MINUTE N° : 25/00360

JUGEMENT

DU 10 Décembre 2025

N° RG 25/01816 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JUPV

S.C.I. [O]

ET :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1]

GROSSE + COPIE le

à

COPIE le

à

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : C. BELOUARD, Vice-Président du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : V. AUGIS

DÉBATS :

A l’audience publique du 15 octobre 2025

DÉCISION :

Annoncée pour le 10 DECEMBRE 2025 par mise à la disposition au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. [O], (RCS de [Localité 2] N° 919 097 626) prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège situé [Adresse 3]

Représentée par M^e ROUYAT substituant M^e JACQUES de la SELARL A.B.R.S ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’une part ;

DEFENDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 1], sis [Adresse 4], pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 5] située [Adresse 6]

Représentée par M^e MOTTO substituant Me de LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS

D’autre part ;

EXPOSE DU LITIGE

La S.C.I. [O] est propriétaire d’un appartement depuis le mois de septembre 2022 dans la [Adresse 7] [Adresse 8] située18 [Adresse 9] à [Localité 1] (37).

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2025, la S.C.I. [O] a donné assignation au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] devant leTribunal judiciaire de [Localité 1] afin de voir :

condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la S.C.I. [O] la somme de 724 € en remboursement des frais de recouvrement indûment imputés ;condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] aux dépens ; condamner le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à payer à la S.C.I. [O] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle explique qu’elle a eu la surprise de recevoir une mise en demeure pour des charges de copropriété impayées ; qu’après s’être rapprochée du syndic, elle a découvert que les appels de charges n’étaient pas adressés à la bonne adresse ; que c’est dans ce contexte qu’elle a sollicité la suppression des frais de recouvrement imputés sur son compte de 724 € ; que le notaire était seul responsable de l’erreur d’adressage ; que toutefois dès le lendemain le notaire avait rectifié cette erreur.

Elle souligne que les frais de contentieux doivent être justifiés par des diligences réelles inhabituelles ; qu’elle venait tout juste d’acquérir le bien ; que la défenderesse reconnaît que tous les courriers adressés lui sont revenus sans avoir été distribués ; que le syndic n’a à aucun moment vérifié l’adresse ; qu’en outre la domiciliation des gérants était connue ; que les frais de 724 € facturés n’étaient dès lors pas nécessaires.

A l’audience, la S.C.I. [O] représentée par son Conseil, maintient ses demandes.

En réponse, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son Conseil, conclut au rejet de l’ensemble des demandes dirigées à son encontre et de dire subsidiairement que les demandes de la SCI [O] ne sauraient excéder la somme de 348 €. Elle demande également la condamnation de la S.C.I. [O] à lui verser la somme de 1500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il rappelle qu’en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et du contrat de syndic, certaines prestations du syndic sont seuls imputables au copropriétaire défaillant.

Il conteste toute erreur du syndic, rappelant que les appels de fond ont été adressés à l’adresse donnée par le notaire et qu’elle n’a jamais été destinataire d’un autre avis de mutation qui aurait corrigé l’erreur relative au numéro de rue en remplaçant le numéro 09 par le numéro 11; qu’en outre, les lettres adressées à la mauvaise adresse sont revenues avec la mention “pli avisé non réclamé” de sorte que le syndic ne pouvait pas savoir que l’adresse était erronée.

Il rappelle qu’il n’appartient pas au syndic de rechercher l’adresse réelle du copropriétaire. Il souligne que même après la rectification d’adresse, la S.C.I. [O] a continué d’être particulièrement négligente dans le règlement des charges de copropriété ce qui a justifié une deuxième lettre d’avocat de mise en demeure.

La décision a été mise en délibéré au 10 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015 :

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

En application de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut en effet solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur maximum de ce que le contrat de syndic a stipulé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’espèce, la demanderesse conteste la facturation par le syndic des lettres de mise en demeure et de relance et de diligences exceptionnelles facturées directement sur le compte du copropriétaire comme la loi le permet.

Il ressort des pièces au dossier que le notaire en charge de la vente du bien à la SCI [O] aurait commis une erreur en adressant dans un premier temps selon courrier du 29 septembre 2022 (SIC antérieur à la vente) un avis de mutation au syndic [Adresse 5] mentionnant une adresse de la demanderesse située au [Adresse 10][Adresse 11]” (pièce défendeur).

Selon lettre du 30 septembre 2022 postée le 03 octobre 2022 et reçue le 04 octobre suivant, l’étude notariale aurait corrigé son erreur et adressé au syndic un nouvel avis de mutation mentionnant une adresse au “[Adresse 12]” (pièce demanderesse).

Le tribunal relève que l’étude notariale a justifié de deux courriers différents aux parties et surtout de manière étonnante indique avoir adressé au syndic SQUARE HABITAT un avis de mutation daté du 29 septembre pour une vente non encore réalisée. En l’état, le tribunal n’est pas véritablement en mesure de savoir quel avis de mutation a été reçu par [Adresse 13] par nature tout courrier reçoit une date de réception quand il arrive dans un syndic, de sorte qu’il y a lieu de demander au syndicat des copropriétaires de solliciter auprès de SQUARE HABITAT la copie de l’avis de mutation reçu avec le tampon de [Adresse 5].

Il est par ailleurs acquis aux débats que ce changement d’adresse entre le 09 et le 11 n’a pas été pris en compte puisque l’ensemble des appels de fonds jusqu’en juillet 2023 ont été adressées au [Adresse 11]. Ces éléments posent la question de la faute du syndic. Or la SCI [O] agit exclusivement contre le syndicat des copropriétaires sans préciser de fondement.

Il y a lieu de rouvrir les débats pour permettre au syndicat des copropriétaires de produire la copie de l’avis de mutation reçu par [Adresse 5] qui permet au tribunal de constater le tampon de réception et recevoir les observations des parties sur le fondement permettant à la SCI [O] de solliciter le remboursement des frais de syndic au syndicat des copropriétaires suite à une faute du syndic.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort ;

Ordonne la réouverture des débats à l’audience du 04 février 2026 à 09h00, la présente mention valant convocation pour cette date, afin :

de permettre au syndicat des copropriétaires de produire la copie de l’avis de mutation reçu par [Adresse 5] qui permet au tribunal de constater le tampon de réception mentionnant une date ;de recevoir les observations des parties sur le fondement permettant à la SCI [O] de solliciter le remboursement des frais de syndic au syndicat des copropriétaires suite à une faute du syndic.

Réserve les dépens et sursoit à statuer sur le surplus des demandes ;

Ainsi jugé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER,

Signé V. AUGIS

LE PRÉSIDENT,

Signé C. BELOUARD