TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/12691

N° Portalis 352J-W-B7G-CYF3A

N° MINUTE : 2

Assignation du :

21 Octobre 2022

Jugement de fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2026

DEMANDERESSE

S.C.I SCI DES FEUILLANTS

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0043

DEFENDERESSE

S.A.S [Adresse 8]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par Maître Elodie MARCET, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #J0082

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 03 Octobre 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 18 octobre 2011, la société SCI DES FEUILLANTS a donné à bail commercial, en renouvellement, à la société TREBLA ZOLCAR, aux droits de laquelle se trouve la société [Adresse 8], des locaux situés à [Adresse 13], pour une durée de neuf ans du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2019, l’exercice de l’activité de « commerce d’Hôtel et d’Appartements meublés de luxe, l’hotel devant être classifié en trois étoiles nouvelles normes, ou dans une catégorie supérieure, ou dans telle catégorie que le législateur ou les administrations compétentes détermineraient en remplacement de celle aujourd’hui existante en trois ou quatre étoiles » et un loyer annuel de 130.000 euros hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice signifié le 26 septembre 2019, la société SCI DES FEUILLANTS a donné congé à la société [Adresse 8] pour le 31 mars 2020, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020, pour une durée de neuf ans et moyennant un loyer annuel de 234.000 euros hors taxes et hors charges.

Selon mémoire préalable notifié le 05 novembre 2020, la société SCI DES FEUILLANTS a sollicité la fixation du prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 234.000 euros hors taxes et hors charges.

Selon mémoire n°2 notifié le 04 octobre 2022, la société SCI DES FEUILLANTS a sollicité la fixation du prix du loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 280.659 euros hors taxes et hors charges.

Puis, par acte de commissaire de justice signifié le 21 octobre 2022, la société SCI DES FEUILLANTS a assigné la société [Adresse 8] à comparaître devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement rendu le 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment :

— constaté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020 ;

— dit le loyer de renouvellement au 1er avril 2020 sera fixé à la valeur locative ;

— désigné en qualité d’expert Monsieur [E] [C] en lui donnant notamment pour mission de rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-10 du code de commerce ;

— fixé le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer contractuel indexé en principal, outre les charges.

Selon ordonnance en date du 07 juillet 2023, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur [F] [R] en remplacement de Monsieur [E] [C].

Par jugement du 12 septembre 2023, le juge des loyers commerciaux a relevé la caducité de la désignation de Monsieur [F] [R].

L’expert a déposé son rapport au greffe le 27 novembre 2024.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du juge des loyers commerciaux du 23 octobre 2025 à laquelle la société SCI DES FEUILLANTS et la société [Adresse 8] étaient représentées par leur avocat.

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, au visa de l’article R. 145-10 du code de commerce, la société SCI DES FEUILLANTS demande au juge des loyers commerciaux de :

« Voir fixer le loyer de renouvellement du bail avec effet au 1er avril 2020 à la somme de 253.000 € HT/HC ;

Et ce, sans abattement aucun ;

Subsidiairement,

Voir fixer le loyer de renouvellement du bail avec effet au 1er avril 2020 à la somme de 253.000 € HT/HC ;

Un abattement étant pratiqué sur le loyer indexé et éventuellement révisé en application des dispositions de l’article L.145-38 du Code de Commerce à hauteur de 9.333 € HT/an ;

Et ce, jusqu’au 17 octobre 2023 ;

Voir dire que les compléments de loyer dus porteront intérêt au taux légal à compter de chaque échéance jusqu’à complet paiement ;

Dire que les dépens, en ceux compris les frais de l’expertise, seront partagés entre le bailleur et le preneur ;

Rejeter toute demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

L’exécution provisoire étant de droit ».

Dans son dernier mémoire régulièrement notifié, au visa des articles L.145-36 et R.145-10 du code de commerce, la société [Adresse 8] demande au juge des loyers commerciaux de :

« • FIXER à la somme annuelle en principal de 52.269 € (CINQUANTE DEUX MILLE DEUX CENT SOIXANTE NEUF EUROS) hors taxes et hors charges le montant duloyer du bail renouvelé à effet au 1er avril 2020, en tenant compte tant de l’abattement découlant des dispositions du Code de Tourisme que de l’impact de la crise sanitaire liée à la pandémie de COVID 19 en vigueur à la date de prise d’effet du renouvellement, toutes autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées, sous réserve de la mise en adéquation de la convention avec les dispositions d’ordre public de 1'artic1e R.145-35 du Code de commerce ;

• DEBOUTER en conséquence la SCI DES FEUILLANTS de l’ensemb1e de ses demandes, fins et prétentions ;

• JUGER que toutes sommes dues à titre de rappel de loyers et de dépôt de garantie portera intérêt au taux légal à compter du 1er avril 2020, date de prise d’effet du bail renouvelé, conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code Civil et sera capitalisée en application de l’article 1343-2 du Code Civil lorsqu’elle sera due pour une année entière.

• JUGER que les dépens seront partagés par moitié entre les parties, conformément aux usages ».

Les moyens développés par les parties à l’appui de leurs prétentions sont exposés dans les motifs du jugement.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur la demande de fixation du montant du loyer du bail renouvelé

Selon l’article L.145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des terrains, des locaux construits en vue d’une seule utilisation et des locaux à usage exclusif de bureaux sont fixés par décret en Conseil d’Etat.

L’article R.145-10 du même code dispose que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut, par dérogation aux articles L.145-33 et R. 145-3 et suivants, être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Dans son précédent jugement du 14 avril 2023, le juge des loyers commerciaux a indiqué que les parties s’accordaient sur la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative au regard de la monovalence des locaux loués à usage d’hôtel et d’appartements meublés de luxe.

Les parties s’accordent en outre sur la fixation du loyer selon la méthode hôtelière, laquelle consiste à déterminer la valeur locative par référence à une recette théorique globale hors taxes, issue de données statistiques du marché relatives à des établissements de catégorie comparable du même secteur géographique, à laquelle sont appliqués successivement un abattement pour remises à la clientèle et/ou commissions versées aux sites de réservations, un pourcentage du taux d’occupation estimé prenant en compte la catégorie de l’établissement et son implantation, puis un pourcentage sur recettes déterminé selon la catégorie et les caractéristiques de l’établissement et, le cas échéant, certains abattements pour conditions ou charges exorbitantes du bail ou travaux n’ayant pas fait accession au bailleur. Les recettes annexes sont également valorisées, auxquelles sont appliquées des taux déterminés selon que ces recettes résultent essentiellement de l’outil immobilier ou du travail de l’exploitant. Il s’agit de calculs normatifs obtenus en fonction des capacités de l’établissement et non en fonction des chiffres effectivement réalisés ou taux appliqués.

1-1- Sur l’emplacement des locaux et leurs caractéristiques

Il est rappelé que les locaux loués sont situés à [Localité 12], [Adresse 1].

L’expert précise que l’hôtel [Adresse 8] qui est exploité dans les locaux a été classé en catégorie quatre étoiles par décision du 11 avril 2019. Il indique qu’il s’agit d’un établissement de type « boutique-hôtel », fréquenté par une clientèle touristique et d’affaires.

Selon l’expert, les locaux sont situés dans un quartier touristique et d’affaires, dans lequel les commerces de luxe sont bien représentés, au voisinage de la [Adresse 18], du [Adresse 7], de la [Adresse 14] et de l'[Adresse 3].

La [Adresse 15] est une voie à circulation automobile en sens unique s’étendant sur environ 400 mètres, de la [Adresse 16] au [Adresse 4]. Il s’agit d’une rue réputée pour ses commerces de luxe. L’hôtel MAISON ARMANCE est situé dans le tronçon de la [Adresse 15] compris entre la [Adresse 16] et la [Adresse 18], au voisinage immédiat de la Cour des comptes. De nombreux hôtels du segment haut de gamme (4 et 5 étoiles ) sont exploités dans le quartier.

Les stations de métro Concorde (lignes 1, 8 et 12) et Madeleine (lignes 8, 12 et 14) sont respectivement situées à environ 100 et 300 mètres des lieux loués.

L’expert considère que les locaux bénéficient d’un emplacement de qualité pour l’activité d’hôtel classé quatre étoiles.

L’expert précise que l’immeuble dans lequel se trouve les locaux est un immeuble ancien, édifié à l’angle des [Adresse 19] et du [Localité 9]-Thabor, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de trois étages droits, d’un 5ème étage légèrement mansardé et d’un 6ème étage sous combles aménagés. La construction est en maçonnerie, à façade en pierre de taille apparente sur rue et sous enduit sur cour, les garde-corps sont en ferronnerie légèrement ouvragée et la couverture est en zinc.

Les locaux sont accessibles depuis la cour intérieure de l’immeuble, par l’escalier B, et se répartissent sur les quatre derniers étages de l’immeuble, les étages 3, 4, 5 et 6, desservis par un ascenseur.

L’hôtel comporte vingt chambres classées selon la typologie suivante :

— Supérieure 3 chambres n°35, 45, 55

— Deluxe 6 chambres n°36, 37, 46, 56, 57

— Exécutive 5 chambres n°34, 42, 44, 52, 54

— Suite Concorde 3 chambres n°33, 43, 53

— Suite [Localité 5] 3 chambres n°31, 41, 51

La distribution des locaux est la suivante :

— étage 3

une chambre n°31 sur la [Adresse 15], trois chambres n° 33, 34 et 35 sur la [Adresse 17], deux chambres n°36 et 37 sur cour, des vestiaires pour hommes sur le palier ;

— étage 4

deux chambres n°41 et 42 sur la [Adresse 15], trois chambres n° 43, 44 et 45 sur la [Adresse 17], deux chambres n° 46 et 47 sur cour, un local lingerie sur le palier ;

— étage 5 mansardé

deux chambres n°51 et 52 sur la [Adresse 15], trois chambres n° 53; 54 et 55 sur la [Adresse 17], deux chambres n° 56 et 57 sur cour, un local lingerie sur le palier ;

— étage 6 sous combles

le lobby avec bureau de réception de la clientèlre er salon d’accueil, un esapce bar et petit-déjeuner ouvert sur le lobby, un office, des sanitaires pour la clientèle, des sanitaires pour le personnel, des vestiaires pour femmes, un local bagagerie et un local climatisation.

L’expert considère que l’emplacement de l’hôtel, sa rénovation récente en 2017-2018 avec un haut niveau de prestations, la sécurisation de l’accès au palier à chaque étage et l’éclairement général de bon niveau des chambres et des espaces communs constituent des éléments positifs de valorisation. En revanche, sa visibilité quasi-inexistante depuis la rue, son accessibilité depuis la cour intérieure de l’immeuble, les faibles dimensions de l’ascenseur et la très faible capacité d’accueil de l’établissement exploité sur les quatres derniers étages de l’immeuble ainsi que l’absence d’accueil au rez-de-chaussée constituent des éléments négatifs.

1-2- Sur la valeur locative brute

La société SCI DES FEUILLANTS déclare que les conclusions de l’expert judiciaire sont incompréhensibles au regard du loyer contractuel, du chiffre d’affaires de la société [Adresse 8] qui a augmenté à compter de 2023, année de reprise de l’activité à l’issue de la crise sanitaire, et des conclusions de l’expert qu’elle a consulté de sa propre initiative, Monsieur [U] [T]. Elle considère qu’il convient de prendre en considération la recette théorique hébergement retenue par ce dernier de 244.000 euros au regard d’un prix moyen par chambre de 323 euros, d’un abattement au titre des [Localité 10] de 11 %, d’un taux d’occupation de 78 % et d’un tauxd’effort de 15 %.

Elle précise que le taux d’occupation de 77 % préconisé par l’expert judiciaire est inférieur à celui retenu par l’expert de la société MAISON ARMANCE, Monsieur [S] [P], qui avait également appliqué un taux de 78 %. Elle déclare que le taux d’effort de 12,75 % préconisé par l’expert judiciaire est inadmissible puisque le taux recommandé par la Charte de l’expertise est compris entre 15 % et 18 %. Elle considère que les facteurs retenus par l’expert ne sont pas minorants. Elle ajoute que certaines des références de comparaison retenues par l’expert judiciaire sont dénuées de toute pertinence car situées hors de la zone considérée. Enfin, elle ajoute à la recette hébergement la recette des petits-déjeuners qu’elle évalue à 9.000 euros hors taxes et hors charges, soit une valeur locative annuelle de 253.000 euros.

La société [Adresse 8] sollicite qu’il soit retenu une recette théorique hébergement de 2.070.545 euros évaluée par l’expert judiciaire compte tenu des prix moyens praticables de 240 euros à 430 euros qu’il a fixés au regard des statistiques et des références judiciaires, nonobstant le caractère légèrement surévalué de ces prix pour les trois premières catégories de chambres. Elle déclare qu’un taux d’occupation de 75 % s’avère plus pertinent que le taux de 77 % retenu par l’expert judiciaire compte tenu du taux d’occupation normatif constaté à la date du renouvellement en plein coeur de la pandémie de covid-19 et de ceux des années suivantes qui s’avèrent inférieurs. Elle indique ne pas contester l’analyse de l’expert en ce qui concerne la recette théorique petits-déjeuners, à l’exclusion du taux d’occupation, et le pourcentage sur recettes de 12,75 % compte tenu du caractère atypique des locaux, de la visibilité quasi inexistante de l’hôtel depuis la rue, de l’accessibilité de l’établissement depuis une cour intérieure, de l’exploitation sur les quatres derniers étages de l’immeuble sans accueil au rez-de-chaussée et de la faible dimension de l’ascenseur.

Sur ce,

a) Sur la recette théorique hébergement

L’expert judiciaire retient une recette théorique hébergement annuelle de 2.277.600 euros TTC, soit 2.070.545 euros HT, qu’il a évaluée selon les prix praticables en fonction de la catégorie et de la situation géographique de l’établissement, soit en l’occurence un établissement classé dans le segment 4 étoiles supérieur relevant du segment haut de gamme et situé dans la zone « [Localité 6]-Elysées [Localité 20] » :

— Recette théorique journalière

chambres Supérieure : 3 x 240 € = 720 euros

chambres Deluxe : 6 x 275 € = 1.650 euros

chambres Exécutive : 5 x 300 € = 1.500 euros

chambres Suite Concorde : 3 x 360 € = 1.080 euros

chambres Suite [Localité 5] : 3 x 430 € = 1.290 euros

6.240 euros

soit une recette théorique annuelle TVA comprise de ( 6.240 euros/jour x 365 jours = ) 2.277.600 euros et une recette théorique annuelle HT de (2.277.600 euros / 1,10 = ) 2.070.545 euros.

Il est établi que l’hôtel est classé en catégorie 4 étoiles et il ressort de la description réalisée par l’expert judiciaire des locaux et de leur emplacement, ainsi que des prestations proposées, qu’il dépend du segment haut de gamme.

Pour procéder à son évaluation l’expert judiciaire a pris en considération les statistiques MKG de l’hôtellerie parisienne pour les années 2017 à 2019 (taux d’occupation, prix moyen et revenu par chambre disponible) ainsi que sept références de loyer fixés judiciairement, trois références de loyer de renouvellement fixé amiablement et une référence de loyer de première location.

La société SCI DES FEUILLANTS invoque des prix praticables par chambre plus élevés de dix euros ou quinze euros selon les chambres sans expliquer toutefois ce qui l’a conduite à les retenir. En ce qui concerne les références de loyer citées par l’expert, s’il est exact que certaines concernent des hôtels situés dans un secteur qui n’est pas comparable à celui des locaux considérés, il est rappelé qu’il ne peut être réalisé une valeur arithmétique moyenne des prix moyens praticables des références sélectionnés, ainsi que l’effectue la société SCI DES FEUILLANTS dans son analyse, mais qu’il convient de rapprocher les éléments de comparaison après les avoir analysés un à un dès lors qu’ils portent sur des dates de fixation différentes, des emplacements d’intérêt commercial variable et des locaux qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques. En outre, s’il convient de tenir compte des références les plus proches de celles des locaux loués et de leur emplacement, il n’y a pas lieu d’écarter totalement celles qui paraissent incomparables, lesquelles doivent conserver une valeur indicative compte tenu du peu de références correspondant exactement aux locaux considérés.

Les prix praticables par chambre et la recette théorique hébergement annuelle HT de 2.070.545 euros doivent donc être retenus.

b) Sur le taux d’occupation

En ce qui concerne le taux d’occupation, l’expert judiciaire retient un taux de 77 % compte tenu des statistiques de l’hôtellerie parisienne des annés 2017, 2018 et 2019 ainsi que des fixations judiciaires de loyer. Il relève toutefois que les experts des parties retiennent un taux de 78 % et précise qu’il serait envisageable de prendre en considération un taux d’occupation légèrement inférieur (75 % par exemple) ou au contraire légèrement supérieur.

Il ressort des statistiques MKG de l’hôtellerie parisienne, pour les établissement du secteur « [Localité 6]-Elysées [Localité 20] » et du segment haut de gamme, que pour les années 2017, 2018, 2019, le taux d’occupation moyen s’est élevé à 75,6 %, 78 % et 76,1 %, soit un taux moyen de 76,5 %.

Les taux d’occupation des années ultérieures avancés par la société [Adresse 8] n’ont pas à être pris en considération dès lors qu’ils sont postérieurs à la date du renouvellement considéré.

Conformément au taux d’occupation moyen dans le secteur des locaux loués et pour des hôtels de même catégorie, le taux d’occupation de 77 % proposé par l’expert est pertinent et doit être retenu.

c) Sur l’abattement pour commission

Les parties acceptent l’abattement de 11 % retenu par l’expert judiciaire au titre des commissions [Localité 10], lequel précise qu’il correspond à des commissions de 17 % sur 65 % de la recette.

Dans la mesure où le taux des commissions et le taux de la recette concernée par ces commissions ne sont pas contestés par les parties, le taux d’abattement de 11 % paraît justifié et doit être retenu.

d) Sur la recette théorique petits-déjeuners

L’expert judiciaire propose d’ajouter à la recette théorique de l’hébergement la recette complémentaire théorique générée par les petits-déjeuners sur la base d’un prix moyen HT de 15 euros TTC, un taux d’occupation de 80 %, un indice de fréquentation de 1,2 personne par chambre et un taux de captation de 70 %, soit une somme totale de 103.018 euros HT.

Ce calcul à partir du prix moyen hors taxe d’un petit-déjeuner dans un hôtel de cette catégorie et du nombre théorique de clients au petit déjeuner s’avère pertinent et doit être retenu, étant relevé qu’il n’est pas contesté par les parties.

e) Sur le taux sur recettes

Compte tenu de la catégorie de l’hôtel, de ses caractéristiques et des prestations constatées, l’expert judiciaire propose d’appliquer un pourcentage sur la recette hébergement de 12,75 % ainsi qu’un pourcentage sur la recette des petits-déjeuners de 8 %. Il précise que le taux de 12,75 % correspond à un taux de 15 % auquel il applique un abattement exceptionnel de 15 % afin de tenir compte des caratéristiques atypiques de l’établissement, à savoir la visibilité quasi inexistante depuis la rue, l’accessibilité depuis la cour intérieure de l’immeuble, l’exploitation sur les quatre derniers étages de l’immeuble sans accueil au rez-de-chaussée et les faibles dimensions de l’ascenseur (225 kg).

L’expert judiciaire indique également qu’en application de la nouvelle méthode hôtelière, et plus l’établissement offrant des prestations de qualité, moins le taux étant élevé, les pourcentages sur recettes préconisés en matière d’hôtel sont les suivants :

—  21 à 25 % pour les hôtels 0-1-2 étoiles en situation secondaire (type zone industrielle et d’activité, éloignés du centre-ville, pratiquement sans services autres apportés que l’hébergement),

—  18 à 21 % pour les hôtels 1-2 étoiles banalement placés avec prestations annexes modérées,

—  15 à 18 % pour les hôtels 3-4 étoiles, le taux retenu pour les hôtels 3 étoiles étant le plus souvent compris entre 17 et 18 % et le taux retenu pour les hôtels 4 étoiles étant le plus souvent compris entre 15 et 16 %, parfois 14 % ou 17 %, – 12 à 15 % pour les hôtels 5 étoiles.

En l’espèce, il convient de prendre en considération le classement de l’hôtel en catégorie 4 étoiles, son très bon emplacement dans un quartier du centre de la ville, touristique et d’affaires, l’état global du bien et des chambres ainsi que les prestations proposées.

La visibilité quasi-inexistante depuis la rue, l’accessibilité après le porche et depuis la cour intérieure de l’immeuble ainsi que l’exploitation sur les quatre derniers étages de l’immeuble ne peuvent constituer des caractéristiques de nature à minorer le taux de recettes dès lors qu’elles conviennent à un hôtel qui, comme au cas d’espèce, relève du concept d’hôtel-boutique et qui se distingue des hôtels communs par son originalité, la singularité de son site et de ses locaux, sa faible capacité d’accueil et son service personnalisé.

L’importance du caractère atypique des locaux est confirmé par la société [Adresse 8] dans sa lettre en date du 9 février 2018 dans laquelle elle indique à l’administrateur de biens du bailleur qu’elle a l’intention de « révéler tout le potentiel de ce petit hôtel atypique. Le programme prévoit d’en faire un lieu préservé, intime au coeur de [Localité 11]. Nos équipes développent un concept qui fera de cet hôtel un refuge (…).» et, dans un site internet destiné aux professionnels du tourisme, le directeur de l’hôtel présente celui-ci comme « un boutique-hôtel singulier, qui se distingue de l’hôtellerie parisienne classique. L’esprit couture (…) sera présent dans cet hôtel aux allures d’appartement parisien privé.».

S’agissant de l’absence d’accueil au rez-de-chaussée, il s’agit d’un agencement qui, selon la lettredu preneur à l’administrateur de bien du bailleur en date du 24 octobre 2017, relève des seuls choix d’aménagement du preneur et qui ne peut être imputé au bailleur.

Enfin, en ce qui concerne les dimensions limitées de l’ascenseur, il ne peut s’agir non plus d’un facteur minorant compte tenu du nombre réduit de chambres et, par conséquent, du nombre réduit de clients devant se déplacer dans l’hôtel et emprunter l’ascenseur.

Dès lors, le taux sur recettes doit être fixé à 15 % en ce qui concerne l’hébergement et à 10 % en ce qui concerne les petits-déjeuners.

******

La valeur locative brute au 1er avril 2020 s’élève ainsi qu’il suit :

— hébergement

recette théorique 2.070.545 euros

taux d’occupation 2.070.545 x 77 % = 1.594.320 euros

abattement pour commissions 1.594.320 x 0,89 = 1.418.945 euros

taux sur recettes 1.418.945 x 0,15 = 212.841,75 euros

— petits-déjeuners

15 euros x 20 chambres x 365 jours x 1,2 x 0,60 = 60.707 euros

taux sur recettes 60.707 x 0,10 = 6.070,70 euros

soit une somme totale de (212.841,75 + 6.070,70 =) 218.912,45 euros.

1-3- Sur la valeur locative nette

En ce qui concerne l’abattement pour travaux pris en compte par l’expert au regard de l’article L.311-1 du code de tourisme, la société SCI DES FEUILLANTS soutient que la société [Adresse 8] ne justifie que de 575.916,62 euros de travaux sur les 1. 073.108 euros retenus arbitrairement par l’expert. A titre subsidiaire, elle prétend que l’article L.311-1 du code de tourisme n’est pas applicable dans la mesure où les travaux ont été décidés dès la formation du bail, et non en cours de bail, et qu’en conséquence le loyer a été minoré pour la première période triennale.

A titre infiniment subsidiaire, elle considère que les travaux éligibles à l’abattement s’élèvent à la somme de 141.083,38 euros de laquelle il convient de déduire la franchise de 30.000 euros accordée à la formation du bail. En tout état de cause, elle fait valoir que l’article L.311-1 du code de tourisme interdit au bailleur de percevoir un loyer complémentaire sur des travaux qu’il n’a pas payés et que l’expert ne pouvait pas faire supporter l’intégralité des travaux par le bailleur et par une diminution du loyer contractuel exactement égale au coût des travaux. Elle explique qu’il convient de fixer l’abattement qui s’appliquera sur la valeur locative ainsi que la date d’effet du délai de douze ans, soit le 18 octobre 2011, date de formation du bail, et sa date d’expiration, soit le 17 octobre 2023.

En outre, la société SCI DES FEUILLANTS conteste l’application d’un abattement au titre de la crise due à l’épidémie de covid-19 en estimant que la baisse de la valeur locative à la date du renouvellement n’est pas établie par cette seule circonstance. Elle fait valoir également que depuis 2022 le secteur hôtelier connaît d’excellentes performances.

La société [Adresse 8] expose qu’il convient d’appliquer à la valeur locative des abattements en raison des dispositions contractuelles selon lesquelles le preneur doit supporter les travaux de mise en conformité, soit un abattement de 5 %, et les frais d’entretien de la totalité de la charge d’escalier en dépit de la présence d’autres locataires, soit un abattement complémentaire de 2 %, outre un abattement de 7.706,25 euros au titre de l’assurance PNO qui lui est refacturée par le bailleur, ainsi que l’expert l’a pratiqué.

Elle soutient également qu’en vertu de l’article L.311-1 du code de tourisme, il y a lieu d’appliquer un abattement au titre des travaux réalisés. Elle expose avoir en effet effectué près de 1.142.051 euros de travaux d’équipement et d’amélioration au sens des dispositions légales invoquées et avec notification au bailleur. Elle fait valoir que lors des opérations d’expertise, la société SCI DES FEUILLANTS n’a nullement critiqué l’analyse de l’expert et qu’elle ne peut être fondée à le faire dans le cadre de l’instance car le juge des loyers ne pourra être éclairé par les observations que l’expert auraient alors pu émettre à ce sujet. A titre subsidiaire, elle précise justifier des travaux réalisés par les factures des sociétés intervenues et les procès-verbaux de réception, soit une somme de 1.073.467 euros ainsi que l’a retenue l’expert et indique que le délai de douze années doit courir à compter de la date à laquelle les travaux sont exécutés.

La société [Adresse 8] demande enfin qu’il soit tenu compte de l’impact de la crise sanitaire sur la valeur locative sous la forme d’un abattement lissé sur la durée du bail, soit un abattement de 75 % pendant 25 mois conformément à l’avis de l’expert, en précisant qu’à la date du renouvellement la réalité de la pandémie de covid sur l’activité hôtelière ne peut être ignorée.

Sur ce,

a) Sur l’application d’abattements liés aux obligations du preneur

L’expert propose d’appliquer un abattement de 2 % afin de prendre en considération la charge de l’entretien de l’ensemble de la cage d’escalier dont les locataires des étages inférieurs ont la jouissance partagée, un abattement de 7.706,25 euros au titre de la prime d’assurance de l’immeuble refacturée à la société MAISON ARMANCE et un abattement de 5 % dans l’hypothèse où cette dernière supporterait aux termes du bail les travaux de mise en conformité des locaux.

La société [Adresse 8] n’indique pas le fondement juridique qui permettrait de minorer la valeur locative.

Si en vertu de l’article R.145-8 du code de commerce, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative, l’application de ce texte est cependant exclue lorsque le bail est soumis aux articles L.145-36 et R.145-10 du même code relatif à la fixation du loyer des locaux construits en vue d’une seule utilisation, lesquels impliquent de déterminer le loyer selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.

Or, en l’espèce, il n’est pas établi que les clauses contractuelles susvisées dérogent aux usages de l’activité hôtelière.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à abattements de ces chefs.

b) Sur l’application d’un abattement en raison des travaux hôteliers réalisés

L’article L.311-1 du code du tourisme dispose que le propriétaire d’un immeuble dans lequel est exploité un hôtel ne peut s’opposer, nonobstant toute stipulation contraire, à l’exécution des travaux d’équipement et d’amélioration que le locataire, propriétaire du fonds de commerce, réalise à ses frais et sous sa responsabilité lorsque ces travaux concernent :

1° La distribution de l’eau, du gaz et de l’électricité ;

2° L’installation du téléphone, d’appareils récepteurs de radiodiffusion et de télévision ;

3° L’équipement sanitaire ;

4° Le déversement à l’égout ;

5° L’installation du chauffage central ou de distribution d’air chaud ou climatisé ;

6° L’installation d’ascenseurs, monte-charges et monte-plats ;

7° L’aménagement des cuisines et offices ;

8° La construction de piscines,

même si ces travaux doivent entraîner une modification dans la distribution des lieux.

Dans le cas où ceux-ci affectent le gros oeuvre de l’immeuble, ils ne peuvent être entrepris, à défaut d’accord du propriétaire, qu’après avis favorable de commissions dont la composition et le fonctionnement seront fixés par décret pris sur avis du Conseil d’Etat et dans lesquelles seront représentés en nombre égal les hôteliers et les propriétaires d’immeubles.

Selon l’article L.311-2 du même code, le locataire doit, avant de procéder aux travaux, notifier son intention à son propriétaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Un plan d’exécution et un devis descriptif et estimatif des travaux projetés sont joints à cette notification. Dans le cas prévu au deuxième alinéa de l’article L.311-1, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois pour informer dans la même forme le locataire de son acceptation ou de son refus. Le défaut de réponse est réputé valoir accord.

L’article L.311-3 précise que pendant la durée du bail en cours et celle du bail renouvelé qui lui fait suite et pour une durée de douze années à compter de l’expiration du délai d’exécution mentionné à l’article L.311-2, le propriétaire ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux mentionnés à l’article L.311-1.

En l’espèce, l’expert judiciaire explique que l’hôtel a fait l’objet d’une rénovation complète en 2017-2018 en vue de son classement en catégorie 4 étoiles, pour un coût de travaux qui s’élève à plus de trois millions d’euros HT.

Il retient que selon le tableau récapitulatif des postes et coûts des travaux réalisés qui lui a été communiqué par la société MAISON ARMANCE, le montant des travaux relevant des articles L.311-1 et suivants du code du tourisme s’élève à :

— installation d’un nouvel ascenseur desservant le 6ème étage = 113.154 euros

— plomberie – CVC – équipement office de réchauffage – équipement sanitaire = 689.954 euros

— mise en conformité réseau électrique = 270.000 euros

soit un total de 1.073.108 euros.

Il précise que si le montant des travaux devait faire l’objet d’un amortissement sur une durée de douze ans, l’application d’un abattement sur le loyer de (1.073.108 euros / 12 =) 89.425 euros par an, soit 48 % de la valeur locative brute, serait justifié.

La société [Adresse 8] justifie avoir réalisé des travaux hôteliers pour un montant de 1.073.108 euros en produisant les factures correspondantes ainsi qu’un tableau récapitulatif, outre les notifications qu’elle a adressées au bailleur.

Il doit être tenu compte des travaux relatifs à l’ascenseur dès lors que selon le contrat de bail et les factures produites il s’agit bien d’un remplacement de l’ascenseur, avec en outre une prolongation jusqu’au 6ème étage, ce qui équivaut à l’installation d’un ascenseur prévue par l’article L. 311-1 du code du tourisme.

De plus, si le contrat de bail prévoit une franchise de loyer de 10.000 euros pendant la première période triennale, il n’indique nullement qu’il s’agit d’une réduction accordée en contrepartie des travaux réalisés par le preneur, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’en tenir compte dans l’appréciation de l’abattement à appliquer au titre des travaux hôteliers réalisés.

La réception des travaux ayant eu lieu le 24 septembre 2018 en ce qui concerne l’ascenseur et le 04 janvier 2019 en ce qui concerne les autres travaux, le bailleur ne peut prétendre à aucune majoration de loyer du fait de l’incorporation à l’immeuble des améliorations résultant de l’exécution des travaux jusqu’au 24 septembre 2030 en ce qui concerne l’ascenseur et jusqu’au 04 janvier 2031 en ce qui concerne les autres travaux.

Dès lors, il convient d’appliquer pendant ces douze années, et ainsi durant la durée du bail renouvelé du 1er avril 2020 au 31 mars 2029, un abattement de (1.073.108 / 12 =) 89.425,67 euros sur la valeur locative brute annuelle.

c) Sur l’application d’un abattement en raison de la crise sanitaire

L’expert judiciaire indique que dans l’éventualité où il conviendrait de prendre en considération l’impact négatif résultant de la crise sanitaire liée à la pandémie de covid-19, il serait justifié d’appliquer sur la valeur locative un abattement de 75 % pendant 25 mois, soit à compter de la prise d’effet du bail renouvelé et jusqu’en avril 2022, et de le lisser sur la durée du bail renouvelé.

Cependant, la société MAISON ARMANCE ne produit aucun élément comptable qui permettrait d’évaluer quelles ont été les conséquences de la crise sanitaire sur son activité, étant souligné qu’elle n’a pas été concernée par les mesures gouvernementales de fermeture et d’interdiction de recevoir du public et qu’elle a pu bénéficier des aides financières accordées par l’Etat.

Dans ces conditions, il ne peut y avoir lieu à application d’un abattement.

*****

La valeur locative nette au 1er avril 2020 s’élève ainsi à la somme de (218.912,45 – 89.425,67 =) 129.486,78 euros.

Par conséquent, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2020 doit être fixé à la somme de 129.486,78 euros.

2- Sur les demandes accessoires

En application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 21 octobre 2022, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues, les intérêts dus pour une année entière étant capitalisables.

La procédure et l’expertise ayant été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Fixe à la somme de 129.486,78 euros (cent vingt-neuf mille quatre cent quatre-vingt-six euros et soixante dix-huit centimes) hors charges et hors taxes, à compter du 1er avril 2020, le loyer annuel du bail renouvelé entre la société SCI DES FEUILLANTS et la société [Adresse 8], pour les locaux situés à [Adresse 13] ;

Dit que des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter 21 octobre 2022 puis au fur et à mesure des échéances échues, les intérêts dus pour une année entière étant capitalisables ;

Ordonne le partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties.

Fait et jugé à [Localité 11], le 16 janvier 2026.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

C. BERGER S. FORESTIER