N° Minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

PREMIERE CHAMBRE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RENDU LE 06 NOVEMBRE 2025

N° RG 22/00176 – N° Portalis DBYF-W-B7F-IFPY

DEMANDEURS

Monsieur [X] [D]

né le 21 Mai 1965 à [Localité 5]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] – [Adresse 1] – [Localité 3]

Madame [K] [V] épouse [D]

née le 16 Mars 1966 à [Localité 6]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7] – [Adresse 1] – [Localité 3]

Tous deux représentés par Maître Sandrine MARTIN-SOL de la SELARL MARTIN-SOL, avocats au barreau de CHARTRES, avocats plaidant, Maître David ATHENOUR de la SELARL HUGO AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats postulant

DÉFENDEURS

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 7] sis [Adresse 1] – [Localité 3], prise en la personne de son Syndic en exercice la société FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est [Adresse 4] – [Localité 2],

représenté par Maître Frédéric DALIBARD de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE

(RCS de TOURS n° 307 213 249), dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 2]

représentée par Maître Alexis LEPAGE de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS,

MAGISTRAT TENANT L’AUDIENCE :

F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente, chargée du rapport, tenant seule l’audience en application de l’article 805 du Code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, laquelle en a rendu compte à la collégialité.

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame F. MARTY-THIBAULT, Vice-Présidente

Assesseur : Madame V.GUEDJ, Vice-Présidente

Assesseur : Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente

assistées de Madame C. FLAMAND, Greffier lors des débats et de V. AUGIS, Greffier lors du prononcé du jugement.

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 avec indication que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 06 Novembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte authentique en date du 28 novembre 2019, Monsieur [X] [D] et Madame [K] [D] (les époux [D]) sont propriétaires des lots 165,166, 162 consistant en appartement du 4ième étage au sein du bâtiment B de la copropriété [Adresse 7] à [Localité 3].

À la suite de leur acquisition, les époux [D] ont effectué des travaux de réhabilitation et ont constaté des problèmes d’infiltrations et d’humidité dans leur appartement. Ils ont fait intervenir à ce titre un expert en la personne de Monsieur [W], Expert près la Cour d’Appel de Versailles.

Monsieur [W] a rendu un rapport, sur la base duquel les époux [D] ont saisi le Président du Tribunal Judiciaire de Tours, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise.

Par ordonnance de référé du 7 décembre 2021, le Président du Tribunal Judiciaire a fait droit à cette demande, et a désigné en qualité d’expert Monsieur [I] [R].

Avant le prononcé de cette ordonnance de référé, il est apparu que les têtes de relevé situées sur le balcon de Madame [M], copropriétaire de la [Adresse 7], étaient fuyardes.

Pour remédier à ce problème, la Société FONCIA VAL DE LOIRE, en sa qualité de Syndic, a donc sollicité l’ entreprise SMAC qui a dressé, le 8 septembre 2021, un devis pour faire réaliser les travaux de reprises nécessaires.

La décision de réalisation de ces travaux a été soumise aux votes de l’assemblée générale des copropriétaires du 28 septembre 2021, et a été adoptée.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 novembre 2021, les époux [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Tours le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et la société Foncia Val de Loire au visa de l’article 42 alinéa 2 de loi du 10 juillet 1965 et de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 afin de voir prononcer l’annulation des délibérations 17, 17.1, 17.2, 17.3, 17.4 et 17.5 concernant la « réalisation des travaux de reprises des têtes de relevés » votées lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 septembre 2021 de la [Adresse 7] et au paiement d’une indemnité de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ordonnance en date du 7 mars 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer formée par le syndicat des copropriétaires et par la SAS Foncia Val de Loire considérant que l’absence de dépôt du rapport d’expertise judiciaire ordonné en référé est étrangère au présent litige.

Au terme de leurs dernières conclusions signifiées par RPVA le 3 mai 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, les époux [D] demandent au tribunal :

vu l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété,

vu l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

vu la convocation à l’assemblée générale ordinaire et le procès verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2021,

vu la note aux parties n°2 du 27/01/2023 de l’expert judiciaire,

— constater que les époux [D] ont assigné le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia Val de Loire,

en conséquence,

— débouter la société Foncia Val de Loire de sa demande de mise hors de cause au motif qu’elle aurait été assignée en son nom personnel,

— constater l’absence de devis correspondant à la résolution n°17sur la réalisation de travaux de reprises des têtes de relevés à la convocation de l’assemblée générale ordinaire et au procès-verbal de l’assemblée générale ordinaire du 28 septembre 2021 de la [Adresse 7],

— constater la mise en cause de la société SMAC dans la procédure d’expertise suite à l’ordonnance de référé du 27 juin 2023,

— constater que les opérations d’expertise afin de déterminer l’origine des infiltrations affectant l’immeuble de la [Adresse 7] sont toujours en cours,

— constater l’inutilité des travaux votés à l’assemblée générale ordinaire du 28 septembre 2021 telle que reconnue par l’expert judiciaire dans sa note aux parties n°2 du 27/01/2023,

en conséquence,

— juger que les dispositions de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, exigeant la notification à peine de nullité, d’un devis en cas de délibération concernant la réalisation de travaux n’a pas été respectée par la société Foncia Val de Loire,

— ordonner l’annulation des délibérations 17, 17.1, 17.2, 17.3, 17.4 et 17.5 concernant la « réalisation des travaux de reprises des têtes de relevés » votées lors de l’assemblée générale ordinaire du 28 septembre 2021 de la [Adresse 7],

— condamner la société Foncia Val de Loire à payer aux époux [D] la somme de 2232€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

— ordonner l’exécution provisoire.

***

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 26 juin 2024, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, la société Foncia Val de Loire demande au tribunal de :

Vu l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

A titre principal,

— Mettre hors de cause la SAS FONCIA VAL DE LOIRE assignée en son nom personnel,

— Débouter en conséquence Monsieur [X] [D] et Madame [K] [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la société Foncia Val de Loire,

A titre subsidiaire,

— Débouter Monsieur [X] [D] et Madame [K] [D] de leur demande tendant à l’annulation des résolutions n° 17, 17.1, 17.2, 17.3, 17.4, et 17.5 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021,

En tout état de cause,

— Dire n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire,

— Condamner solidairement Monsieur [X] [D] et Madame [K] [D] à verser à la Société FONCIA VAL DE LOIRE une somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamner les mêmes et sous la même solidarité aux entiers dépens.

****

Au terme de ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 6 janvier 2025, auxquelles il est expressément référé pour plus ample exposé en application de l’article 455 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

Vu les dispositions des articles 11 et 17 du décret 67-223 du 17 mars 1967,

— Débouter Monsieur [X] [D] et Madame [K] [D] de l’ensemble de leurs prétentions et demandes, dont celles aux fins d’obtenir la nullité des résolutions n° 17, 17.1, 17.2, 17.3, 17.4 et 17.5 de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 des copropriétaires de la Résidence BELLE-COTE,

— Condamner Monsieur [X] [D] et Madame [K] [D] au paiement au bénéfice du syndicat des copropriétaires de la résidence BELLE-COTE de la somme de 2.500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 septembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience rapporteur du 7 octobre 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande de mise hors de cause de la société Foncia Val de Loire

La société Foncia Val de Loire sollicite sa mise hors de cause et fait valoir qu’elle a été assignée à titre personnel par les époux [D].

Il ressort de l’assignation en date du 24 novembre 2021, que les époux [D] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire Tours d’une part le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic en exercice, la société Foncia Val de Loire et d’une part la société Foncia Val de Loire.

Or, les demandes des époux [D] portent sur la nullité de plusieurs délibérations prises à l’occasion de l’assemblée générale du 28 septembre 2021, par suite de l’absence de notification d’un devis en même temps que la convocation à cette assemblée générale.

Une telle obligation incombe au Syndic de copropriété, ce que les demandeurs ne contestent pas.

Dès lors, aucune faute personnelle de la Société Foncia Val de Loire, c’est-à-dire détachable de ses fonctions de syndic, n’est rapportée ni même d’ailleurs alléguée en l’espèce.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter les époux [D] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Société Foncia Val de Loire.

Sur la demande à l’encontre du syndicat des copropriétaires représenté par la société Foncia Val de Loire

Les époux [D] sollicitent sur le fondement de l’article 11 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967 l’annulation des délibérations 17, 17.1 à 17.5 de l’assemblée générale ordinaire du 21 septembre 2021.

Ils soutiennent que la convocation de l’assemblée générale ordinaire et le procès- verbal d’assemblée générale, ne comportent pas le devis objet de la résolution n°17 intitulée « réalisation de travaux de reprise des têtes de relevé sur la terrasse de Madame [U]. »

L’article 11 3°du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que sont notifiés en même temps que l’ordre du jour :

I-Pour la validité de la décision :

…3° Les conditions essentielles du contrat ou,en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

Il est de droit qu’il appartient au syndic de faire la preuve de ce qu’il a joint à la convocation les documents essentiels de nature à permettre aux copropriétaires d’émettre un vote éclairé notamment à propos de l’exécution de travaux (voir notamment en ce sens cass civ 3ième 6 mars 2002 n°00-18.811).

Dès lors, le syndic ne peut valablement soutenir que les époux [D] ne rapportent pas la preuve de ce que le devis ne leur a pas été notifié.

Or, force est constater que le syndic ne démontre pas que le devis de l’entreprise SMAC pour la reprise des relevés d’étanchéité du balcon de la terrasse de Mme [U] était bien joint à la convocation et à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 28 septembre 2021.

Il convient d’ailleurs de noter que dans le projet de résolutions proposées, il est bien fait mention des travaux de reprise des têtes de relevé aux points 17 et suivants mais il est uniquement indiqué qu’un « descriptif est joint à la convocation ».

Cette mention est tout à fait imprécise quant à la nature exacte des travaux et à leur coût.

Ainsi, rien ne permet d’établir que le descriptif a été effectivement joint étant précisé qu’il n’est fait aucune mention du prix alors que pour les autres travaux, notamment ceux d’interphonie, il est précisé au point 16, les conditions essentielles des marchés avec une indication des montants.

Le syndic ne saurait en outre valablement se prévaloir des mentions du procès- verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2021 qui dispose que « l’assemblée générale décide de l’exécution des travaux de reprise des têtes de relevé fuyardes sur la terrasse de Mme [U], selon descriptif joint à la convocation » alors qu’aucun élément ne permet de démontrer que les conditions essentielles des travaux de reprise des têtes de relevé ont été effectivement communiquées aux époux [D] en même temps que l’ordre du jour.

Il convient par ailleurs de noter que le procès-verbal d’assemblée générale du 28 septembre 2021 versé aux débats ne fait pas apparaître en annexe le devis de la SMAC pour un montant de 1443,20TTC alors que les devis des autres entreprises qui ont été validés lors d’autres résolutions ont bien été annexés au procès-verbal.

Il ressort d’un mail du 21 octobre 2021 que Mme [D] n’a obtenu du syndic, la société Val de Loire, la communication du devis de l’entreprise SMAC qu’à cette date et sur sa demande expresse.

Enfin, le fait que les époux [D] n’ont formulé aucune réserve lors de l’assemblée générale ne permet pas, en l’absence d’autre élément d’en conclure qu’ils ont reconnu avoir reçu le devis de la société SMAC d’un montant de 1443,20TTC ou qu’ils ont eu connaissance des éléments essentiels relatifs aux travaux de reprise des têtes de relevé fuyardes sur la terrasse de Mme [U] et ce lors de la communication de l’ordre jour avant même la réunion de l’assemblée générale du 28 septembre 2021.

En conséquence conformément aux dispositions de l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967, il convient d’annuler :

— la résolution n°17-1 qui est relative au vote du principe des travaux de reprise des têtes de relevé fuyardes sur la terrasse de Mme [U]

— la résolution n°17-2 relative au vote des travaux confiés à la société SMAC pour un coût de 1443,20€TTC,

— la résolution n°17-4 prévoyant l’absence de rémunération du syndic pour les travaux,

— la résolution n°17-5 relative à l’adoption d’un plan de financement prévoyant un appel de provision exigible le 1/01/2022 pour la totalité du coût des travaux.

La résolution n°17-3 n’a pas lieu d’être annulée dès lors qu’elle n’a pas été soumise à un vote.

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur l’utilité ou non des travaux de reprise des têtes de relevé fuyardes dès lors que ce critère est dénué d’intérêt et sans effet sur la régularité des délibérations de l’assemblée générale du 28 septembre 2021 qui s’apprécie uniquement au regard des dispositions légales et, au cas d’espèce, par rapport au respect des dispositions de l’article 11 3° du décret du 17 mars 1967.

Sur les demandes annexes

Il paraît inéquitable de laisser à la charge des époux [D] les sommes exposées par eux et non comprises dans les dépens, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sera condamné à leur verser une indemnité de 2200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

La demande formée au titre des frais irrépétibles par la société Foncia Val de Loire sera rejetée.

PAR CES MOTIFS :

le tribunal statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire en premier ressort,

Vu l’article 11 3° du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

Annule les résolutions n° 17-1, 17-2, 17-4 et 17-5 de l’assemblée générale des copropriétairesde la [Adresse 7] du 28 septembre 2021,

Déboute les époux [D] de leur demande de la résolution n° 17-3 en l’absence de vote,

Déboute les époux [D] de leurs demandes formées à l’encontre de la société Foncia Val de Loire,

Rejette toutes autres demandes,

Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à verser aux époux [D] une indemnité de 2200€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ainsi fait, jugé et rendu par mise à disposition au Greffe les jour, mois et an que dessus.

LE GREFFIER,

V. AUGIS

LA PRÉSIDENTE,

F. MARTY-THIBAULT