N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 16 JANVIER 2025

N° RG 23/01291 – N° Portalis DBYF-W-B7H-IVIG

DEMANDEURS

Monsieur [T] [W]

né le [Date naissance 4] 1979 à [Localité 14]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représenté par M^e Laura LEROUX, avocat au barreau de TOURS,

Madame [N] [F]

née le [Date naissance 2] 1983 à [Localité 16]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 6]

représentée par M^e Laura LEROUX, avocat au barreau de TOURS,

DÉFENDEURS

S.A.R.L. [13] ([11]), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Maître [Z] [K] -Notaire, demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

Maître [I] [P], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Sofia VIGNEUX de la SCP THAUMAS AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame V. ROUSSEAU, Première Vice-Présidente

Assesseur : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V. GUEDJ,Vice-Présidente

assistées de V. AUGIS, Greffier, lors des débats et de C. FLAMAND, Greffier, lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Novembre 2024 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte authentique du 1er juillet 2020, Mme [N] [F] et M. [U] [W] ont acquis un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 7] à [Localité 10] et enregistré au cadastre n°[Cadastre 5] de la section AP.

L’acte a été rédigé par Maître [I] [P], notaire à [Localité 8], avec la participation de Maître [R] de la SARL [11], notaire à [Localité 15].

Une demande a été adressée par les acquéreurs à la Mairie de [Localité 10] le 27 août 2021 aux fins de solliciter l’autorisation de démolir le garage existant au sein de leur propriété pour le reconstruire, l’agrandir, ainsi que pour obtenir l’autorisation de construire une nouvelle pièce dans l’espace de la cour de la maison.

Par décision du 8 octobre 2021, la Mairie de [Localité 10], s’appuyant sur l’accord partiel de la direction générale de l’armement en date du 7 octobre 2021, a délivré un certificat mentionnant que l’opération envisagée par les acquéreurs n’était pas réalisable dans son intégralité, que la démolition du garage et le léger agrandissement prévu étaient possibles mais a refusé la construction d’une nouvelle pièce à vivre de 30 m2.

Par actes délivrés les 23 février 2023 et 16 mars 2023, Mme [N] [F] et M. [U] [W] ont fait assigner Maître [I] [P], la SARL [12] et Maître [Z] [K], notaire, devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de réparation de leurs préjudices.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 15 octobre 2024, Mme [N] [F] et M. [U] [W], demandent au tribunal de :

Condamner solidairement Maître [P], Maître [R], ainsi que la SARL [11] à leur verser la somme de 45 000 euros en réparation de leur préjudice au titre de la perte de chance sur le fondement de l’article 1240 du code civil,Condamner solidairement Maître [P], Maître [R], ainsi que la SARL [11] à leur verser la somme de 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral sur le même fondement,Les condamner aux entiers dépens, Les condamner au versement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.Au soutien de leurs demandes de réparation de leurs préjudices, Mme [F] et M. [W] font valoir, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, que les notaires ont un devoir de conseil que Maître [P], Maître [R], ainsi que la SARL [11] n’ont pas honoré. Ils soutiennent que les notaires sont tenus de vérifier, par toutes investigations, et spécialement lors qu’il existe une publicité légale, les déclarations du vendeur, lesquelles, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l’efficacité de l’acte qu’ils dressent. Ils soutiennent encore qu’ils sont en outre tenus d’éclairer les parties et d’appeler leur attention sur la portée, les effets ou les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Ils soulignent que les défendeurs ont omis de préciser l’existence d’une servitude d’utilité publique grevant l’immeuble faisant l’objet de la vente alors qu’ils savaient que les acquéreurs avaient pour projet de réaliser des travaux et que cette servitude était susceptible de les en empêcher. Ils font également valoir que les notaires auraient dû les informer de l’existence d’une zone militaire à proximité de l’immeuble vendu et des désagréments générés.

En réponse au moyen de la partie adverse, ils font valoir que le certificat d’urbanisme indexé à l’acte de vente, lequel fait mention de l’existence d’une servitude d’utilité publique, est un document informatif et ne mentionne pas les risques d’inconstructibilité du terrain et qu’en outre, aucune attention particulière n’y a été portée par les notaires, alors qu’ils auraient dû alerter les demandeurs sur les obstacles d’une telle servitude à leur projet de construction dont ils avaient parfaitement connaissance.

Concernant les préjudices de perte de chance allégués, les demandeurs précisent avoir sélectionné ce bien compte tenu de son prix et de la possibilité matérielle de créer une nouvelle pièce. Ils assurent que la possibilité de réaliser une nouvelle pièce était déterminante de leur consentement à la vente, et qu’ils ont ainsi été privés de chance de ne pas avoir acquis un bien correspondant à leur projet, de réaliser une plus-value à la vente, et de vivre dans un endroit qui n’est pas une zone d’entraînement de tirs. Concernant leur préjudice moral, les demandeurs soutiennent qu’ils ont ressenti un sentiment de trahison de la part des notaires en charge de la vente, que le silence gardé par les notaires constitue un manque de respect à leur égard, que la négligence et le manque de rigueur des notaires les ont contraints à effectuer des démarches administratives auxquelles ils n’étaient pas préparés et qui ont été pour eux une source de stress.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 22 juin 2024, Maître [P], Maître [K] et la SARL [12], demandent au tribunal de :

A titre principal,

Constater que Maître [P] et Maître [R] n’ont commis aucun manquement,Débouter Mme [F] et M. [W] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,A titre subsidiaire,

Constater que les préjudices allégués par Mme [F] et M. [W] sont injustifiés, et en conséquence, débouter Mme [F] et M. [W] de l’ensemble de leurs demandes et prétentions,En tout état de cause,

Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,Condamner solidairement Mme [F] et M. [W] au paiement de la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner solidairement Mme [F] et M. [W] aux entiers dépens.

Au soutien de leur demande, les défendeurs font valoir qu’ils n’ont commis aucune faute car ne commettent pas de faute, les notaires qui ne précisent pas sur l’acte même de vente l’existence d’une servitude d’utilité publique, qu’un certificat d’urbanisme avait été annexé à l’acte de vente faisant mention d’une telle servitude. Ils soutiennent que les demandeurs étaient avertis de l’existence d’une zone d’isolement magasins à poudre de l’armée par ce même certificat et que ce document a été lu et expliqué le jour de la signature de l’acte notarié. Ils précisent avoir informé les acquéreurs de la possibilité pour la construction de ne pas se réaliser, que les acquéreurs ont clairement indiqué que leur projet de travaux n’était pas une condition suspensive de la vente, ce que confirme l’absence de mention d’un tel projet dans leur demande de prêt et le délai pour saisir la juridiction. Au surplus, ils soulignent que certains travaux ont été acceptés et que les notaires ne pouvaient, en tout état de cause, prévoir un renforcement des restrictions de la part du ministère des armées concernant cette zone à partir de l’année 2020.

Concernant les préjudices de perte de chance allégués, les notaires considèrent qu’aucun préjudice de perte de chance ne peut être retenu dans la mesure où les acquéreurs étaient au courant des éléments qu’ils prétendent ignorer. Ils précisent qu’en tout état de cause, seule la perte de chance d’avoir pu négocier le bien immobilier à la baisse peut être indemnisée, et que la surface concernée équivaudrait à la somme de 5 058 euros au vu du prix d’achat de la maison. Concernant le préjudice moral allégué, les défendeurs font valoir qu’aucun préjudice moral ne peut être retenu alors que ces derniers avaient toute connaissance des éléments nécessaires pour décider et n’ont en conséquence pu être déçus ou de se sentir trahi.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction au 24 octobre 2024.

L’affaire a été plaidée le 7 novembre 2024.

Le délibéré a été fixé au 16 janvier 2024.

*

MOTIFS

Sur la faute délictuelle de Maître [I] [P], de Maître [Z] [K] et de la SARL [12]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il est constant que le notaire a un devoir de conseil à l’égard de ses clients. En conséquence, il lui appartient de conseiller utilement et habilement ses clients en attirant leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée, les effets et les risques de leurs engagements, ainsi qu’en leur suggérant les mesures les plus propices pour obtenir le résultat qu’ils désirent atteindre. Cela, pour l’acte authentique mais également pour tous les actes périphériques dont ils auraient connaissance et qui pourraient limiter l’efficacité des droits de l’une des parties. Il doit, par conséquent, découvrir la volonté des parties contractantes afin que leur convention produise les effets recherchés. Un acte efficace est un acte qui correspond exactement à la volonté des contractants.

Toutefois, ce devoir de conseil ne revêt pas un caractère absolu. Il ne s’étend notamment pas aux données qui sont connues des clients.

Il est par ailleurs établi qu’un certificat d’urbanisme ne revêt une valeur que purement informative et que, n’ayant pas pour objet d’autoriser une construction ou la réalisation d’une opération immobilière, le notaire, informé d’un projet de construction doit attirer l’attention de l’acquéreur sur les risques qu’il encourt en s’engageant avant que le permis de construire n’ait été obtenu et d’informer l’acquéreur de la possibilité d’insérer une condition suspensive dans l’acte de vente.

Sur la connaissance du projet de construction des acquéreurs par les notaires,

Il résulte des pièces versées au débat que M. [U] [W] et Mme [N] [F] ont rempli, le 18 mars 2020, un questionnaire « achat d’un bien » dans lequel ils ont indiqué qu’ils souhaitaient réaliser des travaux importants et notamment la création d’une pièce à l’emplacement de la cour (20 m2 environ). Il est incontesté que M. [W] et Mme [F] avaient pour projet de réaliser ces travaux, ce qui se déduit également des échanges de courriels en date des 18 et 20 mars 2020 versés aux débats.

Sur l’information donnée aux acquéreurs quant à la faisabilité de leur projet,

Sont annexés à l’acte de vente une demande de certificat d’urbanisme réalisée par Maître [P], et un certificat d’urbanisme de la mairie de [Localité 10], lequel expose que :

« Le terrain est grevé des servitudes d’utilité publique suivantes :

AR3 : Zone d’isolement Magasins à poudre de l’arméePM1 : Plan de prévention des risques naturels d’inondation – zone A3AS1 : Protection des eaux potables et minérales – périmètre de protection éloignée. ».Ce certificat d’urbanisme précise en effet qu’il existe des servitudes d’utilité publique, mais ne permet pas, à lui seul, d’établir que les notaires ont rempli leur devoir de conseil, lequel supposait non seulement de donner l’information selon laquelle il existait une servitude d’utilité publique grevant le terrain, mais également de préciser la portée d’une telle servitude et les conséquences sur la réalisation des travaux envisagés par les acquéreurs, peu important que la faisabilité des travaux eût été ou non une condition essentielle du contrat de vente.

Plusieurs courriels échangés entre les parties sont versés aux débats, dans lesquels Mme [N] [F] indique à Maître [C] (SARL [11]), que :

« la question relative à la construction d’une extension au-dessus de la canalisation des eaux pluviales n’est pas une condition suspensive de l’acquisition du logement, légalement certes, mais nous l’avons inclue tout de même dans le compromis de vente, car s’il s’avère que cette maison est intouchable, cela changerait notre regard sur le bien et sa valeur » ;« D’autre part, nous savons que nous devrons contacter la mairie de [Localité 10] pour obtenir un permis de construire, nous aimerions simplement savoir si ce conduit d’évacuation nous empêche de construire cette extension entre le garage et la maison à l’arrière du bâtiment, cependant la mairie est injoignable pour le moment ».

En réponse, Maître [C] indique prendre acte que l’obtention d’un permis de construire une extension au-dessus de la canalisation n’est pas une condition suspensive de l’acquisition et rappelle qu’une demande d’urbanisme doit être déposée par les acquéreurs, sans autre précision.

Il n’est aucunement question dans ces échanges, ni de servitude d’utilité publique, ni de l’emplacement de la maison dans une zone soumise à autorisation particulière. Ces éléments ont pourtant une incidence sur la volonté des acquéreurs, connue des notaires, de transformer l’habitation et notamment de la nécessité de demander une autorisation à la Direction générale de l’armement. S’il résulte de ces pièces versées aux débats que les acquéreurs ont connaissance d’un risque lié à un refus de permis de construire et de la possibilité d’insérer au contrat une condition suspensive, la teneur de ce risque apparaît toutefois partiellement connue. En effet, les acquéreurs n’ont manifestement nullement connaissance de ce que la construction pourrait leur être refusée pour d’autres motifs que la simple extension de la canalisation des eaux pluviales.

Les autres courriels versés aux débats du 28 octobre 2022 font état d’échanges entre le service aménagement de la mairie de [Localité 10] et l’étude de Maître [P] dans lesquels ce dernier indique que depuis quelques temps les propriétaires d’immeubles situés dans le polygone du [9] (zone de l’habitation des acquéreurs) se voient refuser tout agrandissement de leurs biens et interroge son interlocuteur sur la date à laquelle une nouvelle politique de la Direction générale de l’armement a commencé à s’appliquer. En réponse, il est indiqué qu’aucune explication n’est donnée par le ministère mais que ces refus d’aménagement sont constatés depuis la fin de l’année 2020. Ces éléments ne permettent pas d’amoindrir la faute des notaires, dans la mesure où ces informations auraient dû être recueillies avant la formalisation de l’acte de vente afin de renseigner utilement les acquéreurs.

Ainsi, les notaires ne rapportent pas la preuve des investigations liées à la volonté exprimée par les acquéreurs de construire, ni à leurs information et conseil sur les diligences à effectuer pour y parvenir. Le fait que les acquéreurs n’en aient pas fait une condition suspensive du contrat ne permet pas de dédouaner les notaires de leur devoir de conseil pour permettre aux acquéreurs de connaître l’intégralité de la procédure pour obtenir un permis de construire. Si les notaires ne pouvaient avoir pour connaissance un changement de politique dans l’octroi ou non de permis de construire liée à la direction générale de l’armement, ils se devaient de se renseigner sur le fait que l’avis seul de la mairie était insuffisant, et prévenir, en conséquence les acquéreurs des diligences supplémentaires et exceptionnelles à accomplir, ce dont ils ne rapportent pas la preuve. Le seul certificat d’urbanisme quant à l’existence d’une servitude publique sur le terrain est sur ce point insuffisant.

Sur l’information donnée aux acquéreurs quant à la zone dans laquelle se trouve le bien,

Les mentions présentes sur le certificat d’urbanisme concernant la zone militaire sont succinctes. Elles ne permettent pas de considérer que les notaires ont mis en garde les acquéreurs sur les conséquences liées à une telle zone.

Les notaires qui ont conclu l’acte ont bien commis plusieurs fautes dans le cadre de leur office au sens de l’article 1240 du code civil.

Sur le préjudice de perte de chance et le lien de causalité,

Il est constant que seule constitue une perte de chance réparable la disparition actuelle et certaine d’une éventualité favorable.

En l’espèce, les acquéreurs, qui ont réalisé les démarches nécessaires afin d’obtenir une autorisation de construction, n’ont pas perdu de chance de voir réaliser les travaux, puisque, quelle qu’ait été l’information donnée par le notaire, il n’existait aucune éventualité favorable, la réponse ayant été négative. Ils ne peuvent donc se voir octroyer des dommages et intérêts liés à la possibilité de disposer d’un bien qui comprendrait une pièce supplémentaire, ni de s’être vu accorder un permis de construire, ou de tout autre préjudice en découlant. La perte de chance pour Mme [N] [F] de pouvoir jouir d’un bureau, ou pour les deux acquéreurs de réaliser une plus-value à la vente ne pourront donc pas non plus être indemnisées.

Concernant la perte de chance de conclure à un prix différent, les acquéreurs ont acheté le bien pour 252 euros le m2 si l’on comptabilise la taille du terrain et la maison (680 m2 pour 170 000 euros). Aucune pièce versée au débat ne permet d’établir le prix de la maison seule au m2, les demandeurs déclarant seulement que la maison a été achetée en 2020 pour 1869 euros le m2. En tout état de cause, il ressort des pièces versées au débat que le prix moyen d’une maison à [Localité 10] est de 2349 euros le m2 en 2024. Au vu de ces éléments, il apparaît incertain que les acquéreurs aient eu une éventualité favorable de conclure la vente à un meilleur prix.

Sur la perte de chance de vivre dans un bien correspondant à leur projet de vie, les acquéreurs ont souhaité conclure la vente alors qu’ils n’avaient pas eu de réponse de la mairie. Ils ont donc renoncé, alors qu’ils savaient que l’autorisation pouvait ne pas leur être donnée, à vivre dans autre un bien qui correspondait à leur projet. Ils ne peuvent donc se prévaloir d’un tel préjudice découlant de la faute des notaires.

Dès lors, les demandeurs seront déboutés de leur demande en dommages et intérêts au titre de leur préjudice de perte de chance.

Sur le préjudice moral,

Les acquéreurs rapportent avoir été victimes de nuisances sonores (tirs) liées à la zone de leur habitation. Pour autant, aucune pièce versée au débat ne permet d’établir un tel préjudice.

Cependant, il existe un préjudice moral lié au fait d’avoir été mal informés et de réaliser des démarches beaucoup plus compliquées que celles envisagées, et au fait d’avoir espéré, plus que les chances réelles qui étaient les leurs n’auraient dû le leur permettre, de construire un agrandissement de leur maison.

En conséquence, le préjudice moral est évalué à la somme de 2 000 euros.

Maître [P], Maître [K] et la SARL [12] seront donc condamnés in solidum à verser à Mme [F] et M. [W] la somme de 2 000 euros en réparation du préjudice moral.

Sur les mesures de fin de jugement,

Sur les dépens,

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Maître [P], Maître [K] et la SARL [12], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles,

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Maître [P], Maître [K] et la SARL [12], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Mme [F] et M. [W] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit. Il n’existe, en l’espèce, aucun motif légitime de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Rejette la demande de Madame [N] [F] et Monsieur [U] [W] au titre de leur préjudice de perte de chance,

Condamne in solidum Maître [P], Maître [K] et la SARL [12] à payer à Madame [N] [F] et Monsieur [U] [W] la somme de DEUX MILLE EUROS (2 000 euros) au titre de leur préjudice moral,

Condamne in solidum Maître [P], Maître [K] et la SARL [12] aux dépens,

Condamne in solidum Maître [P], Maître [K] et la SARL [12] à payer à Madame [N] [F] et Monsieur [U] [W] la somme de DEUX MILLE EUROS (2000 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejette la demande de Maître [P], Maître [K] et la SARL [12] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

C. FLAMAND

LA PRÉSIDENTE,

V. ROUSSEAU