COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00185 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JXHN

Minute N° : 25/00474

JUGEMENT DU 12 Août 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société SOCIETE FRANCAISE DES HABITATIONS ECONOMIQUES

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Anne-Cécile NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par la SELARL ROCHELEMAGNE-GREGORI-HUC.BEAUCHAMPS, avocats au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [G] [O]

née le 23 mars 2004 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie BLAS, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2024/3155 du 16/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AVIGNON)

Madame [P] [H]

née le 29 Juin 1953 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Emilie BLAS, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 3/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 novembre 2019, avec effets au 1er décembre 2019, La société française des habitations économiques (SFHE) a consenti à Madame [Y] [H] un bail à usage d’habitation principale d’un logement de type T4 situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 522,61 euros, outre provisions pour charges initiales de 37,15 euros.

Madame [Y] [H] est décédée le 11 septembre 2022.

Sa mère, Madame [P] [H], née le 29 juin 1953, et sa fille, Madame [G] [O] née le 23 mars 2004, ont fait une demande de transfert de bail à la suite due ce décès, exposant souhaiter rester vivre au domicile,.

Par correspondance du 27 janvier 2023, la SFHE a rejeté cette demande en raison de la typologie du logement, en l’occurrence, un T4, n’étant pas adapté à la composition du foyer et du montant du loyer et des charges, trop élevés. Un autre logement T2 a été proposé par la SFHE à Madame [G] [O], disponible à compter de juin 2023, sur la commune de [Localité 4].

Par correspondance du 16 mars 2023, Madame [P] [H] a néanmoins indiqué qu’elle souhaitait rester dans le logement où toutes deux vivent ensemble depuis près de 3 ans.

Par une correspondance du 7 juin 2023, la SFHE réitérait les termes de sa précédente correspondance, indiquant rester dans l’attente de restitution du logement vide.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 mars 2024, une sommation interpellative a été signifié aux occupantes. Une sommation de déguerpir a également été signifiée le même jour.

Un supplément de loyer de solidarité a été facturé à Madame [O], au motif d’un manquement à ses obligations.

C’est dans ces circonstances que, par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024, La SFHE a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, Madame [P] [H] et Madame [G] [O], par acte de commissaire de justice délivré le 16 avril 2024 aux fins de :

Déclarer la résiliation du bail depuis le 11 septembre 2022Ordonner l’expulsion des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,Condamner solidairement Madame [O] et Madame [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle non inférieure à 954,79 euros et ce jusqu’au départ effectif des lieux, Condamner solidairement Madame [O] et Madame [H] au paiement de la somme de 1.361 euros, selon décompte arrêté au 29 février 2024, au titre de l’arrêté pour les loyers, charges et LSL impayés. Condamner solidairement Madame [O] et Madame [H] au paiement de la somme de 2000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner solidairement Madame [O] et Madame [H] aux entiers dépens et de tous les actes rendus nécessaires à la procédure.Rejeter toute demande de délai de paiement

Rejeter toute demande de délai tendant à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir vu l’urgence et le bien-fondé de la réclamation

Condamner solidairement Madame [O] et Madame [H] au paiement des frais d’exécution et dire qu’en cas d’exécution forcée, les frais seront à leur charge en sus de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Après plusieurs renvois, l’affaire est examinée à l’audience du 6 juin 2025.

La SFHE, représentée, a sollicité le bénéfice de ses dernières écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans l’acte introductif d’instance, excepté s’agissant de l’actualisation de la dette locative à hauteur de 5.324,61 euros selon décompte arrêté au 23 avril 2025.

Au soutien de ses demandes, elle expose que l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, prévoyant le transfert du bail, n’est pas applicable à Madame [G] [O], s’agissant d’un logement appartenant aux organismes d’habitation à loyer modéré, soumis à des conditions particulières (logement adapté à la taille du ménage, conditions de ressources…) ; que s’agissant de Madame [H], cette dernière n’a sollicité le glissement du bail que suite au refus adressé à sa petite-fille ; que les attestations qu’elle produit ne sauraient être retenues, faute de respecter les conditions de l’article 202 du code de procédure civile, et étant sur le fond identiques et datées du même jour ; qu’enfin, l’application du surloyer (SLS) est applicable en l’espèce.

De leur côté, Madame [O] et Madame [H] représentées par leur conseil sollicitent le bénéfice de leurs dernières conclusions, et sollicitent du tribunal de :

Débouter la SFHE de l’intégralité de ses demandesCondamner la SFHE au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépensA titre infiniment subsidiaire, écarter l’exécution provisoire de droit en raison des circonstances de l’espèce.

Au soutien de leurs demandes, elles exposent que les conditions du transfert de plein droit du contrat de bail sont réunies, Madame [H] vivant depuis 2020 dans le logement de sa fille et étant âgée de plus de 65 ans lors du décès de cette dernière ; que par ailleurs, le transfert du bail s’étant opéré de plein droit , la majoration du loyer au titre de le SLS n’est pas applicable.

Les défendeurs ayant comparu représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.» , il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 6 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 août 2025

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert de bail et la demande de résiliation

En cas de décès du locataire, le transfert de bail est régi par les articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989.

L’article 14 dispose que lors du décès du locataire, le bail peut être transféré aux descendants et aux ascendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à compter de la date du décès.

« Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès. »

L’article 40 de cette même loi subordonne le transfert de bail d’un logement social à 2 conditions supplémentaires :

« L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. »

En revanche, ce même article prévoit l’inapplicabilité de ces conditions si l’ascendant est âgé de plus de 65 ans.

« Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers (…) les personnes de plus de soixante-cinq ans. »

En l’espèce, il résulte des nombreuses attestations versées aux débats par les défenderesses que Madame [H], grand-mère de la défunte, et sa petite-fille Madame [O] résidaient toutes deux de manière continue dans le logement depuis plus d’un an à la date du décès. La charge de la preuve étant libre au titre de l’article 1353 du Code civil, Le fait que les attestations versées au débat ne respectent pas stricto sensu les critères de l’article 202 du Code de procédure civile, ne leur enlève pas de facto leur valeur probante. Ainsi, en l’absence de tout autre élément démontrant leur caractère frauduleux, elles ne peuvent être écratées de ce seul motif.

Madame [H] et Madame [O] remplissent donc la condition de résidence exigée pour prétendre au transfert du contrat de bail en vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, les conditions légales applicables diffèrent en raison de leur âge respectif.

Madame [O], âgée de 18 ans à la date du décès de sa mère, ne bénéficie pas de cette dérogation. Si le transfert du contrat de bail pouvait en principe lui être accordé, celui-ci aurait dû porter sur un logement mieux adapté, ainsi que rendre compte de ses éléments de ressources, comme l’a expressément indiqué la SFHE dans sa correspondance du 27 janvier 2023.

Madame [H], née le 29 juin 1953, était âgée de 69 ans au moment du décès de sa fille. Conformément aux dispositions légales, les exigences relatives à l’adaptabilité du logement et aux conditions de ressources ne s’appliquent pas aux personnes âgées de plus de 65 ans. Elle est donc dispensée de ces conditions.

Les arguments avancés par la SFHE pour refuser ce transfert, notamment l’inadaptabilité du logement et l’affirmation selon laquelle seule Madame [O] pourrait en bénéficier, sont dès lors inopérants.

De même, le fait que la demande de transfert de bail de Madame [H] n’ait été formulée qu’après le refus opposé à sa petite-fille, Madame [O], est sans incidence. En effet, aucun délai légal n’est prévu par la loi du 6 juillet 1989 pour solliciter un transfert de bail. Cet argument ne peut donc être retenu en l’espèce.

Dès lors que Madame [H] remplit l’unique condition requise pour se voir transférer le bail de leur logement actuel, à savoir une résidence effective dans les lieux depuis plus d’un an à la date du décès, elle bénéficie de plein droit du transfert du contrat de bail. La demande de résiliation de bail sera donc rejetée et le transfert du bail de plein droit à son nom à compter du 11 septembre 2022 sera constaté.

Sur la demande d’expulsion et de condamnations au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, le transfert du contrat de bail à Madame [H] s’opérant de plein droit, celle-ci ne peut être considérée comme occupante sans droit ni titre.

La demande d’expulsion et de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles sera ainsi rejetée.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, il ressort de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société SFHE sollicite le règlement d’une dette locative à hauteur de 5324,61 euros selon décompte actualisé contradictoirement à l’audience. Elle produit à ce titre un relevé de compte arrêté à la date du 11 avril 2025, loyer de mars 2025 inclus dans lequel il apparait qu’outre le loyer mensuel, charges comprises, il est retenu, à compter du 31 janvier 2024, un supplément de loyer forfaitaire (SLS) à hauteur de 337,40 euros. Il ressort également de ce décompte que le loyer et les charges courants sont réglés mensuellement par les défenderesses.

Toutefois, dès lors que le transfert du contrat de bail au profit de Madame [H] s’est opéré de plein droit, aucune majoration de loyer ne saurait lui être appliquée. En tout état de cause, étant âgée de plus de 65 ans, Madame [H] n’est pas soumise aux conditions d’attribution des logements locatifs sociaux, ni tenue de justifier de ses ressources, conformément à l’article 40 susvisé.

Ainsi, il convient de déduire des sommes réclamées au titre de la dette locative l’ensemble des majorations retenues, soit un total de (337,40 x 12 =) 4.048,80 euros. Par ailleurs, la majoration de 25 euros au titre du loyer de janvier 2024 (642,39 euros au lieu de 617,39 euros) n’étant pas justifiée, elle sera déduite.

Ainsi, Madame [H], seule titulaire du bail depuis le 11 septembre 2022, sera condamnée à régler, au titre de la dette locative, la somme de 1.250,81 euros

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

La SFHE, qui succombe principalement à l’instance sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner la SFHE à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que les défenderesses ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que le bail consenti le 22 novembre 2019 à Madame [Y] [H] et portant sur un logement situé [Adresse 5] a été transféré de plein droit à Madame [P] [H] le 11 septembre 2022 suite au décès de Madame [Y] [H] ;

DEBOUTE en conséquence la Société Française des Habitations Economique de sa demande d’expulsion, et de sa demande de condamnation au paiement d’indemnités d’occupation mensuelles ;

CONDAMNE Madame [P] [H] à payer à la Société Française des Habitations Economique la somme de 1.250,81 euros au titre de la dette locative arrêtée au 11 avril 2025, loyer de mars 2025 inclus ;

CONDAMNE la Société Française des Habitations Economique, qui succombe principalement à l’instance, aux entiers dépens ;

CONDAMNE la Société Française des Habitations Economique, à payer à Madame [P] [H] et à madame [G] [O] la somme de 400 euros au titre de leurs frais irrépétibles ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 août 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame Hélène PRETCEILLE, greffier.

Le Greffier Le Juge