TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 9]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 13 Novembre 2025

AFFAIRE N° RG 24/04909 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QA3J

NAC : 72I

Jugement Rendu le 13 Novembre 2025

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Syndicat des copropriétaires VILLARET [Adresse 8], situé [Adresse 1] et [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, Société par actions simplifiée au capital de 210 000,00 euros, inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de EVRY-COURCOURONNES sous le numéro 402 209 209, dont le siège social est [Adresse 4]

représenté par Maître Jean-Sébastien TESLER de la SELARL AD LITEM JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEMANDEUR

ET :

Madame [X] [C], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Sassouvi AKOLLOR, avocat au barreau de l’ESSONNE

DEFENDERESSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant selon la procédure accélérée au fond conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile selon délégation du Président du tribunal judiciaire

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’assignation selon procédure accélérée au fond du 27 Mai 2024,

L’affaire a été plaidée à l’audience du 18 Septembre 2025 et mise en délibéré au 13 Novembre 2025

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [X] [C] est propriétaire des lots numéros 174 et 285 au sein de la résidence en copropriété [Localité 13] 30 sise [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 10].

Par acte de commissaire de Justice en date du 6 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires VILLARET DE JOYEUSE 30, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, a fait assigner Mme [X] [C] devant le tribunal judiciaire d’EVRY-COURCOURONNES aux fins de condamner Mme [X] [C] à lui payer la somme de 14 035,28 euros selon arêté de compte du 4 septembre 2023, 4/4 fonds de travaux loi ALUR 2024 et appel 4ème trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, la somme de 3 000,00 à titre de dommages et intérêts, 264,00 au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

*

En l’état de ses dernières conclusions en réplique régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 15 mai 2025, le Syndicat des copropriétaires VILLARET DE JOYEUSE 30, représenté par son syndic en exercice, la SAS IME GESTION, demande au tribunal de :

— Recevoir le demandeur en son action et l’en déclarer fondé,

— Constater l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels ainsi que la défaillance des copropriétaires, et condamner ces derniers au paiement des provisions ou sommes exigibles,

— Débouter Mme [C] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,

En conséquence,

— Condamner la défenderesse à lui payer les sommes de :

• 9 264,72 € selon arrêté de compte du 5 mai 2025 (Appel de fonds 2eme trimestre 2025, cotisation travaux ALUR, COMPLEMENT PPT-AG 24 et VIRT TAMAMA/[C] [N] du 25/04/2025 inclus), en application des dispositions des articles 10 et 19 de la Loi du 10 juillet 1965 et 35 et 36 du décret du 17 mars 1967 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure;

• 3 000 € à titre de dommages intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil;

• 264,00 € au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965;

• 2 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Dire et juger que ces sommes porteront intérêt dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil à compter de la mise en demeure du 31 juillet 2023 sur une somme de 8 758,83 euros et de l’acte introductif d’instance pour le surplus.

— Si par impossible des délais étaient accordés, dire et juger qu’à défaut de respecter une échéance fixée par le jugement à intervenir, et en cas de non-règlement des charges courantes, l’intégralité de la dette deviendra exigible.

— Rappeler que selon les dispositions de l’article 481-1 6° du CPC, le jugement est exécutoire à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du CPC.

— Condamner la défenderesse en tous les dépens.

Au soutien, il explique que la défenderesse a déjà été condamnée pour non paiement de ses charges de copropriété par le tribunal judiciaire d’EVRY suivant jugement du 19 mai 2017, suivi d’un jugement du 23 mai 2018 constatant le désistement du syndicat des copropriétaires, et par jugement du 10 juin 2020, et que le compte d’appels, de charges et de fonds de la défenderesse présente un solde débiteur que les actions amiables et précontentieuses diligentées par le syndic n’ont pas permis de résorber, obligeant ce dernier à user des voies judiciaires.

*

En l’état de ses conclusions régulièrement notifiées par voie électronique RPVA le 18 février 2025, Mme [X] [C] demande au tribunal de :

— Recevoir le concluant en ses écritures,

Y faisant droit,

— Donner acte de ce qu’un montant de 6 650 € a déjà été réglé,

— Lui accorder des délais pour solder le reste de la dette de 7 385,28 €,

— Débouter le SDC [Localité 11] DE JOYEUSE 30 de toutes ses autres demandes,

— Statuer sur les dépens.

Au soutien elle explique qu’elle ne conteste pas la dette dans son principe mais son montant en ce qu’il ne tient pas compte des règlements qu’elle a effectués, et sollicite que lui soient accordés les plus larges délais pour solder le reste de sa dette.

*

A l’audience du 18 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] 30 a comparu par avocat et a maintenu l’intégralité des demandes figurant dans ses dernières conclusions.

Mme [X] [C] n’a pas comparu et n’était pas représentée.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément aux dernières écritures telles que reprises oralement à l’audience, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

Les parties présentes ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

Selon l’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer :

— aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées ;

— aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales ;

— et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Aux termes de l’article 14-1 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-1°) :

“ I – Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

II – Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.”

L’article 14-2-1 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021 – art.171-1-3°) dispose que :

« I. – Dans les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux au terme d’une période de dix ans à compter de la date de la réception des travaux de construction de l’immeuble, pour faire face aux dépenses résultant:

1) De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation;

2) De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires;

3) Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la présente loi;

4) Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire. Chaque copropriétaire contribue au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’assemblée générale peut, par un vote à la même majorité que celle applicable aux dépenses concernées, affecter tout ou partie des sommes déposées sur le fonds de travaux au financement des dépenses mentionnées aux 1° à 4° du présent I. Cette affectation doit tenir compte de l’existence de parties communes spéciales ou de clefs de répartition des charges (…).

Lorsque l’assemblée générale a adopté le plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 2,5 % du montant des travaux prévus dans le plan adopté et à 5 % du budget prévisionnel mentionné à l’article 14-1. A défaut d’adoption d’un plan, le montant de la cotisation annuelle ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel mentionné au même article 14-1.

L’assemblée générale, votant à la majorité des voix de tous les copropriétaires, peut décider d’un montant supérieur.(…)”

L’article 19-2 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 (modifié par la loi n°2021-1104 du 22 août 2021) dispose que « à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1. »

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et le montant de la créance qu’il allègue à l’encontre du copropriétaire défendeur et de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat de copropriétaires [Localité 13] 30 produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire de la défenderesse qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— la lettre de mise en demeure du 31 juillet 2023,

— un décompte dans ses écritures arrêté au 23 avril 2025, sur la période du 1er avril 2020 au23 avril 2025, faisant apparaître un solde débiteur de 9 264,72 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 3 mai 2016, 2 mai 2017, 7 juin 2018, 12 juin 2019, 11 juillet 2019, 4 décembre 2020, 5 juillet 2021, 8 juillet 2022, 15 novembre 2023 et 4 juillet 2024,

— les appels de fonds et relevés individuels de charges pour la période concernée,

— les jugements des 19 mai 2017, 21 juin 2017 et 10 juin 2020,

— et le contrat de syndic.

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Mme [X] [C] ne conteste pas la dette dans son principe, reconnaissant être débitrice, mais conteste l’exactitude du décompte en ce qu’il ne tient pas compte des règlements qu’elle a effectués, d’un montant total de 6 650,00 euros.

Elle produit, au soutien de sa contestation le récapitulatif des captures d’écran des lignes de virements qu’elle a effectués et qui n’auraient pas été comptabilisés, à savoir : 350,00 euros le 30/01/2024, 600,00 euros le 03/06/2024, 250,00 euros le 06/06/2024, 800,00 euros le 05/08/2024, 300,00 euros le 21/08/2024, 350,00 euros le 03/09/2024, 850,00 euros le 25/09/2024, 850,00 euros le 01/10/2025, 800,00 euros le 22/11/2024, 200,00 euros le 29/11/2024, 500,00 euros le 26/12/2024, 300,00 euros le 31/01/2025 et 400,00 euros le 11/02/2025, soit un total de 6 550,00 euros, ces sommes étant pourtant comptabilisées dans le décompte du syndicat des copropriétaires.

Ainsi, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat de copropriétaires [Localité 11] DE JOYEUSE 30 peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er avril 2020 au 25 avril 2025, COMPLEMENT PPT – AG 2024 et VIRT TAMAMA/[C] [N] inclus et hors appels cotisations et fonds de travaux loi ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025, s’élève à la somme de 9 264,72 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l’assignation introductive d’instance.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, malgré le fait que Mme [X] [C] a déjà été condamnée par jugements du tribunal de grande istance d’EVRY du 19 mai 2017 et du tribunal de proximité de JUVISY-SUR-ORGE du 10 juin 2020 pour non paiement de ses charges de copropriété, sa défaillance récurrente est constitutive d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d’une somme importante nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Toutefois, il ressort des décomptes versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que Mme [X] [C], qui sollicite des délais de paiement, a effectué des versements réguliers et conséquents pour tenter de contenir sa dette, ce dont il sera tenu compte pour modérer les dommages et intérêts dus.

Il convient donc de condamner Mme [X] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 13] 30 une somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande de délais de grâce :

L’article 1343-5 du code civil, dispose que compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues ; par décision spéciale et motivée, il peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées produiront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au débiteur qui sollicite le bénéfice de ces dispositions de produire tous les éléments justifiant du bien fondé de sa demande ; l’octroi d’un délai de grâce exige du débiteur qu’il prouve non seulement sa situation financière et patrimoniale, mais également qu’il sera effectivement en mesure de payer la somme due dans le délai accordé pour ce faire.

En l’espèce, Mme [X] [C] sollicite que lui soient accordés les plus larges délais pour solder le reste de sa dette.

Elle produit deux bulletins de salaire sur la période du 1er au 31 janvier 2025, indiquant un salaire net avant impôt pour l’un de 770,57 euros et pour l’autre de 1 082,83 euros et un avis d’échéance de loyer pour le mois de novembre 2024 d’un montant de 471,63 euros.

Au vu des décomptes versés aux débats desquels il ressort que Mme [X] [C] a effectué des versements réguliers et conséquents, il y aura lieu d’accorder à cette dernière un délai pour s’acquitter de sa dette selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision, étant précisé qu’en cas de non respect des modalités du délai accordé et de non paiement d’un seul versement à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette ; frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Localité 13] 30 réclame une somme de 264,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais intitulés “AD LITEM MISE EN DEMEURE” de 144,00 euros seront réduits à la somme de 60 euros conformément au contrat de syndic.

Les frais de la lettre de mise en demeure du 3 juin 2020 n’apparaissent pas bien fondés en ce que les modalités d’envoi ne sont pas justifiées.

Seuls les frais de la lettre de mise en demeure du 7 mai 2020, d’un montant de 60,00 euros, conformément au tarif figurant dans le contrat de syndic pour ce type de prestation, apparaissent bien fondés.

Mme [X] [C] sera par conséquent condamnée au paiement de la somme de 120,00 euros au titre de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire :

Mme [X] [C], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

Elle sera par ailleurs condamnée à payer une somme de 1 200,00 euros au Syndicat des copropriétaires [Localité 13] 30, par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire en application des dispositions de l’article 481-1-6° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 11] DE JOYEUSE 30 la somme de 9 264,72 euros au titre des charges de copropriété impayées, sur la période du 1er avril 2020 au 25 avril 2025, COMPLEMENT PPT – AG 2024 et VIRT TAMAMA/[C] [N] inclus, et hors appels cotisations et fonds de travaux loi ALUR des 1er et 2ème trimestres 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juin 2024, date de l’assignation introductive d’instance, et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] DE JOYEUSE [Adresse 6] la somme de 500,00 euros à titre de dommages et intérêts en application de l’article 1231-1 du code civil ;

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires [Localité 13] 30 la somme de 120,00 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

AUTORISE Mme [X] [C] à s’acquitter du règlement de la somme de 9 264,72 euros au titre des charges de copropriété impayées en 23 versements mensuels de 380,00 euros, le 24ème et dernier versement correspondant au solde de la dette, en plus du règlement des charges et provisions courantes ;

DIT que, faute pour Mme [X] [C] de payer au terme fixé, en sus des provisions et charges courantes, tout ou partie de cette somme, le tout deviendra immédiatement exigible;

CONDAMNE Mme [X] [C] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 12] DE JOYEUSE 30 la somme de 1.200 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Mme [X] [C] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le TREIZE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,