N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

11 Février 2025

Numéro de rôle : N° RG 24/04255 – N° Portalis DBYF-W-B7I-JLRY

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la Société FONCIA VAL DE LOIRE, Société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au registre du commerce et des sociétés de TOURS sous le numéro de SIREN 307 213 249, dont le siège social est sis [Adresse 6],, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Laurent LALOUM de la SCP REFERENS, avocats au barreau de BLOIS, avocats plaidant

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [L] [E]

né le 17 Avril 1991 à [Localité 7]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 4]

non comparant

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de M^me D. VERITE, Greffière.

À l’audience publique du 07 Janvier 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 11 Février 2025.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 11 Février 2025, assistée de M^me K. TACAFRED, Greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

M. [L] [E] est propriétaire des lots n°8 et 27 dans l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 1] à [Localité 8].

Le 6 septembre 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic la SAS FONCIA VAL DE LOIRE a donné assignation à M. [L] [E] selon la procédure accélérée au fond devant le président du Tribunal judiciaire de Tours, afin de voir, sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, et du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 :

condamner ce dernier à lui payer :la somme de 3 916,14 euros correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 05 juillet 2024;la somme de 45 euros au titre des frais de mise en demeure,la comme de 350 euros au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic,la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,condamner ce dernier à lui payer à lui payer la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

Il fait valoir que le défendeur ne paie pas ses charges de copropriété et qu’il reste devoir au 05 juillet 2024 décembre 2024 la somme de 3 916,14 euros ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance. Il affirme que le copropriétaire qui ne s’acquitte pas de manière répétée de ses charges de copropriété cause un préjudice financier particulier à la copropriété.

Le défendeur, régulièrement cité par remise de à l’étude du commissaire de justice instrumentaire, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été renvoyée afin que le demandeur notifie ses pièces.

À l’audience du 7 janvier 2025, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son Conseil, réactualise ses demandes à hauteur de la somme de 5 194,10 euros selon décompte en date du 11 décembre 2024 notifié le 17 décembre par lettre recommandée revenue avec la mention non réclamée.

Le défendeur ne comparaît pas.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus

de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

À l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 18 janvier 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01/10/2022 au 30/09/2023 et qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours,

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 11 décembre 2024 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 4728,09

Frais sollicités 466,01

TOTAL 5194,10

Il ressort de l’ensemble de ces documents que M. [L] [E] n’a pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 11 décembre 2024 à hauteur de la somme de 4728,09 euros.

La lettre de mise en demeure présentée le 17 avril 2024 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

M. [L] [E] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4728,09 euros au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3916,14 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de 45 euros.

En revanche les débours de 13 € et les frais d’assignation de 58,01 € relèvent des dépens qui seront examinés ci-après.

Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Vu l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015,

Il est acquis que le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé. Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent pour ce faire être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En conséquence, au regard du contrat de syndic et des textes susvisés, la préparation d’un dossier de recouvrement et sa transmission à un huissier et à un avocat est une diligence exceptionnelle justifiant des frais à hauteur de la somme de 350 €.

***

M. [L] [E] sera en conséquence condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 395 euros au titre des frais de recouvrement augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les autres demandes formulées par le syndicat des copropriétaires

En ne payant pas ses charges, et alors que sa défaillance avait déjà contraint le syndicat des copropriétaires à agir en justice (décision du tribunal judiciaire du 14 février 2023 ), M. [L] [E] a mis en péril la gestion de l’immeuble et causé à la copropriété un préjudice qu’il convient d’indemniser à hauteur de la somme de 500 euros, somme qui par principe ne peut porter intérêt qu’à compter du présent jugement

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, M. [L] [E] sera tenu aux dépens.

Il sera également condamné à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 euros au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort :

CONDAMNE M. [L] [E] à verser au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] les sommes suivantes :

4.728,09 € (QUATRE MILLE SEPT CENT VINGT-HUIT EUROS NEUF CENTIMES) au titre des charges et fonds de travaux échus au 11 décembre 2024 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 3916,14 € et à compter de la présente décision pour le surplus395,00 € (TROIS CENT QUATRE-VINGT-QUINZE EUROS) au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE M. [L] [E] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 500,00 € (CINQ CENTS EUROS) euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE M. [L] [E] aux dépens ;

COMDAMNE M. [L] [E] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

La Greffière

K. TACAFRED

La Présidente

C. BELOUARD