MINUTE N°

N° RG 25/00572 – N° Portalis DB22-W-B7J-TCMR

S.D.C. de la résidence [10], situé [Adresse 2]

C/

Monsieur [T] [Z]

Madame [V] [C]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

[Adresse 6]

[Adresse 9]

[Localité 7]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 14 Octobre 2025

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société par actions simplifiée FONCIA MANSART, représentée par son représentant légal, immatriculée au R.C.S. de [Localité 12] sous le numéro 490 205 184 – dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, substitué par Maître Bruno ALLALI, avocat au barreau de PARIS

d’une part,

DÉFENDEURS :

Monsieur [T] [Z] – demeurant [Adresse 5]

Non comparant, ni représenté

Madame [V] [C] – demeurant [Adresse 5]

Non comparante, ni représentée

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Christine CAMPISTRON, vice-présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Annabelle ORTEGA GONZALEZ

1 copie certifiée conforme à : Monsieur [T] [Z]

Madame [V] [C]

PROCEDURE

Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] sont propriétaires du lot 41 dépendant de la copropriété Résidence [10] sise [Adresse 4] à [Localité 8] représentée par son syndic la société FONCIA MANSART.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, pris en la personne de son syndic, la société FONCIA MANSART a, par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, fait assigner Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] devant le tribunal de proximité de SAINT GERMAIN EN LAYE aux fins de les voir condamner solidairement au paiement des sommes suivantes:

-1.756,57 euros au titre des charges, travaux de copropriété impayés arrêtés au 21 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 24 janvier 2022,

-1.045,19€ au titre des frais de recouvrement,avec intérêts au taux légal à compter de la date de la sommation de payer du 24 janvier 2022,

-2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts,

-2.000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— in solidum aux entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

A l’audience du 17 juin 2025, seul le conseil du syndicat des propriétaires est présent.

.

Il reprend les demandes figurant dans l’assignation, tout en précisant que le lot en cause est un parking.

Il sollicite la production dans le cadre d’une note en délibéré des notifications des procès-verbaux d’Assemblée Générale.

Il est fait droit à la demande de production de la note en délibéré demandée.

Par courrier reçu le 09 juillet 2025 du conseil du syndicat des copropriétaires, il est produit les notifications des procès-verbaux des assemblées générales de 2021, 2022, 2023 et 2024.

Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C], absents et non représentés, ont été cités régulièrement par acte remis à étude.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur l’arriéré de charges de copropriété et de fonds travaux échus:

Il résulte de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux la cotisation proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale, et la notification des procès- verbaux d’assemblée générale aux copropriétaires absents, rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

— la matrice cadastrale démontrant que Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] sont propriétaires du lot pour lequel des charges sont réclamées,

— les appels individuels de charges et travaux du 01er juillet 2020 au 30 juin 2025,

— les notifications des procès-verbaux de l’assemblée générale en date des 12 juin 2019, 07 juin 2021, 28 octobre 2021, 22 novembre 2022, 12 septembre 2023 et 11 septembre 2024.

— le décompte de la créance arrêtée au 21 mai 2025 pour la période du 1er juillet 2020 au 01 avril 2025 avec un solde débiteur au 01 juillet 2020 depuis le 24 août 2016,

— les courrier de mise en demeure du 02 février 201, 11 juin 2024 et de relance du 19 février 2021,

— les sommations de payer signifiées par commissaire de justice les 21 avril 2021 et 24 janvier 2022,

— le contrat de syndic,

— les attestations de non recours,

Il ressort de ces documents que si la dette est partiellement prescrite, le tribunal ne peut le relever d’office et qu’en conséquence Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] restent devoir la somme demandée de 1.756,57 euros au titre de charges de copropriété et de cotisations de fonds travaux suivant arrêté du compte au 21 mai 2025.

Ils sont donc condamnés au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 1.498,43 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus, soit la somme de 261,14€.

— Sur la solidarité:

Conformément aux dispositions de l’article 1310 du code civil, il est rappelé que la solidarité ne se présume pas: elle est légale ou conventionnelle.

Aucun document n’étant produit justifiant d’une solidarité conventionnelle, à défaut de solidarité légale, la demande de condamnation solidaire est donc rejetée.

— Sur les frais de recouvrement:

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Il est relevé que l’accusé de réception de la mise en demeure du 02 février 2021 n’est pas produit.

Ce courrier sera donc considéré comme un courrier de relance pour les frais retenus.

Au titre des courriers envoyés, il est donc du par les défendeurs la somme de 210,00€..

En ce qui concerne les frais de sommations de payer, il est relevé que 2 sommations de payer ont été adressées en 8 mois, ce qui ne se justifie pas, une seule sommation étant suffisante.

Les frais de la seconde sommation du 09 mars 2022 sont donc écartés.

Concernant les frais de «constitution du dossier transmis à l’avocat » et de « constitution du dossier transmis à l’huissier », et de «suivi de procédure » ils relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique au titre d’honoraires dits «exceptionnels » n’en change pas la nature, ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils sont donc rejetés.

Ainsi, au titre des frais de recouvrement, Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] Monsieur et Madame [S] sont condamnés in solidum au paiement de la somme de 347,78€ avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 203,78€ et à compter de la signification du jugement pour le surplus, soit la somme de 144,00€.

— Sur les dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Le syndicat des copropriétaires invoque une mise en péril de la trésorerie de la copropriété qui n’est étayée par aucun élément et qui est d’autant moins recevable que le premier courrier adressé aux défendeurs date du 02 février 2021 pour une dette qui a débuté le 24 août 2016, ce qui montre au vu de l’absence de toute démarche pendant plus de 4 années que la trésorerie n’était pas en péril.

Le syndicat des copropriétaires et donc débouté de sa demande sur ce moyen.

Quant à la demande de dommages et intérêts fondée sur l’hypothèse où le tribunal ne retiendrait pas la totalité des frais de recouvrement car jugés comme non nécessaires, il est débouté également de ce moyen réclamé au titre du préjudice financier, la mauvaise foi des défendeurs n’étant pas rapportée.

C’est pourquoi, le syndicat des copropriétaires ne démontrant pas l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement, il est débouté de sa demande de paiement de dommages et intérêts.

— Sur les demandes accessoires:

Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C], partie perdante, sont condamnés in solidum au paiement des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile qui excluront le coût des sommations de payer du 21 avril 2021 et du 24 janvier 2022.

Il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu’il a pu exposer. Une indemnité de 400,00 euros lui est allouée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé, par ailleurs, que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal de proximité, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] à payer au syndicat des copropriétaires des propriétaires de la Résidence [10] sise [Adresse 4] à [Localité 8] représentée par son syndic la société FONCIA MANSART la somme de:

1.756, 57€ au titre des charges de copropriété et de cotisations de fonds travaux suivant arrêté du compte au 21 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 1.498,43 euros et à compter de la signification du jugement pour le surplus, soit la somme de 261,14€,

347,78€ au titre des frais de recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2022 sur la somme de 203,78€ et à compter de la signification du jugement pour le surplus, soit la somme de 144,00€,

DÉBOUTE le [Adresse 11] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART de sa demande en paiement de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] à payer au [Adresse 11] représenté par son syndic la société FONCIA MANSART la somme de 400,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [T] [Z] et Madame [V] [C] au paiement des dépens de l’instance, à l’exception des frais des sommations de payer du 21 avril 2021 et du 24 janvier 2022,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal de proximité, le 14 octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Christine CAMPISTRON, vice-présidente et par Monsieur Victor ANTONY, greffier

LE GREFFIER LE JUGE