COUR D’APPEL D'[Localité 3]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BLOIS

JUGEMENT DU 25 JUIN 2025

N° RG 24/02180 – N° Portalis DBYN-W-B7I-ETJV

N° : 25/00221

DEMANDERESSE :

Commune DE [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Sandrine CARIOU, avocate au barreau de BLOIS

DÉFENDERESSE :

Madame [Y] [U]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 1]

non comparante, non représentée

DÉBATS : à l’audience publique du 16 Avril 2025,

JUGEMENT : réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe à la date indiquée à l’issue des débats, en premier ressort.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Lucie MOREAU, Juge des contentieux de la protection,

Avec l’assistance de Nebia BEDJEDIET,Greffière,

GROSSE : M^e CARIOU

EXPÉDITIONS : M^e CARIOU, Mme [U], la préfecture de Loir-et-Cher

le

Copie Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing-privé signé le 2 novembre 2020, la commune de [Localité 7] a consenti un bail d’habitation à madame [Y] [U] et monsieur [H] [P] portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6], contre le paiement d’un loyer mensuel de 288,15 euros outre une provision sur charges de 6,49 euros. Le montant du dépôt de garantie a été fixé à un mois de loyer.

Monsieur [H] [P] est décédé le 05 novembre 2021.

Le 24 janvier 2024, la commune de [Localité 7] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire à la locataire.

Par acte de commissaire de justice signifié le 3 juillet 2024, dénoncé le 5 juillet 2024 par voie dématérialisée au préfet de Loir et Cher, la commune de Saint Laurent Nouan a fait assigner madame [Y] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Blois auprès de qui elle demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

constater la résiliation du bail, et subsidiairement son prononcé ; expulser les occupants, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;condamner madame [Y] [U] au paiement de la somme de 3527,73 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 9 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; condamner madame [Y] [U] au paiement de la somme de 644,02 au titre des loyers de février et mars 2024 ; condamner madame [Y] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à libération complète des lieux ;enjoindre madame [Y] [U] de justifier de son assurance jusqu’à son départ des lieux, sous astreinte de 60,00 € par jour de retard ;condamner madame [Y] [U] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens incluant le coût du commandement de payer du 24 janvier 2024.

Après un renvoi en raison de l’indisponibilité du magistrat, l’affaire a été utilement plaidée à l’audience qui s’est tenue le 16 avril 2024.

Au cours de cette audience, la commune de [Localité 7] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle fait valoir que madame [Y] [U] a cessé de s’acquitter régulièrement du paiement des loyers malgré un commandement de payer la clause résolutoire.

En défense, bien que régulièrement assignée à l’étude, madame [Y] [U] n’a pas comparu ni personne pour elle.

Le tribunal a informé les parties que le diagnostic social et financier visé par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas été déposé au greffe.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 25 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. »

À titre liminaire, sur l’application de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023

Selon l’article 2 du code civil, « La loi ne dispose que pour l’avenir ; elle n’a point d’effet rétroactif. ». Toute loi nouvelle s’applique donc immédiatement aux effets à venir des situations juridiques non contractuelles en cours au moment de leur entrée en vigueur.

Selon les principes généraux du droit transitoire, en l’absence de dispositions spéciales, les lois relatives à la procédure et aux voies d’exécution sont d’application immédiate ; cependant, si elles sont applicables aux instances en cours, elles n’ont pas pour conséquence de priver d’effet les actes qui ont été régulièrement accomplis sous l’empire de la loi ancienne.

En revanche, la loi nouvelle ne s’applique pas, sauf rétroactivité expressément décidée par le législateur aux actes juridiques conclus antérieurement à son entrée en vigueur. Ainsi, en matière contractuelle, la loi nouvelle s’applique pleinement aux contrats conclus postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi nouvelle. S’agissant des contrats en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, le principe est celui de la survie de la loi ancienne. Toutefois, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent.

Il résulte de ce qui précède que les dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite réduisant les délais d’acquisition de la clause résolutoire, de notification à la CCAPEX et de dénonciation à l’autorité préfectorale à six semaines s’appliquent aux commandements de payer délivrés après l’entrée en vigueur de la loi.

Les dispositions relatives à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire s’appliquent, quant à elles, à compter du 29 juillet 2023, la loi nouvelle régissant immédiatement les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées.

Sur la recevabilité de l’action de la commune de [Localité 7]

En application de l’article L. 2132-1 du CGCT, le conseil municipal délibère sur les actions à intenter au nom de la commune. Par ailleurs, selon l’article L. 2122 du CGCT, le maire peut en outre, par délégation du conseil municipal, être chargé en tout ou partie et pour la durée de son mandat « d’intenter au nom de la commune les actions en justice ou de défendre la commune dans les actions intentées contre elle, dans les cas définis par le conseil municipal, et de transiger avec les tiers dans la limite de 1 000 € pour les communes de moins de 50 000 habitants et de 5 000 € pour les communes de 50 000 habitants et plus ».

Il est communément admis que la délégation peut être spéciale ou générale. Il est en versé aux débats un extrait du registre des délibération en date du 30 mai 2024 accordant au maire de la commune le droit de la représenter dans tous les « cas définis par le conseil municipal ». Cette expression s’entend en l’occurrence de la totalité des litiges concernant la commune sans qu’il soit nécessaire de les mentionner individuellement.

Ainsi l’action de la commune de [Localité 7] doit être déclarée recevable.

Sur la recevabilité de la demande

* Sur la notification au préfet :

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 5 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience du 16 avril 2024.

Sur les demandes principales

* Sur le paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

La commune de [Localité 7] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 2 novembre 2020, le commandement de payer délivré le 24 janvier 2024 et un décompte de la créance faisant apparaître une somme de 2970,24 euros à la charge de madame [Y] [U] à la date du 3 mai 2024 (échéance de mai 2023 non incluse). Bien que non contradictoire, il convient de tenir compte de ce décompte dès lors qu’il est favorable à madame [U].

En s’abstenant de comparaître, madame [Y] [U] s’interdit de contester le décompte de la créance ou de rapporter la preuve de paiements en sus de ceux repris sur ledit décompte alors que cette charge leur incombe en application de l’article 1353 du code civil.

En conséquence, madame [Y] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 2970,24 euros au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 3 mai 2024 (échéance de mai 2024 non incluse) avec intérêts de retard au taux légal à compter de l’assignation.

* Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient au sein des conditions générales de location une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 24 janvier 2024, la commune de [Localité 7] a fait commandement d’avoir à payer la somme de 3527,73 euros dont 3377,02 euros au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Il convient de souligner que le commandement de payer contient une contradiction : s’il mentionne dans un premier temps « je vous fais commandement de payer les sommes ci-dessous détaillées dans le délai de SIX SEMAINES… », il indique dans un second temps, « le demandeur entend se prévaloir de la clause résolutoire et en conséquence, à défaut d’avoir payé les causes du présent commandement dans le délai de DEUX MOIS… » Cette contradiction étant source de confusion, il convient de retenir le délai le plus protecteur pour le locataire, à savoir le délai de deux mois.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 25 mars 2024. Par ailleurs, les éléments du litige ne permettent pas d’accorder à madame [Y] [U] des délais de paiement d’office. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle des occupants de son chef.

* Sur la demande de d’astreinte de justifier d’une assurance

La commune de [Localité 7] qui sollicite la condamnation du défendeur à produire des justificatifs d’assurance sous astreinte ne démontre pas lui avoir adressé le moindre courrier en ce sens depuis son entrée dans les lieux. Le commandement délivré le 24 janvier 2024 ne fait pas davantage mention de cette obligation et la présente procédure n’est fondée que sur un défaut de paiement des loyers. Aucun élément ne permet donc de juger que manque actuellement à l’obligation d’assurance. Les demandes de production de ces justificatifs sous astreinte seront donc rejetées.

* Sur l’indemnité d’occupation

Madame [Y] [U] occupe les lieux sans droit ni titre à compter du 25 mars 2024, causant ainsi un préjudice à la bailleresse.

Il convient de réparer ce dommage et de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce à compter du 1er mai 2024 compte tenu des éléments ci-dessus.

Sur les demandes accessoires

* Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Y] [U] succombe à l’instance de sorte qu’elle supportera les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré le 24 janvier 2024 et de l’assignation.

* Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu de l’équité et de la situation des parties, il convient de condamner madame [Y] [U] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Sur l’exécution provisoire :

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DÉCLARE l’action de la commune de [Localité 7] recevable ;

CONDAMNE madame [Y] [U] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 2970,24 euros (décompte arrêté au 3 mai 2024, terme du mois de mai 2024 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu le 2 novembre 2020 entre la commune de [Localité 7] et madame [Y] [U] portant sur le logement situé [Adresse 6] à la date du 25 mars 2024 ;

DIT madame [Y] [U] désormais occupante sans droit ni titre du logement objet du bail résilié ;

ORDONNE en conséquence à madame [Y] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour madame [Y] [U] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 6], DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est ;

DIT que le sort des meubles laissés dans les lieux par madame [Y] [U] sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 à L.433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE madame [Y] [U] à payer à la commune de [Localité 7] une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation de bail, soit une somme égale au dernier loyer en cours augmenté des charges outre les revalorisations légales, et ce, à compter du 1er mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le secrétariat-greffe du tribunal à Monsieur le Préfet du Loir-et-Cher en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement à l’assignation viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

DÉBOUTE la commune de [Localité 7] de ses autres demandes ;

CONDAMNE madame [Y] [U] à payer à la commune de [Localité 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE madame [Y] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de plein droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susmentionnés.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,