TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 21] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e JACQUIN (P0428)

M^e RENAUD (P0139)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/04161

N° Portalis 352J-W-B7G-CV7OZ

N° MINUTE : 7

Assignation du :

28 Janvier 2022

JUGEMENT

rendu le 07 Mars 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. [Adresse 8] (RCS de [Localité 21] n°439 862 301)

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentée par M^e Olivier JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” (RCS de [Localité 21] n°350 570 719)

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0139

Décision du 07 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/04161 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7OZ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Maïa ESCRIVE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 mars 2025, délibéré prorogé au 07 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 12 septembre 1988, la société HOTEL D’ALBE a donné à bail commercial à Monsieur [B] [R], des locaux à usage de “galerie d’art contemporain et articles d’édition d’art” dépendant d’un immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 22] désignés ainsi :

“- Dans la Cour

• deux parkings formant les lots 403 et 404 de l’état descriptif de division.

— Dans le bâtiment A

• au rez-de-chaussée, un local commercial à gauche du porche d’entrée formant le lot 1 de l’état descriptif de division 1 ;

• au premier étage, partie du lot 3 de l’état descriptif de division situé au-dessus du lot 1 et relié audit lot 1 par un escalier intérieur ;

• au sous-sol, deux caves formant les lots 15 et 13 de l’état descriptif de division”.

Ce bail a été consenti pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 1988 pour se terminer le 30 septembre 1997.

Il a fait l’objet d’un renouvellement par acte sous seing privé du 1er janvier 1998 pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1998 pour se terminer le 31 décembre 2006.

Suivant acte sous seing privé en date du 20 septembre 2001, Monsieur [B] [R] a cédé son fonds de commerce, incluant le droit au bail, à la société [Adresse 8].

Suivant acte sous seing privé en date du 18 avril 2008, la société GECINA, alors propriétaire des locaux, a consenti au preneur un renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2007 pour se terminer le 31 décembre 2015, moyennant le versement d’un loyer annuel de 135.000 euros hors taxes et hors charges.

La S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” (ci-après la société SOFIDIS) est devenue propriétaire des locaux par acte notarié en date du 12 septembre 2011.

Suivant acte extrajudiciaire en date du 26 juin 2015, la bailleresse a signifié à la société [Adresse 8] un congé avec offre de renouvellement à compter du 1er janvier 2016, aux mêmes clauses et conditions que le bail renouvelé, moyennant un loyer fixé à la somme annuelle de de 201.500 euros hors taxes et hors charges.

Faute d’accord sur le montant du loyer, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a été saisi et, après dépôt du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [K] le 12 septembre 2018, a, par jugement en date du 27 juin 2019, fixé le montant du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 134.030 euros hors taxes et hors charges.

La société SOFIDIS a interjeté appel de la décision puis suivant exploit en date du 10 juillet 2020, a exercé son droit d’option et refusé le renouvellement du bail avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction à la société [Adresse 8].

Par ordonnance en date du 27 novembre 2020, le juge des référés de ce tribunal a ordonné une expertise judiciaire et désigné Monsieur [K] afin qu’il donne son avis sur l’évaluation de l’indemnité d’éviction et de l’indemnité d’occupation au 1er janvier 2016.

L’expert a déposé son rapport le 29 juin 2022. Il conclut que l’éviction entraînera la perte du fonds de commerce et évalue les indemnités ainsi :

— Montant de l’indemnité d’éviction : 649.530 euros + frais de licenciement sur justificatifs (frais de déménagement et de réinstallation à parfaire sur justificatifs),

— Montant de l’indemnité d’occupation :

* Du 1er janvier 2016 au 9 juillet 2020 : 134.030 euros par an, hors taxes et hors charges,

* A compter du 10 juillet 2020 : 120.630 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte délivré le 28 janvier 2022, la S.A.R.L. 75, [Adresse 18] a fait assigner la société SOFIDIS devant ce tribunal aux fins de la voir condamner à lui verser une indemnité d’éviction.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 novembre 2022, la S.A.R.L. 75, [Adresse 18] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-14 et L. 145-28 du code de commerce, de :

— La recevoir en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Fixer l’indemnité principale d’éviction due par la société SOFIDIS à la société [Adresse 8] à la somme de 1.300.000 euros, à parfaire en cours d’instance ;

— Fixer le montant des indemnités accessoires se décomposant comme suit :

—  130.000 euros au titre des frais de remploi,

—  32.982 euros au titre du trouble commercial,

—  10.000 euros au titre des frais de formalités diverses,

—  152.600 euros au titre des frais de réinstallation ;

— Condamner la société SOFIDIS au paiement d’une indemnité principale d’éviction d’un montant de 1.300.000 euros à parfaire en cours d’instance ;

— Condamner la société SOFIDIS au paiement des indemnités accessoires d’éviction, à parfaire en cours d’instance, se décomposant comme suit :

—  130.000 euros au titre des frais de remploi,

—  32.982 euros au titre du trouble commercial,

—  10.000 euros au titre des frais de formalités diverses,

—  152.600 euros au titre des frais de réinstallation ;

— Condamner la société SOFIDIS au paiement des indemnités de licenciement, et de déménagement, sur justificatifs ;

— Dire et juger que la société SOFIDIS devra régler les intérêts de plein droit au taux légal en vertu de l’article 1155 du code civil à compter du 1er janvier 2016 ;

— Dire qu’à compter de cette même date les intérêts porteront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1154 du code civil ;

— Dire et juger que le paiement de l’indemnité d’éviction interviendra selon les modalités prévues à l’article L. 145-29 du code de commerce ;

— Fixer l’indemnité d’occupation due par la société [Adresse 8] à compter du 1er janvier 2016 à la somme annuelle de 121.000 euros hors taxes et hors charges,

— Condamner la société SOFIDIS à rembourser à la société [Adresse 8] le trop-perçu d’indemnité d’occupation payée par cette dernière entre le 1er janvier 2016 et la date effective du départ des locaux par le preneur ;

— Débouter la société SOFIDIS de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner, la société SOFIDIS à payer à la société [Adresse 8] la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance dont les honoraires de l’expert judiciaire.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2022, la société SOFIDIS demande au tribunal de :

— La recevoir en ses demandes, fins et conclusions,

A titre principal :

— Juger que l’indemnité d’éviction à laquelle la société SOFIDIS sera tenue ne saurait être supérieure à la somme de 2.500 euros, selon détail suivant :

— Valeur du droit au bail 0 euro

— Frais de remploi 0 euro

— Trouble commercial 0 euro

— Frais de déménagement sur justificatifs

— Frais de réinstallation 0 euro

— Divers 2.500 euros

— Frais de licenciement sur justificatifs

A titre subsidiaire :

— Juger que l’indemnité d’éviction à laquelle la société SOFIDIS sera tenue ne saurait être supérieure à la somme de 184.575,60 euros, selon détail suivant :

— Valeur du droit au bail 152.936 euros

— Frais de remploi 15.293,60 euros

— Trouble commercial 13.846 euros

— Frais de déménagement sur justificatifs

— Frais de réinstallation 0 euro

— Divers 2.500 euros

— Frais de licenciement sur justificatifs

En toute hypothèse :

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2016 à la somme annuelle en principal de 134.030 euros hors taxes et hors charges, avec indexation annuelle sur la base de l’indice des loyers commerciaux,

— Condamner la société [Adresse 8] au paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2016 outre les charges et taxes,

— Prononcer la compensation des sommes dues par la société [Adresse 8] à la société SOFIDIS au titre des indemnités d’occupation et celles susceptibles d’être dues par cette dernière à la société [Adresse 8] au titre de l’indemnité d’éviction,

— Condamner la société [Adresse 8] au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Philippe RENAUD de la SCP RENAUD – ROUSTAN, avocat à la Cour, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment les frais d’expertise.

A titre principal, elle soutient que :

— le fonds de commerce de la société [Adresse 8] est transférable ;

— il existe des locaux commerciaux aux caractéristiques similaires disponibles à la location dans le même secteur que les locaux actuellement occupés ;

— les locaux proposés à la location dans le secteur où la société [Adresse 8] exerce actuellement son activité sont proposés à un loyer annuel par m² inférieur à celui dont elle s’acquitte actuellement.

Elle fait valoir que dans ces conditions, la société [Adresse 8] ne subit aucun préjudice du fait de l’éviction puisqu’elle pourrait s’installer dans des locaux dans le même secteur, bénéficiant ainsi de la même zone de chalandise, pour un loyer au m² largement inférieur au loyer acquitté. Elle en conclut qu’elle n’est redevable que des seules indemnités accessoires.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée le 25 septembre 2023.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge rapporteur du 19 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la fixation de l’indemnité d’éviction principale

* Sur les caractéristiques des locaux

Les lieux en cause se situent sur la [Adresse 26], longue artère d’environ deux kilomètres traversant le [Localité 12] d’est en ouest, globalement à sens unique de circulation.

Les locaux se situent au numéro 75, à proximité de l’intersection avec l’avenue [Localité 19], face au palace “Le Bristol”. Ils sont bien desservis par les transports en commun notamment par plusieurs lignes de bus (52,83, 93, etc) et la station de métro “[20]” (desservant les lignes 9 et 13) à 250 mètres environ. En revanche, le stationnement en surface est compliqué.

Décision du 07 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/04161 – N° Portalis 352J-W-B7G-CV7OZ

L’expert judiciaire explique que la commercialité de la [Adresse 26] peut être divisée en quatre tronçons :

— un premier tronçon de 550 mètres, le plus recherché et le plus fréquenté pour le commerce de luxe, compris entre la [Adresse 27] et la [Adresse 23] ;

— un deuxième tronçon de 420 mètres dont dépendent les locaux en cause, compris entre la [Adresse 23] et la [Adresse 24], qui bénéficie d’une très bonne commercialité avec 66 commerces dont 21,21 % d’enseignes nationales, une forte concentration de galeries d’art, la présence de quelques antiquaires et de plusieurs sociétés de vente aux enchères (“Piasa” au [Adresse 1], “Sotheby’s” au [Adresse 10] et “Christies” au [Adresse 13]) ;

— un troisième tronçon de 350 mètres, compris entre la [Adresse 24] et l'[Adresse 16], avec une prépondérance de commerces liés à l’équipement de la maison et dont la commercialité est moins recherchée ;

— un quatrième tronçon de 600 mètres, compris entre l'[Adresse 16] et la [Adresse 25], avec une prépondérance de commerces de café – hôtel – restaurant et à la fréquentation limitée.

L’expert explique que la présence du palace “Le Bristol” face aux locaux, la proximité du Palais de l’Elysée et de ministères “génèrent traditionnellement dans le secteur une clientèle d’affaires et touristique dotée d’un pouvoir d’achat élevé” (page 15 du rapport). Il conclut qu’il s’agit “d’un excellent emplacement commercial pour une galerie d’art, dans un secteur prestigieux de la capitale. On notera toutefois que suite aux premiers attentats parisiens survenus en janvier 2015 et au passage du Plan Vigipirate en “vigilance renforcée” sur l’ensemble du territoire, le secteur des locaux sous expertise a connu un important renforcement des mesures de sécurité (présence accrue des forces de l’ordre, restrictions des déplacements avec la mise en place dans le 1er tronçon de la [Adresse 26] de plots rétractables sur la chaussée, limitation du flux piétonnier avec la mise en place de laissez-passer…). Ce renforcement des mesures de sécurité est une source de contrainte pour les commerçants du secteur qui ont vu le flux de chalands diminuer” (page 16 du rapport).

La galerie d’art se situe au rez-de-chaussée à gauche d’un immeuble ancien, de quatre étages droits et d’un cinquième sous brisis d’ardoises, d’assez bonne qualité de construction, dont le ravalement est récent et qui est en bon état apparent compte tenu des photographies annexées au rapport d’expertise. Il est précisé qu’au rez-de-chaussée à droite de l’entrée de l’immeuble, se situe une autre galerie d’art.

Les locaux en cause, qui disposent d’un linéaire de façade d’environ 4,50 mètres sur la [Adresse 26], se développent au rez-de-chaussée et au 1er étage. Ils sont décrits ainsi par l’expert (pages 19 à 22 du rapport) :

Au rez-de-chaussée :

“- [Localité 15] de vente composée d’une première partie éclairée directement sur la [Adresse 26], se poursuivant d’une deuxième partie surélevée par un escalier de 3 marches.

Entrée par porte vitrée sur serrurerie en aluminium à simple vantail.

Large vitrine glace sur serrurrerie en aluminium.

Dallage au sol, murs peints.

Faux-plafond avec éclairage par spots sur rails.

Climatisation réversible.

A la suite de la partie surélevée, sur la droite :

— Bureau éclairé sur cour

Prestations identiques à l’aire de vente.

— Arrière-boutique éclairée sur cour

— Dégagement avec porte d’accès au porche de l’immeuble suivi d’une petite chambre forte”.

Au 1er étage, desservi par un escalier prenant départ dans l’aire de vente au rez-de-chaussée :

“A mi-palier :

— Petits sanitaires

Wc, lavabo.

Puis à l’étage :

— [Localité 15] de vente sur rue

Dallage au sol, murs peints.

Faux-plafond avec éclairage par spots sur rails.

Eclairée sur rue par deux fenêtres à double vitrage sur menuiserie bois

Climatisation réversible.

A la suite,

— Bureau éclairé sur cour

Prestations identiques à l’aire de vente.

— Réserve / archives sur cour

Prestations identiques à celles de la cuisine.

Un évier.

— Petit local aveugle”.

Les locaux comprennent également deux caves au sous-sol, accessibles uniquement par les parties communes de l’immeuble et décrites ainsi (page 23 du rapport) :

“- Une cave voûtée

Sol ciment, murs bruts.

Eclairage par tubes linéaires fluorescents.

Hauteur sous clé de voûte : 1,95 mètres.

— Une cave

Absence de porte. Sol terre battue, murs bruts.

Hauteur sous plafond limitée avec passage à moins de 1,80 mètres”.

Le bail comprend enfin deux places de parking dans la cour de l’immeuble.

Les locaux sont en bon état d’entretien.

L’expert a repris l’évaluation des surfaces utile et pondérée telles que résultant du jugement de fixation du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2016 rendu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (depuis tribunal judiciaire) de Paris le 27 juin 2019, soit une surface utile de 154,40 m² et une surface pondérée de 76,30 m². Aucune de ces valeurs n’est contestée par les parties.

* Sur la nature de l’indemnité principale

Aux termes de l’article L. 145-14 du code du commerce, “Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée selon les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre.”

Il est usuel de mesurer les conséquences de l’éviction sur l’activité exercée afin de déterminer si cette dernière peut être déplacée sans perte importante de clientèle auquel cas l’indemnité prend le caractère d’une indemnité de transfert (égale à la valeur du droit au bail) ou si l’éviction entraînera la perte du fonds, ce qui confère alors à l’indemnité d’éviction une valeur de remplacement (égale à la valeur du fonds de commerce perdu).

Il est admis que l’indemnité d’éviction s’évalue à la date la plus proche de l’éviction et que la valeur du fonds de commerce est au moins égale à celle du droit au bail qui s’y trouve incluse.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, les parties s’opposent sur le caractère transférable du fonds, la société SOFIDIS concluant que le fonds de commerce est transférable en raison de l’importante vacance des locaux commerciaux dans le 8ème arrondissement suite à la crise sanitaire, de l’existence de locaux similaires disponibles à la location et de l’absence de corrélation directe entre le développement de l’activité de la locataire et celle de l’hôtel “Le Bristol”, tandis que la société [Adresse 8] soutient que l’éviction entraîne la perte de son fonds de commerce conformément à l’avis de l’expert judiciaire.

S’agissant de l’existence de locaux similaires disponibles à la location, force est de constater que les quatre références soumises à l’avis de l’expert par la société SOFIDIS ont été écartées par celui-ci en ce qu’elles ne se situent pas, pour trois d’entre elles (66, 90 et [Adresse 3]), dans le deuxième tronçon de la [Adresse 26] qui se caractérise par la présence de nombreuses galeries d’art. Il ne s’agit donc pas d’emplacements équivalents. S’agissant de la seule référence qui se situe dans le deuxième tronçon ([Adresse 2]), l’expert expose, sans être contredit, que la commercialité de cet emplacement est légèrement différente puisqu’une seule galerie d’art s’y trouve et que de plus, la superficie est très nettement inférieure à celle des locaux expertisés (80 m² contre 154,40 m²). L’avis de l’expert est donc justifié en ce qu’il ne s’agit pas de locaux équivalents.

La société SOFIDIS se prévaut de trois autres annonces de biens disponibles au cours de l’année 2022, pour des locaux commerciaux situés dans le 8ème arrondissement. Le nombre de ces annonces et leur relative ancienneté ne saurait établir avec suffisance qu’un local comparable à celui actuellement occupé en termes de localisation, de surface et de configuration puisse exister.

Il n’est donc pas démontré par la société SOFIDIS, sur qui repose la charge de la preuve, l’existence de locaux équivalents disponibles à la location, étant précisé que le fait que l’expert ait relevé de nombreuses références de locations nouvelles en 2021 n’établit pas l’existence de locaux équivalents disponibles à la date de l’éviction.

Par conséquent, le tribunal retient que l’éviction entraîne la perte du fonds de commerce de la société [Adresse 8].

* Sur le montant de l’indemnité principale

L’indemnité de remplacement couvre la valeur du fonds de commerce perdu, déterminée selon les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable fixé en fonction des usages de la profession, selon le type de commerce exploité, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

Elle est chiffrée, au minimum, à la valeur du droit au bail.

— Sur la valeur du droit au bail des locaux loués

Pour déterminer la valeur vénale du droit au bail des locaux en cause, Monsieur [K] a mis en oeuvre la méthode d’évaluation la plus couramment pratiquée, dite “du différentiel de loyer”, consistant à capitaliser la différence entre le loyer qui aurait été payé si le bail avait été renouvelé et le loyer qu’il faudrait acquitter au prix du marché pour un local équivalent.

L’expert retient une valeur locative de marché actuelle de 2.600 euros du m² pondéré soit 76,30 x 2.600 = 198.380 euros par an, hors taxes et hors charges, ainsi qu’une valeur locative pour les deux parkings extérieurs non couverts de 2 places x 220 € x 12 mois = 5.280 euros par an, hors taxes et hors charges. Monsieur [K] évalue la valeur locative actuelle de marché à la somme totale de 203.660 euros qui est discutée par les parties.

La société [Adresse 8] soutient que le prix unitaire doit s’établir à 3.000 euros / m² au regard des références de nouvelles locations citées par Monsieur [K] dans son rapport d’expertise aux fins d’évaluer le loyer de renouvellement et des deux références citées par le bailleur. Elle ne discute pas l’évaluation de la valeur locative des parkings effectuée par l’expert.

La société SOFIDIS conclut que la valeur de marché retenue par l’expert judiciaire s’appuie en majeure partie sur des références de loyers (3 références sur 4) antérieures à la période covid ; que ces références ne sont plus d’actualité au vu de la dégradation de la commercialité du secteur ; que les locaux proposés à la location dans le secteur où la société [Adresse 8] exerce actuellement son activité sont proposés à un loyer annuel par m² inférieur à celui dont elle s’acquitte actuellement (de 1.700 € / m²P / an). A titre subsidiaire, elle fait valoir que le prix unitaire retenu ne saurait être supérieur à la somme de 2.100 euros /m² P. Elle ne discute pas l’évaluation de la valeur locative des parkings effectuée par l’expert.

Le tribunal retient une surface pondérée des locaux de 76,30 m² non discutée par les parties.

Il sera relevé d’une part que les références citées dans le rapport d’expertise judiciaire établi par Monsieur [K] le 12 septembre 2018 dans le cadre de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé ne peuvent être considérées comme pertinentes au regard de leur ancienneté (elles sont toutes antérieures au 1er janvier 2016).

Il en est de même des 11 références transmises par le bailleur à l’expert judiciaire qui, si elles sont situées [Adresse 26], sont toutes antérieures au 1er janvier 2016.

L’expert judiciaire a analysé 8 références de locations nouvelles [Adresse 26] et 4 références [Adresse 17].

Il en ressort un prix unitaire compris entre 1.750 euros / m² P pour une galerie d’art d’une surface de 200 m² P située [Adresse 14] (date d’effet en 2021) et 2.984 euros / m² P pour une boutique BACCARAT d’une surface de 191 m² P située [Adresse 11] (date d’effet au 1er juin 2016). Or s’agissant de cette dernière référence, l’expert judiciaire expose sans être contredit utilement par les parties, qu’il s’agit d’un meilleur emplacement et d’une activité plus valorisante. De même, la seule référence au prix unitaire supérieur de 3.382 euros concerne un emplacement dans le 1er tronçon de la [Adresse 26], à la commercialité la plus recherchée.

Par conséquent, le prix unitaire de 3.000 euros / m² P sollicité par la société [Adresse 8] n’est pas justifié.

Quant aux contestations de la société SOFIDIS, il ne ressort pas des références citées par l’expert judiciaire un effondrement de la valeur locative post-attentat ou post-covid mais au contraire une certaine stabilité. Par conséquent, il n’est ni justifié d’appliquer un abattement pour tenir compte des effets de la crise sanitaire alors que la plupart des références citées sont de 2021, ni opportun de retenir un prix unitaire de 2.100 euros /m² P au regard de la qualité de l’emplacement des locaux considérés.

L’évaluation de Monsieur [K] étant argumentée et pertinente, il sera donc retenu un prix unitaire de 2.600 euros / m² P pour la boutique, soit une valeur locative de marché de 76,30 m² P x 2.600 € = 198.380 euros par an, hors taxes et hors charges. Il sera également retenu l’évaluation de la valeur locative de marché non discutée par les parties pour les parkings extérieurs, soit 2 places x 220 € x 12 mois = 5.280 euros par an, hors taxes et hors charges.

La valeur locative de marché s’élève donc au total à 203.660 euros par an, hors taxes et hors charges.

S’agissant du loyer théorique de renouvellement évalué par l’expert à 146.393,25 euros en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux (134.030 € x 118,41 (ILC 2T 2021) / 108,41 (ILC 2T 2016), la société SOFIDIS ne conteste pas cette évaluation tandis que la société [Adresse 8] fait valoir que le loyer du bail s’il avait été renouvelé aurait été fixé à la valeur locative inférieure au loyer plafonné.

Le tribunal retient pour la valeur locative de marché un prix unitaire de 2.600 euros / m² P, soit supérieur au prix unitaire retenu par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance (depuis tribunal judiciaire) de Paris dans son jugement en date du 27 juin 2019 fixant le loyer de renouvellement à compter du 1er janvier 2016. De plus, le bail comprend une clause d’échelle mobile, de sorte que si le bail avait été renouvelé au prix fixé par le juge des loyers commerciaux, il aurait évolué chaque année en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux. La position de l’expert est donc justifiée et sera entérinée par le tribunal.

Dès lors, la différence entre la valeur locative de marché et le loyer théorique de renouvellement s’élève à 203.660 € – 146.393,25 € = 57.266,75 €.

L’expert applique à ce montant un coefficient de capitalisation de 9 compte tenu de l’intérêt de l’emplacement, rappelant qu'“on constate actuellement pour les boutiques situées à [Localité 21], des coefficients capitalisant l’économie de loyer variant de 5 à 10 suivant la qualité de l’emplacement” (page 48 du rapport).

La société [Adresse 8] demande de retenir un coefficient de 10, tandis que la société SOFIDIS ne discute pas le coefficient retenu par l’expert judiciaire.

En l’espèce, s’il s’agit “d’un excellent emplacement commercial pour une galerie d’art”, rien n’indique qu’il soit pour autant exceptionnel, ce qui justifierait l’application du coefficient maximum. Par conséquent, la position de l’expert judiciaire sera entérinée.

La valeur du droit au bail ressort ainsi à la somme de 515.400,75 euros arrondie à la somme de 515.400 euros (57.266,75 € x 9).

— Sur la valeur marchande du fonds de commerce

Monsieur [K] a analysé les comptes d’exploitation transmis par la société [Adresse 8] pour les années 2017, 2018 et 2019 dont il ressort un chiffre d’affaires hors taxes de :

• 330.000 euros en 2017,

• 352.009 euros en 2018,

• 668.812 euros en 2019,

soit une moyenne de 450.274 euros.

Il a calculé l’excédent brut d’exploitation (EBE) en réintégrant le salaire du gérant en 2019 de 33.227 euros (auparavant, le gérant n’était pas rémunéré) ainsi :

• 17.972 euros en 2017,

• -148.869 euros en 2018,

• -40.043 euros en 2019,

soit une moyenne de -56.980 euros.

Constatant que le fonds de commerce est déficitaire, Monsieur [K] a conclu que la valeur du fonds de commerce se limite à la valeur du droit au bail.

La société SOFIDIS acquiesce à cette conclusion, soutenant par ailleurs que la valeur du droit au bail est nulle.

La société [Adresse 8] soutient que le fonds de commerce a une valeur ; que selon les usages ([M] [O]), le pourcentage à retenir sur le chiffre d’affaires annuel TTC est compris entre 60 et 240 % ; que s’agissant d’un emplacement prestigieux, elle demande de retenir un pourcentage de 240 % du chiffre d’affaires moyen TTC qui s’élève à 540.328,40 euros, soit 540.328 € x 240 % = 1.296.796 €, somme qu’elle arrondit à 1.300.000 euros.

La valeur du fonds de commerce peut être estimée selon deux méthodologies :

— l’estimation par le chiffre d’affaires : la valeur du fonds est déterminée suivant les usages de la profession, en appliquant au chiffre d’affaires moyen afférent aux derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation ;

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— l’estimation par la rentabilité qui consiste à déterminer la capacité du fonds à dégager du profit puis à appliquer à ce résultat un coefficient multiplicateur.

La société [Adresse 8] ne produit pas d’autres éléments comptables que ceux qui ont été examinés par l’expert judiciaire qui a ainsi pu exactement déterminer le caractère déficitaire de son activité. Ainsi, l’excédent brut d’exploitation est négatif en moyenne sur 3 ans même en le retraitant avec la réintégration du salaire du gérant.

En appliquant la méthode dite du chiffre d’affaires et en retenant la fourchette la plus basse du coefficient, soit 60 %, qui apparaît plus justifiée au regard de l’insuffisance de l’EBE, il convient de constater que la valeur du fonds de commerce selon cette méthode est de : (450.274 euros + (450.274 euros x 20 %)) x 60 % = 324.197,28 euros.

Dès lors que la valeur du droit au bail est supérieure à la valeur du fonds de commerce, l’indemnité principale d’éviction sera donc fixée à la somme de 515.400 euros.

Sur la fixation des indemnités accessoires

* L’indemnité pour frais de remploi

Les frais de remploi en cas de transfert comprennent les honoraires qui seront dus à l’agent immobilier chargé de trouver des locaux similaires pour reloger le preneur, complétés d’honoraires juridiques.

L’expert judiciaire les a évalués à 10 % de l’indemnité principale, principe qui n’est pas discuté par les parties.

Au regard du quantum de l’indemnité principale retenu par le tribunal, les frais de remploi seront indemnisés à hauteur de (515.400 € x 10 % =) 51.540 euros.

* L’indemnité pour trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) et le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années.

Elle est est usuellement évaluée à trois mois d’excédent brut d’exploitation (EBE) moyen des trois dernières années mais peut aussi être estimée en fonction du chiffre d’affaires à défaut d’information sur l’EBE, ou à un mois ou quinze jours de masse salariale outre les charges.

En l’espèce, l’EBE est négatif et l’expert judiciaire a évalué l’indemnité à ce titre à un mois de masse salariale correspondant à une indemnité de :

166.147 € x (1 / 12 mois) = 13.846 euros, qui apparaît justifiée dès lors que les salariés de la société évincée vont consacrer du temps à organiser le déménagement.

Dans ces conditions, il y a lieu de fixer l’indemnité pour trouble commercial à 13.846 euros.

* L’indemnité pour frais de déménagement

En l’absence de devis communiqué, il convient de dire que ce poste de préjudice sera indemnisé sur justificatifs conformément à la demande des parties.

* L’indemnité pour frais de réinstallation

L’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

La locataire réclame une indemnité de 152.600 euros à ce titre, correspondant selon ses explications à un coût de 2.000 € / m² P.

Le bailleur s’oppose au paiement d’une indemnité à ce titre, en l’absence de concept particulier, que l’expert judiciaire n’a pas non plus retenu dans son rapport tout en proposant une évaluation si le tribunal considérait devoir retenir ce préjudice.

Il convient de rappeler qu’en règle générale, cette indemnité n’a pas lieu d’être dans la mesure où l’indemnité principale permet déjà au preneur évincé d’acquérir un fonds de commerce de même nature et équivalent à celui perdu ; en effet, le fonds de remplacement comprendra des éléments corporels (principalement des aménagements) et incorporels (principalement droit au bail et clientèle) équivalents à ceux perdus à la suite du refus de renouvellement du bail, de sorte que le plus souvent, l’acquisition d’un fonds de commerce de même nature n’exige pas la réalisation de travaux d’aménagement particuliers ni d’adaptation des locaux à l’activité exercée.

En l’absence d’aménagements spécifiques démontrés ou de concept particulier, il n’y a donc pas lieu de retenir d’indemnité à ce titre.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

* L’indemnité pour frais administratifs et formalités diverses

La société [Adresse 8] réclame au titre des frais administratifs liés au changement de siège social, à la modification des documents, aux courriers d’information des divers organismes la somme de 10.000 euros.

La société SOFIDIS soutient que la demande est surévaluée et s’explique par le fait que trois autres sociétés ont leur siège social dans les locaux. Elle propose que l’indemnité soit limitée à 2.500 euros.

Ce poste a été retenu par l’expert judiciaire et évalué forfaitairement à hauteur de 3.000 euros.

En l’absence de tout justificatif communiqué et dès lors qu’il appartient à la société [Adresse 8] d’établir la réalité et l’étendue du préjudice allégué, l’indemnité due à ce titre sera fixée à 2.500 euros conformément à l’offre de la société SOFIDIS.

* Les frais de licenciement

Ils seront indemnisés sur justificatifs.

* * *

En conclusion, l’indemnité d’éviction due par la société SOFIDIS à la société [Adresse 8] s’élève à la somme globale de 583.286 euros, qui se décompose comme suit :

— indemnité principale : 515.400 euros,

— indemnité de remploi : 51.540 euros,

— trouble commercial : 13.846 euros,

— frais de déménagement : sur justificatifs,

— frais de réinstallation : rejet,

— frais administratifs : 2.500 euros

— frais de licenciement : sur justificatifs.

La société SOFIDIS sera condamnée au paiement de cette somme à la société [Adresse 8] et cette condamnation sera assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement, s’agissant d’une créance indemnitaire en application de l’article 1231-7 du code civil.

Les intérêts pourront être capitalisés dès lors qu’ils sont dus depuis plus d’un an.

Sur l’indemnité d’occupation

En application des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-28 du code de commerce, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

En outre, en vertu des dispositions du premier alinéa de l’article L. 145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

Il résulte de la combinaison de ces dispositions que d’une part, lorsque le preneur se maintient dans les lieux en attente du paiement de l’indemnité d’éviction, le bailleur peut prétendre, dès la résiliation du bail, au paiement d’une indemnité d’occupation distincte du loyer auquel elle se substitue de plein droit qui, à défaut de convention contraire, correspond à la valeur locative des lieux déterminée selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce et que d’autre part, cette indemnité d’occupation statutaire ne peut, à défaut de convention contraire, être calculée par référence à l’indexation du loyer de base mais peut être affectée d’un coefficient de précarité.

En l’espèce, la société [Adresse 8] est redevable à compter du 1er janvier 2016, jusqu’à la libération effective des locaux, d’une indemnité d’occupation.

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Les parties ne discutent pas la valeur locative de renouvellement telle qu’elle résulte du jugement rendu par le juge des loyers commerciaux le 27 juin 2019, soit 134.030 euros par an, hors taxes et hors charges.

L’occupation ayant été précaire uniquement depuis l’exercice du droit d’option de la société SOFIDIS le 10 juillet 2020, soit depuis plus de quatre ans, il est d’usage d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10 %, étant considéré que l’exploitation sous le coup d’une éviction est nécessairement pénalisée. Un taux d’abattement supérieur peut être fixé si le locataire justifie d’un impact particulier de l’éviction sur sa situation, tel que l’engagement de dépenses dans les locaux dont il est évincé ou des difficultés d’exploitation liées à sa précarité et il n’est pas soutenu que tel serait le cas en l’espèce.

Il sera donc retenu un abattement pour précarité de 10 % à compter de l’exercice du droit d’option par le bailleur le 10 juillet 2020, conformément aux usages, soit : 134.030 € – 13.043 € = 120.627 euros, que la société [Adresse 8] demande d’arrondir à 121.000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Dès lors, l’indemnité d’occupation due par la société [Adresse 8] à la société SOFIDIS sera fixée à compter du 1er janvier 2016 et jusqu’au 9 juillet 2020, à la somme de 134.030 euros par an, hors taxes et hors charges, et à compter du 10 juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux à la somme de 121.000 euros par an, hors taxes et hors charges. La société [Adresse 8] est condamnée à verser les rappels de cette indemnité d’occupation à la société SOFIDIS.

La société SOFIDIS sollicite une indexation annuelle de l’indemnité d’occupation sur l’indice des loyers commerciaux.

La locataire ne répond pas à cette demande.

Le tribunal relève que si l’indexation du loyer est prévue contractuellement, le contrat ne prévoit pas l’indexation de l’indemnité d’occupation et aucune disposition légale ne l’impose. Or, celle-ci n’apparaît pas indispensable compte tenu de la durée de la procédure ; la demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur la compensation

Les parties se doivent réciproquement des sommes. Il y aura lieu dès lors d’ordonner la compensation des sommes dues de part et d’autre en application de l’article 1347 du code civil.

Sur les demandes accessoires

L’instance et l’expertise ayant eu pour cause l’exercice de son droit d’option par la société SOFIDIS, il lui appartient d’en supporter les dépens, en ce compris le coût de l’expertise.

La société SOFIDIS qui est condamnée aux dépens, sera également condamnée à payer à la société [Adresse 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle est corrélativement déboutée de sa demande de ce chef.

Enfin, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Condamne la S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” à payer à la S.A.R.L. 75, [Adresse 18] une indemnité d’éviction des locaux sis [Adresse 6] à [Localité 22], d’un montant total de 583.286 euros (cinq cent quatre-vingt-trois mille deux cent quatre-vingt-six euros), outre frais de licenciement et de déménagement sur justificatifs, se décomposant comme suit :

— indemnité principale : 515.400 euros,

— indemnité de remploi : 51.540 euros,

— trouble commercial : 13.846 euros,

— frais administratifs : 2.500 euros,

Rappelle que cette somme produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

Ordonne la capitalisation de ces intérêts, dès lors qu’ils seront dus depuis plus d’un an,

Déboute la S.A.R.L. 75, [Adresse 18] de sa demande au titre des frais de réinstallation,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la S.A.R.L. 75, [Adresse 18] à la S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” à la somme de 134.030 (cent trente-quatre mille trente) euros par an, hors taxes et hors charges, du 1er janvier 2016 au 9 juillet 2020 et à la somme de 121.000 (cent vingt-et-un mille) euros par an, hors taxes et hors charges, à compter du 10 juillet 2020 et jusqu’à la libération effective des locaux,

Condamne la S.A.R.L. 75, [Adresse 18] à payer à la S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” le rappel de cette indemnité d’occupation ;

Ordonne la compensation entre les sommes réciproquement dues entre les parties ;

Condamne la S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de Monsieur [K],

Condamne la S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” à payer à la S.A.R.L. [Adresse 7] [Adresse 18] une somme de 10.000 (dix mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. SOCIETE FINANCIERE DE DISTRIBUTION EN ABREGE “SOFIDIS” de ses demandes d’indexation de l’indemnité d’occupation et au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Fait et jugé à [Localité 21] le 07 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA