TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 2]

[Localité 6]

[Courriel 7]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/00288 – N° Portalis DB22-W-B7I-SI4R

JUGEMENT

DU : 12 Novembre 2024

MINUTE :

DEMANDEUR(S) :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE LE [Adresse 8], représenté par son syndic , la société FONCIA NORMANDIE dont le siège social est [Adresse 5]

DEFENDEUR(S) :

[T] [Z] [V]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 12 Novembre 2024

L’AN DEUX MILLE VINGT-QUATRE

et le 12 Novembre 2024

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 13 Septembre 2024 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [10] sise [Adresse 14], représenté par son syndic , la société FONCIA NORMANDIE, société par actions simplifiée à associé unique, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux.

inscrite au RCS de [Localité 16] sous le n° 394 288 401 dont le siège social est [Adresse 5]

représentée par M^e Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE, membre de la SELARL THOMAS-COURCEL BLONDE, société d’avocats inter-barreaux, substitué par M^e BADREAU Simon

ET :

DÉFENDEUR :

M. [T] [Z] [V]

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Christian SOUROU, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, délégué au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

assisté de Nadia CHAKIRI, Greffier ;

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 12 Novembre 2024 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

/

EXPOSE DU LITIGE :

L’immeuble dénommé « [Adresse 11] » et situé au [Adresse 12] [Localité 9] est placé sous le régime de la copropriété, et [T] [Z] [V] y est propriétaire des lots numéros 41, 86 et 131.

Par jugement du 13 novembre 2020, ce tribunal l’a notamment condamné à payer au syndicat des copropriétaires 5038,96 € au titre des charges impayées suivant arrêté de compte au 29 avril 2020, appel du deuxième trimestre 2020 inclus, 216,38 € au titre des frais de recouvrement, 1500 € à titre de dommages et intérêts.

Par jugement du 14 janvier 2022, ce tribunal l’a ensuite condamné à payer au syndicat des copropriétaires 3190,34 € au titre des charges impayées suivant arrêté de compte au 20 septembre 2021, appels du troisième trimestre 2020 au troisième trimestre 2021 inclus, 1002,22 € au titre des frais de recouvrement, et 2000 € à titre de dommages et intérêts.

N’obtenant toujours pas paiement des charges de copropriété appelées postérieurement au deuxième trimestre 2021, le syndicat des copropriétaires a, par acte signifié le 11 juillet 2024, fait assigner [T] [Z] [V] devant ce tribunal afin qu’il soit condamné à lui payer la somme de 8049,81 € arrêtée au 7 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et capitalisation, que soit constatée la déchéance et qu’il soit condamné à lui payer celle de 568,18 € au titre des provisions non encore échues, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, celle de 633,47 € au titre des frais de recouvrement, celle de 700 € à titre de dommages et intérêts, celle de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens incluant le droit d’engagement et de poursuite mis à la charge du créancier en application de l’arrêté du 28 février 2024 fixant les tarifs réglementés des huissiers de justice, et qu’il soit rappelé que le jugement à prononcer est exécutoire de droit.

À l’audience, représenté par son avocat, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes. Pour un plus ample exposé des moyens développés par lui, il convient de se référer à l’assignation susvisée.

Bien qu’ayant été cité à sa personne, [T] [Z] [V] n’a pas comparu ni été représenté, de sorte qu’il convient de statuer sur ces demandes par jugement réputé contradictoire après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

MOTIFS

Sur les demandes en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5, que le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges, et que tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— l’état hypothécaire,

— le règlement de copropriété,

— les jugements du 13 novembre 2020 et du 14 janvier 2022,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de charges et travaux pour la période du quatrième trimestre 2021 au deuxième trimestre 2024,

— le décompte de la créance pour la période du 30 septembre 2021 au 1er juillet 2024,

— la mise en demeure reçue le 3 mai 2024,

— le contrat de syndic.

Il ressort du décompte communiqué par le syndicat des copropriétaires, d’une part, que la somme de 8049,81 € inclut des provisions appelées tant au titre du budget prévisionnel que des travaux décidés par l’assemblée générale, et, d’autre part, que la somme globale de 568,18 € correspond à des provisions appelées au titre du budget prévisionnel et du fonds de travaux qui étaient déjà exigibles à la date de signification de l’assignation.

[T] [Z] [V] reste ainsi devoir au 1er juillet 2024 la somme globale de 8617,99 € au titre des charges de copropriété, appels du quatrième trimestre 2021 au troisième trimestre 2024 inclus. Il convient donc de le condamner à la payer au syndicat des copropriétaires.

Cette somme produira intérêts au taux légal sur celle de 8146,99 € à compter de la mise en demeure reçue le 3 mai 2024 et sur le surplus à compter de la date de signification de l’assignation, et il y a lieu de préciser en application de l’article 1343-2 du code civil que les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés et produiront eux-mêmes intérêts.

Il n’y a en réalité pas lieu de statuer sur la demande tendant à « constater la déchéance » en raison du caractère déjà exigible des provisions appelées au titre du troisième trimestre 2024 et de l’absence d’actualisation par le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de provisions ultérieures appelées au titre du budget prévisionnel.

S’agissant des frais de recouvrement, l’article 10-1 de la même loi prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La mise en demeure du 25 avril 2024 est justifiée, et les frais de constitution et de suivi du dossier en vue de sa transmission à l’avocat du syndicat demeurent justifiés par la persistance de la dette du défendeur qui contraint le syndic à effectuer un travail de suivi de l’affaire présentant un caractère inhabituel, sortant du cadre normal de son activité de recouvrement des sommes dues. [T] [Z] [V] est donc condamné à payer à ce titre au syndicat des copropriétaires la somme de 547,79 €.

S’agissant de la demande indemnitaire en réparation du préjudice matériel, l’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. L’obligation pour tout copropriétaire de payer les charges étant une obligation légale, ce texte est applicable à la demande.

L’absence totale de paiement des charges de copropriété depuis les deux jugements susmentionnés sans aucun motif par [T] [Z] [V] a causé au syndicat un préjudice consistant en l’obligation de pallier cette carence en faisant l’avance des fonds nécessaires à la maintenance, au fonctionnement et à l’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, ce d’autant plus que des travaux ont été décidés en 2022, 2023 et 2024. Le silence gardé une troisième fois par le copropriétaire sur les motifs l’ayant conduit à se soustraire à son obligation permet de considérer qu’il a fait preuve de la mauvaise foi nécessaire à l’allocation de dommages et intérêts distincts, ce d’autant qu’il n’occupe pas lui-même les lots dont il est propriétaire.

Une somme de 700 € répare de manière adéquate le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, [T] [Z] [V] doit être condamné aux dépens, excluant le droit d’engagement des poursuites, lequel est à la charge du débiteur seulement si le coût de l’acte en vertu duquel il est alloué lui incombe aussi.

Tenu aux dépens, [T] [Z] [V] doit également être condamné, en application de l’article 700 du même code, à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 € au titre des frais exposés qui ne sont pas compris dans les dépens.

Il y a enfin lieu de rappeler que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE [T] [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » et situé [Adresse 15] [Localité 9] :

— la somme de 8617,99 € au titre des charges impayées au 1er juillet 2024, appels du quatrième trimestre 2021 au troisième trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur celle de 8146,99 € à compter du 3 mai 2024 et sur le surplus à compter du 11 juillet 2024, les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, étant capitalisés et produisant eux-mêmes intérêts,

— la somme de 547,79 € au titre des frais de recouvrement,

— la somme de 700 € à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [T] [Z] [V] aux dépens, excluant le droit d’engagement des poursuites lorsqu’il incombe au créancier ;

CONDAMNE [T] [Z] [V] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 9] la somme de 1500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire ;

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 13] à [Localité 9].

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits et ont signé :

LA GREFFIERE LE PRESIDENT

Nadia CHAKIRI Christian SOUROU