TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

3 Expéditions

exécutoires

— M^e DILMAN

— M^e RALITE

— M^e KUSTER HILTGEN

délivrées le :

+ 1 copie dossier

■

5ème chambre

1ère section

N° RG 21/06114

N° Portalis 352J-W-B7F-CUK54

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Avril 2021

JUGEMENT

rendu le 17 Décembre 2024

DEMANDEUR

Monsieur [W] [Y], né le 16 septembre 1971 à [Localité 5], de nationalité française, arboriculteur, demeurant [Adresse 1],

représenté par M^e Céline DILMAN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R012

DÉFENDEURS

Monsieur [S] [V], [Adresse 4],

représenté par M^e Katell RALITE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0583

Décision du 17 Décembre 2024

5ème chambre 1ère section

N° RG 21/06114 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUK54

La société NO LIMIT IMMOBILIER, société à responsabilité limitée à associé unique au capital de 50.000 euros, immatriculée au Registre du commerce et des sociétés sous le numéro 514 368 281 RCS Paris dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

représentée par M^e Sabine KUSTER HILTGEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0777

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Thierry CASTAGNET, Premier Vice-Président Adjoint

Antoine de MAUPEOU, Premier Vice-Président Adjoint

Lise DUQUET, Vice-Présidente

assistés de Tiana ALAIN, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 06 Novembre 2024 tenue en audience publique devant Lise DUQUET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile. Avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 17 Décembre 2024 par mise à dispisition au greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition

Contradictoire

En premier ressort

________________________

FAITS ET PROCEDURE

Monsieur [W] [Y] est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 3].

Le 10 juillet 2020, il a signé un mandat de location sans exclusivité n°1815 concernant ce bien avec la société NO LIMIT IMMOBILIER (“MANDATAIRE”). Au bas de l’encadré “MANDATAIRE”, sous le tampon de cette société, figure la mention : “Le cas échéant, avec le concours de : [S] [V]”, le nom étant manuscrit.

Monsieur [S] [V] exerce une activité d’agent commercial immobilier, pour laquelle il est immatriculé au RSAC sous le numéro 499 085 777 et il est lié à la société NO LIMIT IMMOBILIER suivant contrat d’agent commercial du 14 septembre 2014 conclu pour une durée indéterminée.

Le bien de Monsieur [W] [Y] a été donné en location meublée à la société de droit anglais LE THIRD FLOOR LTD, représentée légalement par Monsieur [X] [H], par l’intermédiaire de la SARL NO LIMIT IMMOBILIER en qualité de mandataire, suivant contrat du 16 août 2020 à effet du 25 août 2020, pour une durée de “1 an et 1 mois”.

Le 26 août 2020, Monsieur [S] [V] a établi une facture de 2 000 euros pour “Accueils [Adresse 3]” à l’ordre de Monsieur [W] [Y].

Des loyers et charges sont demeurés impayés à compter d’octobre 2020 et le 19 décembre 2020, Monsieur [W] [Y] a fait délivrer à la société THIRD FLOOR LIMITED un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, resté infructueux.

La société THIRD FLOOR LIMITED a été radiée du registre du commerce et des sociétés anglais le 18 novembre 2020 puis dissoute le 1er décembre 2020, après avoir reçu une notification en février 2020 de ce qu’elle encourait la radiation.

Le 26 janvier 2021, le conseil de Monsieur [W] [Y] a mis en demeure la société NO LIMIT IMMOBILIER de régler la somme de 2 000 euros à titre de remboursement des honoraires pour non-respect de ses obligations au titre de son mandat.

Par courrier du 9 février 2021, la société NO LIMIT IMMOBILIER a contesté les termes de cette mise en demeure et communiqué les coordonnées de son conseil.

Le 4 mars 2021, Monsieur [W] [Y] a déposé une requête aux fins de saisie conservatoire auprès du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris qui l’a autorisé, par ordonnance rendue le 3 mars 2021, à pratiquer une telle mesure sur les comptes bancaires ouverts par Monsieur [X] [H] mais également entre les mains de la SACEM. Les saisies ont toutes été infructueuses.

Par ordonnance du 16 novembre 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris saisi par Monsieur [W] [Y] a ordonné à Monsieur [X] [H] de libérer les lieux, à défaut de quoi il pourrait être expulsé, et l’a condamné à payer au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle de 4 000 euros à compter du 1er février 2021, outre 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Malgré un commandement de quitter les lieux délivré le 30 novembre 2021, Monsieur [X] [H] s’est maintenu dans l’appartement.

Le 14 décembre 2021, Monsieur [X] [H] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6], qui a été accepté.

Le 10 février 2022, un procès-verbal de tentative d’expulsion de Monsieur [X] [H] a été dressé par l’huissier de justice mandaté par Monsieur [W] [Y]. Le concours de la force publique lui a été accordé le 25 avril 2022.

Monsieur [X] [H] a été expulsé de l’appartement de Monsieur [W] [Y] le 7 juin 2022.

Dans un courriel du 28 juin 2022, Monsieur [S] [V] a écrit qu’un état des lieux de sortie avait pu être réalisé en la présence des propriétaires et que l’appartement était “très sale” et “dans un état lamentable”.

C’est dans ce contexte que, par acte des 23 avril 2022, Monsieur [W] [Y] a fait assigner devant ce tribunal, la SARL NO LIMIT IMMOBILIER et Monsieur [S] [V], afin de les voir condamnés sur le fondement des articles 1240, 1991 et 1992 du code civil, au paiement de la somme de 35 994 euros (somme à parfaire) à titre de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, Monsieur [W] [Y] demande au tribunal, au visa des articles 1240, 1991 et 1992 du code civil, de :

— constater l’existence d’un mandat entre la société NO LIMIT IMMOBILIER et lui pour la conclusion du bail d’habitation ;

— constater que Monsieur [S] [V] lui a facturé ses services au titre de son mandat d’entremise et de gestion de la location ;

— constater que ni Monsieur [S] [V], ni la société NO LIMIT IMMOBILIER, en leur qualité d’agent immobilier et de négociateur lors d’une opération locative, n’ont procédé à une vérification de la solvabilité du preneur ;

— condamner in solidum la société NO LIMIT IMMOBILIER et Monsieur [S] [V] à lui payer une somme de 112 593,64 euros à titre de dommages et intérêts, augmentée des intérêts au taux légal ;

— ordonner la capitalisation des intérêts ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la société NO LIMIT IMMOBILIER et Monsieur [S] [V] à lui payer la somme de 7 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société NO LIMIT IMMOBILIER et Monsieur [S] [V] aux entiers dépens.

Monsieur [W] [Y] soutient que la société NO LIMIT IMMOBILIER et Monsieur [S] [V] ont commis des fautes.

Après un rappel des articles 1991 et 1992 du code civil et de la jurisprudence y afférent selon lui, il fait valoir qu’en leur qualité d’agent immobilier et, plus précisément, de négociateur lors d’une opération locative comme en l’espèce, la société NO LIMIT IMMOBILIER et Monsieur [S] [V] étaient tenus, quelle que soit l’étendue de leur mission, de s’assurer de la solvabilité du preneur à la location à l’aide de vérifications sérieuses réalisées dans les limites prévues par la loi.

Or, selon lui, ils n’ont pas réalisé ces diligences élémentaires en amont de la conclusion du bail d’habitation, et n’ont pas obtenu la caution bancaire qu’il demandait pourtant.

Il ajoute que ces vérifications s’imposaient d’autant plus que le candidat à la location était une société étrangère et qu’elles leur auraient permis de comprendre que la société THIRD FLOOR LIMITED n’avait plus d’activité et était en passe d’être dissoute d’office par le greffe britannique, et que Monsieur [X] [H] est totalement insolvable, comme en témoignent les saisies conservatoires infructueuses pratiquées et la procédure de surendettement dont il a fait l’objet, de sorte que l’obtention avant la signature du contrat d’une caution bancaire couvrant l’intégralité des loyers était indispensable.

Il oppose à la société NO LIMIT IMMOBILIER que les deux arrêts qu’elle cite ne sont pas transposables au cas d’espèce.

Il indique qu’il résulte de la défense de la société NO LIMIT IMMOBILIER que cette dernière ne croit bon de s’assurer de la solvabilité des locataires qu’elle présente à ses mandants qu’à la demande expresse de ceux-ci, sans quoi elle juge légitime de leur présenter des candidats insolvables.

Monsieur [W] [Y] soutient que les fautes des deux agents immobiliers lui ont causé des préjudices.

Il fait valoir que les juges du fond évaluent la perte de chance du mandant de ne pas conclure le contrat à hauteur de 95% lorsqu’il n’existe aucune garantie sur la solvabilité du candidat proposé et qu’en l’espèce, il reste créancier de la somme de 85 933,33 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés par Monsieur [X] [H].

Il ajoute que :

— il a dû engager des frais de remise en état et de remplacement des équipements abîmés de son appartement qui lui a été restitué dans un état « sale » et « lamentable » selon les propres constatations de Monsieur [S] [V] ;

— le maintien de Monsieur [X] [H] dans les lieux pendant 8 mois et 15 jours après le terme du bail l’a contraint à trouver une solution précaire de relogement ;

— il a dû engager une action en justice pour obtenir l’expulsion de Monsieur [X] [H], ce qui l’a contraint, outre les tracas inhérents à toute procédure judiciaire, à engager des frais supplémentaires d’un montant de 2 190 euros, précisant que le recouvrement de ces sommes est totalement illusoire, dès lors que la société THIRD FLOOR LIMITED n’a plus d’existence légale et que Monsieur [X] [H] est totalement insolvable pour être en procédure de surendettement des particuliers ;

— il a réglé en pure perte à Monsieur [S] [V] la somme de 2 000 euros en rémunération de ses prestations de recherche d’un locataire et pour la rédaction d’un bail, au demeurant truffé de fautes et d’erreurs.

Il conclut que ces préjudices s’élèvent à la somme totale de 112 593,64 euros qui se composent des pertes locatives pour 85 933,33 euros (loyers octobre 2020 – janvier 2021 + indemnités d’occupation février 2021 – 7 juin 2022 ), des frais de remise en état de l’appartement et de remplacement des équipements pour 18 661,06 euros, des charges internet et EDF pour 809,25 euros, des frais d’huissier de justice (procédure d’expulsion) pour 2 190 euros, des honoraires du mandataire immobilier pour 2 000 euros et d’un préjudice moral pour 3 000 euros.

En réponse à la société NO LIMIT IMMOBILIER, il indique que :

— si Monsieur [W] [Y] avait été informé par Monsieur [S] [V] et elle que la société qu’ils lui ont présentée n’avait aucune activité économique et était en passe d’être dissoute par le greffe britannique, il ne lui aurait pas donné son bien en location, de sorte qu’il est légitime à solliciter l’indemnisation de 100% de son préjudice ;

— elle fait preuve d’une particulière mauvaise foi en soutenant qu’il a sciemment pris le risque de faire entrer Monsieur [X] [H] dans les lieux sans remise préalable de la garantie bancaire puisque c’est bien à elle qu’il appartenait d’obtenir les garanties bancaires du locataire en sa qualité de mandataire immobilier ;

— il n’aurait certainement pas eu à assumer la remise en état de l’appartement si les défendeurs lui avaient présenté un candidat décent ;

— les factures d’électricité et de connexion internet adressées à Madame [U] [Y], sa mère, correspondent bien à son appartement situé [Adresse 3] à [Localité 6].

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 novembre 2023, Monsieur [S] [V] demande au tribunal, au visa des articles 1991 et suivants, 1346 et suivants du code civil, et 4 de la loi du 2 janvier 1970, de :

— débouter Monsieur [W] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

Subsidiairement,

— condamner la société NO LIMIT IMMOBILIER à le garantir de toute condamnation prononcée à son encontre ;

— débouter la société NO LIMIT IMMOBILIER de sa demande de garantie à son encontre ;

Plus subsidiairement,

— dire et juger qu’il sera subrogé dans tous les droits de Monsieur [W] [Y] à l’encontre de Monsieur [X] [H] à hauteur du montant des condamnations prononcées à son encontre ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [Y] et la société NO LIMIT IMMOBILIER au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— condamner in solidum Monsieur [W] [Y] et la société NO LIMIT IMMOBILIER aux entiers dépens.

Monsieur [S] [V] expose que :

— Monsieur [W] [Y] et lui se connaissent très bien et il l’accompagnait régulièrement pour la location de ses appartements, en ce compris celui de la [Adresse 3], loué en location saisonnière, pour lequel il effectuait des prestations d’accueil ;

— il travaille régulièrement pour la société NO LIMIT IMMOBILIER dont il connaît personnellement la dirigeante, communément appelée [I] [C] ;

— lors de la mise en location à l’été 2020, il a considéré la présentation de Monsieur [X] [H] par la société NO LIMIT IMMOBILIER comme une recommandation et non comme une simple mise en contact ;

— la société NO LIMIT IMMOBILIER ayant apporté le client, ils ont convenu d’un partage de commission à hauteur de 50% chacun contre une rémunération habituelle de la société limitée habituellement à 15% ;

— du fait des congés estivaux, c’est finalement Monsieur [W] [Y] qui s’est chargé de faire visiter l’appartement à Monsieur [X] [H] ;

— la société NO LIMIT IMMOBILIER a établi le bail en sa qualité d’agent immobilier, sans toutefois mentionner l’existence de la garantie bancaire pour laquelle Monsieur [X] [H] avait opté ;

— le bail a été signé et a pris effet sans intervention de sa part ;

— Monsieur [X] [H] n’a jamais remis la garantie bancaire et s’est maintenu dans les lieux sans s’acquitter des loyers et charges dus, contraignant Monsieur [W] [Y] à engager une procédure d’expulsion ;

— il est apparu par la suite que la société de Monsieur [X] [H] signataire du bail était en cours de dissolution.

Monsieur [S] [V] conteste avoir commis une faute, faisant valoir que :

— il est intervenu en tant qu’agent commercial immobilier et a donc agi comme mandataire au nom et pour le compte de son mandant, la société NO LIMIT IMMOBILIER, elle-même mandataire de Monsieur [W] [Y] ;

— sa relation avec la société NO LIMIT IMMOBILIER est régie par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970, et par les règles du mandat (articles 1991 et suivants du code civil) ;

— l’appréciation de la faute du mandataire substitué se fait uniquement par référence aux obligations dont il est tenu à l’égard du mandataire initial, et non par référence à celles dont le mandataire principal est tenu à l’égard du mandant, de sorte que sa responsabilité ne peut être recherchée que pour des manquements à ses propres obligations, et non pour les manquements de la société NO LIMIT IMMOBILIER aux obligations générales du mandat ;

— les obligations des agents commerciaux immobiliers sont posées par l’article 4 de la loi du 2 janvier 1970 ;

— pour engager sa responsabilité, il appartient donc à Monsieur [W] [Y] de rapporter la preuve qu’il n’a pas correctement exécuté la mission qui lui a été confiée par la société NO LIMIT IMMOBILIER ;

— la société NO LIMIT IMMOBILIER et lui ne sauraient être coresponsables in solidum à l’égard de Monsieur [W] [Y].

Or, selon lui au cas présent, il n’a pas été en charge de l’exécution complète du mandat, sa mission ayant été largement réduite par rapport à sa pratique habituelle puisqu’il n’a pas choisi le locataire, qu’il n’était pas présent le jour de la visite, qu’il n’est pas intervenu dans le choix de la garantie, et qu’il s’est uniquement chargé de l’état des lieux d’entrée, dans le respect de ce qui avait été convenu entre la société NO LIMIT IMMOBILIER, Monsieur [W] [Y] et Monsieur [X] [H].

Il conclut qu’il ne saurait assumer quelque responsabilité que ce soit en rapport avec la solvabilité du locataire choisi ou avec les garanties prévues, rappelant que tout s’est déroulé dans un climat de confiance réciproque du fait des liens entre le père de Monsieur [X] [H] et [I] [F], et de l’habileté de Monsieur [X] [H], escroc avéré.

A titre subsidiaire, Monsieur [S] [V] observe s’agissant des demandes indemnitaires de Monsieur [W] [Y] que :

— son préjudice relève de la perte de chance, de sorte qu’il ne peut pas prétendre en obtenir réparation à 100 % ;

— les frais de remise en état de l’appartement n’ont pas à entrer dans le préjudice indemnisable, en l’absence de lien de causalité direct avec la faute éventuellement commise par les agents ;

— la somme de 2 000 euros que Monsieur [W] [Y] lui a réglée correspondait à la prestation

réalisée par ce dernier conformément au partage prévu avec la société NO LIMIT IMMOBILIER, facturée directement comme il le pratiquait habituellement pour les prestations d’accueil qu’il effectuait régulièrement pour lui, de sorte que cette facture correspond aux prestations qu’il a effectivement réalisées.

A l’appui de son recours contre la société NO LIMIT IMMOBILIER, Monsieur [S] [V] fait valoir qu’en cas de condamnation in solidum avec la société NO LIMIT IMMOBILIER, les parties ne sont tenues in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu’à proportion de leurs responsabilités respectives, laquelle doit être appréciée au regard des fautes commises, et en l’espèce, il prouve avoir agi dans les strictes limites du mandat confié par la société NO LIMIT IMMOBILIER.

Il soutient que les parties doivent être garanties des condamnations prononcées à leur encontre à proportion du partage de responsabilité fixé par le tribunal et que dès lors, la société NO LIMIT IMMOBILIER doit supporter seule les condamnations auxquelles le tribunal pourrait faire droit au profit de Monsieur [W] [Y].

Il ajoute que la demande de garantie de la société NO LIMIT IMMOBILIER à son encontre ne saurait prospérer car :

— elle n’apporte aucune motivation en droit à cette demande de garantie ;

— l’appréciation de la faute du mandataire substitué se fait uniquement par référence aux obligations dont ce dernier est tenu à l’égard du mandataire initial et elle ne prouve pas l’étendue du sous-mandat qu’elle lui a confié tandis qu’il ressort des éléments du dossier que c’est elle qui a proposé et appuyé la candidature de Monsieur [X] [H], a sollicité de Monsieur [X] [H] une garantie composée soit de loyers versés d’avance, soit d’une caution bancaire et a établi le bail, sans aucune mention d’une quelconque garantie.

Encore plus subsidiairement, Monsieur [S] [V] fait valoir à l’appui de son recours subrogatoire en application des articles 1346 et suivants du code civil à l’encontre de Monsieur [X] [H] que le préjudice de Monsieur [W] [Y] est pour l’essentiel constitué de sommes dues au titre de l’occupation des locaux.

Dans ses dernières écritures signifiées par voie électronique le 3 janvier 2024, la SARL NO LIMIT IMMOBILIER sollicite du tribunal, au visa de la jurisprudence rendue sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil, de :

— débouter Monsieur [W] [Y] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— débouter Monsieur [S] [V] de l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées à son encontre ;

A titre subsidiaire,

— condamner Monsieur [S] [V] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge par le jugement à intervenir ;

— condamner Monsieur [W] [Y] à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

En tout état de cause,

— juger que la décision à intervenir ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

A titre principal, la SARL NO LIMIT IMMOBILIER soutient qu’elle n’a commis aucun manquement dans l’exercice de son mandat de location sans exclusivité conclu avec Monsieur [W] [Y].

Elle fait valoir que la jurisprudence rendue sur le fondement des articles 1991 et 1992 du code civil écarte la responsabilité de l’agence immobilière dans des situations semblables au cas d’espèce, s’agissant pour elle d’une obligation de moyens, alors que c’est bien en cours de bail que la société LE THIRD FLOOR LTD a été dissoute, ce que rien ne permettait de prévoir et qui ne démontre pas son insolvabilité lors de la signature du bail.

Elle ajoute qu’il est patent que les informations relatives à solvabilité de la société LE THIRD FLOOR LTD importaient peu à Monsieur [W] [Y] pour prendre la décision de lui louer son appartement puisqu’il avait décidé d’accepter une caution bancaire pour la totalité du loyer et pour la durée complète du bail.

Elle précise que :

— Monsieur [W] [Y] a conclu un mandat de location sans exclusivité avec elle, ce qui n’est pas un mandat de gestion locative mais un simple mandat d’entremise, rôle qu’elle a joué lorsque Monsieur [X] [H] l’a contactée ;

— elle a respecté les termes de son mandat en rédigeant un contrat de location sur la base des conditions mentionnées dans le mandat de location ; il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir prévu le cautionnement bancaire au contrat de location, tandis qu’elle a rappelé à Monsieur [X] [H] son obligation de payer le dépôt de garantie prévu et s’est assurée de l’effectivité du versement ; elle a obtenu les justificatifs de l’existence et de l’activité de société LE THIRD FLOOR LTD ;

— Monsieur [W] [Y], pourtant informé le 13 août 2020 que le cautionnement bancaire n’était pas encore effectif, a signé le contrat de location le 16 août 2020 à ses risques et périls, alors qu’il est familier de ces procédures et formalités puisqu’il dispose de nombreux biens en location qu’il a l’habitude de gérer.

Elle en conclut qu’elle a respecté son obligation de moyens en demandant à Monsieur [X] [H] de fournir une caution bancaire mais qu’elle ne peut pas être tenue responsable du fait que ce cautionnement n’a pas été fourni après que Monsieur [W] [Y] a signé le bail et accepté l’entrée dans les lieux sans détenir de justificatif bancaire, la chronologie des événements témoignant de la précipitation dont il a fait preuve.

Elle précise que :

— le bail était prévu pour une durée d’un an et un mois, et qu’en demandant à Monsieur [X] [H] de verser la totalité des loyers sur un compte bancaire assorti d’une caution bancaire, elle assurait à Monsieur [W] [Y] une “situation pérenne” ;

— Monsieur [W] [Y] n’a réclamé à Monsieur [S] [V] les éléments de solvabilité qu’après les premiers impayés, dans le seul but de mettre en cause sa responsabilité et la sienne.

A titre subsidiaire, la SARL NO LIMIT IMMOBILIER soutient que les demandes indemnitaires de Monsieur [W] [Y] sont infondées et/ou indûment justifiées.

Sur le loyer et les indemnités d’occupation, elle fait valoir que :

— le demandeur reconnaît en page 9 de ses conclusions que son préjudice relève de la perte de chance, de sorte qu’il ne peut pas obtenir réparation à hauteur de 100% des sommes réclamées ;

— il a concouru à son propre dommage en prenant sciemment le risque de faire entrer Monsieur [H] dans les lieux sans remise préalable de la garantie bancaire, de sorte qu’il ne peut pas réclamer la prise en charge de loyers et indemnités d’occupation correspondant à la durée du bail dont le paiement lui était garanti par ladite caution bancaire ;

— la somme de 7 700 euros correspondant au dépôt de garantie versé par Monsieur [X] [H] doit nécessairement être déduite en application de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la remise en état des lieux loués, elle fait valoir que Monsieur [W] [Y] ne pourrait solliciter que l’indemnisation de préjudices ayant un lien direct avec la faute alléguée, ce qui n’est pas le cas des préjudices résultant de prétendues dégradations de son appartement.

Elle précise qu’il n’a pas fait procéder à un constat par commissaire de justice lors de la reprise des lieux permettant de justifier des dégradations qu’il invoque et de leur imputabilité à Monsieur [X] [H].

Sur les charges d’électricité et de connexion à internet, elle fait valoir que les factures internet sont émises par l’opérateur Orange à l’attention de Madame [U] [Y] et que les relevés bancaires portent seulement la mention « Prlv EDF clients particuliers », sans aucune autre précision, ce qui ne permet pas de déterminer pour quelle période ni à quel bien ce prélèvement correspond.

Elle fait enfin valoir qu’elle ne peut pas être condamnée à procéder au remboursement d’honoraires à hauteur de 2000 euros qu’elle n’a jamais reçus pour avoir été facturés par Monsieur [S] [V].

S’agissant de la demande de garantie de Monsieur [S] [V], la SARL NO LIMIT IMMOBILIER fait valoir qu’il ressort des conclusions et des pièces adverses que Monsieur [W] [Y] et lui se connaissent depuis de nombreuses années et que le premier a en charge la gestion locative des quatre appartements dont le second est propriétaire à [Localité 6].

Il s’en évince selon elle que Monsieur [W] [Y] n’ignore rien des pratiques de la location immobilière qu’il exerce de façon quasi professionnelle et qu’il est un client ancien et important de Monsieur [S] [V].

Elle indique que :

— elle a procédé aux annonces afin de proposer le bien à la location, soumis un candidat à la location et rédigé le bail à partir des indications contenues dans son mandat et des indications de Monsieur [W] [Y] telles que relayées par Monsieur [S] [V] ;

— la négociation des conditions de garantie a été faite sans son concours ;

— elle n’a pas été chargée de vérifier la solvabilité de la société LE THIRD FLOOR LTD ni de celle de Monsieur [X] [H] puisque Monsieur [W] [Y] avait accepté une caution bancaire rendant sans intérêt une telle recherche ;

— c’est Monsieur [S] [V] qui disposait des clés de l’appartement et qui a obtenu l’accord de Monsieur [W] [Y] de faire entrer le locataire dans les lieux sans attendre le justificatif de la caution bancaire.

Elle en conclut que le préjudice invoqué par Monsieur [W] [Y] résulte de sa propre négligence et de celle de Monsieur [S] [V], de sorte qu’elle est fondée à demander que ce dernier la garantisse de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge par le jugement à intervenir.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 31 janvier 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience du 6 novembre 2024 à laquelle elle a été mise en délibéré au 17 décembre janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Les demandes des parties tendant à voir “constater” et “dire et juger” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur les demandes d’indemnisation de Monsieur [W] [Y]

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— sur les manquements imputés à la SARL NO LIMIT IMMOBILIER et Monsieur [S] [V]

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Dans le cadre d’un mandat, l’article 1991 du code civil dispose plus précisément que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution, dès lors que le mandant démontre des manquements de sa part en lien avec les préjudices qu’il prétend avoir subis, s’agissant d’une obligation de moyens.

En l’espèce, le mandat de gestion du 10 juillet 2020 qui lie Monsieur [W] [Y] à la SARL NO LIMIT IMMOBILIER stipule en son article A que le premier en tant que mandant a donné au second en tant de mandataire, notamment les pouvoirs de “proposer, présenter et faire visiter les locaux à toute personne pouvant répondre aux conditions de location” et “établir le contrat de location aux prix, charges et conditions convenues aux présentes ainsi que tous les documents annexes (…)”. En “contrepartie des pouvoirs qui lui sont accordés, le MANDATAIRE” doit “entreprendre, d’une façon générale, toutes les démarches nécessaires pour mener à bien” sa mission.

Il en résulte indéniablement, et très classiquement d’ailleurs, que pesait sur la SARL NO LIMIT IMMOBILIER l’obligation de s’assurer que le(s) candidat(s) à la location présentait(ent) des gages de solvabilité suffisants pour assumer le loyer et les charges et que des précautions étaient prises en cas de défaillance éventuelle, particulièrement s’agissant d’une société de droit étranger comme en l’espèce.

Or, il est constant, au vu du décompte locatif détaillé et de la mise en oeuvre de la procédure aux fins d’expulsion, que la société locataire n’a plus payé son loyer, et ce, dès l’automne 2020.

Il est également constant que le contrat de bail du 16 août 2020 ne mentionne pas de caution et qu’aucune garantie bancaire n’a été donnée ni aucun paiement des loyers en avance n’a été effectué, bien que cela a été discuté au vu de l’échange whatsapp entre Monsieur [W] [Y] et Monsieur [S] [V] versé aux débats (pièce 15) : Monsieur [W] [Y] à Monsieur [S] [V] : “ça peut marcher pour vous le 20/08?” ; réponse de Monsieur [S] [V] : “Le 20/08, je ne sais pas encore si nous serons à [Localité 6]. Je vous dis ça quand j’y vois plus clair. Au fait, [X] a décidé de faire un règlement d’un an ou de procéder une garantie bancaire ?” ; Monsieur [W] [Y] : “D’accord, je demande quand même si il peut avancer son entrée? Il opte pour une caution bancaire avec le C Agricole (son agence est en Bretagne et la caution sera effective à la fin du mois). Il paiera 2 mois de caution hors charges + août au prorata + septembre à la signature.” ; Monsieur [V] : “Je ne suis pas sûre de comprendre votre question sur l’entrée dans les lieux plus tôt. Si l’argent est dispo oui sinon on attend le virement.”

Il est enfin acquis que la société NO LIMIT IMMOBILIER n’a pas constitué de dossier sur la situation financière de la société THIRD FLOOR LIMITED candidate à la location avant la conclusion du contrat de bail, les parties invoquant d’ailleurs toutes un climat particulier de confiance eu égard au fait que la gérante du mandataire connaissait le père de Monsieur [X] [H], gérant de la société dont le dossier a été présenté au bailleur. Il ressort d’ailleurs des messages précités qu’il y est désigné par son seul prénom, et du message whatsapp de Monsieur [S] [V] en pièce 31 que “c’est une connaissance directe de ma collègue [T] (de l’agence No Limit Immobilier)”.

La société NO LIMIT IMMOBILIER ne produit ainsi que le “VAT RECORD” de la société preneuse qui est un simple registre officiel relatif à la TVA au Royaume-Uni et qui date du 27 novembre 2020, ce qui est parfaitement insuffisant pour démontrer qu’elle a procédé à des vérifications sérieuses de sa solvabilité.

Elle a donc de facto privé son mandant, Monsieur [W] [Y], d’une garantie réelle de paiement des loyers et charges.

Pour autant, le tribunal relève que la teneur des échanges de messages whatsapp précités (pièce 15) et la chronologie des événements ayant abouti à la signature du bail avec la société THIRD FLOOR LIMITED établissent que Monsieur [W] [Y] a souhaité conclure un bail rapidement, ce qui peut s’expliquer par le contexte de période estivale, post confinement, alors que le gérant de la société candidate à la location était une connaissance de la gérante de son mandataire. Cet empressement s’est néanmoins traduit concrètement par une précipitation fautive qui l’a conduit à signer le bail 16 août 2020 avec une date d’effet au 25 août 2020 alors qu’il était informé du fait que le cautionnement bancaire n’était pas encore effectif, et ce, bien qu’il soit un bailleur averti pour avoir plusieurs appartements à la location.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que le comportement fautif de la société NO LIMIT IMMOBILIER a indéniablement causé un préjudice à Monsieur [W] [Y] mais que ce dernier porte pour autant une part de responsabilité pouvant être fixée à 40%.

Monsieur [W] [Y] n’établit pas la faute commise par Monsieur [S] [V] dans l’exécution de son mandat d’agent commercial conclu avec la société NO LIMIT IMMOBILIER, se bornant à solliciter une condamnation in solidum des défendeurs pour un manquement contractuel qui leur serait commun. Il s’évince en outre des pièces versées aux débats par les parties que ce dernier n’a pas choisi le locataire, qu’il n’était pas présent lors de la visite des lieux avec Monsieur [X] [H] et qu’il n’est pas intervenu dans le choix de la garantie.

Il sera donc débouté de ses demandes formées contre Monsieur [S] [V], en ce compris celle de remboursement de la facture n°2020/0528 du 26 août 2020 de 2 000 euros (pièce 14).

— sur les préjudices subis par Monsieur [W] [Y]

Le risque d’impayés étant inhérent à toute location, le préjudice financier subi par Monsieur [W] [Y] doit s’analyser comme une perte de chance de ne pas conclure un bail avec une société dont l’insolvabilité résulte incontestablement de l’avis du greffe du tribunal de commerce britannique qu’il produit, de ne pas subir des impayés locatifs et de limiter les effets de sa défaillance, ainsi que de ne pas avoir à dépenser les sommes nécessaires pour la mise en oeuvre d’une procédure d’expulsion.

Le décompte des loyers et indemnités d’occupation impayés dont la société THIRD LIMIT IMMOBILIER – seule cocontractante du bail comme l’a relevé le juge des référés dans son ordonnance non contradictoire rendue contre Monsieur [X] [H] le 16 novembre 2021 – est redevable, s’établit au vu du contrat de bail et des actes d’huissier de justice produits, ainsi que du décompte du demandeur qui n’est absolument pas contredit sur ce point, à la somme de 85 933,33 euros.

La facture n°22-11264 de l’huissier de justice mandaté pour tenter de recouvrer les impayés locatifs et de récupérer le logement loué justifie que Monsieur [W] [Y] a réglé la somme de 2 190 euros à ces fins.

S’y ajoute les charges liées à internet dont le principe et le montant de 291,99 euros sont prouvés par les six factures “Orange” communiquées sur lesquelles figurent les coordonnées du bien litigieux ([Adresse 3]).

En revanche, Monsieur [W] [Y] échoue à démontrer que l’appartement lui a été restitué dans un état ayant nécessité l’engagement de frais de “remise en état de remplacement des équipements abîmés” dans les proportions sollicitées car il se borne à communiquer sur ce point un courriel de Monsieur [S] [V] du 28 juin 2022 faisant état d’un “appartement très sale, dans un état lamentable” avec une “odeur de tabac incrustée”. De plus et surtout, les frais en question sont sans lien de causalité direct avec la faute commise par la société NO LIMIT IMMOBILIER.

Il ne prouve pas non plus qu’il “avait besoin de récupérer son appartement pour l’occuper personnellement, à des fins professionnelles, au plus tard à compter de janvier 2022”, ce qui l’aurait contraint à “trouver une solution précaire de relogement – chez ses parents”, ces allégations n’étant étayées par aucune pièce.

Les relevés bancaires de “M. ou Mme [Y]” sont enfin insuffisants pour démontrer que les débits “EDF clients particuliers” concernaient le bien litigieux.

La perte de chance est mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée. Compte tenu de la tension extrême du marché locatif parisien et des éléments dont dispose le tribunal, il convient de la fixer à 90 % de la dette de loyers et de charges, et des frais d’huissier de justice ((85 933,33 euros + 291,99 + 2 190) x 90%) soit 79 573,79 euros.

Les fautes ci-dessus caractérisées ont par ailleurs privé Monsieur [W] [Y] de la possibilité de jouir paisiblement des loyers lui revenant et ont été source de tracas. Il en est nécessairement résulté un préjudice moral pour lui qui peut être estimé à la somme sollicitée de 3 000 euros.

Au total, après prise en compte de la part de responsabilité de Monsieur [W] [Y] fixée à 40%, c’est à la somme de 33 029,51 euros que la SARL NO LIMIT IMMOBILIER sera condamnée à l’indemniser.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

La capitalisation des intérêts sera par ailleurs ordonnée dans les conditions de l’article l’article 1343-2 du code civil, celle-ci étant de droit dès lors que ses conditions sont réunies.

Sur la demande de garantie de la SARL NO LIMIT IMMOBILIER à l’égard de Monsieur [S] [V]

La demande de garantie de la SARL NO LIMIT IMMOBILIER à l’égard de Monsieur [S] [V] n’est pas fondée en droit et n’est pas étayée en fait, dès lors que la société n’indique pas, et a fortiori n’établit pas, la teneur de la mission qu’elle lui a confiée dans le cadre du sous-mandat litigieux, invoquant quasi exclusivement le lien ancien entre Monsieur [W] [Y] et lui, et leurs pratiques habituelles de location.

De plus, les éléments communiqués aux débats démontrent qu’elle a présenté et proposé Monsieur [X] [H] au bailleur.

La SARL NO LIMIT IMMOBILIER ne pourra donc qu’être déboutée de sa demande tendant à être garantie par Monsieur [S] [V] des condamnations mises à sa charge.

Sur les autres demandes

Partie qui succombe principalement, la SARL NO LIMIT IMMOBILIER sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à verser à Monsieur [W] [Y] et à Monsieur [S] [V] qui ont dû exposer des frais irrépétibles pour faire valoir leur droits, une indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 500 euros chacun.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code précise que le juge peut, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance particulière ne permet de justifier que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe,

Condamne la SARL NO LIMIT IMMOBILIER à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 33 029,51 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute Monsieur [W] [Y] de ses demandes contre Monsieur [S] [V] ;

Déboute la SARL NO LIMIT IMMOBILIER de sa demande de demande de garantie contre Monsieur [S] [V] ;

Condamne la SARL NO LIMIT IMMOBILIER à payer à Monsieur [W] [Y] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL NO LIMIT IMMOBILIER à payer à Monsieur [S] [V] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL NO LIMIT IMMOBILIER au paiement des dépens;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit et DIT qu’aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie qu’elle soit écartée.

Fait et jugé à Paris le 17 Décembre 2024

Le Greffier Le Président