N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

01 Juillet 2025

Numéro de rôle : N° RG 25/00497 – N° Portalis DBYF-W-B7J-JQAD

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. RÉSIDENCE [8] 1, dont le siège social est sis [Adresse 4] représenté par son syndic en exercice, la S.A.S. LAMY immatriculée au RCS de [Localité 7] n° 487 530 099, dont le siège social est sis [Adresse 3], et son établissement situé [Adresse 1]

représenté par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [R]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 03 Juin 2025, la Présidente ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 01 Juillet 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 01 Juillet 2025, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [L] [R] est propriétaire des lots n°307 et n° 291 dans l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6] (37).

Le 20 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 1 a donné assignation à M. [L] [R] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1, 18-1 A et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, 1240 du code civil, du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :

la somme de 3965,16 € correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 08 avril 2024;

la somme de 440,60 € au titre des frais de recouvrement,

assortir ces condamnations de l’intérêt au taux légal à compter de la date de mise en demeure recommandée ;

condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens;

dire que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire ;

juger que les frais d’exécution forcée resteront à la charge exclusive du débiteur défaillant, conformément aux dispositions de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 08 avril 2024 la somme de 3965,16 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 03 juin 2025, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 1, représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 01/07/2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— SUR LES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ ET FONDS DE TRAVAUX ÉCHUS SOLLICITÉS

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 1 verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 29 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2023 au 30 septembre 2024 (n-1), qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les procès-verbaux antérieurs d’assemblée générale des copropriétaires qui approuvent notamment les comptes de l’exercice du n-1, qui modifient le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuvent le budget prévisionnel de l’exercice n+1 ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 08 avril 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 3913,16

Frais sollicités 492,60

TOTAL 4405,76

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [L] [R] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 08 avril 2024 à hauteur de la somme de 3913,16 €.

La lettre de mise en demeure présentée le 20/10/2023 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [L] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3913,16 € au titre des charges et fonds de travaux échus au 08 avril 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intréêts au taux légal à compter de l’assignation.

— SUR LES FRAIS DE RECOUVREMENT SOLLICITÉS

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, les contrats de syndic versés au dossier prévoient que les lettres de mise en demeure recommandées seront facturées 52 € TTC.

Toutefois, en l’absence de preuve de l’envoi en recommandé, ces frais ne sont pas justifiés.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées.

Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 336,60 €.

***

M. [L] [R] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 336,60 € au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— SUR LES MESURES DE FIN DE JUGEMENT

Perdant le procès, M. [L] [R] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [L] [R] à verser au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 1 les sommes suivantes :

3.913,16 € (TROIS MILLE NEUF CENT TREIZE EUROS SEIZE CENTIMES) € au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au08 avril 2024 ;

336,60 € (TROIS CENT TRENTE-SIX EUROS SOIXANTE CENTIMES) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; augmentée(s) des intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE M. [L] [R] aux dépens;

CONDAMNE M. [L] [R] à payer au Syndicat des copropriétaires de la Résidence [8] 1 la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

Le Greffier

D. BOISTARD

La Présidente

C. BELOUARD