TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE GRENOBLE

4ème chambre civile

N° RG 23/04925 – N° Portalis DBYH-W-B7H-LOER

N° JUGEMENT :

CG/BM

Copie exécutoire

et copie délivrées

le :

à :

la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA

M^e Renaud RICQUART

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Jugement du 28 Juillet 2025

ENTRE :

DEMANDEURS

S.C.I. LE LOUVRE, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Renaud RICQUART, avocat au barreau de GRENOBLE

Monsieur [H] [B]

né le 14 Juillet 1944 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Renaud RICQUART, avocat au barreau de GRENOBLE

Madame [S] [B], née [M]

née le 24 Janvier 1946 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Renaud RICQUART, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

E T :

DEFENDERESSE

S.A.S. SQUARE HABITAT SUD RHONE-ALPES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL GUMUSCHIAN ROGUET BONZY POLZELLA, avocats au barreau de GRENOBLE

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, tenue à juge unique par Coralie GRENET, Vice-Présidente, assistée de Béatrice MATYSIAK, Greffière, les conseils des parties ayant renoncé au bénéfice des dispositions de l’article 804 du code de procédure civile,

Après avoir entendu les avocats en leur plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 07 Avril 2025, prorogé au 28 Juillet 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :

Par actes sous seing privés du 30 janvier 2008, la S.C.I. Le Louvre, représentée par Monsieur [H] [B], a consenti deux baux commerciaux à la S.A.S. ID Gestion pour la location de locaux commerciaux situés respectivement à [Localité 4] et [Localité 8].

Par acte du même jour, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [M] épouse [B] ont consenti un bail commercial à la S.A.S. ID Gestion pour la location de locaux commerciaux situés à [Localité 7].

La S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes est venue aux droits de la S.A.S. ID Gestion dans l’exécution des trois baux commerciaux du 30 janvier 2008.

Le 17 juin 2022, la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes a délivré congé pour chacun des trois baux commerciaux, avec date d’effet fixée au 31 janvier 2023.

Par courrier recommandé en date du 18 juillet 2023, la S.C.I. Le Louvre a mis en demeure la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes de procéder au paiement de la somme totale de 35.035,84 euros au titre du coût de réparation des dégradations locatives constatées dans les trois locaux loués.

Aucun accord amiable n’a pu être trouvé.

Par exploit de commissaire de justice en date du 26 septembre 2023, la S.C.I. Le Louvre, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [M] épouse [B] ont assigné la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des travaux de remise en état des locaux.

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 12 mars 2024 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.C.I. Le Louvre, Monsieur [H] [B] et Madame [S] [M] épouse [B] demandent au tribunal, au visa de l’article 1732 du code civil, de :

— Débouter la société Square Habitat de l’intégralité de ses moyens de défense ;

— Condamner la société Square Habitat à régler à la S.C.I. Le Louvre la somme de 29.399,04 euros, outre intérêts capitalisés à compter de l’assignation ;

— Condamner la société Square Habitat à régler aux époux [B] la somme de 5.656,80 euros, outre intérêts capitalisés à compter de l’assignation ;

— Condamner la société Square Habitat à régler à la S.C.I. Le Louvre et aux époux [B] la somme de 1.800 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de leur demande de paiements, les demandeurs entendent se prévaloir de la clause insérée dans chacun des baux commerciaux qui prévoit que dans l’hypothèse où un équipement serait impossible à réparer, le preneur est tenu de procéder au remplacement de la chose. Or, en l’état, outre le défaut d’entretien des locaux imputables au défendeur, il apparaît que ce dernier n’a pas procédé au remplacement des équipements ne pouvant plus faire l’objet de réparations.

***

En l’état des dernières conclusions, notifiées le 11 novembre 2024 par RPVA, à la lecture desquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé en fait et en droit, la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes demande au tribunal, de :

— Débouter les requérants de leurs demandes, fins et conclusions, à l’exception du coût de réparation du verrou de la porte et des plinthes s’agissant du bail [Localité 7] ;

— Débouter les requérants de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement les requérants à payer à la société Square Habitat Sud Rhône-Alpes la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

En réplique, la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes fait valoir que s’agissant des deux premiers baux commerciaux, les désordres constatés résultent de la vétusté du bien loué et non d’un défaut d’entretien, de sorte que le coût de remplacement des biens en cause est à la charge exclusive du bailleur qui tente de lui faire payer le coût d’une remise à neuf des locaux loués.

S’agissant du troisième bail commercial, la société défenderesse souligne que les parties n’ont fait aucun état des lieux de sortie et qu’il incombe dès lors au bailleur de prouver l’état du local au jour de la sortie des lieux, ce qu’il ne fait pas.

L’instruction de la procédure a été clôturée par l’ordonnance du juge de la mise en état du 26 novembre 2024.

L’affaire a été audiencée le 13 janvier 2025 et mise en délibéré au 7 avril 2025, prorogée à ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

I/ Sur les demandes au titre des travaux de reprise

L’article 1732 du code civil, applicable aux baux commerciaux, dispose que le preneur « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».

L’article 1755 du code civil dispose quant à lui qu’ « aucune des réparations réputées locatives n’est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure ».

La vétusté s’entend de l’usure normale résultant de l’usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire. Il en résulte que le locataire est exonéré de toute réfection ou remise en état lorsque l’état de la chose louée ne résulte que de l’usage normal de celle-ci.

Ces règles n’étant pas d’ordre public, elles sont supplétives lorsque les clauses du bail commercial n’y dérogent pas. En application de l’article 1162 du même code, dans sa version applicable au litige, les clauses dérogatoires doivent s’interpréter restrictivement en faveur de celui qui s’oblige.

Aux termes de l’article 6 commun aux trois baux commerciaux du 30 janvier 2008, les parties ont stipulé que « Le preneur maintiendra les lieux loués en bon état de toutes réparations et d’entretien de toute nature, de telle sorte qu’en fin de bail et, plus généralement, à son départ, ceux-ci soient en bon état d’entretien, conformément à l’état des lieux d’entrée dans les lieux loués.

LE PRENEUR DEVRA NOTAMMENT :

— exécuter sans retard toutes les réparations dont il est à même de constater la nécessité, sous peine d’être tenu responsable de toutes les conséquences de sa carence et en informer le bailleur,

[…]

— maintenir constamment en bon état d’entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté, l’ensemble des locaux loués, les vitres, les accessoires, l’équipement et la devanture, repeindre ceux-ci aussi souvent qu’il sera nécessaire et remplacer, s’il y a lieu, ce qui ne pourrait être réparé, ».

Par ailleurs, il est acquis qu’un état des lieux établi contradictoirement par un bailleur et un preneur constate une situation de fait jusqu’à preuve contraire.

Il appartient au preneur de prouver que les dégâts ont eu lieu sans sa faute et non au bailleur de prouver que la faute alléguée du locataire est la cause de son préjudice.

A/ Sur les locaux situés à [Localité 4]

À titre liminaire, il est rappelé à la défenderesse qu’aux termes de l’article 789 du code de procédure civile que « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : […]

6° Statuer sur les fins de non-recevoir. »

C’est donc en vain que la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes oppose à la S.C.I. Le Louvre et aux époux [B] un défaut de qualité à agir.

1/ Sur le vitrage de la fenêtre bois

L’état des lieux de sortie fait état d’une vitre fendue dans l’arrière-salle des locaux loués (pièce 7, page 22).

Cette dégradation est distincte, comme le confond la défenderesse, avec celle affectant la vitrine qu’elle a fait réparer.

Cependant, une analyse minutieuse des états des lieux d’entrée et de sortie permet d’établir que la fenêtre en cause est celle référencée « Mickael » dans l’état des lieux d’entrée. En effet, il s’agit de la seule pièce présentant une fenêtre en bois avec deux vitres et une grille de protection fixée au mur extérieur.

Or, l’état des lieux d’entrée comporte déjà la mention d’une fenêtre avec « 2 vitres dont celle de gauche fendue en bas à droite » (pièce 4, page 8).

L’état des lieux de sortie ne démontrant pas un défaut d’entretien, de fonctionnement, de sécurité ou de propreté, la charge des réparations de cette vitre ne peut être mise à la charge du preneur.

Le bailleur doit donc être débouté de cette demande.

2/ Sur les blocs climatisations

L’état des lieux de sortie comporte une réserve sur une des climatisations qui ne fonctionnerait plus. Le commissaire de justice a accompagné la réserve de la mention suivante : « à vérifier selon rapport » (pièce 7, page 26).

Sur ce point, le bailleur produit une attestation du chauffagiste en charge de l’entretien de l’installation, non contestée par le preneur, qui fait état de l’impossibilité de procéder aux réparations nécessaires faute de disposer de pièces disponibles (pièce 10).

Conformément à l’article 6 du contrat de bail commercial, la charge du coût de remplacement des équipements défectueux incombe au preneur lorsque les réparations envisagées sont rendues impossibles. Toutefois, le preneur ne saurait supporter le coût de remplacement de l’ensemble de l’installation lorsque le remplacement d’une partie seulement des équipements suffit à assurer le bon fonctionnement de l’ensemble.

À ce titre, le tribunal relève que l’état des lieux de sortie évoque une seule climatisation en état de dysfonctionnement. Cette affirmation n’est pas infirmée par l’attestation du professionnel ; au contraire, le preneur produit des factures d’entretien de la même entreprise qui font état, au 8 décembre 2022, d’un défaut de fonctionnement du seul mural du bureau 2 (pièce 7).

Dans ces conditions, le bailleur n’est pas fondé à demander la condamnation du preneur à la prise en charge de l’intégralité des coûts de dépose des climatisations existantes, évacuations en décharge réglementée, et remplacement de deux groupes extérieurs et cinq cassettes murales existantes, évaluée à la somme de 11.250 euros HT (pièce 11).

Le dysfonctionnement de l’installation étant limité à une seule cassette murale, il y a lieu de limiter la condamnation la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes à la somme de 2.000 euros TTC, le reste étant laissé à la charge du bailleur.

3/ Sur la chaudière gaz

L’état des lieux de sortie mentionne que le chauffagiste a refusé de rebrancher la chaudière existante dans le local en raison de sa vétusté (pièce 7, page 26).

Le courriel du plombier, produit par le preneur, confirme cet état de fait dans la mesure où il est fait mention du fait que la chaudière litigieuse a été installée en 1988 (pièce 9).

La chaudière en cause ayant été inscrite en bon état de fonctionnement dans l’état des lieux d’entrée (pièce 4, page 9), le coût de remplacement de l’installation incombe au preneur conformément à l’article 6 du contrat de bail précité.

Dès lors, la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes est condamnée à payer la somme de 4.200 euros HT, soit 5.040 euros TTC, conformément au devis fournit par le bailleur (pièce 11).

4/ Sur la peinture des murs

À titre liminaire, le tribunal relève que si le bailleur sollicite la condamnation du preneur à payer le coût de reprise des travaux de peinture pour les murs, la somme demandée n’a pas été restreinte au seul coût de réfection des murs. Il inclut, à tort, l’estimation faite par le professionnel du bâtiment pour l’ensemble du poste peinture, notamment les peintures du plafond et la réfection des boiseries et encadrements (pièce 11). Or, la demande formée portant exclusivement sur la peinture des murs, il n’y a pas lieu d’examiner l’état des plafonds et boiseries qui ne font l’objet d’aucune demande spécifique par le demandeur.

Aux termes de l’article 1162 du code civil, les clauses dérogatoires doivent s’interpréter restrictivement en faveur de celui qui s’oblige.

Ainsi, l’obligation faite au preneur de « repeindre ceux-ci (les locaux) aussi souvent qu’il sera nécessaire » ne peut s’interpréter comme l’obligation de remise à neuf du local. La nécessité dont fait état la clause renvoie directement à l’obligation du preneur d’assurer un bon état d’entretien, de fonctionnement, sécurité et propreté de l’ensemble des locaux loués. Dans ces conditions, il n’y a lieu de mettre à la charge du preneur la réfection complète des murs et des peintures lorsque certaines pièces du local demeurent en bon état d’entretien et de propreté.

Pour autant, l’état des lieux de sortie ne laisse aucun doute sur l’état d’usure des peintures compte tenu du ternissement généralisé des peintures et des traces d’affiche, de cadres, ou de frottement des meubles visibles dans chaque pièce (pièce 7, pages 3 à 21).

Toutefois, il apparaît à la lecture de l’état des lieux d’entrée de certaines pièces présentaient déjà un état de vétusté important (pièce 4, pages 3, 4, 5 et 8).

Dans ces conditions, et comme proposé par le bailleur, il sera retenu un coefficient de vétusté de 40 %.

La condamnation de la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes doit donc être limitée à 60 % de la somme de 4.350 euros HT, soit un total de 2.610 euros HT ou 3.132 euros TTC.

***

Par conséquent, la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes sera condamnée à payer à la S.C.I. Le Louvre la somme de 10.172 euros TTC (2.000 + 5.040 + 3.132) au titre des travaux de reprise pour le local commercial situé sur la commune de [Localité 4].

B/ Sur les locaux situés à [Localité 7]

1/ Sur les plinthes et le verrou porte

Le tribunal relève l’accord des parties pour la prise en charge des travaux de réparation des plinthes du local et du verrou porte, pour un montant total de 2.580,24 euros TTC (pièce 12).

2/ Sur la réfection des murs

Une simple lecture de l’état des lieux d’entrée permet d’établir que les murs étaient déjà fortement usagés lors de l’entrée dans les lieux. En effet, les parties avaient relevé la présence de tapisserie ternie dans quatre pièces (pages 1, 2 et 5), avec présence de moisissure dans l’une d’elles (page 5), et fissure de haut en bas dans une autre (p. 3). Il apparaît ainsi qu’une seule pièce comporte la mention « RAS » (page 4).

L’état des lieux de sortie relève à nouveau la présence de taches et de traces, dont la fissure présente dans l’une des pièces du local (pièce 8).

Dès lors, la condamnation de la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes doit être limitée à 10 % de la somme inscrite dans le devis du 10 février 2023 compte tenu de l’état de vétusté préexistant lors de l’entrée dans les lieux.

La S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes sera donc condamnée à payer la somme de 270 euros HT, soit 324 euros TTC.

3/ Sur le revêtement des sols

Outre le fait que l’état des lieux d’entrée indique dans chaque pièce la présente de nombreuses rayures sur le sol (pièce 5), il est constant que le seul désordre supplémentaire relevé par le commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie est la présence de cloques dans la pièce d’accueil du local (pièce 8, pages 3 et 4).

Il s’en suit que le bailleur n’est pas fondé à demander une limitation du coefficient de vétusté à hauteur de 50 %, la quasi-totalité des désordres étant préexistants à l’entrée dans les lieux du preneur.

Il convient donc de porter le coefficient de vétusté à hauteur de 90 % et de condamner en conséquence la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer aux époux [B], bailleurs, la somme de 412,80 euros HT, soit 495,36 euros TTC selon devis du 10 février 2023 (pièce 13).

***

Par conséquent, la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes sera condamnée à payer aux époux [B] la somme de 3.399,60 euros TTC (2.580,24 + 324 + 495,36) au titre des travaux de reprise pour le local commercial situé sur la commune d'[Localité 7].

C/ Sur les locaux situés à [Localité 8]

À titre liminaire, le tribunal relève que la S.C.I. Le Louvre ne produit pas l’état des lieux d’entrée signé entre les parties, le bordereau des pièces comportant la mention manuscrite « manque » au côté de la pièce 6 « État d’entrée dans les lieux 31 janvier 2008 Vif ».

Toutefois, la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes ne conteste pas dans ses conclusions l’existence de cet état des lieux d’entrée et le courriel adressé par elle le 13 mars 2023 confirme la réalisation de cet état des lieux d’entrée, qu’elle ne verse pas.

En tout état de cause, il convient de rappeler qu’à défaut de produire un état des lieux d’entrée, l’article 1731 du code civil prévoit que le preneur est présumé avoir reçu les lieux en bon état des réparations locatives.

Les parties s’accordent sur le fait qu’il n’a pas été fait d’état des lieux de sortie le 31 janvier 2023. Il incombe donc au bailleur de rapporter la preuve de l’état du local et des équipements au jour de la sortie des lieux.

Sur ce point, la copie du courriel du 13 mars 2023 adressé par la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes suffit à rapporter la preuve qui incombe au bailleur dès lors que le preneur reconnaît les dysfonctionnements du système de climatisation du local qu’il impute non pas à un défaut d’entretien, mais à la vétusté de l’installation qui rend impossible le changement des pièces (pièce 14).

Or, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 6 du bail commercial, les parties ont entendu mettre à la charge du preneur le coût des travaux de remplacement des équipements dont la réparation est impossible.

La S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes ne rapportant pas la preuve du caractère vétuste de l’installation au jour de son entrée dans les lieux ni que le dysfonctionnement du système de climatisation porte sur une partie seulement des équipements, elle sera condamnée à prendre en charge l’intégralité des coûts de remise en état de l’installation, soit la somme de 6.942 euros TTC selon devis en date du 15 février 2023 (pièce 15).

II/ Sur les autres demandes

A/ Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens de l’instance, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes, qui succombe à l’instance, est condamnée aux dépens.

B/ Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes qui succombe est déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre à payer à la S.C.I. Le Louvre la somme de 1.000 euros ainsi que 1.000 euros à Monsieur [H] [B] et Madame [S] [M] épouse [B].

C/ Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il est rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant à juge unique, en premier ressort et par jugement contradictoire :

CONDAMNE la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer à la S.C.I. Le Louvre la somme de 10.172 euros TTC au titre des travaux de reprise concernant le local commercial situé sur la commune de [Localité 4] ;

CONDAMNE la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer à Monsieur [H] [B] et Madame [S] [M] épouse [B] la somme de 3.399,60 euros TTC au titre des travaux de reprise concernant le local commercial situé sur la commune d'[Localité 7] ;

CONDAMNE la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer à la S.C.I. Le Louvre la somme de 6.942 euros TTC au titre des travaux de reprise concernant le local commercial situé sur la commune de [Localité 8] ;

CONDAMNE la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes aux entiers dépens ;

CONDAMNE la S.A.S. Square Habitat Sud Rhône-Alpes à payer à la S.C.I. Le Louvre la somme de 1.000 euros et à Monsieur [H] [B] et Madame [S] [M] épouse [B] la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

PRONONCÉ publiquement par mise à disposition du jugement au greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

LA GREFFIERE LA JUGE

Béatrice MATYSIAK Coralie GRENET