TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DILMI (G0844)

M^e COTTINEAU (E0635)

C.C.C.

délivrée le :

à M^e TEBOUL ASTRUC (A0235)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 22/02228

N° Portalis 352J-W-B7G-CWGKV

N° MINUTE : 5

Assignation du :

06 Décembre 2021

JUGEMENT

rendu le 10 Décembre 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. LA TOUR IMMO 17 (RCS de Paris 852 945 997)

[Adresse 2]

[Localité 6]

S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION (RCS de Paris 379 817 190), venant aux droits de la S.A.S. LA TOUR IMMO 17, par voie d’intervention volontaire

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentées par Maître Chantal TEBOUL ASTRUC de la S.A.S. ASTRUC AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0235

DÉFENDERESSES

S.A.S. MJS VH CINQ (RCS de Paris 887 648 871)

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par Maître Jérémie DILMI de la S.E.L.A.R.L. MADE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0844

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02228 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGKV

S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] (RCS de Paris 387 790 405), par voie d’intervention forcée

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître Clémence COTTINEAU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0635

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAINI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 14 Mai 2025 tenue en audience publique devant Cédric KOSSO-VANLATHEM, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 1er Octobre 2025, puis prorogé successivement au 03 Décembre 2025 et au 10 Décembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 18 mai 2018, Monsieur [Z] [F], Madame [N] [NS] veuve [F], Madame [X] [D] épouse [F] et son conjoint Monsieur [O] [F], Monsieur [J] [F], Madame [C] [F] divorcée [ZF], Monsieur [E] [F], Madame [K] [F], Madame [R] [F] épouse [A], Madame [U] [F] épouse [MG], Madame [HK] [F] divorcée [L], Monsieur [I] [ZF], Madame [Y] [F] épouse [T] et Monsieur [B] [F], en leur qualité de propriétaires indivis, ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. L.J.B.B. exerçant sous l’enseigne « HÄAGEN DAZS » des locaux composés d’une boutique en rez-de-chaussée et de divers locaux en sous-sol constituant le lot n°243 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 7] et [Adresse 4] à [Localité 5] pour une durée de neuf années à effet rétroactif au 1er mars 2018 afin qu’y soit exercée une activité de café, de bar, de brasserie, de restaurant, de salon de thé, de cafétéria, de self-service, de grill, de vente à emporter, de traiteur, de crêperie, de pâtisserie et de glacier, moyennant le versement d’un loyer annuel initial d’un montant de 211.787,76 euros hors taxes et hors charges et d’une provision annuelle sur charges locatives d’un montant de 5.780 euros payables trimestriellement à terme échu.

Par acte sous signature privée en date du 25 mai 2020, la S.A.R.L. MYA SARL a confié à la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 un mandat de recherche n°400 216 d’une durée de douze mois tacitement reconductible pour une durée maximale de deux années portant sur un local commercial ou un restaurant d’une superficie de 50 m² à 1.000 m² d’un montant maximal de trois millions d’euros, la première reconnaissant s’être vu présenter les locaux susvisés exploités sous l’enseigne « HÄAGEN DAZS ».

Par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2020, la S.A.R.L. L.J.B.B. a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.R.L. MYA SARL et à la S.A.S. KIYD au prix de 1.300.000 euros, sous la condition suspensive notamment de l’obtention de l’accord exprès et écrit des bailleurs et de la renonciation par ces derniers à l’exercice de leur droit de préférence, l’acte de réitération de la cession devant intervenir le 30 septembre 2020 au plus tard.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 juillet 2020, la S.A.R.L. MYA SARL a transmis à la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS, en sa qualité de mandataire et administratrice de biens des bailleurs, la promesse de cession de fonds de commerce susvisée, lui demandant si ces derniers entendaient exercer leur droit de préférence.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de leur conseil en date du 31 juillet 2020, les bailleurs ont informé la S.A.R.L. L.J.B.B. de l’exercice de leur droit de préférence, et de la substitution dans leurs droits et obligations de la S.A.S. MJS VH CINQ.

Par acte sous signature privée en date du 11 août 2020 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°166 A du 27 août 2020, la S.A.R.L. L.J.B.B. a cédé le fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail à la S.A.S. MJS VH CINQ au prix de 1.300.000 euros.

Considérant que le contrat de cession de fonds de commerce en date du 11 août 2020 avait été conclu par son entremise, la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 a, par lettre officielle en date du 24 septembre 2020 adressée par l’intermédiaire de son conseil aux conseils des bailleurs, de la S.A.R.L. L.J.B.B. et de la S.A.S. MJS VH CINQ, sollicité le paiement de sa rémunération d’un montant de 120.000 euros T.T.C.

Devant le refus opposé par la S.A.S. MJS VH CINQ par lettre officielle adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 14 octobre 2020, la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 a, par exploit d’huissier en date du 3 novembre 2020, fait assigner cette dernière devant le tribunal de commerce de Paris, sur le fondement des dispositions des articles 1123 et 1240 du code civil, en paiement de la somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice.

Par jugement contradictoire en date du 6 décembre 2021, le tribunal de commerce de Paris, sur le fondement des dispositions de l’article R. 211-4 du code de l’organisation judiciaire : a débouté la S.A.S. MJS VH CINQ de son exception de nullité de l’assignation ; s’est déclaré matériellement incompétent au profit du tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes formées par la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 ; a débouté la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 et la S.A.S. MJS VH CINQ de leurs demandes respectives présentées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; et a condamné la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 aux dépens.

Cette instance renvoyée devant le présent tribunal a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 22/02228.

Exposant que le contrat de mandat n°400 216 conclu entre la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 en date du 25 mai 2020 avait été signé par une personne physique non titulaire d’une carte professionnelle et dépourvue de toute habilitation, en violation des dispositions des articles 1, 3, 4, 14 et 18 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et estimant que la production en justice de ce document constituait un faux en vue d’une tentative d’escroquerie au jugement, sur le fondement des dispositions des articles 313-3, 313-3 et 441-1 du code pénal, la S.A.S. MJS VH CINQ a, par lettre adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 30 juin 2022 réceptionnée le même jour, déposé une plainte pénale contre la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 auprès de la procureure de la République du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance contradictoire en date du 16 décembre 2022, le juge de la mise en état a notamment débouté la S.A.S. MJS VH CINQ de sa demande de sursis à statuer dans l’attente de la décision définitive à intervenir dans le cadre de l’examen de la plainte pénale susvisée.

Indiquant avoir confié à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] exerçant sous l’enseigne « CENTURY 21 – HORECA », par acte sous signature privée en date du 8 mars 2019, un mandat de recherche n°30254, ainsi qu’avoir versé à cette dernière la somme de 60.365 euros T.T.C. suivant facture n°03 T 20 08 04 en date du 31 août 2020 à la suite de la conclusion de l’acte de cession de fonds de commerce avec la S.A.R.L. L.J.B.B. du 11 août 2020, et contestant devoir supporter le coût de deux commissions d’agence immobilière relativement à la même opération, la S.A.S. MJS VH CINQ a, par exploit de commissaire de justice en date du 1er juin 2023, fait assigner la première en intervention forcée et en garantie.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 23/07503.

Les deux instances ont été jointes sous le seul numéro de répertoire général RG 22/02228 par le juge de la mise en état le 23 octobre 2023.

Par acte sous signature privée en date du 14 novembre 2023 publié au bulletin officiel des annonces civiles et commerciales n°222 A du 17 novembre 2023, la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 a fait l’objet d’une fusion-absorption entraînant transmission universelle de son patrimoine au profit de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION.

Par conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 juin 2024, la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION est intervenue volontairement à l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 14 juin 2024, la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION venant aux droits de la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 demande au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1231-1, 1240 et 1353 du code civil, des articles 1 et 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et des articles 9 et 15 du code de procédure civile, de :

– la déclarer recevable en ses demandes ;

– y faisant droit, à titre principal, condamner la S.A.S. MJS VH CINQ à lui payer la somme de 120.000 euros à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal ;

– à titre subsidiaire, condamner la S.A.S. MJS VH CINQ à lui payer la somme de 120.000 euros au titre de sa commission, assortie des intérêts au taux légal ;

– en tout état de cause, débouter la S.A.S. MJS VH CINQ et la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] de l’ensemble de leurs demandes ;

– ordonner la capitalisation des intérêts par année échue et à échoir ;

– condamner la S.A.S. MJS VH CINQ à lui payer la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.S. MJS VH CINQ aux dépens, avec distraction au profit de Maître Chantal TEBOUL ASTRUC ;

– assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire de droit à son bénéfice.

À l’appui de ses prétentions, la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION fait valoir, à titre principal, que dans la mesure où les bailleurs ont exercé leur droit de préférence et se sont fait substituer par la S.A.S. MJS VH CINQ, cette dernière a commis un manquement contractuel au titre tant du contrat de bail commercial en date du 18 mai 2018 que du contrat de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives en date du 1er juillet 2020 en refusant de se substituer à la S.A.R.L. MYA SARL et à la S.A.S. KIYD pour le règlement de sa commission, et souligne que ce manquement contractuel constitue une faute extracontractuelle à son égard lui ayant causé un préjudice consistant en la perte de la rémunération qu’elle était en droit de percevoir, ce qui justifie sa demande de dommages et intérêts.

À titre subsidiaire, elle affirme que substituée dans tous les droits et obligations de l’acquéreuse évincée, la S.A.S. MJS VH CINQ a une obligation contractuelle de payer la commission prévue à son profit, ce qui justifie son action en paiement.

En tout état de cause, elle conteste toute nullité du mandat de recherche qui lui a été confié, précisant que d’une part, aucune mission de négociation ou de représentation de la mandante à la signature de l’acte de cession de fonds de commerce ne lui a été déléguée, de sorte que les dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce ne sont pas applicables, que d’autre part, Monsieur [V] [H] ne s’est pas rendu coupable d’exercice illégal de la profession d’agent immobilier dès lors que, salarié de l’entreprise, il avait reçu une délégation pour signer le mandat litigieux en raison des circonstances relatives à la crise sanitaire liée à l’épidémie de covid-19, et qu’enfin, la nullité du mandat ne peut être invoquée que par la mandante, laquelle a ratifié ce dernier en signant l’acte de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives en date du 1er juillet 2020.

Elle fait remarquer que la notification de la cession de fonds de commerce aux bailleurs initiaux est régulière tant sur la forme que sur le fond, de sorte qu’elle est opposable à la S.A.S. MJS VH CINQ.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 5 juin 2024, la S.A.S. MJS VH CINQ sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 1, 3, 4 et 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, des articles 9 et 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de cette loi, des articles 1200, 1216 à 1216-3, 1231-1, 1240, 1343-5, 1353 et 1843 du code civil, des articles 9 et 32-1 du code de procédure civile, et de l’article L. 210-6 du code de commerce, de :

– à titre liminaire, juger que les poursuites entreprises par la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION à son encontre relèvent de la responsabilité civile contractuelle et non de la responsabilité civile délictuelle ;

– débouter la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de ses demandes formées à son encontre comme étant mal fondées ;

– à titre principal, juger que le mandat de vente n°400 216 de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION est soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet ;

– juger que la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION, n’ayant pas régulièrement exercé la profession d’agent immobilier conformément aux exigences de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, est privée de tout droit à rémunération ;

– juger que le mandat de vente n°400 216 dont se prévaut la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION est nul pour ne pas respecter les dispositions d’ordre public de la loi Hoguet ainsi que de ses décrets d’application, privant celle-ci de tout droit à rémunération ;

– juger que la notification faite aux bailleurs de la promesse de vente est irrégulière et lui est inopposable, en ce qu’elle ne reprend pas notamment le montant de la commission de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION, privant celle-ci de tout droit à rémunération ;

– en conséquence, débouter la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de toutes ses demandes formées à son encontre ;

– à titre subsidiaire, juger qu’elle n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité ;

– juger que la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION ne rapporte pas la preuve d’un préjudice certain et conforme aux exigences de la loi Hoguet ;

– juger que la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION a commis de nombreux manquements à l’origine du préjudice allégué qui ne saurait donc lui être imputable ;

– en conséquence, débouter la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de toutes ses demandes formées à son encontre ;

– à titre reconventionnel, condamner la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

– en tout état de cause, condamner la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION à lui payer la somme de 13.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION aux dépens ;

– à titre infiniment subsidiaire, juger que le préjudice invoqué par la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION doit être ramené à de plus justes proportions ;

– en conséquence, réduire de manière substantielle les demandes indemnitaires de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION ;

– condamner la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre à hauteur d’un montant de 60.365 euros ;

– suspendre l’exécution provisoire du jugement à intervenir, et à défaut lui accorder des délais de paiement d’une durée de douze mois.

Au soutien de ses demandes, la S.A.S. MJS VH CINQ expose, à titre liminaire, qu’en sa qualité de partie à l’acte de cession de fonds de commerce, seule sa responsabilité contractuelle peut être recherchée au titre du paiement de la rémunération de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION.

À titre principal, elle indique que d’une part, le mandat de recherche confié par la S.A.R.L. MYA SARL à la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION est soumis aux dispositions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et ne respecte pas ces dernières, si bien que celui-ci est nul, et que d’autre part, la notification de l’acte de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives aux bailleurs est irrégulière tant sur la forme que sur le fond, de sorte qu’elle ne lui est pas opposable, ce qui prive la demanderesse de tout droit à rémunération.

À titre subsidiaire, elle argue que les conditions d’engagement de sa responsabilité civile extracontractuelle ne sont pas réunies dès lors qu’elle n’a commis aucune faute, en l’absence de connaissance par les bailleurs des honoraires pouvant être dus au moment de l’exercice de leur droit de préférence, ni le contrat de bail commercial, ni l’acte de cession de fonds de commerce sous conditions suspensives ne prévoyant l’obligation de prendre en charge les honoraires de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION en cas d’exercice de ce droit de préférence. Elle ajoute qu’en l’absence de réalisation de la condition suspensive tenant à l’absence d’exercice du droit de préférence des bailleurs, l’acte de cession de fonds de commerce en date du 1er juillet 2020 est devenu caduc, de sorte que l’agence immobilière ne démontre l’existence ni de son préjudice, ni d’un quelconque lien de causalité, celle-ci ayant au surplus commis de nombreuses fautes concourant à la réalisation de son propre dommage.

À titre reconventionnel, elle déclare que l’introduction de la présente instance revêt un caractère abusif, ce qui justifie l’allocation de dommages et intérêts à son profit.

À titre infiniment subsidiaire, elle explique que l’indemnisation de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION ne saurait excéder la somme de 100.000 euros, non soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, et doit tenir compte de la commission d’ores et déjà versée à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8], par l’entremise de laquelle l’acte de cession de fonds de commerce a finalement été conclu, ce qui justifie son appel en garantie exercé à l’encontre de cette dernière. Elle assure que sa condamnation aurait pour conséquence de gravement obérer sa trésorerie, ce qui justifie soit que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée, soit que des délais de paiement lui soient octroyés.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 1er février 2024, la S.A.S. GROUPE HORECA PARIS réclame au tribunal, sur le fondement des articles 1103, 1186, 1199 et 1304-6 du code civil, de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, et des articles 73 et 92 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de cette loi, de :

– à titre principal, constater qu’elle a valablement reçu paiement de ses honoraires ;

– juger qu’elle est un tiers au contrat de mandat conclu entre la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 d’une part, et la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. KIYD d’autre part ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. MJS VH CINQ de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, et à défaut fixer sa garantie à la somme de 50.304, 17 euros hors taxes ;

– à titre subsidiaire, constater qu’aucune indemnisation n’est due à la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION ;

– en conséquence, débouter la S.A.S. MJS VH CINQ de l’ensemble de ses demandes dirigées à son encontre, et à défaut fixer sa garantie à la somme de 50.304, 17 euros hors taxes ;

– en tout état de cause, condamner chacune de la S.A.S. MJS VH CINQ et de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner solidairement la S.A.S. MJS VH CINQ et la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION aux dépens ;

– écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

La S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] avance, à titre principal, que c’est grâce à son intervention que les bailleurs initiaux ont usé de leur droit de préférence, permettant la conclusion de l’acte de cession de fonds de commerce en date du 11 août 2020 entre la S.A.R.L. L.J.B.B. et la S.A.S. MJS VH CINQ, si bien que c’est à bon droit qu’elle a perçu sa rémunération d’un montant de 60.365 euros T.T.C. de la part de cette dernière, ce qui justifie le rejet de l’appel en garantie exercé à son encontre.

À titre subsidiaire, elle s’oppose à la demande d’indemnisation formée par la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION, faisant observer que d’une part, la promesse de cession de fonds de commerce en date du 1er juillet 2020 conclue entre la S.A.R.L. L.J.B.B., la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. KIYD est devenue caduque consécutivement à l’absence de réalisation des conditions suspensives, et que d’autre part cette promesse ne prévoyait aucune clause de garantie de rémunération au bénéfice de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION. Elle soulève également plusieurs causes de nullité du mandat de recherche conclu entre la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION et la S.A.R.L. MYA SARL, tenant à l’absence de mention du numéro et du lieu de délivrance de la carte professionnelle, à la mention erronée de l’adresse de l’entreprise, à l’absence de mention du nom et de la qualité de la personne habilitée, et au défaut d’habilitation légale du négociateur.

À titre infiniment subsidiaire, elle fait remarquer qu’en cas de condamnation prononcée à son encontre, la somme sollicitée par la S.A.S. MJS VH CINQ à l’appui de son appel en garantie, ayant un caractère indemnitaire et n’étant dès lors pas soumise à la taxe sur la valeur ajoutée, ne saurait excéder la somme de 50.304, 17 euros correspondant au montant de sa rémunération hors taxes.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 22 octobre 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 14 mai 2025, et la décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025, puis prorogé successivement au 3 décembre 2025 et au 10 décembre 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il convient de relever que les nombreuses demandes figurant au dispositif des conclusions de la S.A.S. MJS VH CINQ et de la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] aux fins de voir « constater » et « juger » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions des articles 4 et 768 du code de procédure civile, mais des moyens (Civ. 2, 9 janvier 2020 : pourvoi n°18-18778), si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ces chefs dans le dispositif de la présente décision.

Sur l’action exercée par l’agence immobilière

Sur la demande d’exécution forcée de l’acte de cession de fonds de commerce en date du 1er juillet 2020

Aux termes des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En outre, en application des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 du même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

En vertu des dispositions de l’article 1221 dudit code, le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier.

Selon les dispositions de l’article 1199 de ce code, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV.

D’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article 1304 du code susvisé, l’obligation est conditionnelle lorsqu’elle dépend d’un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple.

Enfin, conformément aux dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1304-6 du code susmentionné, l’obligation devient pure et simple à compter de l’accomplissement de la condition suspensive. En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé.

En l’espèce, la clause intitulée « DROIT DE PRÉFÉRENCE DU BAILLEUR EN CAS DE CESSION » insérée au contrat de bail commercial conclu entre les bailleurs et la S.A.R.L. L.J.B.B. par acte sous signature privée en date du 18 mai 2018 stipule que : « Le Preneur devra notifier au Bailleur par lettre recommandée avec AR le projet d’acte de cession dans son intégralité, en lui indiquant notamment, à peine de nullité de la notification, le nom et l’adresse de l’acquéreur, le prix, les modalités, le lieu pour la réalisation de cette cession qui ne pourra intervenir moins d’un mois après réception de cette notification. […] S’il est intervenu entre les parties des accords de force obligatoire, même souscrits sous la condition suspensive de la purge du droit de préférence et des formalités de concours, la notification qui précède devra obligatoirement comporter l’énonciation de l’intégralité dudit acte. Le Bailleur aura la faculté, dans le mois de la réception de cette notification, d’informer le Preneur dans les mêmes formes, en conformité du droit de préférence qui lui est reconnu, à égalité de condition de sa décision d’user de ce droit à son profit ou à celui de toute personne physique ou morale qui lui plaira de se substituer » (pièce n°5 en demande et en défense, page 9).

De plus, le contrat dénommé « CESSION DE FONDS DE COMMERCE SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES » conclu par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2020 entre la S.A.R.L. L.J.B.B. en qualité de cédante d’une part, et la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. KIYD en qualité de cessionnaires d’autre part, prévoit : en sa clause intitulée « ARTICLE 6 – TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE », que « Le CESSIONNAIRE sera propriétaire du Fonds de commerce à compter de la date de signature de l’acte de cession définitive et en aura la jouissance à compter du 30 septembre 2020 » ; en sa clause intitulée « ARTICLE 10 – CONDITIONS SUSPENSIVES », que « La présente convention est subordonnée à la réalisation dans les délais indiqués, des conditions suspensives suivantes : 10-1. À la charge du CÉDANT. 10-1-1. Accord du propriétaire des murs et purge de son droit de préemption : Obtention de l’accord express et écrit du Bailleur pour la cession du droit au bail au CESSIONNAIRE du fonds de commerce avec renonciation de son droit de préemption. Cette demande sera formulée à la diligence du CÉDANT dans les 15 jours des présentes, auprès du bailleur. Cette condition suspensive devra avoir été levée au plus tard le jour de l’acte réitératif de cession » ; en sa clause intitulée « 10-2. CONSÉQUENCE DE LA NON RÉALISATION DES CONDITIONS SUSPENSIVES », qu’ « À défaut d’accomplissement de l’une de ces conditions suspensives dans les délais fixés pour chacune d’elles, et sauf prorogation conventionnelle ou renonciation expresse par la Partie bénéficiaire de l’une ou l’autre des conditions dans la mesure où la faculté de renonciation est possible, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues et sans effet, chacune des Parties étant déliée de ses obligations sans indemnité, dédit ou commission, et la somme versée à titre d’acompte par le CESSIONNAIRE et remise au Séquestre comme prévu ci-après lui sera restituée » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 25 – NÉGOCIATION », que « Les Parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par l’intermédiaire du Cabinet LA TOUR IMMO, en la personne de Monsieur [V] [H]. Conformément au mandat écrit préalablement établi entre le CESSIONNAIRE et l’Agent Immobilier, en date du 25 mai 2020, portant le n°400 216, la rémunération est fixée à la somme de 120.000 € (Cent Vingt Mille Euros) TTC et doit être réglée par le CESSIONNAIRE, lors de la vente. En considération des conditions suspensives ci-après prévues, cette rémunération sera exigible dès la réalisation de toutes les conditions suspensives. En conséquence, le CESSIONNAIRE se reconnaît débiteur de la rémunération du Cabinet LA TOUR IMMO en cas de réalisation des conditions suspensives énoncées et s’engage expressément à lui régler, conformément au mandat dont il a reçu copie, une commission de 120.000 € (Cent Vingt Mille Euros) TTC au plus tard lors de la réitération de la présente vente » (pièce n°6 en demande, pages 18, 19, 22, 28 et 29).

Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que la rémunération de l’agence immobilière n’est due par la cessionnaire qu’en cas de réalisation de la condition suspensive relative à l’absence d’exercice par les bailleurs de leur droit de préférence.

Or, il ressort des éléments produits aux débats : que par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 2 juillet 2020, la S.A.R.L. MYA SARL a transmis à la S.A.S. RICHARDIÈRE SAS, en sa qualité de mandataire et administratrice de biens des bailleurs, la promesse de cession de fonds de commerce susvisée, en mentionnant « En respect des termes du renouvellement de bail en date du 18 mai 2018, je vous prie de bien vouloir m’indiquer si vous entendez exercer votre droit de préférence et agréer en tant que de besoin à la présente cession » ; et que par lettre recommandée en date du 31 juillet 2020, le conseil des bailleurs a déclaré à la S.A.R.L. L.J.B.B. « Je vous informe que ma cliente, l’Indivision [F] […], Entend par la présente, d’une part exercer son droit de préférence dans le cadre de la cession de votre fonds de commerce initialement prévue aux profits des sociétés MYA et KIYD, et d’autre part, se substituer dans ses droits et obligations la société MJS VH CINQ » (pièces n°7 et n°8 en demande).

Il est donc établi que la condition suspensive relative à l’absence d’exercice par les bailleurs de leur droit de préférence a défailli le 31 juillet 2020, et que l’acte de cession de fonds de commerce en date du 1er juillet 2020 est réputé n’avoir jamais existé, si bien que d’une part, contrairement à ce qu’elle soutient à tort, la S.A.S. MJS VH CINQ n’est jamais devenue partie à cet acte, de sorte que l’action dirigée à son encontre par la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION ne peut être exercée sur le fondement contractuel, et que d’autre part la demande de paiement de sa rémunération formée par celle-ci ne peut prospérer en l’absence de réalisation de la condition suspensive litigieuse, et ce sans qu’il soit besoin d’examiner le moyen de défense tiré de la prétendue irrégularité de la notification aux bailleurs de cette cession de fonds de commerce, étant observé que si la clause intitulée « ARTICLE 11 – FACULTÉ DE SUBSTITUTION » insérée à l’acte de cession de fonds de commerce en cause énonce que « Le CESSIONNAIRE aura la faculté de se substituer telle personne morale qu’il lui plaira de constituer, à l’effet d’acquérir en ses lieu et place, à condition qu’il se porte garant solidaire des obligations de son substitué. S’il décide d’user de cette faculté, il en informera le CÉDANT au plus tôt » (pièce n°6 en demande, page 22), force est toutefois de constater que cette clause n’est pas applicable dès lors qu’en l’occurrence, la S.A.S. MJS VH CINQ vient non pas en substitution de la S.A.R.L. MYA SARL et de la S.A.S. KIYD en leur qualité de cessionnaires, mais en substitution des bailleurs ayant exercé leur droit de préférence.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de sa demande en paiement de sa commission formée à l’encontre de la S.A.S. MJS VH CINQ.

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02228 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGKV

Sur le sort du mandat de recherche confié à la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION

Aux termes des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, les dispositions de la présente loi s’appliquent aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives à : 2°) l’achat, la vente ou la location-gérance de fonds de commerce.

En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de cette même loi, les activités visées à l’article 1er ne peuvent être exercées que par les personnes physiques ou morales titulaires d’une carte professionnelle, délivrée, pour une durée et selon des modalités fixées par décret en Conseil d’État, par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou, dans les circonscriptions où il n’existe pas de chambre de commerce et d’industrie territoriale, par le président de la chambre de commerce et d’industrie de région, précisant celles des opérations qu’elles peuvent accomplir. Lorsque le président de la chambre de commerce et d’industrie concernée exerce une activité mentionnée à l’article 1er, la carte est délivrée par le vice-président, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’État. En Corse, la carte professionnelle est délivrée par le président du conseil d’administration de l’établissement public du commerce et de l’industrie de Corse. CCI France établit et tient à jour un fichier des personnes titulaires de la carte professionnelle, selon des modalités définies par décret.

En vertu des dispositions du premier alinéa de l’article 4 de ladite loi, toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier justifie d’une compétence professionnelle, de sa qualité et de l’étendue de ses pouvoirs dans les conditions fixées par décret en Conseil d’État. Les dispositions du titre II de la présente loi lui sont applicables.

Selon les dispositions des premier, deuxième et dernier alinéas de l’article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, toute personne physique habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s’entremettre ou s’engager pour le compte de ce dernier, justifie de la qualité et de l’étendue de ses pouvoirs par la production d’une attestation conforme à un modèle déterminé par arrêté du ministre chargé de l’économie. L’attestation est visée par le président de la chambre de commerce et d’industrie territoriale ou de la chambre départementale d’Île-de-France compétente en application du I de l’article 5, puis délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. Les dispositions du II de l’article 3 sont applicables pour le visa du président de la chambre de commerce et d’industrie. Les nom et qualité du titulaire de l’attestation doivent être mentionnés dans les conventions visées à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970 susvisée lorsqu’il intervient dans leur conclusion, ainsi que sur les reçus de versements ou remises lorsqu’il en délivre.

D’après les dispositions de l’article 92 de ce même décret, outre les mentions prescrites par les articles 8, 28 et 56 du décret du 23 mars 1967 susvisé et par l’article 72 du décret du 30 mai 1984 susvisé, les personnes visées à l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 doivent faire figurer sur tous documents, contrats et correspondance à usage professionnel : le numéro et le lieu de délivrance de la carte professionnelle ; le nom ou la raison sociale et l’adresse de l’entreprise ainsi que l’activité exercée ; le cas échéant, le nom et l’adresse du garant. Ces indications ne doivent être accompagnées d’aucune mention de nature à faire croire, d’une quelconque manière, à une assermentation, à une inscription, à une commission, à un accréditement ou à un agrément.

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02228 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGKV

Les deux premiers alinéas de l’article 1178 du code civil disposent quant à eux qu’un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. La nullité doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d’un commun accord. Le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé.

L’article 1179 du même code prévoit pour sa part que la nullité est absolue lorsque la règle violée a pour objet la sauvegarde de l’intérêt général. Elle est relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d’un intérêt privé.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1181 dudit code, la nullité relative ne peut être demandée que par la partie que la loi entend protéger.

Il y a lieu de rappeler que par la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, dite loi Hoguet, le législateur a entendu, tout à la fois, réguler la profession d’agent immobilier et protéger sa clientèle, si bien que les prescriptions formelles que doit respecter le mandat visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire, de sorte que leur méconnaissance est sanctionnée par une nullité relative (Cass. Mixte, 24 février 2017 : pourvoi n°15-20411 ; Civ. 1, 20 septembre 2017 : pourvoi n°16-12906).

En l’espèce, il est établi que le contrat dénommé « MANDAT DE RECHERCHE N°400 216 » a été conclu par acte sous signature privée en date du 25 mai 2020 entre « Monsieur [P] [S], Société MYA ou toute société lui appartenant ou pouvant s’y substituer » en qualité de mandant d’une part, et la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 en qualité de mandataire d’autre part, la clause intitulée « 3/ Rémunération » stipulant qu’ « En tout état de cause, la rémunération du mandataire sera exigible et réglée le jour de la réalisation de la vente par acte définitif ou de la location au jour de la signature du bail. Cette rémunération sera à la charge du mandant et d’une somme forfaitaire de 10% ht du montant de la cession » (pièce n°3 en demande).

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il a été précédemment démontré que la S.A.S. MJS VH CINQ ne vient pas en substitution de la S.A.R.L. MYA SARL, force est de constater qu’elle n’est pas fondée à invoquer la nullité du contrat de mandat, seule cette dernière ayant qualité pour ce faire.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. MJS VH CINQ de sa demande de nullité du contrat de mandat n°400 216 conclu entre la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 par acte sous signature privée en date du 25 mai 2020.

Sur la demande de dommages et intérêts exercée sur le fondement de la responsabilité civile extracontractuelle

Aux termes des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En outre, en application des dispositions du dernier alinéa de l’article 1200 du même code, les tiers peuvent se prévaloir d’un contrat notamment pour apporter la preuve d’un fait.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage (Cass. Plén., 6 octobre 2006 : pourvoi n°05-13255 ; Cass. Plén., 13 janvier 2020 : pourvoi n°17-19963 ; Com., 15 juin 2022 : pourvoi n°19-25750 ; Civ. 3, 15 février 2024 : pourvoi n°22-12365 ; Civ. 3, 16 mai 2024 : pourvoi n°23-12807 ; Com., 9 octobre 2024 : pourvoi n°23-15346 ; Civ. 3, 30 janvier 2025 : pourvoi n°23-13325 ; Civ. 2, 18 septembre 2025 : pourvoi n°24-10511).

En l’espèce, comme précédemment indiqué, la clause intitulée « DROIT DE PRÉFÉRENCE DU BAILLEUR EN CAS DE CESSION » insérée au contrat de bail commercial conclu entre les bailleurs et la S.A.R.L. L.J.B.B. par acte sous signature privée en date du 18 mai 2018 stipule que : « Le Preneur devra notifier au Bailleur par lettre recommandée avec AR le projet d’acte de cession dans son intégralité, en lui indiquant notamment, à peine de nullité de la notification, le nom et l’adresse de l’acquéreur, le prix, les modalités, le lieu pour la réalisation de cette cession qui ne pourra intervenir moins d’un mois après réception de cette notification. […] S’il est intervenu entre les parties des accords de force obligatoire, même souscrits sous la condition suspensive de la purge du droit de préférence et des formalités de concours, la notification qui précède devra obligatoirement comporter l’énonciation de l’intégralité dudit acte. Le Bailleur aura la faculté, dans le mois de la réception de cette notification, d’informer le Preneur dans les mêmes formes, en conformité du droit de préférence qui lui est reconnu, à égalité de condition de sa décision d’user de ce droit à son profit ou à celui de toute personne physique ou morale qui lui plaira de se substituer » (pièce n°5 en demande, page 9).

De plus, le contrat dénommé « CESSION DE FONDS DE COMMERCE SOUS CONDITIONS SUSPENSIVES » conclu par acte sous signature privée en date du 1er juillet 2020 entre la S.A.R.L. L.J.B.B. en qualité de cédante d’une part, et la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. KIYD en qualité de cessionnaires d’autre part, prévoit : en sa clause intitulée « ARTICLE 6 – TRANSFERT DE PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE », que « Le CESSIONNAIRE sera propriétaire du Fonds de commerce à compter de la date de signature de l’acte de cession définitive et en aura la jouissance à compter du 30 septembre 2020 » ; et en sa clause intitulée « ARTICLE 7 – PRIX DE CESSION », que « La présente cession est respectivement consentie et acceptée moyennant le prix principal de UN MILLION TROIS CENT MILLE EUROS (1.300.000 euros), que les parties conviennent de ventiler entre les éléments corporels et incorporels, lors de l’acte réitératif » (pièce n°6 en demande, page 18).

Or, il est établi qu’à la suite de l’exercice par les bailleurs de leur droit de préférence, la S.A.R.L. L.J.B.B. et la S.A.S. MJS VH CINQ ont conclu un acte de cession de fonds de commerce par acte sous signature privée en date du 11 août 2020 qui énonce : en sa clause intitulée « 4. PROPRIÉTÉ – JOUISSANCE », que « Par l’effet des présentes, la Société « MJS VH CINQ » SAS sera propriétaire du Fonds de Commerce, présentement vendu, à compter du 30 SEPTEMBRE 2020 et elle en aura la jouissance par la prise de possession réelle à compter du 30 SEPTEMBRE 2020 » ; et en sa clause intitulée « 6. PRIX ET MODALITÉS DE PAIEMENT », que « La cession de Fonds de Commerce a lieu moyennant le prix d’UN MILLION TROIS CENT MILLE EUROS (1.300.000 €) » (pièces n°9 en demande et n°8 en défense, pages 24 et 27).

Force est de constater que la cession de fonds de commerce en date du 11 août 2020 est intervenue aux mêmes conditions temporelles et financières que celles prévues par la promesse synallagmatique de cession de fonds de commerce en date du 1er juillet 2020, de sorte qu’aucun manquement contractuel de la S.A.S. MJS VH CINQ n’est caractérisé.

En tout état de cause, il y a lieu de rappeler qu’en vertu des dispositions du huitième alinéa du I de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties.

En outre, selon les dispositions de l’article 74 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application de l’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée.

En l’occurrence, comme déjà indiqué, dès lors que la condition suspensive relative à l’absence d’exercice par les bailleurs de leur droit de préférence a défailli le 31 juillet 2020, et que l’acte de cession de fonds de commerce en date du 1er juillet 2020 est réputé n’avoir jamais existé, la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION n’est pas fondée à percevoir une quelconque rémunération.

De plus, il est démontré : que par acte sous signature privée en date du 8 mars 2019, Monsieur [W] [M] a confié à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] exerçant sous l’enseigne « CENTURY 21 – HORECA » un mandat de recherche n°30254 portant sur l’acquisition d’un fonds de commerce d’un montant maximal de 4.000.000 euros, étant observé que Monsieur [W] [M] est le président de la S.A.S. MJS VH CINQ ultérieurement créée suivant statuts constitutifs en date du 28 juillet 2020 ; et que par acte sous signature privée en date du 17 février 2020, Madame [MZ] [G] a confié à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] un mandat de vente simple n°33167 portant sur la cession du fonds de commerce exploité dans les locaux donnés à bail, étant précisé que Madame [MZ] [G] est l’associée et la conjointe du gérant de la S.A.R.L. L.J.B.B. (pièces n°2 et n°4 en demande, et n°1, n°3 et n°4 en défense).

Or, le contrat de mandat n°400 216 conclu entre la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 a été signé le 25 mai 2020 (pièce n°3 en demande), c’est-à-dire postérieurement aux deux mandats confiés à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] par la S.A.S. MJS VH CINQ et par la S.A.R.L. L.J.B.B., si bien qu’il est établi que le contrat de cession de fonds de commerce conclu entre la S.A.R.L. L.J.B.B. et la S.A.S. MJS VH CINQ par acte sous signature privée en date du 11 août 2020 est intervenu par l’entremise de la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8], et non de la S.A.S. LA TOUR IMMO 17, la S.A.S. MJS VH CINQ justifiant d’ailleurs avoir versé la somme de 60.365 euros T.T.C. à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] en paiement de sa rémunération suivant facture n°03 T 20 08 04 en date du 31 août 2020 (pièce n°7 en défense).

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION échoue à apporter la preuve de l’existence d’une quelconque faute contractuelle ou extracontractuelle commise par la S.A.S. MJS VH CINQ, ce qui justifie le rejet de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de cette dernière au titre de la privation de sa rémunération.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. MJS VH CINQ au titre de sa perte de rémunération.

Décision du 10 Décembre 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 22/02228 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWGKV

Sur l’appel en garantie

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit aux prétentions formées par la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION à l’encontre de la S.A.S. MJS VH CINQ, il n’y a pas lieu de statuer sur l’appel en garantie formé par cette dernière à l’encontre de la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8], lequel n’est exercé qu’à titre subsidiaire.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Aux termes des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

En outre, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Enfin, en vertu des dispositions de l’article 1241 du même code, chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En l’espèce, il n’est pas établi que la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION ait été animée d’une intention de nuire à la S.A.S. MJS VH CINQ, ni que la présente instance ait été introduite avec une légèreté blâmable susceptible de faire dégénérer en abus son droit d’ester en justice, étant au surplus observé que la S.A.S. MJS VH CINQ ne démontre ni l’existence, ni l’étendue du préjudice qu’elle allègue.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. MJS VH CINQ de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION.

Sur la demande de délais de paiement

Eu égard à la teneur de la présente décision, dès lors qu’il n’est pas fait droit aux prétentions formées par la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION à l’encontre de la S.A.S. MJS VH CINQ, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande reconventionnelle de délais de paiement formée par cette dernière, laquelle n’est présentée qu’à titre subsidiaire.

Sur les demandes accessoires

Selon les dispositions du premier alinéa de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, d’après les dispositions des premier, deuxième, quatrième et cinquième alinéas de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION, partie perdante, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.S. MJS VH CINQ et à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que ces dernières ont été contraintes d’exposer pour faire valoir leurs droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer respectivement à la somme de 13.000 euros, la première justifiant avoir réglé cette somme à son conseil suivant factures n°F2021147 en date du 16 septembre 2021, n°F2022161 en date du 1er juillet 2022, n°F2022232 en date du 7 octobre 2022 et n°F2023027 en date du 8 février 2023 (pièce n°20 en défense), et à la somme de 3.000 euros.

Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 dudit code, étant observé que la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION ne sollicite pas que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de sa demande en paiement de sa commission formée à l’encontre de la S.A.S. MJS VH CINQ,

DÉBOUTE la S.A.S. MJS VH CINQ de sa demande de nullité du contrat de mandat n°400 216 conclu entre la S.A.R.L. MYA SARL et la S.A.S. LA TOUR IMMO 17 par acte sous signature privée en date du 25 mai 2020,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.S. MJS VH CINQ au titre de sa perte de rémunération,

DÉBOUTE la S.A.S. MJS VH CINQ de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive formée à l’encontre de la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION,

DÉBOUTE la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION à payer à la S.A.S. MJS VH CINQ la somme de 13.000 (TREIZE MILLE) euros et à la S.A.S. GROUPE HORECA [Localité 8] la somme de 3.000 (TROIS MILLE) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. LA TOUR IMMO TRANSACTION aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait et jugé à Paris le 10 Décembre 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA