N° Minute : 25/00519

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

07 Octobre 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/02889 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JWQL

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE MONTJOYEUX immatriculation AA2249803, dont le siège est sis [Adresse 2];, [Adresse 4]

agissant poursuites et diligences de son Syndic la société LA CENTRALE IMMOBILIERE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Stanislas DE LA RUFFIE de la SELARL EGERIA-SAINT-CRICQ & ASSOCIES, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [B], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 07 Octobre 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 07 Octobre 2025, assistée de M^me A. LASSERRE, Greffier placé.

EXPOSE DU LITIGE

M. [K] [B] est propriétaire du lot n°444 dans l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 7] (37).

Le 23 juin 2025, le [Adresse 6] a donné assignation à M. [K] [B] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 et du Décret du 26 mars 2015, de l’article 19-2 de la Loi du 10 juillet 1965,de l’article 1240 du Code civil :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 17 397,43 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayés et fonds travaux arrêtées au 30 avril 2025, incluant les frais exposés incluant les frais exposés, dont ceux en vertu du contrat de syndic ;

la provision de 535,11 euros correspondant au règlement par anticipation des trimestres à échoir de l’exercice en cours ;

la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice découlant des impayés ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens qui incluront les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 30 avril 2025 la somme de 17 397,43 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété met en péril la gestion financière de la copropriété.

A l’audience du 2 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence Montjoyeux, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 7 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le [Adresse 6] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 27 février 2025 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er octobre 2023 au 30 septembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 30 avril 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées

17397,43

Frais sollicités

0,00

TOTAL

17397,43

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [K] [B] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 30 avril 2025 à hauteur de la somme de 17 397,43 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 03 mai 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [K] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 17 397,43 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 30 avril 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

— Sur les charges à échoir de l’année en cours sollicitées

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

En droit positif, la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte (voir sur ce point avis de la Cour de cassation, 12 décembre 2024, n° 24-70.007)

Par courrier recommandé avec avis de réception en date du 03 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Montjoyeux a mis en demeure M. [K] [B] de régler les charges de copropriété impayées dans un délai maximum de trente jours.

Cette mise en demeure n’a pas permis une régularisation dans les trente jours. En application de l’article 19-2 précité, les autres provisions de l’année comptable non encore échues sont devenues immédiatement exigibles.

M. [K] [B] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la provision de 535,11 euros à valoir sur les sommes dues au titre des appels de charges à venir pour le dernier trimestre de l’exercice comptable soit du 01er juillet 2025 au 30 septembre 2025

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 14 juin 2022 N° RG 21/20447), M. [K] [B] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 800 euros.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [K] [B] sera tenu aux dépens qui n’incluront pas les frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale en l’absence de preuve du dépôt du bordereau d’inscription au service de la publicité foncière.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond,

par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort

Condamne M. [K] [B] à verser au [Adresse 6] les sommes suivantes :

17.397,43 € (DIX-SEPT MILLE TROIS CENT QUARE-VINT-DIX-SEPT EUROS QUARANTE-TROIS CENTIMES) au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 30 avril 2025 ;

535,11 € (CINQ CENT TRENTE-CINQ EUROS ONZE CENTIMES) à titre provisionnel à valoir sur les appels de charges à venir sur la période du 01er juillet 2025 au 30 septembre 2025

Condamne M. [K] [B] à verser au syndicat des copropriétaires de la Résidence Montjoyeux la somme de 800,00 € (HUIT CENTS EUROS) à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [K] [B] aux dépens ;

Rejette la demande formulée au titre des frais et émoluments relatifs à l’inscription d’hypothèque légale ;

Condamne M. [K] [B] à payer au [Adresse 6] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

Rejette le surplus des demandes ;

Le Greffier

A. LASSERRE

Le Président

C. BELOUARD