MINUTE N° 25/00167

DOSSIER : N° RG 25/00122 – N° Portalis DBW4-W-B7J-DOHP

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TARASCON

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 14 MAI 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [X] [D]

né le 14 Décembre 1972 à MARSEILLE (13000)

191 rue Pouzoulet

13430 EYGUIÈRES

représenté par M^e François CHANTRAINE, avocat au barreau de TARASCON

Madame [Y] [D]

née le 02 Mars 7976 à MIRAMAS (13140)

Route d’Orgon

13430 EYGUIÈRES

représentée par M^e François CHANTRAINE, avocat au barreau de TARASCON

Monsieur [R] [D]

né le 09 Mai 1946 à CASTRES (81100)

Route d’Orgon

Mas 3 Fontaines

13430 EYGUIERES

représenté par M^e François CHANTRAINE, avocat au barreau de TARASCON

Madame [S] [F] épouse [D]

née le 27 Janvier 1949 à BOULOGNE BILLANCOURT (92100)

Route d’Orgon

Mas 3 Fontaines

13430 EYGUIERES

représentée par M^e François CHANTRAINE, avocat au barreau de TARASCON

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [G]

145 rue Bayol

13430 EYGUIÈRES

comparant en personne

Madame [W] [C] épouse [G]

145 rue Bayol

13430 EYGUIÈRES

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mathilde LIOTARD

Greffier lors des débats et du prononcé: Sophie LALANDE

PROCÉDURE

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 avril 2025

Date de délibéré indiqué par le Président : 14 MAI 2025

les parties ont été avisées que la décision serait prononcée par sa mise à disposition au greffe de la juridiction le 14 MAI 2025

Notification le 14.05.2025

à M^e CHANTRAINE, M.et Mme [G]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 27 juillet 2020, Monsieur [R] [D] et Madame [S] [F] épouse [D] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] épouse [G] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 145 rue Bayol à EYGUIERES (13430), contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 1.250 euros hors charges.

Monsieur [X] [D], Madame [Y] [D], Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] (ci-après désignés les « consorts [D] »), invoquant la défaillance des locataires dans le paiement de leurs loyers, ont fait délivrer à Monsieur [P] [G] et à Madame [W] [C], suivant actes de commissaire de Justice du 26 novembre 2024 remis à personne, un commandement de payer portant sur une somme en principal de 9.197 euros, suivant un décompte arrêté au 25 novembre 2024, et visant la clause résolutoire insérée au contrat.

Par actes de commissaire de Justice du 04 février 2025, les consorts [D] ont fait assigner en référé Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tarascon, aux fins de voir :

Constater la résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire ;Ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique si nécessaire ;Les condamner solidairement à lui payer à titre provisionnel :La somme de 11.578 euros au titre des loyers et charges dus, augmentée des loyers échus impayés jusqu’à l’ordonnance constatant la résiliation du bail ;Une somme mensuelle égale au montant actuel du loyer et des charges, à titre d’indemnité d’occupation, à compter de l’ordonnance de référé et jusqu’à complète libération des lieux ;La somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Les entiers dépens, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile ;Rappeler la décision à intervenir est revêtue de l’exécution de droit à titre provisoire.

A l’audience du 23 avril 2025, les consorts [D], représentés par leur conseil, maintiennent l’ensemble de leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9.617 euros au titre des loyers et charges échus à la date du 27 janvier 2025. Ils indiquent que les locataires ont quitté les lieux et procédé à la remise des clés le 15 avril 2025, de sorte qu’ils ne sollicitent plus leur expulsion.

Le tribunal met dans les débats la question de l’irrecevabilité de la demande de résiliation consécutive à l’éventuelle absence de notification de l’assignation au préfet et saisine de la CAF/MSA ou de la CCAPEX dans les délais imposés par le législateur.

Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C], présents à l’audience, reconnaissent le montant de la dette tel qu’actualisé à l’audience par le conseil des bailleurs et confirment avoir quitté le logement depuis le 15 avril 2025. Monsieur [P] [G] indique qu’il est de nouveau salarié depuis octobre 2024, qu’il perçoit un salaire mensuel de 2.400 euros mais qu’il doit faire face à de nombreux arriérés de factures et d’une retenue sur salaires à hauteur de 600 euros. Il fait état d’un loyer à hauteur de 890 euros, et de remboursements de crédits à hauteur de 400 euros par mois. Madame [W] [C] perçoit quant à elle 1.250 euros de revenus chaque mois, et fait état de remboursements de crédits à hauteur de 400 euros par mois. Ils n’ont pas d’enfants à charge. Ils sollicitent des délais de paiement pendant une durée de 36 mois, sans préciser de montant.

Les bailleurs ne s’opposent pas à l’octroi de délais de paiement.

Le rapport d’enquête sociale visé par la circulaire du 09 février 1999 a été communiqué par la Préfecture au greffe du Tribunal avant la clôture des débats, le 31 mars 2025, et porté à la connaissance des parties lors de l’audience.

Les débats publics clos, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24-III de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023-668 – articles 9 et 10) les bailleurs justifient de la notification au représentant de l’Etat de l’assignation en justice délivrée aux locataires par voie électronique avec accusé de réception du 05 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 avril 2025.

Au vu de la situation d’impayés persistant, les bailleurs justifient également d’un signalement auprès de la CCAPEX le 28 novembre 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation en date du 04 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la Loi du 6 juillet 1989, ce quand bien même ils n’ont pas la qualité de personne morale et n’étaient ainsi pas contraints de procéder à cette formalité.

Les formalités prévues à peine d’irrecevabilité de l’assignation ayant été diligentées, la demande est recevable en la forme.

Sur la résiliation du bail

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à l’article 7 de la Loi du 6 juillet 1989 que le paiement du loyer et des charges constitue une obligation essentielle du locataire.

En l’espèce, les consorts [D] versent aux débats le contrat de bail consenti à Monsieur [P] [G] et à Madame [W] [C], comportant une clause résolutoire rédigée dans les termes de l’article précité.

L’article 24 – I de la Loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 (modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 – article 9 et 10) précise que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 étant une loi d’ordre public de protection, il convient d’appliquer au cas d’espèce les dispositions les plus favorables de sorte que les cocontractants restent soumis aux stipulations du contrat de bail souscrit antérieurement à la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 et qui indique que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de Justice en date du 26 novembre 2024, les consorts [D] ont régulièrement fait commandement à Monsieur [P] [G] et à Madame [W] [C] d’avoir à payer la somme en principal de 9.197 euros, ce dans un délai de deux mois conformément aux clauses du contrat de bail.

Il ressort du décompte locatif produit au débat par les bailleurs que Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] ne se sont pas acquittés de la dette locative dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer, de sorte qu’il y a lieu de constater la résiliation du bail de plein droit par le seul effet de l’acquisition de la clause résolutoire incluse dans le bail à la date du 27 janvier 2025 (la fin du délai de deux mois étant le dimanche 26 janvier 2025, il est prorogé au premier jour ouvrable suivant, soit le lundi 27 janvier 2025).

Il n’y a pas lieu de statuer sur les effets de l’acquisition de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, dès lors que les locataires ont quitté les lieux depuis le 15 avril 2025.

Sur l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Sur l’arriéré locatif

L’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose dans son paragraphe V que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Les pièces fournies font état à la date du 27 janvier 2025, soit à la date de résiliation effective du bail en application de la clause résolutoire, d’une dette de 9.617 euros, comprenant 8.906 euros au titre des loyers et 711 euros au titre de la taxe ordures ménagères. Cette somme correspond ainsi au montant de l’arriéré locatif dû par Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] aux consorts [D].

Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. Le fait pour le locataire de se maintenir dans les lieux alors que le contrat de bail est résilié, et donc d’occuper sans droit ni titre le logement, constitue une faute causant inévitablement un préjudice au bailleur, puisqu’elle le prive de la jouissance du bien dont il est propriétaire, et justifie que soit mise à sa charge une indemnité destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] ont occupé les lieux sans droit ni titre entre la date de résiliation du bail et le 15 avril 2025, date de leur départ effectif du logement, et ont de ce fait commis une faute portant préjudice aux bailleurs en faisant obstacle à la reprise de l’immeuble.

Le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation, dû à compter de la date de résiliation et ce jusqu’au 15 avril 2025, sera fixé à la somme totale de 3 416, 45 euros (pour un montant mensuel fixé à 1.366,58 euros, comprenant 1.335 euros de loyer et 31,58 euros de taxe ordures ménagères proratisée), de nature à réparer le préjudice subi par les consorts [D].

Par conséquent, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] à payer aux consorts [D] à titre provisionnel la somme totale de 13.033,45 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 15 avril 2025 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement

L’article 24 – V de La loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la Loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

En l’espèce, il résulte des débats que les bailleurs ne sont pas opposés à l’octroi à Monsieur [P] [G] et à Madame [W] [C] de délais de paiement, de sorte que les conditions posées à l’article 24 – V de la Loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas à être remplies. Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] proposent d’apurer leur dette dans le cadre de 36 mensualités.

Ils indiquent percevoir à eux deux des revenus mensuels à hauteur de 3.650 euros, et font état de charges à hauteur de 1.690 euros chaque mois (comprenant leur loyer et le remboursement de mensualités de crédits). Il y a lieu de noter que les locataires ont quitté les lieux de leur propre initiative, afin de ne pas aggraver le montant de leur dette locative.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu d’accorder à Monsieur [P] [G] et à Madame [W] [C] des délais de paiement pour une durée de 36 mois et de les autoriser ainsi à s’acquitter de leur dette par versements mensuels de 362 euros pendant 35 mois, avec une dernière mensualité correspondant le cas échéant au solde restant dû et aux intérêts de la dette.

Conformément à l’article 1343-5 du code civil, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par les créanciers sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par le juge, seuls les intérêts au taux légal pouvant être perçus.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C], qui succombent à l’instance, seront ainsi solidairement condamnés aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique des parties commandent de dispenser Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] du paiement des frais irrépétibles exposés par les consorts [D], de sorte que ces derniers seront déboutés de leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable la demande de Monsieur [X] [D], Madame [Y] [D], Monsieur [R] [D] et Madame [S] [D] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 27 juillet 2020 conclu entre les consorts [D] d’une part, et Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] d’autre part, portant sur un immeuble à usage d’habitation sis 145 rue Bayol à EYGUIERES (13430), sont réunies au 27 janvier 2025 et que le bail se trouve en conséquence résilié depuis cette date ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] à payer aux consorts [D] à titre provisionnel la somme de 13.209,78 euros au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation arrêtés au 15 avril 2025 inclus, ce avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS des délais de paiement à Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] pour une durée 36 mois ;

AUTORISONS Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] à se libérer en trente-six (36) mensualités, dont trente-cinq (35) mensualités de trois cent soixante-deux euros et quarante-deux centimes (362 euros), et une dernière mensualité correspondant au solde restant dû et aux intérêts de la dette, le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par les consorts [D] sont suspendues d’une part, et que les majorations ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [G] et Madame [W] [C] aux dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTONS la demande formée par les consorts [D] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 14 mai 2025.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE