N° Minute : 26/00049

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOURS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

du

03 Février 2026

Numéro de rôle : N° RG 25/04882 – N° Portalis DBYF-W-B7J-J23O

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES de la [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice la S.A.S. FONCIA VAL DE LOIRE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Julien BERBIGIER de la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Madame [Q] [N]

née le 24 Février 1966 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3]

non comparante, non représentée

Monsieur [P] [D]

né le 06 Octobre 1962 à [Localité 2], demeurant [Adresse 3]

non comparant, non représenté

DÉBATS :

Par devant Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue par mise à disposition le 03 Février 2026.

DÉLIBÉRÉ :

Prononcé par mise à disposition au greffe par Madame C. BELOUARD, Vice-Présidente du Tribunal judiciaire de TOURS, le 03 Février 2026, assistée de Madame D. BOISTARD, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Q] [N] et M. [P] [D] sont propriétaires du lot n°07 dans l’immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 3].

Le 23 octobre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic, a donné assignation à Mme [Q] [N] et M. [P] [D] devant le président du Tribunal judiciaire de TOURS, afin de voir, selon la procédure accélée au fond sur le fondement des articles 10, 10-1 et 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965,

condamner solidairement ces derniers à lui payer :la somme de 306,78€ correspondant au montant des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 août 2025 ;la somme de 765 € au titre des frais de recouvrement,avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure ;condamner solidairement ces derniers à lui payer la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;rappeler que le jugement à intervenir aura autorité de la chose jugée au fond, et sera exécutoire à titre provisoire.

Il fait valoir que les défendeurs ne paient pas leurs charges de copropriété et qu’ils restent devoir au 27 août 2025 la somme de 306,78 € ; que malgré une mise en demeure le solde dû reste impayé. Il sollicite également les frais correspondant aux frais de mise en demeure et de relance et les diligences exceptionnelles réalisées par le syndic pour le recouvrement de cette créance.

A l’audience du 02 décembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son Conseil, maintient ses demandes.

Les défendeurs, régulièrement cités par remise de l’acte à leur personne ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable, et bien fondée.

— Sur les charges de copropriété et fonds de travaux échus sollicités

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-6557 du 10 juillet 1965 les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de la chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fond de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 » de la Loi.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] verse aux débats :

— le relevé de propriété du bien litigieux;

— le contrat de syndic à effet du 01er juillet 2024 au 30 juin 2025 ;

— le procès-verbal d’assemblée générale du 17 juin 2024 qui approuve notamment les comptes de l’exercice du 01er janvier 2024 au 31 décembre 2024 qui modifie le budget prévisionnel de l’exercice en cours, et qui approuve le budget prévisionnel de l’exercice suivant ;

— les appels de fonds faisant apparaître les charges de la copropriété, les appels de fonds travaux, et la quote-part de la partie défenderesse pour la période considérée.

— l’extrait de compte de la partie défenderesse, arrêté au 27 août 2025 faisant apparaître un solde débiteur au titre des charges et fonds de travaux échus et des frais de recouvrement (examinés ci-après) selon le détail suivant :

Charges sollicitées 305,98

Frais/diligences sollicitées 765,00

Autre-Intérêts 0,80

TOTAL 1 071,78

Il ressort de l’ensemble de ces documents que Mme [Q] [N] et M. [P] [D] n’ont pas réglé les charges de copropriété et sommes dues au titres des fonds travaux arrêtées au 27 août 2025 à hauteur de la somme de 305,98 €.

La somme de 0,80€ apparaissant au titre des intérêts, non justifiée, a été retirée.

La lettre de mise en demeure présentée le 13 février 2025 puis l’assignation n’ont pas permis une régularisation du solde.

Mme [Q] [N] et M. [P] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 305,98€ au titre des charges et fonds de travaux échus au 27 août 2025 en vertu des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 201,69 € et à compter de l’assignation du 23 octobre 2025 pour le surplus.

— Sur les frais de recouvrement sollicités

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur sont imputables au seul copropriétaire défaillant.

Pour les frais non expressément visés par l’article 10-1, ils doivent donc être portés au débit du compte du copropriétaire défaillant si et seulement si ils étaient nécessaires au recouvrement de la créance.

Entrent dans la catégorie de ces frais de recouvrement recouvrables directement contre le copropriétaire en application de l’article 10 susvisé et de l’article 9 de l’annexe du décret n°2015-342 du 26 mars 2015:

— les frais de mise en demeure et de relance à condition qu’ils soient justifiés en procédure.

— les frais de contentieux du syndic mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles (constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de Justice, suivi du dossier transmis à l’avocat).

— en revanche les intréêts appliqués dès le décompte ne sont pas justifiés, ils seront non retenus.

— Sur les frais de recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

En l’espèce, s’agissant des frais de mise en demeure et de relance, leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 65 €.

S’agissant des frais de commissaire de justice sollicités (hors frais d’assignation qui relèvent des dépens), leur réalité est justifiée par les pièces versées au dossier à hauteur de la somme de 78,29 € (commandement de payer). Il sera précisé que cette somme n’a pas été imputée dans le décompte mais a bien été sollicitée et relève de l’application de l‘article 10-1.

— Sur la facturation des diligences exceptionnelles du syndic

Au regard de l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965 et du décret n°2015-342 du 26 mars 2015, le syndic peut solliciter une rémunération supplémentaire pour des tâches ne relevant pas de son travail habituel en présence d’un contrat de syndic le stipulant. Ces diligences exceptionnelles, ne peuvent être rémunérées qu’à hauteur de ce que le contrat de syndic a validé.

Si le principe de cette rémunération est acquis en droit positif, ces diligences doivent toutefois correspondre à une réalité pour être rémunérées. Elles doivent également être proportionnées au montant de la créance à recouvrer. En effet, plus la créance du syndicat des copropriétaires est importante, plus le suivi, la saisine des auxiliaires (commissaire de justice ou avocat) nécessite des diligences exceptionnelles pour le syndic.

En l’état, au regard des pièces produites, il n’est pas justifié que les impayés de Mme [Q] [N] et M. [P] [D] ont impliqué pour le syndic des diligences exceptionnelles justifiant une rémunération correspondant à 228 % de la créance à recouvrer. Seuls des frais de recouvrement à hauteur de la somme de 350 € seront accordées en conséquence.

****

Mme [Q] [N] et M. [P] [D] seront en conséquence condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 415€ au titre des frais de recouvrement et diligences exceptionnelles augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 octobre 2025.

— Sur les mesures de fin de jugement

Perdant le procès, Mme [Q] [N] et M. [P] [D] seront tenus solidairement aux dépens.

Ils seront également condamnés solidairement à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1000 € au titre des frais et honoraires non compris dans les dépens et exposés par ce dernier lors de la présente instance en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement selon les règles de la procédure accélérée au fond, par jugement

réputé contradictoire rendu en dernier ressort

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [N] et M. [P] [D] à verser au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] les sommes suivantes :

305,98 € (TROIS CENT CINQ EUROS QUATRE-VINGT-DIX-HUIT CENTIMES) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2025 sur la somme de 201,69 € et à compter de l’assignation du 23 octobre 2025 pour le surplus au titre des appels de charges et de fonds de travaux échus au 27 août 2025;415,00 € (QUATRE CENT QUINZE EUROS) augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 23 octobre 2025 au titre des frais de recouvrement et d’ouverture de dossier contentieux pour le syndic ; 78,29 € (SOIXANTE-DIX-HUIT EUROS VINGT-NEUF CENTIMES) au titre du commandement de payer;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [N] et M. [P] [D] aux dépens étant précisé que le commandement de payer a été pris en compte dans les frais de recouvrement supra;

CONDAMNE solidairement Mme [Q] [N] et M. [P] [D] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1.000,00 € (MILLE EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile;

REJETTE le surplus des demandes ;

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an ci-dessus indiqués ;

Le Greffier

D. BOISTARD

Le Président

C. BELOUARD