TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

Dossier N° RG 25/00401 – N° Portalis DBZI-W-B7J-EYBT

du 24 Juin 2025

MINUTE N° 25/35

AFFAIRE :

CREDIT AGRICOLE DU MORBIHAN – CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL

c/

[P] [S] [U]

Jugement du VINGT QUATRE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

ENTRE

CREDIT AGRICOLE DU MORBIHAN – CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL

Avenue de Kéranguen

56956 VANNES

Représenté par Maître Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, avocat au barreau de VANNES

CRÉANCIER POURSUIVANT

ET :

Monsieur [P] [S] [U] (demeurant anciennement 80 faubourg Saint-Michel 44350 GUERANDE)

23 avenue Victor Hugo

44500 LA BAULE

Comparant en personne

DÉBITEUR SAISI

DEBATS en audience publique le 13 mai 2025.

AFFAIRE mise en délibéré au 24 juin 2025.

Ce jour a été rendu par Madame Olivia REMOND, juge chargée du service de l’exécution assistée de Madame Emmanuelle BEDOUET, greffière, le jugement dont la teneur suit :

Agissant en vertu de la copie exécutoire de l’acte au rapport de Me [N] [B], notaire à Nantes, en date du 28 septembre 2020 ainsi que de deux bordereaux d’inscription de privilège de prêteur de deniers et d’inscription d’hypothèque conventionnelle enregistrés au Service de la Publicité Foncière de Vannes le 2 octobre 2020, sous les références volume 2020 V n° 5085/5086 et 5087/5088, le CREDIT AGRICOLE DU MORBIHAN a, par acte du 30 décembre 2024, fait délivrer à M. [P] [U] un commandement de payer valant saisie portant sur le lot n°13 de la résidence de tourisme située à SAINT AVE, 25 rue de la Voie Lactée, Beausoleil, et cadastrée section AZ 842 pour une contenance de 90 ares et 67 centiares, lot consistant en une suite située au rez-de-chaussée, d’une superficie de 20,74 m², comprenant entrée, salle d’eau avec WC, séjour coin cuisine, outre la jouissance exclusive et privative d’une terrasse et les 56/10.000èmes des parties communes générales.

Ce commandement a été publié au Service de la Publicité Foncière de Vannes le 6 février 2025, volume 2025 S n°2.

Suivant exploit du 18 mars 2025, le CREDIT AGRICOLE DU MORBIHAN a fait assigner M. [P] [U] devant le Juge de l’exécution du Tribunal Judiciaire de Vannes statuant en matière de saisies immobilières.

Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 21 mars 2025, la banque y sollicitant la vente forcée du bien sur la mise à prix de 50.000 euros.

A l’audience du 13 mai 2025, la banque a maintenu sa demande de vente sur adjudication, demande à laquelle M. [U], comparant en personne, ne s’est pas opposé même s’il a sollicité que la mise à prix soit fixée à 60.000 euros et la réduction de l’indemnité de recouvrement de 7 %.

La décision a été mise en délibéré au 24 juin suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article R 322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution énonce :

« A l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. »

Si l’article R 311-6 de ce code énonce qu’ « à moins qu’il en soit disposé autrement, toute contestation ou demande incidente est formée par le dépôt au greffe de conclusions signées d’un avocat », l’article R 322-17 prévoit quant à lui que « la demande du débiteur aux fins d’autorisation de la vente amiable de l’immeuble ainsi que les actes consécutifs à cette vente sont dispensés du ministère d’avocat. Cette demande peut être formulée verbalement à l’audience d’orientation ».

Ainsi, un débiteur comparaissant en personne ne peut présenter d’autre demande que d’être autorisé à vendre son bien amiablement, ce que ne souhaite pas M. [U] en l’espèce.

La demande tendant à la révision à la hausse de la mise à prix n’est donc pas recevable. De surcroît, l’article L 322-6 prévoit que le débiteur ne peut saisir le juge d’une contestation qu’en cas d’insuffisance manifeste du montant de la mise à prix, ce qui n’est pas le cas ici, puisqu’elle a été fixée par le poursuivant à 50.000 euros ; que M. [U] n’en demande la fixation qu’à 60.000 euros, soit 10.000 euros de plus, et qu’il convient que la mise à prix soit la plus attractive possible afin d’attirer les enchérisseurs potentiels, sachant qu’au final, l’émulation régnant lors de l’adjudication conduira nécessairement à une vente à un prix proche de la valeur réelle du bien sur le marché immobilier.

S’agissant de la demande de réduction de l’indemnité de recouvrement, pour la même raison que précédemment, elle est tout aussi irrecevable.

Pour autant, l’article 1231-5 du Code Civil permet au juge, même d’office, de modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, le créancier poursuivant ne conteste pas que l’indemnité de recouvrement de 7 % constitue une clause pénale mais souligne que le taux d’intérêts est faible et que la durée d’amortissement doit également être prise en compte, concluant ainsi au caractère non manifestement excessif de l’indemnité.

Les sommes réclamées par la banque à ce titre sont de 3.558,15 euros pour le 1er prêt de 50.000 euros et de 4.014,31 euros pour le second, d’un montant initial de 58.427 euros. Le taux du premier prêt était de 0,91 % hors assurance (TEG à 1,94%) et celui du second de 1,21 % l’an, hors assurance également (TEG à 1,88%). Le premier prêt devait courir jusqu’en septembre 2036 et le second jusqu’en septembre 2048.

Or, la clause forfaitaire ne porte pas sur le seul capital mais également sur les intérêts et des intérêts de retard sont par ailleurs comptés. De plus, le bien est loué et la banque n’a pas tenté de saisir les loyers préalablement à la saisie immobilière. Dès lors, la clause apparaît excessive et sera ramenée à un euro symbolique pour chacun des deux contrats.

Enfin, par application de l’article R 322-15 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, et en l’absence de toute autre contestation ou demande incidente valablement présentée, il convient d’ordonner la vente de l’immeuble saisi sur adjudication forcée selon les modalités explicitées dans le dispositif de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La Juge de l’Exécution, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :

— DIT que le CREDIT AGRICOLE DU MORBIHAN dispose, au jour de l’audience d’orientation, d’une créance s’établissant comme suit, selon décompte figurant à l’acte introductif d’instance :

Au titre du prêt n°10000799732

. 50.000,00 € au titre du capital

. 931,29 € au titre des intérêts conventionnels au taux de 0,91%

. 309,72 € au titre des intérêts de retard au taux de 0,91 %

. 1 € au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement de 7 % réduite par le juge

. les intérêts et frais jusqu’à parfait règlement portés pour mémoire

Soit un total de 51.242,01 €

Au titre du prêt n° 10000799733

. 55.780,00 € au titre du capital

. 1.465,24 € au titre des intérêts conventionnels au taux de 1,21 %

. 102,06€ au titre des intérêts de retard au taux de 1,21 %

. 1 € au titre de l’indemnité forfaitaire de recouvrement de 7 % réduite par le juge

. les intérêts et frais jusqu’à parfait règlement portés pour mémoire

Soit un total de 57.348,30 €

Outre :

73,92 € correspondant aux frais d’exécution

167,71 € correspondant au coût du commandement de payer valant saisie immobilière

Soit un total global (sauf mémoire) de 108.831,94 € ;

— ORDONNE la vente du bien propriété de M. [P] [U] à savoir le lot n°13 de la résidence de tourisme située à SAINT AVE, 25 rue de la Voie Lactée, Beausoleil, et cadastrée section AZ 842 pour une contenance de 90 ares et 67 centiares, lot consistant en une suite située au rez-de-chaussée, d’une superficie de 20,74 m², comprenant entrée, salle d’eau avec WC, séjour coin cuisine, outre la jouissance exclusive et privative d’une terrasse et les 56/10.000èmes des parties communes générales, bien objet d’un commandement de payer valant saisie publié au Service de la Publicité Foncière de Vannes le 6 février 2025, volume 2025 S n°2

par adjudication forcée sur la mise à prix de 50.000 € ;

— FIXE la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente au mardi 14 octobre 2025 (10 heures) ;

— DIT que la visite du bien immobilier saisi sera effectuée dans le courant de la dernière semaine complète de septembre 2025 (semaine 39) avec le concours de la SELARL DESMULLIER MERCADIER BIGOTEAU, commissaires de justice à Vannes, qui pourra se faire assister, si besoin est, de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique ;

— ORDONNE la signification de la présente décision par l’avocat du créancier poursuivant ;

— DIT que les dépens de la présente instance seront employés en frais privilégiés de vente sur adjudication.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par la Juge de l’Exécution et la Greffière.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DE L’EXÉCUTION