TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Septembre 2024

Président : Madame ATIA,

Greffier : Madame DEGANI,

Débats en audience publique le : 20 Juin 2024

GROSSE :

Le 06 septembre 2024

à M^e Nicolas PIPEROGLOU

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 06 septembre 2024

à M^e Souhila CANALE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/03204 – N° Portalis DBW3-W-B7I-47QH

PARTIES :

DEMANDEUR

Monsieur [I] [R]

né le 05 Juin 1940 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Nicolas PIPEROGLOU, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [U] [G]

née le 18 Novembre 1983 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [M] [Y]

né le 07 Mai 1956 à [Localité 7] (TUNISIE) (99), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Souhila CANALE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Selon acte sous seing privé du 23 septembre 2021, Monsieur [I] [R] a donné à bail à Madame [U] [G] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] pour un loyer de 1.000 euros, outre 180 euros de provisions sur charges.

Monsieur [M] [Y] s’est porté caution de Madame [U] [G] selon acte sous seing privé du 23 septembre 2021.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [I] [R] a fait signifier à Madame [U] [G] le 28 septembre 2023 un commandement de payer la somme de 3.540 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, dénoncé à Monsieur [M] [Y] selon acte signifié le 10 octobre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, Monsieur [I] [R] a fait assigner Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— à titre principal :

*prononcé de la nullité du contrat de bail,

*fixation de l’indemnité d’occupation à 1.180 euros charges comprises à l’encontre de Madame [G],

*condamnation solidaire à lui payer la somme de 5.879 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus jusqu’au mois de février 2024, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil,

*expulsion immédiate,

*condamnation de Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] aux frais d’exécution forcée en sus des frais irrépétibles,

— à titre subsidiaire :

*constat de l’acquisition de la clause résolutoire, prononcé de la résiliation du bail aux torts de Madame [G]

*condamnation solidaire à lui payer la somme de 5.879 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus jusqu’au mois de février 2024, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil,

*expulsion immédiate de Madame [G] et de tout occupant de son chef,

*condamnation de Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer, soit 1.180 euros par mois, charges en sus, en cas de maintien dans les lieux,

*condamnation de Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] aux frais d’exécution forcée en sus des frais irrépétibles,

— à titre infiniment subsidiaire :

*constat de l’acquisition de la clause résolutoire, prononcé de la résiliation du bail aux torts de Madame [G]

*condamnation de Madame [G] à lui payer la somme de 5.879 euros au titre des loyers et provisions pour charges dus jusqu’au mois de février 2024, à parfaire au jour du jugement, avec intérêts au taux légal en application de l’article 1231-6 du code civil,

*expulsion immédiate de Madame [G] et de tout occupant de son chef,

*condamnation des locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer, soit 1.000 euros par mois, charges en sus, en cas de maintien dans les lieux,

*condamnation de Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] aux frais d’exécution forcée en sus des frais irrépétibles,

— en tout état de cause :

— condamnation solidaire au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamnation solidaire aux dépens en ce inclus le coût du commandement de payer,

— avec le bénéfice de l’exécution provisoire.

A l’audience du 20 juin 2024, les parties, représentées par leurs conseils respectifs, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures.

Les questions de la compétence du juge des référés pour prononcer la nullité d’un contrat de bail et de la dénonce de l’assignation à la Préfecture ont été soulevées d’office.

Citée à étude, Madame [U] [G] n’est ni comparante ni représentée.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 5 septembre 2023, par mise à disposition au greffe.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Monsieur [I] [R] a réitéré les termes de son assignation.

Sur le prononcé de la nullité du contrat de bail, il se prévaut de manœuvres dolosives employées par Madame [U] [G].

Sur la résiliation du contrat, il fait valoir l’absence de tout versement après la délivrance du commandement de payer.

Aux termes de ses conclusions en défense, Monsieur [M] [Y] a :

— à titre principal, sollicité le prononcé de la nullité de l’acte de cautionnement et l’opposition au créancier de toutes les exceptions personnelles ou inhérentes à la dette, qui appartiennent au débiteur, le faux et l’usage de faux du débiteur principal,

— à titre subsidiaire, l’octroi d’un délai de grâce, la déclaration de la demande de sûreté judiciaire sur tout bien du débiteur à hauteur des sommes garanties par lui-même bien fondée et l’accueil de sa demande de sûreté judiciaire sur tout bien du débiteur à hauteur des sommes garanties,

— en tout état de cause, la condamnation de Madame [U] [G] :

*au paiement de la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

*aux dépens.

Sur la nullité de l’acte de cautionnement, il fait valoir une différence entre le signataire et le scripteur des mentions apposées. Il soutient ne pas avoir écrit les parties manuscrites figurant sur l’acte de cautionnement de sorte que son consentement ne peut être considéré comme ferme et non équivoque.

Il avance la disproportion entre son engagement et les manquements du débiteur.

Sur la demande de délai de grâce, il fait état de ses difficultés familiales et financières.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur le prononcé de la nullité du contrat de bail

Il n’y a pas lieu à référé sur cette demande, l’appréciation de la validité d’un contrat de bail excédant les pouvoirs du juge des référés.

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 25 avril 2024 a été dénoncée le 29 avril 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience.

Par conséquent, Monsieur [I] [R] est recevable en ses demandes.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail conclu le 23 septembre 2021 contient une clause résolutoire (article IV) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2023, pour la somme en principal de 3.540 euros.

Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est ainsi régulier en sa forme.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 novembre 2023.

Madame [U] [G] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

En application des dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il convient d’indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d’avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il appartiendra à la demanderesse de faire trancher par le juge de l’exécution les frais avérés de cette procédure, hypothétique à la date de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Madame [U] [G] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [U] [G] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 1.180 euros actuellement, et de condamner Madame [U] [G] à son paiement.

Monsieur [I] [R] produit aux débats un décompte des sommes dues correspondant aux loyers sur la période comprise entre les mois de juillet 2023 et février 2024 indiquant un solde débiteur de 5.879 euros.

La défenderesse ne démontre, de fait, quant à elle, pas s’être libérée de la dette.

Par suite, il conviendra de condamner Madame [U] [G] à payer à Monsieur [I] [R] la somme de 5.879 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 3.540 euros et de la présente décision pour le surplus.

Sur le cautionnement

L’article 22-1 dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 dispose que la personne physique qui se porte caution signe l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa du présent article. La caution doit apposer la mention prévue par l’article 2297 du code civil. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

En l’espèce, le moyen avancé par Monsieur [M] [Y] tiré de l’apposition de la mention manuscrite prescrite par l’article 2297 du code civil par un tiers ne constitue pas une contestation sérieuse en ce qu’il ne produit aucun élément de preuve de nature à remettre en cause l’authenticité de cette mention.

L’argument tiré de la disproportion entre l’engagement de la caution et les manquements de la débitrice n’est pas un moyen.

Il sera par conséquent solidairement condamné avec Madame [U] [G] au paiement de la somme de 5.879 euros, dont il ne conteste pas le montant, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 3.540 euros et de la présente décision pour le surplus.

Il sera également condamné solidairement avec Madame [U] [G] au paiement des indemnités d’occupation, conformément à l’acte de cautionnement.

Il sera rappelé que son engagement en qualité de caution est limité à une somme de 36.000 euros.

La demande de sûreté judiciaire sur tout bien du débiteur sera rejetée en ce qu’elle excède les pouvoirs du juge des référés.

Sur la demande de délai de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, « Toutefois, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, le juge peut prescrire que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit qui ne peut être inférieur au taux légal ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

En outre, il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement, par le débiteur, d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

Les dispositions du présent article ne s’appliquent pas aux dettes d’aliments. »

En l’espèce, eu égard aux difficultés financières et familiales de Monsieur [M] [Y], dont l’épouse est atteinte d’un cancer, il convient de faire droit à la demande selon les termes du dispositif, l’octroi de ce délai s’appliquant également à Madame [U] [G] du fait de la solidarité.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [I] [R] les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La demande formulée à ce titre par Monsieur [M] [Y] sera rejetée.

Les dispositions de l’article 10 du décret du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des huissiers de justice en matière civile et commerciale portent sur l’allocation à l’huissier instrumentaire d’un droit proportionnel dégressif sur les sommes recouvrées, à la charge du créancier. Ces dispositions sont d’ordre public.

La seule dérogation, prévue en son article 10-1, permettant de faire porter cette charge sur le débiteur, concerne le débiteur auteur de contrefaçons du titre exécutoire, ce qui ne correspond nullement à la présente espèce. Dès lors, il y a lieu de rejeter la demande faite en ce sens.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DÉCLARE l’action en résiliation du bail recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 23 septembre 2021 entre Monsieur [I] [R] d’une part et Madame [U] [G] d’autre part, concernant le logement, situé au [Adresse 2], dans le [Localité 6] sont réunies à la date du 29 novembre 2023 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [U] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [U] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [I] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit mille cent quatre-vingt euros (1.180 euros) à ce jour, à compter du 29 novembre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] à payer à Monsieur [I] [R] la somme de cinq mille huit cent soixante-dix-neuf euros (5.879 euros), au titre des loyers et des charges impayés au 28 février 2024, terme du mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 septembre 2023 sur la somme de 3.540 euros et de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDE à Madame [U] [G] et Monsieur [M] [Y] la faculté d’apurer leur dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 23 mensualités équivalentes d’un montant de deux cent quarante-cinq euros (245 euros) et une 24ième mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT qu’à défaut de paiement d’un règlement à l’échéance prescrite la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

REJETTE la demande de sûreté judiciaire ;

RAPPELLE que l’engagement de Monsieur [M] [Y] en qualité de caution est limité à une somme de trente-six mille euros (36.000 euros) ;

CONDAMNE Madame [U] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE la demande relative aux frais d’exécution à venir ;

CONDAMNE Madame [U] [G] à payer à Monsieur [I] [R] la somme de cinq cents euros (500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande formée par Monsieur [M] [Y] à l’encontre de Madame [U] [G] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, La présidente