Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 30 Avril 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

33 Avenue Pierre Mendès France

75013 PARIS

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [Y] [J]

Porte 10 Belle Etoile

8 Avenue des Sports

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

comparant en personne

Madame [T] [W]

Porte 10 Belle Etoile

8 Avenue des Sports

44470 THOUARÉ-SUR-LOIRE

non comparante D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Pierre DUPIRE

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 13 mars 2025

date des débats : 13 mars 2025

délibéré au : 30 avril 2025

RG N° N° RG 24/03484 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NL4U

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [Y] [J] +Madame [T] [W] + préfecture

Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé en date du 28 mai 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] un logement situé 8 avenue du Parc des Sports – 44470 THOUARE SUR LOIRE.

Par un courrier en date du 20 février 2024, Madame [T] [W] a donné congé du bail.

Le 12 juillet 2024, la société bailleresse a fait délivrer bail à Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, les mettant en demeure d’avoir à régler la somme principale de 2.117,21 euros au titre des loyers et charges échus et impayés au 4 juillet 2024 et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance locative.

Par acte de commissaire de justice du 15 octobre 2024, notifié au représentant de l’Etat dans le département le 17 octobre 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de NANTES, aux fins de :

— Constater à compter du 12 août 2024 pour défaut de justification d’une assurance, ou depuis le 12 septembre 2024 pour défaut de paiement, la résiliation du bail ou à titre subsidiaire prononcer à compter du jugement à intervenir la résiliation du bail ;

— Ordonner en conséquence l’expulsion de Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, selon les modalités et délais prévus par la loi ;

— Condamner solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] à lui payer la somme de 3.621,25 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 24 septembre 2024 avec intérêts de droit à compter du 12 juillet 2024 ou à compter du jugement à intervenir, à parfaire ou diminuer au jour de l’audience ;

— Condamner Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que ledit loyer, payable immédiatement à compter du 12 août 2024 ou du 12 septembre 2024, ou du jugement à intervenir, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;

— Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;

— Juger ainsi que, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants entre la date d’audience de jugement et la signification de ce jugement ou au titre de l’arriéré, resterait impayée sans mise en demeure préalable,

Le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 12 septembre 2024 ;Le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,La bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, faire procéder à l’expulsion sans délai de Monsieur [Y] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,Monsieur [Y] [J] sera condamné à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges actualisés qui auraient été dus en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective et définitive des lieux ;

— Condamner solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 mars 2025, lors de laquelle la société CDC HABITAT SOCIAL, représenté par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, se désistant toutefois de sa demande formulée au titre de la non-justification d’une assurance, et a actualisé sa créance à la somme de 4.824,12 euros selon décompte arrêté au 10 mars 2025. La société bailleresse s’est par ailleurs déclarée favorable à l’octroi aux locataires de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au regard de la reprise du paiement des loyers.

Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J], bien que régulièrement cités, n’ont pas comparu.

Le diagnostic social et financier transmis par les services sociaux a été porté à la connaissance du bailleur.

La décision a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été notifiée au préfet de Loire-Atlantique le 17 octobre 2024, soit dans le délai de six semaines au moins avant l’audience.

En outre, la société CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 juillet 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Dès lors, il y a lieu de déclarer recevable l’action aux fins de résiliation de bail.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

Lors de l’audience, la SA CDC HABITAT SOCIAL a déclaré qu’elle se désistait de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance.

Dès lors, il convient de constater ce désistement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, et en vertu du commandement de payer – qui vise un délai de deux mois – qui est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 28 mai 2020 étaient réunies à la date du 13 septembre 2024.

Sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, la créance principale de la société CDC HABITAT SOCIAL est justifiée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde débiteur de 4.501,11 euros au 10 mars 2025, échéance de février 2025 incluse, après déduction des frais de procédure (323,01 euros).

La clause de solidarité prévue à l’article 8 des conditions particulières du contrat de bail prévoit qu’en cas de pluralité des locataires, ceux-ci sont réputés solidaires des clauses et conditions du présent contrat de location, étant précisé que le co-preneur donnant congé par anticipation demeure solidaire pendant 6 mois à compter de la date d’effet de son congé.

En l’espèce, Madame [T] [W] a donné congé a son bailleur par un courrier en date du 20 février 2024. Elle reste donc tenue au paiement les loyers solidairement avec Monsieur [Y] [J] jusqu’au 20 août 2024 inclus, date à laquelle la créance du bailleur s’élevait à la somme de 2773,99 euros.

En conséquence, Monsieur [Y] [J] sera condamné à payer à la société anonyme d’Habitations à Loyer Modéré CDC HABITAT SOCIAL la somme de 4501,11 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, étant précisé que Madame [T] [W] sera tenue solidairement au paiement de la somme de 2773,99 euros due au 20 août 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire:

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que “le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…)

L’article 24 VII de cette même loi, dispose que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge (…)”

En l’espèce, le décompte versé aux débats laisse apparaître que Monsieur [Y] [J] a repris le paiement intégral de son loyer courant 4 mois avant l’audience.

Le diagnostic social et financier indique que Monsieur [Y] [J] a été embauché en CDI à compter de septembre 2024, après avoir perçu le RSA pendant plusieurs mois, revenu ne lui ayant pas permis d’honorer le paiement de ses loyers. Il est également mentionné que le locataire souhaite mettre en place un plan d’apurement à hauteur de 200 euros en complément de son loyer, proposition à laquelle sa société bailleresse s’est montrée favorable.

Lors de l’audience la société CDC HABITAT SOCIAL a expressément donné son accord pour que soit octroyé au locataire des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, avec des versements de 200 euros par mois pour apurer la dette.

Dans ces conditions, compte-tenu de la reprise intégrale du paiement du loyer avant l’audience, et dès lors que Monsieur [Y] [J] dispose de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement de la dette en sus du loyer courant, et ce dans le délai de 36 mois prévu par les dispositions légales précitées au regard de l’échéance mensuelle qu’il propose de régler, il convient d’accorder à Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Il convient par ailleurs de rappeler que si Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Monsieur [Y] [J] pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.

Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de leur défaillance et Monsieur [Y] [J] sera redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation – indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial – due par le locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.

Il convient enfin de rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les mesures accessoires :

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Par ailleurs, il convient de débouter la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande formulée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des Contentieux de la Protection, après débats en audience publique, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE recevable l’action aux fins de résiliation de bail engagée par la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, à l’encontre de Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] ;

CONSTATE le désistement de la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL quant à sa demande relative au constat d’acquisition de la clause résolutoire fondée sur le défaut d’assurance ;

FIXE la créance de CDC HABITAT SOCIAL à la somme de 4.501,11 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, arrêtée du 10 mars 2025 échéance du mois de février 2025 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] [R] audit paiement à concurrence de la somme de 2773,99 euros due au 20 août 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] seul au dit paiement pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] un délai de paiement de 22 mois pour se libérer de la dette, en sus du loyer courant, à raison de 21 échéances de 200 euros, la 22ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par les locataires, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à la bonne date, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

En tant que de besoin, dans l’hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant,

CONSTATE la résiliation du bail, par l’effet de la clause résolutoire fondée sur le défaut de paiement des loyers, à la date du 13 septembre 2024 ;

DIT que Monsieur [Y] [J] devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués situés 8 avenue du Parc des Sports – 44470 THOUARE SUR LOIRE, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE à défaut, l’expulsion de Monsieur [Y] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu’à libération complète des lieux ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [J] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, augmentée des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial), et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

RENVOIE le bailleur aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution concernant le sort à réserver aux meubles ;

DÉBOUTE la société anonyme d’habitations à loyer modéré CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [T] [W] et Monsieur [Y] [J] aux dépens en ce compris le coût de l’assignation, de la notification de celle-ci au Préfet et du commandement de payer en date du 12 juillet 2024 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Michel HORTAIS Pierre DUPIRE