N°Minute:25/00080

DOSSIER : N° RG 24/00620 – N° Portalis DBYB-W-B7I-PCVD

Copie exécutoire à

M^e Michèle TISSEYRE

expédition à

Mme [K] [U]

le 15 Janvier 2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

[Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 15 Janvier 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé,

assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 4], dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Michèle TISSEYRE, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [K] [U], demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

Les débats ont été déclarés clos le 10 Décembre 2024 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 15 Janvier 2025.

SUR QUOI, L’ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 26 octobre 2022, la SA FDI HABITAT a donné à bail à Madame [K] [U] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 473,94 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 70,82 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA FDI HABITAT a fait signifier à Madame [K] [U], par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2024, un commandement de payer la somme de 2.956,20 euros, arrêté à la date du 13 février 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré à personne le 14 juin 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA FDI HABITAT a fait assigner Madame [K] [U] pour l’audience du 10 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 :

— le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers et de charges,

— l’expulsion de Madame [K] [U] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

— la fixation de l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers, charges comprises, avec indexation, et ce jusqu’au départ effectif des lieux, et la condamnation de Madame [K] [U] au paiement de celle-ci,

— la condamnation de Madame [K] [U] à payer la somme de 5.038,43 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, ainsi que la somme de 38,10 euros à titre de provision correspondant aux pénalités de retard, sommes à parfaire au jour de l’audience,

— la condamnation de Madame [K] [U] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [K] [U], daté du 27 septembre 2024. La conclusion est que la locataire ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

À l’audience du 10 décembre 2024, la SA FDI HABITAT était représentée par son conseil. Madame [K] [U] a comparu.

La SA FDI HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 6.572,56 euros. Elle s’est par ailleurs opposée à ce que des délais de paiement soient accordés à la locataire pour l’apurement de la dette.

Madame [K] [U] a reconnu le montant de la dette fixée par la bailleresse. Elle a exposé sa situation personnelle, tant familiale que financière et professionnelle, sollicité que le jeu de la clause résolutoire soit suspendu et qu’il lui soit accordé des délais de 36 mois pour apurer l’arriéré.

La décision a été mise en délibéré au 15 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne morale, la SA FDI HABITAT justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité, le signalement de la situation d’impayés aux organismes payeurs des aides au logement valant saisine.

La SA FDI HABITAT justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail prévoit qu’à défaut de paiement d’une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 13 février 2024 vise cette clause. Toutefois, il ne contient pas l’ensemble des mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité.

En effet, il convient de constater que la SA FDI HABITAT n’a pas produit le décompte qui aurait dû être joint au commandement de payer, or ce décompte est une condition essentielle de la régularité du commandement. L’absence de décompte joint au commandement de payer entraîne la nullité de ce dernier.

Dès lors, la SA FDI HABITAT sera déboutée de sa demande de constat de l’acquisition des effets de la clause résolutoire et de ses demandes d’expulsion et de condamnation à une indemnité d’occupation.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [K] [U] se trouve redevable de la somme de 6.062,42 euros en arriéré de loyers, de charges et d’indemnités d’occupation échus, arrêté au 2 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [K] [U] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 6.062,42 euros à la SA FDI HABITAT.

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la situation financière et personnelle de Madame [K] [U] justifie de lui accorder des délais de paiement afin de solder l’endettement locatif.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, durant le délai fixé pour apurer la dette, les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [K] [U], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Madame [K] [U] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

La SA FDI HABITAT sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

DÉBOUTONS la SA FDI HABITAT de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2022 entre la SA FDI HABITAT et Madame [K] [U] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1],

DÉBOUTONS la SA FDI HABITAT de ses demandes d’expulsion de Madame [K] [U] et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

CONDAMNONS Madame [K] [U] à payer à la SA FDI HABITAT la somme provisionnelle de 6.062,42 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté à la date du 2 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

AUTORISONS Madame [K] [U] à se libérer de la dette en 23 versements mensuels de 253 euros et une 24ème mensualité qui soldera la dette,

PRÉCISONS que chaque versement devra intervenir le 15 du mois, et pour le premier versement, au plus tard le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance,

DISONS qu’à défaut de paiement d’une mensualité l’intégralité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible quinze jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;

RAPPELONS qu’au cours du délai fixé pour apurer la dette, les procédures civiles d’exécution qui auraient été engagées par le créancier sont suspendues et les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues,

DÉBOUTONS la SA FDI HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [K] [U] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [K] [U],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA FDI HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l’exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS