Expéditions le : Minute n° 25/00192

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00264 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4Q4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABTAT DE LA HAUTE SAVOIE HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [H] [Z] et Madame [D] [P] épouse [Z], demeurant [Adresse 4] [Adresse 5]

non comparants

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 12 mai 2020, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] a donné en location à M. [H] [Z] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par courrier en date du 12 juin 2023, M. [Z] a informé son bailleur de son mariage avec Mme [D] [P] et de sa présence dans le logement depuis le mois d’avril 2022.

Par acte d’huissier de justice en date du 8 octobre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] a délivré à M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 24 mars 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE a fait assigner M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 8 décembre 2024 ;

— constater leur occupation sans droit ni titre et leur ordonner de quitter les lieux ;

— voir ordonner leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 5.144,08 € à titre provisionnel, pour les loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation non réglés au 11 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 1 204,82 € et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— fixer l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux et les condamner solidairement à son paiement à titre provisionnel ;

— obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l’audience du 3 septembre 2025, l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6], représenté par son conseil, réitère ses demandes, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 12 585,29 € au titre de la dette locative au 31 août 2025, échéance du mois du mois d’ août incluse. Il précise que ce montant comprend la facturation d’un Supplément de Loyer de Solidarité à hauteur de 804,18 euros depuis le mois de janvier 2025. Il indique que le dernier règlement est intervenu en juin 2024, qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion menée à leur encontre et s’oppose à l’octroi de tout délai de paiement.

En défense, bien que régulièrement assignés en étude d’huissier, les époux [Z] ne sont ni présents, ni représentés.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour les locataires d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le contrat de location conclu le 12 mai 2020 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 8 octobre 2024, pour la somme en principal de 1 204,82 €.

Il ressort du décompte actualisé versé aux débats et de l’historique des paiements, que les locataires n’ont pas régularisé leur dette locative dans les deux mois du commandement.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail ont été réunies, que le bail s’est donc retrouvé résilié de plein droit à compter du 8 décembre 2024 et que M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], sont dès lors occupants sans droit ni titre à cette même date.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

Il résulte en outre de l’article 24, en ses V et VII, de la loi du 6 juillet 1989, que le juge peut, lorsqu’il est saisi en ce sens par le bailleur, par le locataire ou d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience et qu’il soit en capacité de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. et Mme [Z] n’ont pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 13 juin 2024. Par ailleurs, absents à l’audience, ils n’apportent de fait, aucun élément concernant leur situation et ne formulent aucune demande de délai de paiement suspensif de la clause résolutoire. Les époux [Z] ne se sont en outre, pas présentés à l’enquête sociale. En tout état de cause, il n’est ainsi pas possible de déterminer s’ils sont en capacité de faire face au remboursement de leur dette.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement suspensif de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], de libérer les lieux occupés de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], le bailleur sera autorisé à procéder à leur expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution

— Concernant l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], seront condamnés à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 451,23 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation n’ayant pas la nature juridique d’un loyer, mais bien celle d’une indemnité, elle n’est pas soumise aux dispositions relatives au surloyer qui ne sont applicables qu’en cas de poursuite du bail et non après résiliation.

Il convient de préciser que cette indemnité venant réparer le préjudice résultant de l’occupation sans droit ni titre, elle ne sera due que par l’occupant effectif des lieux, notamment en cas de départ d’un des occupants sur justification auprès du bailleur de son nouveau lieu de résidence. Dans cette hypothèse, il n’y a pas lieu à prononcer la solidarité.

— Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, l’obligation au paiement du loyer par M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], n’est pas sérieusement contestable au vu du bail et des décomptes produits. Selon le dernier décompte arrêté au 31 août 2025, les époux [Z] sont redevables d’une somme totale de 12 585,29 € au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation, incluant l’échéance du mois d’août 2025. Le bailleur justifie avoir expressément sollicité les locataires pour qu’ils répondent à l’enquête de supplément de loyer solidarité pour l’année 2025, versant aux débats l’accusé réception du courrier ainsi adressé, revenu avec la mention « pli avisé non réclamé ». Il est donc bien fondé à réclamer la somme de 800,18 euros par mois à ce titre, outre l’indemnité pour les frais de dossier, fixée par arrêté du 22 octobre 2018 à la somme de 25 euros.

Par conséquent, il y a lieu de les condamner solidairement, à titre provisionnel, à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] la somme de 12 585,29 €. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 204,82 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Il est à rappeler que si le locataire satisfait à ses obligations de transmission des renseignements et documents imposés par la loi, les sommes dues au titre du surloyer de pénalité pourront être déduites du montant de l’arriéré locatif.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], partie succombante, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il paraît inéquitable de laisser à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], seront condamnés in solidum à payer à la requérante la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6],

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 12 mai 2020 entre l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] et M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2] [Localité 7], sont réunies à la date du 8 décembre 2024,

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], sont occupants sans droit ni titre depuis cette date,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], de libérer les lieux de leur personne, de leurs biens et de tout occupant de leur chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance.

DISONS que faute par M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], à payer à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 451,23 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS SOLIDAIREMENT M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6], à titre provisionnel, la somme de 12 585,29 € , au titre des loyers, charges, surloyers et indemnités d’occupation impayés au 31 août 2025, échéance du mois d’ août incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 8 octobre 2024 sur la somme de 1 204,82 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

CONDAMNONS IN SOLIDUM M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNONS IN SOLIDUM M. [H] [Z] et Mme [D] [P], épouse [Z], à verser à l’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6] la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS