N° Minute :

N° Rôle: N° RG 25/00694 – N° Portalis DB3K-W-B7J-GPGF

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

0A Sans procédure particulière

Affaire :

Société [Localité 1] HABITAT

C/

[S] [O] [F]

CCC le

CE le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LIMOGES

Ordonnance de référé

du 01 Avril 2026

Après débats à l’audience tenue publiquement devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Limoges, statuant en référé le 04 Mars 2026, composé de :

PRESIDENT : Madame Fany CAVILLON

GREFFIER : Madame Audrey GUÉGAN

Il a été rendu l’ordonnance suivante par mise à disposition au greffe de la juridiction, le 01 Avril 2026 :

Entre :

Société [Localité 1] HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Eric VALLERON, avocat au barreau de LIMOGES;

DEMANDEUR

Et :

Monsieur [S] [O] [F]

né le 15 Juillet 1987 à [Localité 2]

demeurant [Adresse 2]

NON COMPARANT, ni représenté ;

DÉFENDEUR

A l’appel de la cause à l’audience du 04 Mars 2026, l’avocat du demandeur a été entendu en ses conclusions et plaidoirie.

Puis le juge a mis l’affaire en délibéré à l’audience du 01 Avril 2026 à laquelle a été rendue la décision dont la teneur suit.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2023, à effet au même jour, pour une durée d’un an renouvelable par tacite reconduction, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) a donné à bail à M.[S] [O] [F] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 279,50 € outre une provision sur charges ainsi qu’un dépôt de garantie d’un montant de 279,50 €.

Par acte de Commissaire de justice délivré à étude le 11 septembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de Limoges HABITAT a fait assigner M. [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Limoges, statuant en référés, aux fins de :

▸ constater que le bail se trouve résilié de plein droit par le jeu de la clause résolutoire ;

▸ ordonner l’expulsion du locataire, et de toutes personnes introduites dans les lieux de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique ; et voir autoriser le requérant à faire séquestrer ses meubles et objets mobiliers dans un garde meuble à ses frais ;

▸ le condamner au paiement à titre provisionnel de la somme de 3 350,93 € au titre des loyers et charges impayés, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats ;

▸ le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée provisoirement, au montant actuel du dernier loyer jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ le condamner au paiement de la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 mars 2026.

A l’audience susdite, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT, représenté par son avocat, a maintenu ses demandes, en actualisant sa demande en paiement à la somme de 7 391,83 € et en sollicitant que l’indemnité d’occupation soit fixée à la somme de 351,46 €. Il s’est opposé à tout délai de paiement en l’absence de reprise du paiement du loyer courant et du défaut persistant d’assurance.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [F] n’est ni comparant ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’est pas parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu’elle est susceptible d’appel.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Haute-[Localité 3], par voie électronique le 16 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 25 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 11 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est dès lors recevable.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur, la justification de cette assurance résultant de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, pour défaut de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT a fait délivrer à M. [F] un commandement de justifier de la souscription d’une assurance locative, lequel rappelant expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 7 g) susvisé, est régulier.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant une durée d’un mois à compter de sa signification. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 25 juillet 2025.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, notamment du décompte actualisé au 25 février 2026, que le locataire a irrégulièrement payé son loyer et cessé tout règlement depuis le mois d’avril 2025.

La somme totale sollicitée à titre provisionnel arrêtée au 25 février 2026 s’élève à 7 391,83 € et comprend un surloyer pénal facturé à deux reprises pour un montant total de 1 922,80 € (961,40 € x2).

En application de l’article L441-9 du code de la code de la construction et de l’habitation, le bailleur social ne peut solliciter la liquidation provisoire du surloyer pénal que s’il justifie de l’envoi au locataire d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours. Or, le bailleur ne démontre pas avoir satisfait cette obligation d’envoi. En effet, si le bailleur produit la copie du courrier de mise en demeure, il ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, qui constitue une formalité substantielle. Les surloyers facturés seront donc déduits du montant total sollicité à titre provisionnel.

La somme totale sollicitée par le bailleur comporte également des frais de dossier « SLS OPS » d’un montant total de 40,24 € (7,62 € + 32,62 €). Si le bailleur produit la copie du courrier de mise en demeure, il ne rapporte pas la preuve d’avoir effectivement adressé au locataire la mise en demeure requise par les dispositions de l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, étant rappelé que l’enquête sociale « occupation du parc social » visée par l’article L442-5 alinéa 2 du même code dont se prévaut le bailleur vaut enquête au sens de l’article L441-9 précité, de sorte que les mêmes règles procédurales s’appliquent. Dès lors, le bailleur ne peut prétendre au paiement des frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale. Ces frais seront donc également déduits du montant total sollicité.

La créance n’étant du reste pas sérieusement contestable, il convient de condamner M. [F] au paiement à titre provisionnel de la somme de 5 428,79 €, (soit 7 391,83 € – 40,24 € – 1 922,80 €) arrêtée au 25 février 2026.

Ni présent ni représenté à l’audience, le locataire ne justifie d’aucun élément sur ses ressources et charges. En toute hypothèse, le défaut de l’assurance relative au logement objet du présent litige et l’absence de reprise du paiement des loyers courants empêchent d’accorder des délais.

Sur l’expulsion :

Il convient d’ordonner l’expulsion de M. [F] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, le bailleur ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration sera donc rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 25 juillet 2025, M. [F] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 351,46 € et de le condamner au paiement à titre provisionnel de ladite indemnité, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [F], qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] Métropole ([Localité 1] HABITAT) les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner M. [F] à lui verser une somme de 300 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l’urgence,

DECLARONS recevable la demande de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 25 juillet 2025 ;

DISONS n’y avoir lieu à accorder des délais de paiement ;

AUTORISONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT, à défaut de libération spontanée des lieux situés [Adresse 3], à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [O] [F] et à celle de tous occupants de son chef par toutes voies et moyens de droit et au besoin avec l’assistance de la force publique, conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS la demande de séquestration des meubles ;

CONDAMNONS M. [S] [O] [F] à payer à titre provisionnel l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT la somme de 5 428,79 € (Cinq mille quatre cent vingt-huit euros et soixante dix neuf centimes), arrêtée au 25 février 2026, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 25 juillet 2025 à une somme égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi ;

CONDAMNONS M. [S] [O] [F] à payer à titre provisionnel à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation de 351,46 € (Trois cent cinquante-et-un euros et quarante-six centimes) du 26 février 2026 jusqu’à la libération effective des lieux (les indemnités d’occupation dues entre le 25 juillet 2025 et le 25 février 2026 se confondant avec la dette de 5 428,79 €) ;

CONDAMNONS M. [S] [O] [F] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 1] HABITAT la somme de 300 € (Trois cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [S] [O] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Audrey GUÉGAN Fany CAVILLON