TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 12 SEPTEMBRE 2025

N° RG 24/00207 – N° Portalis DBWV-W-B7I-E2AZ

Nac :5AA

Minute:

Jugement du :

12 septembre 2025

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

c/

Madame [M] [J]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 6] AUBE HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Madame [E] [K], munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [M] [J]

représentée par UDAF DE L’AUBE, curateur

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Olivier LEROY, avocat au barreau d’AUBE substitué par M^e Anne BAUDIER, avocat au barreau d’AUBE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/2812 du 09/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 juin 2025 tenue par Madame Christine FRISON, Magistrat à titre temporaire du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Madame Julie DOMITILE, Greffier, lors des débats et de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier lors de la mise à disposition. En présence de Madame [N] [L], auditrice de justice ;

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 12 septembre 2025, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 7 octobre 2015, l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT a donné à bail à Mme [M] [J] un appartement situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 316,89 euros.

Un état des lieux d’entrée a été établi contradictoirement le 8 octobre 2015.

Un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement le 01 mars 2022.

Une tentative de médiation s’est soldée par un échec, tel qu’il ressort du constat de carence en date du 21 novembre 2022.

Par requête reçue par le greffe le 19 janvier 2024, l’OPH TROYES AUBE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d’obtenir la condamnation de Mme [M] [J] à payer les sommes qu’il estime lui être dues.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 07 mars 2025 par les soins du greffe.

Suite à une demande de renvoi, à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 juin 2025, l’OPH TROYES AUBE HABITAT – représentée par Madame [E] [K]- reprend les termes de sa requête et demande au tribunal de :

— condamner Mme [M] [J] lui verser la somme de 671,29 € au titre des loyers et charges impayés;

— condamner Mme [M] [J] à lui verser la somme de 1 757,64 € au titre des réparations locatives;

condamner Mme [M] [J] à lui verser la somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamnerMme [M] [J] aux entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT fait valoir que la locataire sortante demeure redevable d’impayés de loyers et charges. Il expose également que la comparaison entre les états des lieux fait apparaître des dégradations locatives pour lesquelles il sollicite indemnisation. Il indique ne pas s’opposer à ce que des délais de paiement soient accordés à la défenderesse, à condition que les délais accordés soient inférieurs à une durée de 36 mois.

Mme [M] [J] – représentée par son conseil – demande au tribunal de :

— relever que Mme [M] [J] assistée de l’UDAF es qualité de curateur forme des protestations et des réserves sur les demandes en paiement de la société [Localité 6] AUBE HABITAT ;

— en cas de condamnation de celle-ci, accorder à Mme [M] [J] les délais de paiement les plus larges, 36 mois, pour s’acquitter du paiement des sommes qui seraient dues ;

— débouter la demanderesse de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

— laisser les dépens à la charge de la demanderesse.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de condamnation au paiement

1.1. Sur l’arriéré locatif

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT produit le contrat de bail d’habitation signé par Mme [M] [J] le 7 octobre 2015, ainsi que l’extrait du compte locatif, qui laisse apparaître un solde débiteur de 671,29, € au 4 mars 2025, représentant les loyers et charges impayés concernant les échéances des mois de février 2022, juin 2022 et avril 2023.

Mme [M] [J] ne conteste pas les sommes dues.

Ainsi, Mme [M] [J] sera condamnée à verser à l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 671,29 € représentant les loyers et charges impayés concernant les échéances des mois de février 2022, juin 2022 et avril 2023.

1.2. Sur les réparations locatives

L’article 1732 du code civil et l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

L’article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d’intervention d’un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire.

En l’espèce, l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT fournit le contrat de bail, l’état des lieux d’entrée en date du 8 octobre 2015 et l’état des lieux de sortie en date du 01mars 2022.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d’un usage normal et dont doit répondre le locataire, à savoir :

le remplacement de la serrure de la boîte aux lettres cassée pour 29,37 € ;

le remplacement du meuble sous évier pour 73,83 €,un abattement de 60 % pour vétusté ayant été appliqué, compte tenu de la durée d’occupation de la locataire ; ;

la réfection du joint évier cassé + bouchons x2 manquants pour 38,91 € ;

le remplacement du combiné d’interphone pour 49,94 € ;

le nettoyage complet du logement+ vitres sales pour 204,84 € ;

le remplacement béquille placard pour 29,37€ ;

le remplacement serrure + béquille porte séjour cassée pour 64,15 € ;

le remplacement oculus du séjour cassé pour 84,33 € ;

le traitement complet du logement pour cafards et punaises pour 135,30 € ;

le remplacement de la prise TV de la chambre 2 pour 22,19 € ;

le remplacement de la vidange de lavabo cassé pour 51,21 € ;

le remplacement serrure porte wc cassée pour 54,15€ ;

le remplacement abattant wc cassé pour 25,60€ ;

le remplacement mécanisme chasse d’eau cassé pour 30,72€ ;

le remplacement cylindre porte palière, clé perdue pour 41,95€ ;

le remplacement d’un badge cassé pour 15,00€ ;

Soit un total de 950,86 €.

Il convient de préciser que l’ensemble des demandes formées pour la réfection des revêtements de murs et la peinture ont été écartées en application du barème de vétusté, la durée maximale de vie des supports étant de 10 ans et au regard des 6 années et 2 mois d’occupation de la locataire et des observations formulées sur l’état des lieux d’entrée qui précisait que les murs et plafonds étaient défraîchis.

Ainsi, Mme [M] [J] sera condamnée à verser à l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 950,86 € au titre des réparations locatives.

2. Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du même code prévoit que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, Mme [M] [J] sollicite des délais de paiement sur une durée de 36 mois. Le délai de 36 mois, proposé ne sera pas retenu mais afin de lui permettre de s’acquitter de la dette , c’est le délai légal de 24 mois qui sera appliqué.

Au regard des propositions formulées à l’audience et du montant de la dette, Mme [M] [J] sera autorisée à se libérer de sa dette locative dans les conditions qui seront précisées au dispositif et assorties d’une clause de déchéance du terme.

3. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [M] [J], partie perdante, supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT les frais avancés au titre de la présente procédure. Mme [M] [J] sera condamnée à lui verser une somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [M] [J] à verser à l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 671,29€ (SIX CENT SOIXANTE ET ONZE EUROS ET VINGT- NEUF CENTIMES) représentant les loyers et charges impayés concernant les échéances des mois de février 2022, juin 2022 et avril 2023. ;

CONDAMNE Mme [M] [J], à verser à l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 950,86€ (NEUF CENT CINQUANTE EUROS ET QUATRE-VINGT SIX CENTIMES) au titre des réparations locatives ;

AUTORISE Mme [M] [J], à s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 67 € chacune et une 24 ème mensualité qui soldera les dettes en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité, l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELLE qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

CONDAMNE Mme [M] [J], à verser à l’OPH [Localité 6] AUBE HABITAT la somme de 80 € (QUATRE VINGT EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [M] [J], aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

Le greffier, Le président,