N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00308 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GLZK

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 4] HABITAT

C/

[H] [J]

[G] [K]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 06 Août 2025

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 25 Juin 2025, composé de :

PRESIDENT : Madame Elise TAMIL

GREFFIER : Madame Pierrette MARIE-BAILLOT

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 06 Août 2025 :

Entre :

Société [Localité 4] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [H] [J]

né le 09 Novembre 1976 en BULGARIE

demeurant [Adresse 1]

Madame [G] [K]

née le 13 Mai 1987 en BULGARIE

demeurant [Adresse 1]

NON COMPARANTS, ni représentés ;

DÉFENDEURS

A l’appel de la cause à l’audience du 25 Juin 2025, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 06 Août 2025 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 13 novembre 2020, [Localité 4] Habitat a donné à bail à M.[H] [J] et Mme [G] [K] un logement situé [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 397,45€, provision sur charges de 185,21 € comprise.

Le 16 janvier 2025, [Localité 4] Habitat a fait signifier à M.[H] [J] et Mme [G] [K] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 5 852,82 €. Ce commandement n’a pas été dénoncé à une caution, aucune caution n’ayant été désignée.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation le 14 janvier 2025. La caisse d’allocations familiales n’a pas été informée, aucune mention à cet effet n’ayant été fournie.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025, [Localité 4] Habitat a fait assigner M.[H] [J] et Mme [G] [K] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4], statuant en référé, aux fins de :

Constatation du jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation conclu entre eux, faute pour les locataires de s’être acquittés des causes du commandement dans le délai de deux mois;Ordonnance de leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, si besoin est avec le concours de la force publique ;Condamnation solidaire de M.[H] [J] et Mme [G] [K] à payer à [Localité 4] Habitat, à titre provisionnel, les sommes suivantes : 5 852,82 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 26 mars 2025;Une indemnité d’occupation mensuelle de 582,66 € (loyer de 397,45€ et charges de 185,21€) à compter de la résiliation du bail jusqu’à leur libération effective des lieux, avec révision périodique identique à celle du loyer ;La somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de l’instance.Cet acte d’assignation a été notifié au représentant de l’État dans le département le 27 mars 2025.

À l’audience du 25 juin 2025, [Localité 4] Habitat a maintenu ses demandes initiales, précisant qu’en vertu d’un décompte actualisé arrêté au 17 juin 2025, l’arriéré locatif s’élève désormais à la somme de 7 759,32 €. [Localité 4] Habitat s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

M.[H] [J] et Mme [G] [K], assignés en l’étude, n’ont pas comparu à l’audience ni personne pour eux.

Aucun diagnostic social et financier récapitulant la situation sociale et familiale des locataires n’est parvenu au greffe avant l’audience.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge des contentieux de la protection a invité les parties comparantes à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement. [Localité 4] Habitat a précisé n’avoir pas été avisé de l’existence d’une telle procédure au profit de M.[H] [J] et Mme [G] [K].

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la forme de la décision :

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

M.[H] [J] et Mme [G] [K], assignés en l’étude, ne se sont pas présentés à l’audience ni personne pour eux. Il y a donc lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 5] le 27 mars 2025, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 4] Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par lettre du 14 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 26 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif :

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu. L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile permet en outre au juge des contentieux de la protection, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’accorder une provision au créancier.

[Localité 4] Habitat produit un décompte actualisé arrêté au 17 juin 2025, établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 759,32 €. Au vu des justificatifs fournis, la créance de [Localité 4] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

M.[H] [J] et Mme [G] [K] seront condamnés solidairement à payer cette somme à [Localité 4] Habitat, en application des stipulations du bail prévoyant la solidarité entre les locataires.

La créance ainsi établie portera intérêt au taux légal, en application de l’article 1231-6 du code civil, à compter du présent jugement, en l’absence de demande spéciale de fixation d’un point de départ antérieur.

Sur la clause résolutoire et l’expulsion :

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux prévoit expressément la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté sans effets.

[Localité 4] Habitat justifie avoir régulièrement signifié le 16 janvier 2025 un commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 6 de la loi du 31 mai 1990, pour un montant de 5 852,82 €. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que ce commandement est resté au moins partiellement infructueux.

En conséquence, la résiliation du bail est acquise de plein droit à compter du 16 mars 2025.

M.[H] [J] et Mme [G] [K] sont désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour [Localité 4] Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, à en retrouver la libre disposition.

Il y a donc lieu d’ordonner l’expulsion de M.[H] [J] et Mme [G] [K] ainsi que celle de tous occupants de leur chef.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation :

M.[H] [J] et Mme [G] [K] sont désormais occupants sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur, qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation. Cette indemnité sera fixée à titre provisionnel par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, dans la limite de la demande formée par [Localité 4] Habitat, soit la somme mensuelle de 582,66 € (397,45 € de loyer et 185,21 € de charges). Cette indemnité sera due solidairement par M.[H] [J] et Mme [G] [K] en application des stipulations du bail.

Sur les autres demandes :

Il apparaît conforme à l’équité de condamner solidairement M.[H] [J] et Mme [G] [K] à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M.[H] [J] et Mme [G] [K], qui succombent à l’instance, devront supporter la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la résiliation, à compter du 16 mars 2025, du bail conclu le 13 novembre 2020 entre [Localité 4] Habitat et M.[H] [J] et Mme [G] [K], concernant le logement situé [Adresse 2],

ORDONNONS, faute de départ volontaire incluant la remise des clefs, l’expulsion de M.[H] [J] et Mme [G] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, du local sis [Adresse 2], si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dans les formes et délais prévus par les articles L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et conformément à l’article L. 433-1 du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls des parties expulsées,

CONDAMNONS solidairement M.[H] [J] et Mme [G] [K] à payer à [Localité 4] Habitat la somme provisionnelle de 7 759.32 € à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 17 juin 2025, comprenant les loyers et charges jusqu’à l’échéance du mois de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation du bail à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

FIXONS l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due solidairement par M.[H] [J] et Mme [G] [K] à la somme mensuelle de 582,66 €, à compter de la résiliation du bail, soit le 16 mars 2025, et CONDAMNONS M.[H] [J] et Mme [G] [K] à verser à [Localité 4] Habitat à titre provisionnel ladite indemnité mensuelle jusqu’à complète libération des lieux, sous déduction des versements intervenus depuis ;

CONDAMNONS solidairement M.[H] [J] et Mme [G] [K] à payer à [Localité 4] Habitat la somme de 300 € et aux dépens de l’instance, comprenant le coût de l’assignation, de sa notification à la préfecture et celui du commandement de payer du 16 janvier 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction aux jour, mois et année susdits. En foi de quoi, la présente ordonnance a été signé par :

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,

Pierrette MARIE-BAILLOT Elise TAMIL