TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE VANNES

OR / MM

N° RG 24/00789 – N° Portalis DBZI-W-B7I-ERCG

MINUTE N° 26/036

DU 31 Mars 2026

Jugement du TRENTE-ET-UN MARS DEUX MILLE VINGT-SIX

AFFAIRE :

[P] [Y]

c/

S.C.I. MUTUALITE ASTORG

ENTRE :

Madame [P] [Y], demeurant Lieu-dit Le Guernehue – 56190 BILLIERS

Représentée par Maître Patrick EVENO de la SELARL P & A, avocats au barreau de VANNES

ET :

La S.C.I. MUTUALITE ASTORG, sise Luminen, 19 Rue de Paris – 93000 BOBIGNY

Représentée par Maître Xavier MOULIERE de la SELARL MOULIERE AVOXA, avocat au barreau de RENNES, plaidant, et ayant pour avocat postulant Maître Michel PEIGNARD, avocat au barreau de VANNES

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

— Madame Elodie GALLOT-LE GRAND, Vice-Présidente

— Monsieur Nicolas MONACHON-DUCHENE, Vice-Président

— Madame Marie BART, Magistrat à titre honoraire

GREFFIER :

— Madame Sylvie CHESNAIS, greffière présente lors des débats, et Madame Caroline SOUILLARD, greffière présente lors du prononcé

DÉBATS : en audience publique le 18 Novembre 2025

devant Élodie Gallot / Le Grand magistrat chargé du rapport, en application de l’article 786 du Code de Procédure Civile, sans opposition des avocats et qui a rendu compte des plaidoiries au Tribunal dans son délibéré.

AFFAIRE mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 13 Janvier 2026, délibéré prorogé au 31 Mars 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe

QUALIFICATION DU JUGEMENT : jugement contradictoire

RESSORT : premier ressort

Ce jour a été rendu par Madame GALLOT-LE GRAND, le jugement dont la teneur suit :

FAITS ET PROCÉDURES

Madame [P] [Y] a été salariée du CENTRE EQUESTRE DU DOMAINE DES PRIERES, association située Lieudit Le Guernehue à BILLIERS (56190).

Le 31 mai 2013, Madame [Y] a régularisé avec cette association, représentée par M. [S] [T], un acte de cession d’un fonds agricole comprenant :

— La clientèle du CENTRE EQUESTRE DU DOMAINE DE PRIERES ;

— Vingt équidés ;

— Le matériel et la sellerie ;

— Un camion de la marque Berliet.

Le tout pour un prix global de 60.000 €.

Parallèlement, le CPRB, également représenté par M. [S] [T], et indiquant agir par délégation de la SCI DU GRAND OUEST, propriétaire, a établi au profit de Mme [Y] une promesse de bail, non datée, mais visant la vente du fonds agricole et signée des deux parties, et portant sur :

Les parcelles B3.153, B3.155 en partie, B3.148 en partie, B2.268 a, B2.156 en partie, pour une contenance de 3,54 haLes parcelles B3.152, B3.150 d’une contenance de 1,37 haEt ce, pour un montant annuel de 11.250 euros et sous réserve de l’obtention de l’autorisation par Mme [Y] de l’autorisation d’exploiter les parcelles ci-avant.

Le 11 décembre 2019, la SCI GRAND OUEST a fusionné avec la SCI MUTUALITE ASTORG.

Entre 2019 et 2023, des échanges sont intervenus entre les parties en vue de l’acquisition par Mme [Y] des parcelles objets du bail, outre d’autres supplémentaires jouxtant le centre équestre.

Le 30 mars 2023, la SCI MUTUALITE ASTORG y a mis un terme, indiquant que l’offre de juillet 2020 était devenue caduque faute d’acceptation de la part de Mme [Y].

Estimant qu’elle avait acceptée l’offre le 2 novembre 2022 et que celle-ci ne pouvait donc plus être retirée, Mme [Y] a mis en demeure la SCI MUTUALITE ASTORG de régulariser la vente par courrier recommandé du 21 juillet 2023, en vain.

C’est dans ce contexte que, suivant exploit du 10 juin 2024, Mme [Y] a fait assigner la SCI MUTUALITE ASTORG devant le Tribunal Judiciaire de Vannes en vente forcée.

Dans ses conclusions n°2, transmises par voie dématérialisée le 4 septembre 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Mme [P] [Y] demande au Tribunal, au visa des articles 1113 et suivants du Code civil, de :

— DIRE ET JUGER Madame [P] [Y] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes ;

— DÉBOUTER la SCI MUTUALITE ASTORG de l’ensemble de ses demandes ;

À titre principal,

— ORDONNER la vente forcée des parcelles suivantes appartenant à la SCI MUTUALITE ASTORG :

— Parcelles B3.153 (en partie), B3.155 (en partie), B3.148 (en partie), B2.268a, B3.152 et B3.150 (qui intègre l’ensemble des bâtiments)

En contrepartie du versement par Madame [Y] de la somme de 60.000 € et des frais y afférents ;

À titre subsidiaire,

— CONDAMNER la SCI MUTUALITE ASTORG à verser à Madame [P] [Y] une somme de 60.000 € au titre du préjudice subi ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER la SCI MUTUALITE ASTORG à verser à Madame [P] [Y] une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI MUTUALITE ASTORG aux entiers dépens ;

— RAPPELER l’exécution provisoire de droit du jugement.

Dans ses écritures n°2, transmises par voie dématérialisée le 1er juillet 2025 et auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, la SCI MUTUALITE ASTORG demande au Tribunal, au visa des mêmes dispositions que la demanderesse, de :

Rejeter l’intégralité des demandes formées par Mme [P] [Y] ; Condamner Mme [P] [Y] à verser à la SCI MUTUALITE ASTORG la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;Condamner Mme [P] [Y] aux entiers dépens. À titre subsidiaire, si le Tribunal devait ordonner la réalisation forcée de la vente :

Ecarter l’exécution provisoire de droit.L’ordonnance de clôture de l’instruction du dossier a été rendue le 19 septembre 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre suivant, avant d’être mise en délibéré au 13 janvier 2026, délibéré prorogé au 31 mars 2026 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de vente forcée

L’article 1113 du Code civil dispose :

« Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur. »

L’article 1114 du Code civil énonce pour sa part :

« L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation. »

L’article 1115 du même Code prévoit quant à lui : « Elle peut être librement rétractée tant qu’elle n’est pas parvenue à son destinataire. »

Et les textes suivants d’ajouter :

« Elle ne peut être rétractée avant l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, l’issue d’un délai raisonnable. La rétractation de l’offre en violation de cette interdiction empêche la conclusion du contrat. Elle engage la responsabilité extracontractuelle de son auteur dans les conditions du droit commun sans l’obliger à compenser la perte des avantages attendus du contrat. » (article 1116)

« L’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou, à défaut, à l’issue d’un délai raisonnable. » (article 1117)

« L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation. L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle. » (article 1118)

Enfin, l’article 1121 du Code civil dispose :

« Le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue. »

En l’espèce, Mme [Y] soutient avoir accepté l’offre de la SCI dès le 13 juin 2022 sur l’acquisition des parcelles appartenant à la SCI, figurant au bail, pour un montant de 60.000 €, et que la SCI MUTUALITE ASTORG ne pouvait donc pas retirer son offre le 8 février 2023, le courrier du 2 novembre 2022 mettant d’ailleurs en évidence qu’elle avait déjà donné son accord et ne constituait pas une contre-proposition comme le soutient la défenderesse, même si elle y a effectivement demandé des parcelles complémentaires, la discussion restant par conséquent ouverte sur la location ou la vente d’autres parcelles, objet distinct de l’offre déjà acceptée.

En défense, la SCI réplique qu’il n’y a pas eu accord des volontés sur la chose précise et qu’il ne peut dès lors y avoir de vente, a fortiori alors que l’offre a été maintenue pendant un délai raisonnable avant son retrait, sans être acceptée de manière ferme et définitive.

Au soutien de sa demande de vente forcée des parcelles objets du bail, Mme [Y] verse aux débats :

— La promesse de bail portant sur les parcelles suivantes : B3.153, B3.155 en partie, B3.148 en partie, B2.268a, B2.156 en partie, B3.152 et B3.150

— Un courrier de la SCI DU GRAND OUEST du 12 février 2014, proposant à Mme [Y] la vente des parcelles B n°150, 152 (ainsi que les parcelles 154 et 155, partiellement pour tenir compte des maisons édifiées en partie sur ces parcelles) et les constructions édifiées sur ces terrains (manège, bâtiments d’exploitation, deux maisons) pour la somme de 360 000 €, outre éventuellement une vente partielle de la parcelle B N°150 sur laquelle se trouve le manège

— Une offre d’achat émanant de Madame [Y] en date du 13 mars 2019 portant sur les parcelles et bâtiments objets du bail pour un montant de 80.000 €, outre son intérêt pour exploiter au moins 5 hectares supplémentaires, limitrophes au centre équestre, notamment la parcelle 155

— Un courrier du 17 juillet 2020, par lequel la SCI MUTUALITE ASTORG indique avoir fusionné avec la SCI GRAND OUEST et reprendre ses engagements, ajoutant avoir étudié son offre d’achat, déclarant ne pouvoir y donner suite s’agissant de la parcelle 155 et lui proposant plutôt une offre de vente portant sur les parcelles B3.153 (en partie), B3.155 (en partie), B3.148 (en partie), B2.268a, B3.152 et B3.150 (qui intègre l’ensemble des bâtiments) et ce, pour un montant total de 60.000 €, le tout étant à retourner avec une mention manuscrite d’acceptation

Y figurent la mention d’une remise en main propre à Madame [Y] le 19 février 2021 et une mention d’acceptation de sa part en date du 9 mars 2023 :

— Un courrier du 26 mars 2021, où Madame [Y] a confirmé son intérêt pour acquérir les parcelles et bâtiments objet du bail, sous réserve de pouvoir discuter de plusieurs points, à savoir le chiffrage et la prise en charge de travaux incombant à la SCI MUTUALITE ASTORG ainsi que la location de terres supplémentaires.

— Un courrier de Madame [Y] du 13 juin 2022 indiquant que le courrier du 26 mars 2021 confirmait son accord pour acquérir les parcelles exploitées par le centre équestre mais soulignant que deux points restaient à éclaircir : la mise aux normes sanitaires et la possibilité de pouvoir exploiter une parcelle reliant l’un des terrains de la SCI au « cross ».

— Un courrier du 26 septembre 2022, où la SCI MUTUALITE ASTORG prend acte que Madame [Y] a fait part de son intention d’acquérir le centre équestre, sans pour autant indiquer précisément les parcelles concernées par la vente et relevant que certaines parcelles visées en demande appartiennent à des tiers

— Une réponse de Mme [Y] du 2 novembre 2022, par lequel elle réitère son accord pour une offre de vente sur la base de 60.000 € pour l’achat des biens tels que figurant au bail, précisant que la parcelle 156 n’est pas exploitée par le centre équestre et que la parcelle 154, propriété de la SCI MUTUALITE ASTORG, devrait être intégrée dans l’offre de vente à sa place tandis que la parcelle 149, propriété de Monsieur [B], n’était pas concernée mais la 148 figurant au bail oui, renouvelant sa demande de louer ou acquérir une partie de la parcelle 155.

— Le courrier du 9 mars 2023, où Madame [Y] a réitéré son accord sur l’offre de vente pour un montant de 60.000 € hors frais d’acte et regrettant de ne pouvoir louer ou acheter des parcelles supplémentaires

— la réponse de la SCI du 30 mars 2023, informant Mme [Y] que l’offre était caduque, faute d’avoir jamais fait l’objet d’une réponse d’acceptation.

Comme en dispose l’article 1113 du Code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager, ce que les juridictions du fond apprécient de manière souveraine.

Il est par ailleurs constant qu’entre commerçants, une proposition de contracter ne constitue une offre que si elle indique la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation.

En premier lieu, la proposition de vente de 2014 ne peut être regardée comme une offre ayant pu être valablement acceptée puisque les premières manifestations d’intérêt prouvées datent de près de cinq ans après cette proposition.

Par la suite, en 2019, Mme [Y] a indiqué vouloir acquérir les parcelles et bâtiments objets du bail or ledit bail n’est fourni par aucune des parties et le tribunal ne peut donc pas s’assurer de la concordance entre les parcelles offertes à l’achat et celles offertes à la vente.

De même, l’acte de cession du fonds agricole pose comme condition l’obtention par Mme [Y] d’une autorisation d’exploiter les parcelles B3.153, B3.155 en partie, B3.149 en partie, B2.268, B2.156 en partie, B3.152 et B3.150, ce qui ne correspond là encore qu’imparfaitement à la désignation des parcelles susmentionnées, notamment parce que la parcelle B3.149 appartient à M. [B] et la B2.156 est la propriété de M. [V].

Du reste, son offre a été rejetée par la SCI qui a effectué une contre-proposition par courrier du 17 juillet 2020, à savoir une offre de vente portant sur les parcelles B3.153 (en partie), B3.155 (en partie), B3.148 (en partie), B2.268a, B3.152 et B3.150 (qui intègre l’ensemble des bâtiments) et ce, pour un montant total de 60.000 €.

En l’espèce, il ressort bien de ce document une intention de s’obliger, notamment avec les formules « nous sommes en mesure de vous faire une offre de vente…. » et « si cette offre vous agrée, nous vous prions de nous retourner ce courrier avec la mention manuscrite suivante « offre de vente acceptée sur la base de 60.000 euros hors frais d’acte », sachant qu’il y a bien la désignation des parcelles concernées et le prix demandé, quoiqu’il n’y ait pas de délai pour accepter.

Ce courrier du 17 juillet 2021 a été remis en main propre à Mme [Y] le 19 février 2021 et accepté par l’apposition de la mention requise le 9 mars 2023.

Entre temps, les échanges intervenus ne valent pas acceptation puisque dans son courrier du 26 mars 2021, Mme [Y] ne fait que confirmer son vif intérêt mais pose des réserves, et que de même, par son courrier du 13 juin 2022, elle confirme son accord pour acquérir les parcelles exploitées par le centre mais mentionne des points importants restant à éclaircir. Enfin, le courrier du 2 novembre 2022 réitère son accord pour l’ « offre de vente sur la base de 60.000 euros hors frais d’acte » mais à ce stade, il y a encore des incertitudes quant aux parcelles concernées puisque Mme [Y] demande d’échanger la parcelle 156 contre la 154 (qui ne sont ni l’une ni l’autre dans l’offre de vente).

Dès lors, il résulte de ce qui précède qu’il n’y a pas eu de réel accord sur la chose, laquelle reste d’ailleurs imparfaitement déterminée, notamment compte tenu de l’absence de production du bail et/ou de titre de propriété du bailleur, aucune vente forcée ne pouvant intervenir hors identification précise et fiable des parcelles concernées.

De plus, par courrier du 8 février 2023, la SCI MUTUALITE ASTORG a indiqué qu’elle ne pouvait répondre favorablement à l’offre de Madame [Y] (qui n’était en fait d’après elle que la proposition d’acceptation de l’offre de vente de la SCI).

Dès lors, il apparait qu’en réalité, les parties étaient encore en pourparlers.

Partant, la rencontre des volontés n’est pas intervenue, a fortiori alors que Mme [Y] n’a eu de cesse de réclamer une partie plus large de la parcelle 155, ce qu’elle n’a pas eu, et que les conditions tenant aux travaux à réaliser, points importants de son propre aveu, n’ont pas été abordées dans les courriers versés.

Ainsi, dans l’exercice de son pouvoir souverain d’appréciation, le tribunal considère que ces modalités sont des éléments constitutifs du consentement et qu’à défaut d’accord sur ces points, le contrat n’a pu se former.

Dès lors, aucune vente forcée ne saurait intervenir et Mme [Y] sera déboutée de ses demandes à ce titre.

Sur la demande indemnitaire

À titre subsidiaire, Mme [Y] soutient que le retrait de l’offre a été fautif et lui cause des préjudices dont elle demande réparation.

À cet égard, Madame [Y] indique avoir investi du temps et de l’énergie dans ces négociations qui ont duré plus de trois ans, que l’acquisition des parcelles était un projet important pour le centre équestre et que le bail n’a pas été renouvelé, mettant à néant son projet de vie professionnel et familial puisqu’elle habite sur place, le tout l’ayant contrainte à faire désormais l’objet d’un suivi psychologique, d’où un préjudice moral évalué à 60.000 euros.

Or, en l’espèce, non seulement il n’est démontré aucune faute de la part de la SCI MUTUALITE ASTORG, ni dans l’exercice des négociations, ni dans le retrait de son offre, près de trois ans après son émission, mais surtout, Mme [Y] ne justifie nullement des préjudices qu’elle allègue, ne fournissant notamment aucune preuve du suivi qu’elle évoque (et qui semble d’ailleurs davantage résulter du non renouvellement du bail), ni des démarches par elle engagées, en dehors des quelques courriers échangés entre les parties, ou de l’incidence de l’échec du projet sur son activité.

Mme [Y] sera par conséquent déboutée de sa demande indemnitaire.

Sur les demandes accessoires

Succombant, Mme [Y] supportera la charge des dépens de la présente instance et sera condamnée à verser à la SCI MUTUALITE ASTORG une indemnité au titre des frais irrépétibles qu’il est équitable de fixer à la somme de 2000 euros.

Enfin, l’exécution provisoire est de droit et rien ne justifie d’y déroger, a fortiori vu le sens de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

DÉBOUTE Madame [P] [Y] de sa demande de vente forcée des parcelles appartenant à la SCI MUTUALITE ASTORG

DÉBOUTE Madame [P] [Y] de sa demande d’indemnisation à hauteur de 60.000€ au titre du préjudice subi

CONDAMNE Madame [P] [Y] à verser à la SCI MUTUALITE ASTORG une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE Madame [P] [Y] aux entiers dépens

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit du présent jugement.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE