Minute n° :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

JUGEMENT

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00751 – N° Portalis DB22-W-B7I-SARV

Code NAC : 72I

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13][Adresse 16] situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercie, la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE, société par action simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Société de PONTOISE sous le numéro 728 203 480 dont le siège social est situé [Adresse 5], prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège,

Non comparant, représenté par Maître Agathe MONCHAUX-FIORAMONTI de la SELEURL MONCHAUX-FIORAMONTI, avocat plaidant/postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDEUR :

Monsieur [E] [T],

demeurant [Adresse 7],

Non comparant, ni représenté.

DÉBATS TENUS À L’AUDIENCE DU : 30 SEPTEMBRE 2024

Nous, Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du

30 Septembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 28 Novembre 2024, date à laquelle le jugement suivant a été rendu.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

M. [E] [T] est copropriétaire des lots n°3 et 4, outre 879 tantièmes de parties communes de l’immeuble de la [Adresse 15][Adresse 16] sis [Adresse 3] [Localité 11] [Adresse 10] [Localité 9].

Le syndic de la copropriété est la société FONCIA VEXIN BOUCLES DE SEINE.

Faisant grief à M. [T] de ne pas régler ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a fait délivrer, par exploit d’huissier en

date du 2 décembre 2022, une sommation de payer lesdites charges à

hauteur de 2.231,12 euros.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date des 4 mai 2022 et 1er février 2024, la société FONCIA, en sa qualité de syndic de l’immeuble de la [Adresse 15][Adresse 16] et le conseil du syndicat des copropriétaires ont adressé à M. [T] deux mises en demeure d’avoir à s’acquitter de ses charges de copropriété impayées, la première du 4 mai 2022 pour un montant de 228,62 euros, accompagnée d’une relance du 30 mai 2022 pour un montant de 260,62 euros et la seconde du 1er février 2024 pour un montant de 3.253,47 euros.

En l’absence de règlement de l’arriéré de charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 13][Adresse 16] sis [Adresse 2] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA a, par acte d’huissier en date du 25 mai 2024, fait assigner

M. [T] aux fins de le voir condamné au paiement de son arriéré de charges de copropriété, à des frais de recouvrement et à des dommages et intérêts à savoir en l’espèce :

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15][Adresse 16] la somme de 3.112,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2024,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 155,50 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 207,34 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 2.300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 1.866 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] [T] aux entiers dépens.

Aux termes de conclusions d’actualisation notifiées par voie électronique le

25 septembre 2024 mais non signifiées à M. [T], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 13][Adresse 16], pris en la personne de son syndic, la société FONCIA, demande au tribunal de :

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 13][Adresse 16] la somme de 3.112,68 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2024,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 155,50 euros au titre des appels provisionnels de charges et travaux à échoir devenus exigibles,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 207,34 euros au titre des frais de recouvrement déboursés par lui,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 2.300 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— Condamner M. [E] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence MONTECLAIR/[Adresse 16] la somme de 1.866 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [E] [T] aux entiers dépens.

A l’audience du 30 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du demandeur, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [T], régulièrement assigné par acte remis à l’étude de l’huissier le

25 mai 2024, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenté.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article

473 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le bien-fondé des demandes

Sur les charges et provisions dues

Observation liminaire : les conclusions non signifiées à partie défaillante sont irrecevables sauf en ce qu’elles actualisent la créance du syndicat des copropriétaires à la baisse.

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, issu notamment de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 dite loi [Localité 8], modifié par l’ordonnance du

17 juillet 2019, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision correspondant à une quote-part du budget prévisionnel annuel voté par l’assemblée générale pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs (article 14-1) ou des dépenses pour travaux (article 14-2-I) et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Ce texte permet au syndicat des copropriétaires, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, d’exiger le paiement des provisions non encore échues pour l’ensemble de l’exercice considéré et uniquement pour cet exercice, mais également des sommes restant dues au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Sur les charges échues

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— le relevé de propriété attestant de la qualité de copropriétaire de M. [T] pour les lots n°3 et 4,

— une mise en demeure adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires au défendeur le 1er février 2024 pour un montant de 3.253,47 euros,

— une mise en demeure adressée par le syndic aux défendeurs en date du

4 mai 2022 pour un montant de 228,62 euros accompagnée d’une relance

du 30 mai 2022 pour un montant de 260,62 euros,

— une sommation de payer délivrée par le syndicat des copropriétaires au défendeur le 2 décembre 2022 pour un montant de 2.231,12 euros,

— un décompte en date du 11 septembre 2024 sur la période courant du 1er avril 2022 au 11 septembre 2024 pour un solde débiteur de 4.415,35 euros,

— un décompte en date du 31 janvier 2024 sur la période courant du 1er avril 2022 au 31 janvier 2024 pour un solde débiteur de 3.463,73 euros,

— le contrat de syndic conclu le 9 juin 2023 prenant effet le 1er octobre 2023 et prenant fin le 30 septembre 2024,

— le contrat de syndic conclu le 19 mai 2022 prenant effet le 1er juillet 2022 et prenant fin le 30 septembre 2023,

— le contrat de syndic conclu le 2 juin 2021 prenant fin le 30 juin 2022,

— le règlement de copropriété,

— un extrait du règlement de copropriété,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires en date des

14 mai 2024, 9 juin 2023, 19 mai 2022 et 2 juin 2021 ayant approuvé les comptes des exercices 2020, 2021, 2022, 2023, voté les budgets prévisionnels des exercices 2021, 2022, 2023, 2024 ,2025 et voté la réalisation de divers travaux,

— divers appels de fonds pour la période courant du 1er avril 2022 au 1er juillet 2024,

— des régularisations de charges pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— des relevés général des dépenses pour les exercices 2021, 2022 et 2023,

— des factures de frais, de syndic et d’avocat.

Il résulte des pièces ainsi produites par le syndicat des copropriétaires que sa créance est certaine, liquide et exigible à hauteur de 2.356,39 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 31 janvier 2024.

M. [T] sera donc condamné au paiement de cette somme.

Sur la déchéance du terme

Le syndicat des copropriétaires justifie avoir adressé à M. [T], par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 1er février 2024, une mise en demeure d’avoir à payer la somme de 3.253,47 euros.

Le délai de trente jours prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est expiré de sorte que, la déchéance du terme étant acquise, les provisions non encore échues de l’exercice 2024 sont intégralement exigibles.

Le syndicat des copropriétaires est donc fondé à obtenir le paiement par

M. [T] de la somme de 155,50 euros.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de « frais nécessaires » au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement.

Par conséquent, ne relèvent pas des dispositions de cet article les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques, encore appelés « frais de relance » ne présentant aucun intérêt réel.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 207,34 euros correspondant à la mise en demeure du 4 mai 2022, à la lettre de relance du 30 mai 2022 et à la sommation de payer du 2 décembre 2022.

Au vu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des documents produits par le syndicat des copropriétaires, notamment du décompte, les frais de mise en demeure du 4 mai 2022, pour un montant de 42 euros ainsi que les frais de la sommation de payer du 2 décembre 2022 pour un montant de 133,34 euros sont des frais nécessaires.

En revanche, les frais de relance adressés le 30 mai 2022, soit moins d’un mois après la mise en demeure du 4 mai 2022, ne sont pas des frais nécessaires, cette relance ne présentant pas d’intérêt réel.

M. [T] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 175,34 euros.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux.

Il convient, dès lors, de condamner M. [T] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat les frais irrépétibles engagés et non compris dans les dépens. Ainsi, M. [T] sera condamné à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu selon la procédure accélérée au fond;

Déclare le SDC de l’immeuble de la [Adresse 14]/[Adresse 16] sis [Adresse 2] à [Localité 12], représenté par son syndic en exercice, recevable en ses demandes,

Condamne M. [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la Résidence [Adresse 13][Adresse 16] sis [Adresse 2] à [Localité 12], pris en la personne de son syndic en exercice, les sommes suivantes :

—  2.356,39 euros au titre des charges échues au 31 janvier 2024,

—  155,50 euros au titre des provisions sur charges et pour travaux du 4ème trimestre 2024 devenues exigibles,

—  175,34 euros au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

—  200 euros de dommages et intérêts,

—  1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 15][Adresse 16] sis [Adresse 4] ([Adresse 6]) représenté par son syndic en exercice, du surplus de ses demandes,

Condamne M. [T] aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 NOVEMBRE 2024 par Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LE GREFFIER LE PREMIER VICE-PRÉSIDENT ADJOINT

Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY