REPUBLIQUE FRANCAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

MINUTE N° :

1ère Chambre Baux commerciaux

N° RG 24/01313 – N° Portalis DB3E-W-B7I-MRTI

En date du : 09 avril 2026

Jugement de la 1ère Chambre en date du neuf avril deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 février 2026 devant Prune HELFTER-NOAH, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Amélie FAVIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 avril 2026.

Signé par Prune HELFTER-NOAH, présidente et Amélie FAVIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par M^e Virginie PIN, avocat postulant au barreau de TOULON et assistée de M^e Gilles HITTINGER-ROUX, avocat plaidant au barreau de PARIS,

DEFENDERESSE :

S.C.I. ARLEX, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal

représentée par M^e Paul-victor BONAN, avocat au barreau de MARSEILLE

Grosses délivrées le :

à :

M^e Paul-victor BONAN

M^e Virginie PIN – 31

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ARLEX est propriétaire d’un bâtiment à usage commercial et/ou industriel dans la zone d’aménagement concertée des [Adresse 3] sur la commune de SAINT CYR SUR MER, parcelle AI n°[Cadastre 1] pour une superficie de 5200 mètres carrés.

Suivant acte authentique en date du 17 avril 1987, les locaux ont été donnés à bail commercial à M. [X] à effet du 1er novembre 1087. La destination des lieux était « tous commerces ».

Par acte des 14 et 16 février 1996, la société CAT IMMOBILIER SNC, venant aux droits de Monsieur [X], a donné à bail de sous-location à la société [Adresse 4], les locaux donnés à bail par la société ARLEX. Ce bail de sous-location a été conclu pour une durée commençant rétroactivement le 05 octobre 1994 et expirant le 26 octobre 1996.

Suivant acte authentique du 29 juin 1998, la SCI ARLEX a renouvelé le bail commercial au bénéfice de la société SNC CAT IMMOBILIER pour un loyer de 720 000 francs annuels HT.

Par avenant des 15 et 21 février 2007, la SCI ARLEX a renouvelé le bail commercial au bénéfice de la société TPLM venant aux droits de la société SNC CAT IMMOBILIER à compter du 27 octobre 2005 moyennant un loyer annuel de 135.600 euros HT.

La SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE est venue aux droits de la société TPLM

Par acte extrajudiciaire du 28 septembre 2017, la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE a sollicité le renouvellement de son bail.

La SCI ARLEX, tout en acceptant le renouvellement, a sollicité une réévaluation du loyer commercial à hauteur de 300.000€ HT et hors charges.

Les parties n’étant pas parvenues à un accord, la SCI ARLEX a par acte d’huissier du 13 août 2018, fait assigner la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du montant du loyer.

Par jugement du 13 décembre 2019, le juge des loyers commerciaux a constaté que le renouvellement du bail commercial a pris effet le 1er octobre 2017, et avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire.

Monsieur [U], remplaçant Monsieur [W], a rendu son rapport le 2 juillet 2021.

Monsieur [U] a considéré que la valeur locative des locaux objets du bail était de 184.000€ HT et hors charges.

Par décision du 17 mars 2022, le juge des loyers commerciaux a fixé le loyer annuel de renouvellement à la somme de 160.629€.

Par suite, le 12 juillet 2022, la SCI ARLEX a notifié son droit d’option, indiquant se rétracter du renouvellement de bail et refusant le renouvellement du bail.

Les parties ne sont pas parvenues à un accord quant au montant de l’indemnité d’éviction dont le bailleur est redevable.

Par acte extrajudiciaire du 4 janvier 2023, la SCI ARLEX a fait assigner la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE devant le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Toulon.

Par ordonnance de référé en date du 11 avril 2023, le président du tribunal judiciaire de Toulon a ordonné une expertise et désigné [H] [C] pour y procéder.

L’expert judiciaire a rendu son rapport le 17 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 février 2024, la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE a assigné la SCI ARLEX aux fins de fixation de l’indemnité d’éviction.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 14 janvier 2026, la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE demande au tribunal de :

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ARLEX à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 2.541.650 € à titre d’indemnité d’éviction ;

FIXER à la somme de 110.400 € hors charge et hors taxes par an l’indemnité d’occupation due par la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE à la société SOCIETE CIVILE ARLEX à compter du 1er octobre 2017 jusqu’au 7 mars 2025 ;

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ARLEX à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 538.533,34 € au titre des indemnités d’occupation trop perçues sur la période du 1er octobre 2017 au 7 mars 2025 ;

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ARLEX à payer à la société DISTRIBUTION CASINO FRANCE la somme de 50.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société SOCIETE CIVILE ARLEX aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 16 janvier 2026, la SCI ARLEX demande au tribunal de :

Débouter la société DISTRIBUTION CASINO France de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Fixer le montant de l’indemnité d’éviction due par la société SCI Arlex à la somme de un euro, conformément aux dispositions de l’article L.145-14 du Code de commerce ;

Ordonner que la société SCI Arlex pourra se libérer entre les mains de tel séquestre que le tribunal désignera ;

Fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par la société Distribution Casino France à la société SCI Arlex à la somme de 184.000 euros hors charge et hors taxes par an à compter du 1er octobre 2017 et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux, indexée annuellement sur l’indice des loyers commerciaux, l’indice de base étant le dernier indice publié au 1er octobre 2017 ;

Ordonner n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamner la société Distribution Casino France aux dépens.

Par une ordonnance en date du 2 décembre 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure au 19 janvier 2026 et fixé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 19 février 2026.

A cette audience, le délibéré a été fixé au 9 avril 2026.

MOTIFS

Sur l’indemnité d’éviction

Il résulte de l’article L. 145-14 du code de commerce que, lorsque le bailleur refuse le renouvellement du bail, il doit payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.

Dans l’hypothèse où un déménagement du fonds de commerce s’avère impossible de telle manière que cela équivaut à la perte pure et simple de ce fonds de commerce, l’indemnité d’éviction correspond à une valeur de remplacement du fonds de commerce ; mais dans l’hypothèse où un transfert du fonds de commerce dans d’autres locaux est possible, l’indemnité d’éviction correspond à une valeur de déplacement qui est chiffrée par la valeur du droit au bail qui se calcule par l’application d’un coefficient dit « de situation » au différentiel annuel entre le montant du loyer du bail s’il avait été renouvelé et la valeur locative de marché.

Les dispositions précitées de l’article L. 145-14 du code de commerce emportent présomption que le défaut de renouvellement entraîne la disparition du fonds, ce dont il résulte que le locataire évincé est fondé à solliciter une indemnité principale de remplacement, laquelle doit être égale à la valeur marchande du fonds de commerce disparu, sauf si le bailleur rapporte la preuve que le préjudice subi par le locataire du fait de l’éviction est moindre.

Sollicité par le président du tribunal judiciaire de Toulon statuant en référé afin d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction, [H] [C] a estimé que l’indemnité d’éviction, en cas de perte totale de la clientèle, s’élevait à 700 000€ pour l’indemnité principale (fonds de commerce) et 320 000€ pour les indemnités accessoires. En cas de déplacement du fonds de commerce, l’expert a estimé que l’indemnité principale (droit au bail) s’élevait à 180 000€ et les indemnités accessoires à 120 000€.

La SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE soutient que la fermeture du magasin le 30 septembre 2024, avec restitution des clefs le 7 mars 2025, est la conséquence directe de la décision du bailleur de refuser le renouvellement du bail. Elle demande donc le paiement d’une indemnité d’éviction indemnisant la perte du fonds de commerce.

S’agissant de l’indemnité principale, elle adhère à la méthode de l’expert, qui a choisi de faire la moyenne entre la méthode basée sur le chiffre d’affaires réalisé et la méthode liée à la rentabilité de l’entreprise. Toutefois, elle remet en question, en premier lieu, la référence aux commerces alimentaires alors que le magasin litigieux était un magasin de décoration et d’ameublement. A ce titre, elle revendique l’application d’un ratio moyen de 26,5% du chiffre d’affaires au lieu de 22,5%. En deuxième lieu, elle souhaite qu’il soit tenu compte de l’excellente rentabilité du magasin, relevée par l’expert, en réévaluant ce ratio de 26,5% à 40%. En troisième lieu, elle considère que le chiffre d’affaires TTC doit être utilisé pour valorisé le fonds de commerce, et non le chiffre d’affaires HT. Elle estime donc l’indemnité principale d’éviction à la somme de ((2,74M€ x 40%) + (250 000€ x 8)) /2 = 1,548M€.

A partir de ce montant, le preneur calcule les indemnités accessoires : l’indemnité de réemploi à hauteur de 10% (soit 154 800€), les frais de réinstallation pour 521 000€, le trouble commercial à partir de l’EBE à hauteur de 62 500€, les frais administratifs pour 3 000€, et 252 650€ au titre des frais de licenciement du personnel.

La SCI ARLEX fait valoir que le preneur a cessé définitivement ses activités le 30 septembre 2024 et s’est maintenu dans les lieux jusqu’au 7 mars 2025, de sorte que la valeur du fonds de commerce, qui doit être estimée à la date de l’éviction, c’est-à-dire le 7 mars 2025, est nulle, le fonds de commerce ayant disparu fin 2024. Elle ajoute que, contrairement à ce que fait valoir le preneur, le bailleur ne s’est pas opposé à une proposition de cession du fonds de commerce en date du 22 février 2024 au profit de la société INTERMARCHE, le bail ayant pris fin le 30 septembre 2017 du fait de l’exercice de son droit d’option par le bailleur le 12 juillet 2022.

En l’espèce, si les dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce emportent présomption que le défaut de renouvellement entraîne la disparition du fonds, le bailleur produit des éléments remettant en cause cette présomption. En effet, il ressort du procès-verbal de constat en date du 22 novembre 2024 que le local pris à bail pour être exploité sous l’enseigne « Maison et Loisirs » par la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE est demeuré vide à compter de cette date, le magasin portant une affichette indiquant sa fermeture définitive au 30 novembre 2024, jusqu’à remise des clés par le preneur le 7 mars 2025. Or, il ressort d’un article produit par le bailleur que l’ensemble des magasins de la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE devaient fermer au plus tard le 30 septembre 2024, sauf reprise par une autre enseigne. Au demeurant, le preneur reconnaît que la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE a été placée sous procédure de sauvegarde accélérée par un jugement du tribunal de commerce de Paris du 25 octobre 2023.

Or, en réponse à ces éléments, la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE n’établit pas que la fermeture du magasin serait imputable au refus de renouvellement du bail du magasin de [Localité 1] et non aux difficultés économiques du groupe. La circonstance qu’elle ait notifié au bailleur un projet de cession de son fonds de commerce au groupe INTERMARCHE par courrier du 22 février 2024, courrier dans lequel elle demandait au bailleur d’agréer les conditions de cette cession et l’établissement d’un nouveau bail avec l’acquéreur du fonds, n’établit pas la faisabilité d’un tel projet dès lors que le bail était résilié depuis le 30 septembre 2017 du fait de l’exercice de son droit d’option par le bailleur le 12 juillet 2022, de sorte que la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE n’avait plus la possibilité de céder le fonds de commerce, le bail ayant pris fin. Pour les mêmes motifs, l’ouverture d’un magasin LIDL le 15 juillet 2025 en lieu et place de l’enseigne « Maison et Loisirs » dans les locaux pris à bail n’établit pas que l’absence de réponse du bailleur au courrier du 22 février 2024 par lequel la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE informait le bailleur de sa volonté de céder le fonds serait la cause de la disparition du fonds de commerce. L’attestation du commissaire aux comptes en date du 13 janvier 2026, qui évalue les indemnités versées aux six salariés du magasin à fin décembre 2025 à la somme de 189 612,81€, n’apporte aucun élément permettant de relier le versement de ces indemnités au refus de renouvellement du bail par la SCI ARLEX plutôt qu’aux difficultés du groupe CASINO ayant entraîné, in fine, la cession d’une partie des magasins au groupe INTERMARCHE et la fermeture d’une autre partie des magasins. Quant au chiffrage théorique du coût d’aménagement d’un magasin « Maison et Loisirs » de 1 463 m2 à 1 million d’euros, il n’apporte pas davantage d’éléments quant au lien de causalité allégué par le preneur entre le refus de renouvellement du bail et la fermeture du magasin, le bailleur affirmant, de son côté, que l’enseigne « Maison et Loisirs » a disparu en raison des difficultés financières du groupe CASINO.

Or, le paiement de l’indemnité d’éviction présuppose l’existence d’un « préjudice causé par le défaut de renouvellement ». En l’absence d’imputabilité de la fermeture du magasin, le 30 novembre 2024, au refus de renouvellement du bail par l’exercice de son droit d’option par le bailleur le 12 juillet 2022, ce dernier ne saurait être tenu au paiement d’une indemnité d’éviction.

La SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE sera donc déboutée de sa demande de condamnation de la SCI ARLEX au paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation est le montant du loyer dont doit s’acquitter le preneur durant la période comprise entre la date d’effet du congé et le départ effectif du locataire en vertu de son droit au maintien (art. L.145-28 du code de commerce). Cette indemnité d’occupation n’est pas soumise à la règle du plafonnement. Elle est donc fixée selon la valeur locative de renouvellement, à laquelle il est généralement appliqué un abattement d’environ 10 % afin de tenir compte de la précarité de l’occupation.

La SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE demande de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 110 400€ HC HT par an du 1er octobre 2017 au 7 mars 2025, en appliquant un abattement de précarité de 40% au lieu de 10% sur la valeur locative de 184 000€.

La SCI ARLEX demande de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 184 000€ HT HC par an à comoter du 1er octobre 2017 jusqu’à libération des lieux, indexée annuellement sur l’indice des loyers commerciaux.

En l’espèce, la valeur locative des locaux de 184 000€ HT HC par an n’est pas contestée et ressort du rapport d’expertise judiciaire de M. [U]. Il ressort des pièces produites, ainsi que le rappelle la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE, que la SCI ARLEX a perdu un certain nombre de procédures judiciaires : demande de fixation du loyer renouvelé à la somme de 288 050€ HT HC (jugement du 17 mars 2022), résiliation judiciaire du bail commercial (jugement du 17 mars 2022). A l’inverse, la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE a obtenu la condamnation du bailleur à lui rembourser une somme de 53 642,78€ HT au titre de taxes foncières indûment perçues. Toutefois, ni cet historique contentieux, ni le défaut d’envoi des quittances allégué ne justifient d’appliquer un taux de précarité de 40% plutôt que celui, habituel, de 10%.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 184 000€ HT HC x 0,9, soit 165 600€ HT HC par an.

La SCI ARLEX, qui ne justifie pas sa demande, sera déboutée de sa demande d’indexation s’agissant d’une indemnité d’occupation fixée relativement à la valeur locative, elle-même supérieure au montant du dernier loyer.

Sur la demande de condamnation au remboursement du trop-versé

Il n’est pas contesté que la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE a versé un loyer de 169 237,36€ HT HC par an entre le 1er octobre 2017 et le mois de mars 2025, soit une somme de 14 107,28€ HT HC par mois pendant 90 mois. Or, le montant de l’indemnité d’éviction étant de 13 800€ HT HC par mois, elle a réglée un trop-versé de 307,28€ par mois pendant 90 mois, soit une somme totale de 27 655,20€ que le bailleur sera condamné à lui rembourser.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 695, 696 et 700 du code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens, et que les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

En l’espèce, il y a lieu de condamner la SCI ARLEX, qui n’a pu éviter de payer une indemnité d’éviction à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE qu’à raison de circonstances exogènes, aux dépens.

Pour les mêmes motifs, l’équité commande de condamner la SCI ARLEX à payer une somme de 5 000€ à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, il convient de rappeler que le présent jugement est exécutoire de droit par provision en vertu de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après audience publique à juge unique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE de sa demande de condamnation de la SCI ARLEX au paiement d’une indemnité d’éviction ;

FIXE l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2017 à la somme de 165 600€ HT HC par an, soit 13 800€ HT HC par mois, jusqu’au 7 mars 2025, date de la libération des lieux ;

DEBOUTE la SCI ARLEX de sa demande d’indexation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNE la SCI ARLEX à payer à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE une somme de 27 655,20€ correspondant à la différence entre l’indemnité versée et l’indemnité due entre le 1er octobre 2017 et le 7 mars 2025 ;

CONDAMNE la SCI ARLEX aux dépens ;

CONDAMNE la SCI ARLEX à payer une somme de 5 000€ à la SAS CASINO DISTRIBUTION FRANCE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SCI ARLEX de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE EN AUDIENCE PUBLIQUE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LES JOUR, MOIS ET AN SUSDITS.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE

,