TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Etienne COUDRY

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 24/02385 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FR6

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

La S.C.I. JADEVE, représentée par M. [Z] [X], dont le siège social est sis18 [Adresse 5]

représentée par M^e Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1155

DÉFENDEURS

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Etienne COUDRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0171

Madame [C] [B], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Etienne COUDRY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #K0171

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection

assisté de Philippe PUEL, Greffier lors des débats

et de Coraline LEMARQUIS, Greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

Délibéré au 17 décembre 2024, prorogé au 16 janvier 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection, assisté de Coraline LEMARQUIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/02385 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4FR6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 mars 2020 la SCI JADEVE a donné à bail à Monsieur [D] [V] et à Madame [C] [B] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Adresse 3] (75012) moyennant un loyer mensuel de 1 403 euros outre 50 euros de provision sur charges et un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

Les locataires ont donné congé et ont restitué les clés le 27 juillet 2022 sans régler le dernier loyer.

Par actes de commissaire de justice des 22 et 27 décembre 2023, la SCI JADEVE a assigné Monsieur [D] [V] et Madame [C] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 681,21 euros au titre du dernier loyer et des charges locatives (régularisation de l’année 2021 et prorata au titre de l’année 2022 et de la taxe d’ordures ménagères), dépôt de garantie déduit, outre celle de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

À l’audience du 25 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la SCI JADEVE, représentée par son conseil, a demandé de déclarer ses prétentions recevables, a maintenu les termes de son assignation et s’est opposée aux demandes adverses.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par les défendeurs, elle prétend avoir satisfait à l’obligation de tentative de règlement amiable en leur proposant de rencontrer un conciliateur de justice.

Au fond, elle fait valoir, en application des articles 1103 et 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, que ses anciens locataires sont redevables du dernier loyer jusqu’à la date de restitution des clés et que le montant des charges locatives est justifié par les décomptes produits et a été validé par l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle considère qu’ils ne démontrent aucun préjudice résultant de la sous-évaluation des charges. Enfin, elle explique que si Madame [C] [B] avait communiqué sa nouvelle adresse, elle n’aurait pas été contrainte de lui écrire sur son lieu de travail.

Monsieur [D] [V] et Madame [C] [B], représentés par leur conseil, ont conclu à l’irrecevabilité des demandes, subsidiairement au débouté, encore plus subsidiairement à la condamnation de la SCI JADEVE à leur communiquer l’ensemble des justificatifs des régularisations de charges locatives des années 2021 et 2022 sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir et à titre infiniment subsidiaire à sa condamnation à leur payer la somme de 786,29 euros de dommages et intérêts à raison de la sous-évaluation du montant des charges provisionnelles.

Madame [C] [B] a sollicité la condamnation de la SCI JADEVE à lui payer la somme de 1 500 euros de dommages et intérêts pour atteinte à sa vie privée.

Enfin ils ont demandé la condamnation de la bailleresse à leur rembourser le dépôt de garantie, soit après compensation avec le dernier loyer dû et la taxe d’ordures ménagères, la somme de 105,08 euros, outre celle de 2 500 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir au visa de l’article 750-1 du code de procédure civile que les demandes de la SCI JADEVE sont irrecevables en l’absence de tentative de résolution amiable.

Au fond, ils prétendent, en application des articles 23 de la loi du 6 juillet 1989 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, que leur ancienne bailleresse n’établit pas le montant de sa créance, faute pour elle de leur avoir adressé les justificatifs des charges locatives.

Ils estiment avoir subi un préjudice à raison de l’écart important entre le montant provisionné et le montant réel des charges dues. Ils demandent que le dernier loyer et la taxe d’ordures ménagères soient déduits du dépôt de garantie à leur revenir. Enfin Madame [C] [B] considère que l’envoi d’une mise en demeure à l’adresse de son employeur a porté atteinte à sa vie privée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens des parties à l’appui de leurs prétentions.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 17 décembre 2024 puis a a été prorogée à ce jour.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande principale en paiement

L’article 750-1 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er octobre 2023, dispose que "En application de l’article 4 de la loi n°2016-1547 du 18 novembre 2016, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R.211-3-4 et R.211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage.

Les parties sont dispensées de l’obligation mentionnée au premier alinéa dans les cas suivants :

1° Si l’une des parties au moins sollicite l’homologation d’un accord ;

2° Lorsque l’exercice d’un recours préalable est imposé auprès de l’auteur de la décision ;

3° Si l’absence de recours à l’un des modes de résolution amiable mentionnés au premier alinéa est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur ; le demandeur justifie par tout moyen de la saisine et de ses suites ;

4° Si le juge ou l’autorité administrative doit, en application d’une disposition particulière, procéder à une tentative préalable de conciliation ;

5° Si le créancier a vainement engagé une procédure simplifiée de recouvrement des petites créances, conformément à l’article L.125-1 du code des procédures civiles d’exécution".

En l’espèce, la demande en justice de la SCI JADEVE a été introduite les 22 et 27 décembre 2023 et tend au paiement d’une somme de 681,21 euros, étant rappelé que la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ne constitue pas une prétention dont la valeur doit être prise en compte pour la détermination du taux du ressort de la juridiction (Civ 3ème – 6 janvier 1981).

Il appartenait donc à la SCI JADEVE de faire précéder la délivrance de son assignation d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative en ce qu’il n’a pas été démontré, ni même allégué, que la demande ainsi présentée concernerait un des cas de dispense rappelés ci-dessus et limitativement énumérés par le texte précité.

Or, l’envoi d’une lettre recommandée à Monsieur [D] [V] et Madame [C] [B] évoquant la possibilité d’une conciliation sans que ladite conciliation ne soit effectivement tentée notamment par la saisine d’un conciliateur ne satisfait pas aux exigences de l’article 750-1 du code de procédure civile.

Il convient en conséquence de déclarer la SCI JADEVE irrecevable en ses demandes.

Sur la demande reconventionnelle de restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. Ce délai est d’un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [D] [V] et Madame [C] [B] ont réglé une somme de 1 403 euros lors de la prise de possession des lieux au titre du dépôt de garantie.

Ce dépôt de garantie doit leur être restitué déduction faite des sommes dont ils reconnaissent être redevables au titre du loyer de juillet 2022 et des charges (1 195,29 euros) et de la taxe d’ordures ménagères (102,63 euros).

La SCI JADEVE sera par conséquent condamnée à leur payer la somme de 105,08 euros (1 403 euros -1 195,29 euros -102,63 euros).

Sur la demande reconventionnelle de dommages intérêts pour atteinte à la vie privée

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Aux termes de l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée.

En l’espèce, Madame [C] [B] ne peut reprocher à la SCI JADEVE de lui avoir écrit à l’adresse de son employeur, alors qu’elle n’allègue ni ne justifie lui avoir indiqué sa nouvelle adresse personnelle et ne démontre en tout état de cause aucun préjudice.

Sa demande de dommages et intérêt sera par conséquent rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SCI JADEVE, qui perd le procès, sera condamnée aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande formée à ce titre par Monsieur [D] [V] et Madame [C] [B] sera par conséquent rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

FAIT DROIT à la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en œuvre préalable de l’une des modalités prévues par l’article 750-1 du code de procédure civile,

DÉCLARE les demandes en paiement de la SCI JADEVE irrecevables,

CONDAMNE la SCI JADEVE à verser à Monsieur [D] [V] et à Madame [C] [B] la somme de 105,08 euros au titre du dépôt de garantie, après compensation avec le dernier loyer dû et la taxe d’ordures ménagères,

DÉBOUTE Madame [C] [B] de sa demande de dommages et intérêts pour atteinte à sa vie privée,

CONDAMNE la SCI JADEVE aux dépens,

DÉBOUTE Monsieur [D] [V] et Madame [C] [B] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 16 janvier 2025

Le Greffier le Juge des contentieux de la protection