MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024

DOSSIER N° : N° RG 24/00941 – N° Portalis DB3T-W-B7I-VFP6

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALF ORT C/ S.A.R.L. KABENAYA

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Isabelle KLODA, Première vice-présidente

LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

L’ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT, ayant le nom commercial MAISONS ALFORT HABITAT, SA D’HLM identifiée au SIREN sous le n° 572 182 905 et immatriculée au RCS de CRETEIL, dont le siège social est sis 15 bis rue Parmentier – 94700 MAISONS ALFORT

représentée par M^e Isabelle DE MELLIS, avocate au barreau du VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 131

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KABENAYA, immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 792 535 346, dont le siège social est sis 128 bis rue Jean Jaurès – 94700 MAISONS-ALFORT, venant aux droits de la SARL KPM EXOTIQUES MARCHE

non représentée

Débats tenus à l’audience du : 26 Septembre 2024

Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 24 octobre 2012, Monsieur [F] [P] a renouvelé le bail commercial consenti à la S.A.R.L. KPM EXOTIQUES MARCHE pour les locaux situés 128 bis rue Jean Jaurès à MAISONS-ALFORT (94700), moyennant un loyer annuel de 7 020,00 €, hors charges et hors taxes.

Par acte du 10 avril 2013, la S.A.R.L. KPM EXOTIQUES MARCHE a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. KABENAYA.

Par acte du 21 décembre 2017, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT devient propriétaire des lieux loué.

Des loyers sont demeurés impayés.

la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 23 avril 2024 à la S.A.R.L. KABENAYA pour une somme de 6 630,09 € au titre de l’arriéré locatif au 11 mars 2024.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT a fait assigner la S.A.R.L. KABENAYA devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

– concilier les parties si faire se peut, et à défaut de bien vouloir,

A titre principal :

– constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

A titre subsidiaire :

– prononcer la résiliation du bail,

En tout état de cause :

– dire que le bail conclu est résilié,

– ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. KABENAYA et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 100,00 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à la libération des locaux et la remise des clefs,

– ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la S.A.R.L. KABENAYA,

– condamner la S.A.R.L. KABENAYA à payer à la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT la somme provisionnelle de 7 718,36 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus,

– condamner la S.A.R.L. KABENAYA au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, du jour de résiliation à celui du départ effectif des lieux et la remise des clefs,

– dire que l’indemnité d’occupation sera indexée selon les dispositions du contrat de bail lié par les parties ;

– condamner la S.A.R.L. KABENAYA à payer à la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT la somme prévue en application de la clause pénale,

– dire que cette somme produira intérêts à compter de la délivrance de la présente assignation,

– condamner la S.A.R.L. KABENAYA au paiement d’une somme de 2 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et la présente assignation.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

À l’audience du 26 septembre 2024, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Bien que régulièrement assignée par acte remis selon les formes de l’article 659 du code de procédure civile, la S.A.R.L. KABENAYA n’a pas constitué avocat.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 6 630,09 €.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 24 mai 2024.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la S.A.R.L. KABENAYA et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Il n’y a pas lieu de prononcer d’astreinte.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. KABENAYA depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires, indexable dans les conditions du bail.

Il n’y a pas lieu d’accorder la majoration sollicitée par le bailleur car cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut donc être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT, l’obligation de la S.A.R.L. KABENAYA au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 28 mai 2024 n’est pas sérieusement contestable à hauteur de 7 718,36 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. KABENAYA.

Sur la clause pénale :

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.R.L. KABENAYA, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. KABENAYA ne permet d’écarter la demande de la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 mai 2024,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. KABENAYA et de tout occupant de son chef des lieux situés 128 bis rue Jean Jaurès à MAISONS-ALFORT (94700) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique,

DISONS n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. KABENAYA, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, indexable dans les conditions du bail commercial, et CONDAMNONS la S.A.R.L. KABENAYA à la payer,

CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. KABENAYA à payer à la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT la somme de 7 718,36 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 28 mai 2024,

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande formée au titre de la clause pénale,

CONDAMNONS la S.A.R.L. KABENAYA aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation,

CONDAMNONS la S.A.R.L. KABENAYA à payer à la S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DE MAISONS-ALFORT la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 octobre 2024.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS