TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 05 JANVIER 2026

N° RG 25/02321 – N° Portalis DBWV-W-B7J-FLIU

Nac :72A

Minute:

Jugement du :

05 janvier 2026

S.D.C. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, GINESTET IMMOBILIER

c/

Monsieur [C] [W]

DEMANDERESSE

S.D.C. SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES [Adresse 6], représenté par son Syndic en exercice, GINESTET IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Laurence IMBERT, avocat au barreau de MELUN substitué par M^e Julien BOUTROY, avocat au barreau de PARIS

DEFENDEUR

Monsieur [C] [W]

[Adresse 3]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 03 novembre 2025 tenue par Élodie CARRA, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 05 janvier 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] (10) est placé sous le régime de la copropriété.

La société GINESTET IMMOBILIER est le syndic de cette copropriété.

Monsieur [C] [W] est copropriétaire du lot numéro 4 au sein de cet ensemble.

Par mise en demeure du 14 février 2023, Monsieur [C] [W] a été invité à s’acquitter du règlement des charges de copropriété impayées afférentes à son lot.

Le conciliateur de justice a rendu un procès-verbal de carence le 17 janvier 2025.

En l’absence de paiement, par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à TROYES représenté par son syndic en exercice a saisi le tribunal judiciaire de Troyes de demandes tendant à la condamnation de Monsieur [C] [W] à lui payer les sommes de :

5.264,62 € au titre des charges impayées arrêtées au 1er juillet 2025, augmenté des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 14 février 2023, outre la capitalisation des intérêts ;

1.500 € à titre de dommages et intérêts ;

1.800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 03 novembre 2025, le demandeur, représenté par son conseil, a indiqué maintenir ses demandes telles que reprises dans son exploit introductif d’instance.

Bien que régulièrement assigné (à personne), Monsieur [C] [W] n’a pas comparu, ne formulant ainsi aucune demande et ne soulevant aucun moyen de défense.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 05 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, le défaut de comparution du défendeur n’empêche pas qu’il soit statué sur le fond de l’affaire, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des provisions sur charges de copropriété échues

Les dispositions de l’article 1353 du Code civil prévoient que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En matière de copropriété, l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives aux services collectifs et équipements communs, ainsi qu’à celles relatives à la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Suivant les articles 14-1 et 14-2 de cette loi les provisions sur charges votées au budget prévisionnel, sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou selon les modalités fixées par l’assemblée générale des copropriétaires qui se réunit chaque année.

Des dispositions de ces articles, il découle que dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes, ainsi qu’il résulte des attestations de non recours aux assemblées générales de 2021 à 2025.

Sur l’habilitation du syndic

En premier, lieu, le syndicat des copropriétaires agissant par son syndic, doit justifier de son habilitation en ce sens par la production du contrat de syndic.

En l’espèce, le demandeur produit le contrat de syndic habilitant la société GINESTET IMMOBILIER à représenter la copropriété demanderesse.

Sur l’exigibilité de la dette

Conformément à l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 il a été adressé à chaque copropriétaire, par lettre simple, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible suivant le budget prévisionnel.

Pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, suivant les mêmes formes il a été adressé à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

Ces avis d’appels de fond sont produits par le syndicat demandeur pour la période du 1er avril 2022 au 31 décembre 2025.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Les procès-verbaux des assemblées générales 2022 à 2025 sont également produits.

L’ensemble établit l’approbation des comptes rendant exigibles le paiement de provisions.

Monsieur [C] [W] ne s’est plus acquitté du règlement des sommes dues au titre des charges depuis le 1er avril 2022, ainsi qu’il résulte du relevé de compte copropriétaire individuel de Monsieur [C] [W], arrêté au 1er octobre 2025 à concurrence de 5.264,62 €.

Enfin, préalablement à toute action en justice, une mise en demeure doit être adressée au débiteur.

En l’espèce, le demandeur produit une mise en demeure du 14 février 2023 pour une somme de 770,53 € arrêtée au 1er janvier 2023 qui seront retenus en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire.

Sur la base du décompte produit par le demandeur, les sommes dues au titre des charges et des frais de recouvrement de l’article 10-1 par Monsieur [C] [W] seront arrêtées à la somme totale de 5.264,62 €.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, la mise en demeure a été adressée à Monsieur [C] [W] le 14 février 2023 pour une somme de 770,53 € et l’acte de commissaire de justice tendant à la condamnation de Monsieur [C] [W] à lui payer les sommes de 5.264,62 € au titre des charges impayées lui a été délivrée le 15 octobre 2025.

En conséquence, la somme due par Monsieur [C] [W] produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure soit le 14 février 2023 sur la somme de 770,53 €, et de l’assignation du 15 octobre 2025 pour le surplus.

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

La capitalisation des intérêts étant sollicitée par le demandeur, elle sera ordonnée aux termes du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le demandeur établit l’existence d’un préjudice distinct de celui résultant du retard dans les paiements, par la multiplicité et l’ancienneté des impayés, qui justifie l’allocation de dommages-intérêts distincts.

En conséquence, il y aura lieu de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires et de condamner Monsieur [C] [W] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur la condamnation aux dépens :

L’article 695 du code de procédure civile énumère les dépens qui comprennent notamment, les droits, taxes, redevances ou émoluments perçus par les greffes des juridictions ou l’administration des impôts à l’exception des droits, taxes et pénalités éventuellement dus sur les actes et titres produits à l’appui des prétentions des parties ; les débours tarifés ; les émoluments des officiers publics ou ministériels ;la rémunération des avocats dans la mesure où elle est réglementée y compris les droits de plaidoirie.

Monsieur [C] [W], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

L‘article 700 du code de procédure civile, dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Monsieur [C] [W], qui succombe, sera condamné à payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’exécution provisoire étant de droit, Il sera donc rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 7] représenté par son syndic GINESTET IMMOBILIER ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] à payer la somme de 5.264,62 €, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] au titre des charges impayées arrêtées au 4ème trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure soit le 14 février 2023 sur la somme de 770,53 €, et de l’assignation du 15 octobre 2025 pour le surplus.

CONDAMNE Monsieur [C] [W] à payer la somme de 500 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 7] à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] à payer la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [C] [W] aux entiers dépens de l’instance.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE