS ACDEMES a unilatéralement décidé de réduire le délai de préavis afin qu’il prenne fin avant le 28 août 2024, soit six mois après la date de réception du congé donné par le défendeur.

La SAS ACDEMES n’a donc pas satisfait à ses obligations contractuelles également en ne respectant pas le préavis de six mois fixé dans le contrat de bail.

Il est constant que le défaut de paiement durable caractérise un manquement répété du locataire à son obligation de paiement. En l’espèce, le défaut de paiement est équivalent à 10 termes. Il est donc suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail.

Par conséquent, il conviendra de prononcer la résiliation du bail conclu le 12 mai 2023 entre M. [W] et la SAS ACDEMES en raison de l’inexécution des obligations contractuelles par la SAS ACDEMES, à la date effective de fin de préavis soit le 28 août 2024.

La demande reconventionnelle du défendeur en annulation du contrat de bail pour défaut de conformité devient sans objet au regard des éléments ci-dessus, le contrat de bail étant résilié en application de la clause résolutoire prévue en son sein.

Sur la demande en paiement des arriérés locatifs

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En l’espèce, le loyer contractuellement fixé entre les parties est de 2450 euros mensuels auquel s’ajoute 395 euros de charges locatives, soit 2845 euros par mois.

De plus, il n’est pas contesté qu’à compter du mois de novembre 2023, la SAS ACDEMES n’a pas payé l’intégralité des loyers et charges à M. [W] attachés au bien loué.

Il a été démontré préalablement qu’au regard du délai de préavis de 6 mois prévu par le contrat de bail signé le 12 mai 2023 entre les parties et du courrier de demande de congé réceptionné le 28 février 2024 par le bailleur, le contrat de bail prenait fin au 28 août 2024.

En outre, la SAS ACDEMES ne s’est pas acquittée, ou que partiellement, des loyers et charges dont elle était redevable, entre le mois de novembre 2023 et le mois d’août 2024,

Les quittances de loyer versées au dossier mettent en exergue que la SAS ACDEMES a versé 1425 euros au titre du mois de novembre 2023 et 1450 euros au titre du mois de décembre 2023.

La SAS ACDEMES ne conteste pas par ailleurs ces versements et les échanges de mails versés au dossier attestent que la partie défenderesse fait état de difficultés financières l’empêchant de payer l’intégralité des loyers.

Par conséquent, au titre des mois de novembre et décembre 2023, la SAS ACDEMES était redevable de la somme de 2815 euros.

De plus, concernant l’absence totale de versement de loyer à compter du mois de janvier 2024 jusqu’au mois d’août 2024, la SAS ACDEMES était donc redevable 8 mois de loyers soit un montant total de 22 760 euros.

Par conséquent, l’arriéré locatif dû par la SAS ACDEMES à M. [W] s’élève à la somme globale de 25 575 euros.

La SAS ACDEMES sera donc condamnée à payer à M. [W] la somme de 25 575 euros au titre des arriérés de loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement peut, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation, poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

De plus, l’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, M. [W] fait valoir que l’absence de paiement des loyers par la SAS ACDEMES l’a placé dans une situation délicate dans la mesure où il a connu des retards de paiements de ses échéances de prêt auprès de la banque, qu’il a dû solliciter des suspensions de prêt et qu’il n’a pas pu payer en temps utile la taxe foncière.

M. [W] verse au dossier quatre courriers du 19 avril 2024, adressés à l’établissement bancaire BNP PARIBAS afin de solliciter quatre suspensions temporaires des échéances de prêts « en raison de circonstances exceptionnelles » affectant sa situation financière. Les courriers font état que ces difficultés sont liées au non-paiement par un professionnel de ses loyers pour les locaux situés [Adresse 5].

Deux autres courriers similaires ont été envoyés par le demandeur à son établissement bancaire le 19 novembre 2024.

En outre, le demandeur justifie que son épouse a effectué des demandes de déblocage d’épargne salariale les 19 avril et 10 juin 2024.

Par ailleurs, M. [W] verse aux débats une lettre de relance de la direction générale des finances publiques mettant en exergue qu’au 27 novembre 2024, les époux [W] sont encore redevables de la somme de 10 000 euros au titre des taxes foncières.

De la même façon, les relevés de comptes bancaires des mois de janvier, février et avril 2024 des époux [W] mettent en lumière des refus de prélèvements pour des prêts et impôts.

La SAS ACDEMES soutient que le demandeur ne démontre pas de préjudice distinct de celui résultant de l’absence de versement des loyers.

Toutefois, le montant total des loyers non versés s’élève à une somme non négligeable de de 25 575 euros.

Par conséquent, le non-paiement des loyers par la SAS ACDEMES a nécessairement engendré directement des difficultés financières au demandeur qui, privé de cette somme importante n’a pas pu faire face à ses échéances de prêts et d’imposition.

De plus, bien que M. [W] fournisse des photographies de l’état des locaux après le départ de la SAS ACDEMES mettant en évidence des dégradations, il ne fournit aucun devis ni aucune facture fixant le montant de travaux de remise en état.

En outre, la SAS ACDEMES fournit des photographies prises à son départ des locaux litigieux qui ne mettent pas en exergue des dégradations telles que présentes dans les photographies versées par le demandeur.

En l’absence d’élément objectif, M. [W] ne rapporte pas la preuve que les dégradations sont imputables à la SAS ACDEMES ni ne démontre le montant des travaux réalisés.

Dès lors, seul le préjudice financier de M. [W] est justifié et doit être indemnisé. Il convient de condamner la SAS ACDEMES à lui verser la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux

dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SAS ACDEMES est la partie perdante du litige.

La SAS ACDEMES sera par conséquent condamnée aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, condamnée aux dépens, la SAS ACDEMES sera condamnée à payer à M. [W] une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sa propre demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe

PRONONCE la résiliation du contrat de bail professionnel conclu le 12 mai 2023 entre M. [Z] [W] et la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité, pour l’immeuble situé [Adresse 7], à compter du 28 août 2024 ;

DECLARE la demande en annulation du contrat de bail présentée par la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité sans objet ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité à payer à M. [Z] [W] la somme de 25 575 euros au titre des arriérés locatifs ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité à payer à M. [Z] [W] la somme de 5000 euros au titre des dommages et intérêts ;

DEBOUTE la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité de sa demande de non-conformité des locaux professionnels situés [Adresse 4] [Localité 10] ([Localité 1] ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité à payer à M. [Z] [W] une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité aux dépens ;

REJETTE la demande de condamnation formulée par la société par actions simplifiées Accompagnement Compétences Développement Métiers de la Solidarité au titre des dépens ;

RAPPELLE l’exécution provisoire du présent jugement ;

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE