MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 25/00405 – N° Portalis DB3J-W-B7J-G3Z5

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS

EN DATE DU 18 Février 2026

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à :

— M^e LE [Localité 1]

Copie exécutoire à :

— M^e LE [Localité 1]

S.A.S. QUARTZ PROPERTIES

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marion LE LAIN, avocate au barreau de POITIERS substituée par M^e Méghane SACHON, avocate au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE :

S.A.S.U. DISTRICHAZ

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non constituée

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge

GREFFIER : Maryline LANGLADE

Débats tenus à l’audience publique de référés du : 14 Janvier 2026.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 1er avril 2011, la SAS QUARTZ PROPERTIES a consenti à la société CHINVEST un bail commercial sur des locaux situés : lot n°3 de 550 m² environ dans un ensemble de bâtiments à usage commercial, [Adresse 3]", [Adresse 4], moyennant un loyer de 70.000 euros HT/HC par an.

La société CHINVEST a cédé en 2023 le bail commercial à la SASU DISTRICHAZ.

Par acte de commissaire de justice du 10 septembre 2025, la SAS QUARTZ PROPERTIES a fait signifier à la SASU DISTRICHAZ un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 19.673,28 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 novembre 2025 remis à étude, la SAS QUARTZ PROPERTIES a fait assigner la SASU DISTRICHAZ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers aux fins d’obtenir notamment le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion de la locataire et sa condamnation à payer à titre de provision les arriérés de loyers et de charges ainsi que des indemnités d’occupation pour l’avenir, outre les frais.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 janvier 2026.

En demande, la SAS QUARTZ PROPERTIES, représentée par son conseil, lequel se réfère à l’audience à son assignation, demande au juge des référés de, notamment :

— Condamner la SASU DISTRICHAZ à titre provisionnel au paiement de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 36.669,73 euros TTC, avec intérêts au taux légal ;

— Condamner la SASU DISTRICHAZ à payer une provision de 3.666,97 euros HT au titre de la clause pénale (article 26 des conditions générales) ;

— Constater que la clause résolutoire est acquise au 10 octobre 2025 ;

— Prononcer l’expulsion de la SASU DISTRICHAZ et de tout occupant de son chef du local loué, sous astreinte ;

— Fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SASU DISTRICHAZ à 166,70 euros HT par jour ;

— Condamner à titre provisionnel la SASU DISTRICHAZ à payer l’indemnité d’occupation jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— Condamner la SASU DISTRICHAZ à payer à la SAS QUARTZ PROPERTIES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SASU DISTRICHAZ aux dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAS QUARTZ PROPERTIES expose que les loyers demeurnet impayés malgré le commandement de payer.

En défense, la SASU DISTRICHAZ n’a pas comparu.

A l’audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 18 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’état des inscriptions.

L’article L143-2 du code de commerce dispose que : « Le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, au domicile élu par eux dans leurs inscriptions. Le jugement ne peut intervenir qu’après un mois écoulé depuis la notification.

La résiliation amiable du bail ne devient définitive qu’un mois après la notification qui en a été faite aux créanciers inscrits, aux domiciles élus. »

En l’espèce, il est justifié que l’assignation a été dénoncée à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL CHARENTE-PERIGORD, créancier inscrit (pièce n°9), suivant acte à étude du 1er décembre 2025.

Par conséquent, les formalités de l’article L143-2 du code de commerce précité sont respectées.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire.

L’article L145-41 alinéa 1er du code de commerce dispose que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

En l’espèce, le commandement de payer les loyers, visant la clause résolutoire régulièrement prévue au bail commercial (article 27), a été valablement délivré le 10 septembre 2025 pour une créance en principal de 19.673,28 euros.

Il ne résulte d’aucun élément des débats que les causes de ce commandement auraient été acquittées dans le délai d’un mois ouvert par cet acte.

Par conséquent, il y a lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire avec effet au 10 octobre 2025 à minuit, privant la SASU DISTRICHAZ de droits sur le local à compter du lendemain.

Sur la demande d’expulsion.

En vertu de l’article L411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion ne peut être poursuivie notamment qu’en vertu d’une décision de justice.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite au regard de l’atteinte portée au droit de propriété du bailleur et du manque à gagner constitué par la perte prolongée des loyers.

A défaut de délais, la SASU DISTRICHAZ occupe les locaux désormais sans droit ni titre depuis l’acquisition de la clause résolutoire le 10 octobre 2025, et son expulsion, seule mesure de nature à restaurer les droits du bailleur sur son local, doit être ordonnée dans les conditions légales.

En cas d’expulsion, le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution sans qu’il y ait lieu pour le juge qui ordonne l’expulsion de statuer sur une demande à ce titre.

Il n’y a pas lieu d’ordonner d’astreinte pour l’exécution de cette obligation de quitter les locaux, en considération de ce que le concours de la force publique est accordé dans les conditions légales.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»

Il résulte de l’article 1728 2° du code civil que le preneur est tenu notamment de payer le prix du bail aux termes convenus.

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge des référés n’a pas pouvoir pour fixer mais sur laquelle il peut accorder une provision.

En l’espèce, la SAS QUARTZ PROPERTIES produit aux débats un décompte aux termes duquel la SASU DISTRICHAZ reste lui devoir la somme de 36.669,73 TTC euros au 04 novembre 2025 (pièce n°7).

Aucun élément des débats ne permet de retenir que cette créance serait entachée de contestations sérieuses, à l’exception de la somme de 235,33 euros sous le libellé REFACTURATION COMMANDEMENT DE PAYER, alors que le coût de cet acte sera déjà inclus dans les dépens, de sorte qu’il ne peut être également pris en compte dans l’arriéré locatif provisionnel.

Dès lors, la SAS QUARTZ PROPERTIES est en droit d’obtenir la condamnation de la SASU DISTRICHAZ à lui payer la somme de 36.434,40 euros TTC à titre de provision sur les loyers, provisions sur charges, charges et indemnités d’occupation au 04 novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter de l’assignation du 27 novembre 2025 au vu de la demande, conformément aux articles 1231-6 et 1344 du code civil.

Sur la demande de provision de 3.666,97 euros HT au titre de la clause pénale (article 26 des conditions générales).

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’accorder une provision sur une clause pénale, laquelle est susceptible de modération devant le juge du fond.

La demande est rejetée.

Sur la demande de provision sur les indemnités d’occupation pour l’avenir.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.»

Conformément à l’article 544 du code civil, le propriétaire d’un local occupé sans droit ni titre par un tiers a droit d’obtenir la condamnation de ce tiers à lui payer une indemnité d’occupation en compensation de l’atteinte à son droit de propriété.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire, le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation, que le juge des référés n’a pas pouvoir pour fixer mais sur laquelle il peut accorder une provision.

A titre liminaire, il ne peut être fait droit à la demande de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SASU DISTRICHAZ à 166,70 euros HT par jour, en ce que la fixation d’une indemnité d’occupation excède les pouvoirs du juge des référés.

En revanche, au vu des loyers et provisions sur charges précédemment retenus par les parties comme prix de l’occupation du local, il y a lieu de condamner la SASU DISTRICHAZ, pour la durée de l’occupation du local sans droit ni titre, au paiement d’une provision sur indemnité d’occupation de 166,70 euros HT par jour, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités.

En considération de la condamnation précédemment allouée pour l’arriéré au 04 novembre 2025, l’indemnité n’est due qu’à compter du 1er décembre 2025.

Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision.

Sur les dépens.

La SASU DISTRICHAZ, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à ce texte, la SASU DISTRICHAZ, qui perd son procès et reçoit condamnation aux dépens, devra également payer à la SAS QUARTZ PROPERTIES une somme de 2.000 euros.

Sur l’exécution provisoire.

La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe,

CONSTATE, relativement au bail commercial conclu par acte en date du 1er avril 2011 entre la SAS QUARTZ PROPERTIES, bailleur, et la SASU DISTRICHAZ (venue aux droits de la société CHINVEST), preneur, sur des locaux situés : lot n°3 de 550 m² environ dans un ensemble de bâtiments à usage commercial, [Adresse 5], l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail avec effet à la date du 10 octobre 2025 ;

ORDONNE à la SASU DISTRICHAZ de libérer ces locaux, la libération des locaux étant caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés ;

ORDONNE, à défaut de restitution spontanée des locaux, l’expulsion de la SASU DISTRICHAZ et de tout occupant de son chef des locaux situés le lot n°3 de 550 m² environ dans un ensemble de bâtiments à usage commercial, [Adresse 5], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier conformément aux règles légales ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi par les articles L433-1 et R433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner une astreinte pour l’exécution de l’obligation de quitter les lieux ;

CONDAMNE la SASU DISTRICHAZ à payer à la SAS QUARTZ PROPERTIES la somme de 36.434,40 euros TTC à titre de provision sur les loyers, provisions sur charges, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 04 novembre 2025, avec intérêts au taux légal sur le tout à compter du 27 novembre 2025 ;

REJETTE la demande de la SAS QUARTZ PROPERTIES en provision au titre de la clause pénale ;

REJETTE la demande de la SAS QUARTZ PROPERTIES en fixation du montant de l’indemnité d’occupation mise à la charge de la SASU DISTRICHAZ à 166,70 euros HT par jour ;

CONDAMNE la SASU DISTRICHAZ à payer à la SAS QUARTZ PROPERTIES une provision sur indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 166,70 euros HT par jour, à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par l’évacuation complète de ceux-ci et la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues au jour le jour ;

CONDAMNE la SASU DISTRICHAZ aux dépens, dont les frais de commandement de payer ;

CONDAMNE la SASU DISTRICHAZ à payer à la SAS QUARTZ PROPERTIES la somme de 2.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;

Le Greffier Le Juge des référés